Lectura obligada para abogados: Tres cuestiones prácticas jurídicas implicadas en la resolución anticipada del contrato de arrendamiento de vivienda por parte del arrendatario
01 ¿Tiene el arrendatario derecho a rescindir anticipadamente el contrato de alquiler de la casa si asume voluntariamente la responsabilidad por incumplimiento del contrato?
Según el artículo 5 de las “Respuestas a varias cuestiones difíciles en el juicio de disputas sobre contratos de arrendamiento de vivienda” del Tribunal Popular Superior de Beijing, el arrendatario se niega a hacerse cargo de la casa durante el período de ejecución del contrato de arrendamiento. o se retira unilateralmente del contrato de arrendamiento. Notificar al arrendador que recupere la casa es un acto del arrendador que indica que ya no cumplirá el contrato de arrendamiento. Su negativa a hacerse cargo o mudarse de la casa no cumple las condiciones de rescisión previstas en la Ley de Contratos y no tiene por efecto rescindir unilateralmente el contrato. El arrendador tiene derecho a rescindir el contrato en consecuencia, salvo que se estipule lo contrario en la misma. el contrato. Según la explicación del tribunal, si el arrendador se niega a rescindir el contrato de arrendamiento, considerando que el arrendatario no está dispuesto a continuar ejecutando el contrato de arrendamiento, la naturaleza de la deuda no es apta para el cumplimiento forzoso y el propósito del contrato de arrendamiento no puede Para lograrlo, el tribunal puede tomar directamente una decisión de rescindir el contrato de arrendamiento y tomar una decisión basada en las circunstancias específicas del caso. Las circunstancias determinan razonablemente el momento específico para la rescisión del contrato, como el momento en que el arrendador se retracta. la casa, el momento en que las partes interponen la demanda o la fecha en que la sentencia surtirá efectos. Si el arrendatario se niega a cumplir el contrato de arrendamiento y causa pérdidas al arrendador, será responsable por incumplimiento del contrato de compensar las pérdidas. Como parte morosa, el arrendador también tiene la obligación de reducir la expansión de las pérdidas. El tribunal determinará el monto específico de la pérdida en función de factores como el plazo de arrendamiento restante del contrato, si la casa arrendada es fácil de alquilar nuevamente, la diferencia entre el arrendador y otros factores, y el grado de culpa del arrendatario. El alquiler pactado en el contrato general es de tres a seis meses.
Casos judiciales: 2021 11 El Tribunal Popular Intermedio de la ciudad de Qingdao, provincia de Shandong, emitió el tercero de los diez casos típicos principales de manejo de disputas por contratos de alquiler de viviendas:
Introducción al caso
Zhang Mou Como arrendatario, una agencia inmobiliaria firmó un contrato de arrendamiento de una casa con un arrendador. El contrato estipula que el arrendatario notificará al arrendador por escrito con 30 días de anticipación si cancela el contrato de arrendamiento antes de tiempo y deberá pagar. 200% del alquiler mensual como indemnización por daños y perjuicios después de liquidar todos los gastos. Durante el período de alquiler, Zhang quiso rescindir el contrato y propuso matrimonio al personal de la empresa a través de WeChat. Sin embargo, debido a que las dos partes no lograron llegar a un acuerdo sobre el pago de la indemnización por daños y perjuicios y otros asuntos, Zhang se mudó de la casa de alquiler directamente el 27 de junio de 2020, sin completar los procedimientos de entrega ni devolver las llaves.
Resultados
Más tarde, Zhang presentó una demanda para confirmar que el contrato de arrendamiento había terminado cuando se mudó de la casa y exigió la devolución de varios miles de yuanes. Los tribunales de primera y segunda instancia consideraron que sus reclamaciones eran insostenibles.
Comentario del juez
Si el arrendatario rescinde anticipadamente el contrato de arrendamiento y se muda de la vivienda arrendada sin motivos justificables, constituye incumplimiento de contrato y asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento de contrato. . Al mismo tiempo, el arrendatario tiene la obligación de tramitar adecuadamente los trámites de entrega con el arrendador en el momento oportuno y devolver la casa arrendada al arrendador en el momento oportuno. En particular, el arrendatario debe evitar dejar la casa arrendada desocupada y causar daños. pérdidas innecesarias. En circunstancias normales, si el arrendatario se muda anticipadamente de la casa arrendada, el momento real de terminación del contrato de arrendamiento será la fecha en que el arrendatario entregue debidamente la casa arrendada al arrendador. Para el arrendador, si el arrendatario se ha mudado previamente de la casa arrendada y exige que el arrendador se haga cargo de la casa, el arrendador tiene derecho a reclamar la responsabilidad del arrendatario por incumplimiento del contrato o exigirle que compense las pérdidas correspondientes. de conformidad con el contrato o disposiciones legales. Dadas las características de un contrato de arrendamiento de vivienda, generalmente no resulta apropiado obligar al arrendatario a continuar ejecutando el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, para evitar el estancamiento del contrato y la expansión de las pérdidas de viviendas desocupadas, el arrendador también debe cooperar con el arrendatario para entregar la casa de manera oportuna. De lo contrario, el arrendador se niega a cooperar o retrasa deliberadamente la recogida de la vivienda. y asumirá la responsabilidad de ampliar las pérdidas de viviendas desocupadas. Para reducir la aparición de tales disputas, ambas partes deben respetar el principio de buena fe y cumplir con sus respectivos derechos y obligaciones de acuerdo con las leyes y regulaciones.
