El abogado Zhang Yaxin construyó una casa en la casa de otra persona. ¿A qué casa pertenece esto? un caso

Debido a la naturaleza particular de las tierras rurales y los requisitos de aprobación, en la vida real han aparecido fenómenos como la solicitud de tierras para construir casas, pedir dinero prestado y comprar y vender tierras. . , por lo que construir una casa en la propiedad de otra persona se ha convertido en un problema real y las disputas legales resultantes no son infrecuentes. Hagamos ahora un breve análisis de un caso:

Causa de acción: Disputa sobre la confirmación de propiedad de Wu Yuelong y Wu Zhou - (2015) Zhou Dingcenminchuzi No. 16.

(1) Partes: Demandante (demandado de reconvención) Chen Hongjun.

Demandado (demandante de reconvención) Wu Yuelong.

Demandado (demandante de reconvención) Wu Zhou.

(2) Solicitud de litigio: solicitar al tribunal que confirme que la casa antes mencionada en el número 60 de Dongfang Zhoujia, calle Shuangqiao, distrito de Dinghai pertenece al demandante y ordenar a los dos demandados que ayuden al demandante. en los trámites para el cambio de nombre de la casa y del terreno.

Contrademanda