La terminación de un contrato incluye la terminación legal, la terminación del contrato y la terminación del contrato. Según las disposiciones pertinentes del artículo 24 de las "Interpretaciones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la legislación contractual de la República Popular China (II)", sólo las partes con derechos legales o acordados para rescindir el contrato pueden rescindir el contrato mediante preaviso.
Incluso si el arrendatario asume voluntariamente la responsabilidad por incumplimiento del contrato, todavía no tiene derecho a rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento de vivienda. Si el arrendatario alega que la indemnización por daños y perjuicios es demasiado elevada y el arrendador no puede probar las pérdidas reales, puede solicitar al tribunal que reduzca la indemnización por daños y perjuicios según corresponda en función del importe del alquiler impago, la ejecución real del contrato y la culpa del arrendador.
Si el arrendatario rescinde unilateralmente el contrato de alquiler de la vivienda, el momento de rescisión del contrato será el momento en que el arrendatario se proponga resolver unilateralmente el contrato o notifique al arrendador la entrega del contrato, o el arrendador claramente acepta la cancelación del contrato de arrendamiento o ambas partes se encargan de la casa. ¿El tiempo del trámite de entrega se basará en otros tiempos?
La notificación unilateral del arrendatario al arrendador para rescindir el contrato y el retiro unilateral de la vivienda no son condiciones para la rescisión unilateral del contrato estipuladas en la ley o el momento en que se entrega la notificación. considerado como el momento de la terminación del contrato. Según las normas judiciales vigentes, el momento para rescindir el contrato es generalmente el momento en que la otra parte acepta rescindir el contrato, el momento en que la casa queda desocupada y entregada a la otra parte, o el momento en que la otra parte alquila la casa a un tercero, o la fecha del procesamiento.
Casos judiciales:
1, (2021) Jing03 Minzhong No. 5140
El tribunal sostuvo que: En el caso en que las dos partes no puedan llegar a un acuerdo sobre la rescisión del contrato A continuación, después de que Far East Xinde Company presentara una demanda ante nuestro tribunal, Lucky Time Company claramente presentó una reconvención el 23 de septiembre de 2020, solicitando rescindir el contrato de arrendamiento de la casa de acuerdo con la ley. de reconvención debe ser el momento de la terminación del contrato de arrendamiento de la vivienda.
2. (2022) Beijing 0116 Early Republic of China 1852
El tribunal sostuvo que el contrato de alquiler de la casa firmado por el demandante y el demandado era la verdadera expresión de la intención de ambas partes. y no violó las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos, debe ser válido. Una vez firmado el contrato, ambas partes cumplirán sus respectivas obligaciones de conformidad con el contrato. Respecto a la rescisión del contrato, el demandante solicitó rescindir el contrato, y el demandado respondió que estaba de acuerdo, y el tribunal lo permitió. Sin embargo, la fecha de terminación del contrato es el 22 de marzo de 2022, cuando el demandado recibe la denuncia civil.
3 (2022) Pekín 01 Minzhong n.º 2328.
El tribunal sostuvo que la sucursal de Shijingshan del Banco Agrícola de China notificó a Bole Technology por escrito el 20 de junio de 2020 para rescindir el contrato de arrendamiento por adelantado el 25 de junio de 2020, a partir del 10 de junio; de 2020, a través de la sucursal de Shijingshan del Banco Agrícola de China de China negoció con Bole Technology Company, y la sucursal de Shijingshan del Banco Agrícola de China finalmente desmanteló todas las instalaciones y equipos en la casa alquilada y devolvió la casa a Bole Technology Company. La sucursal Shijingshan del Banco Agrícola de China, como parte incumplidora, no tiene derecho a rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento. Sin embargo, dado que el contrato de arrendamiento entre las dos partes ha llegado a un punto muerto y no hay cumplimiento real después de octubre de 2020, este tribunal considera que el momento de terminación del contrato de arrendamiento entre las partes debe determinarse en octubre de 2020. El tribunal de primera instancia determinó el contrato de arrendamiento a junio de 2020.
En un contrato de arrendamiento de larga duración, el arrendatario rescinde anticipadamente el contrato. ¿Cómo se aplica el periodo de gratuidad estipulado en el contrato?
Salvo acuerdo en contrario entre ambas partes, el alquiler se calcula en función del tiempo que el arrendatario ocupa efectivamente la vivienda.
Precedente judicial: (2022) Lu 02 Min Zhong No. 3809
El tribunal sostuvo que el establecimiento de un período de gratuidad suele realizarse en un contrato de arrendamiento a largo plazo, y el arrendador El beneficio del subarrendamiento interno se transfiere al arrendatario. En el caso de que el arrendatario rescinda el contrato anticipadamente, sería evidentemente injusto que el período de gratuidad se siguiera aplicando según el contrato original. El contrato de arrendamiento en este caso se firmó el 11 de junio de 2065 y el plazo de arrendamiento fue de 10 años. Las dos partes acordaron que el período de arrendamiento sería gratuito hasta el 11 de junio de 2019. Por lo tanto, si el contrato de arrendamiento se rescindía anticipadamente, el contrato de arrendamiento se rescindiría.
04Conclusión
Las disputas por contratos de alquiler de viviendas son disputas contractuales comunes en la práctica judicial, pero en la práctica el estatus legal es diferente y a menudo se entrelaza con diversas cuestiones como demoliciones, epidemias y ventas de viviendas. . juntos. Este artículo parte de la perspectiva de la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento de la vivienda por parte del arrendatario, resume tres cuestiones comunes en la práctica jurídica y extrae perspectivas de la práctica judicial relevantes para que todos aprendan e intercambien entre sí.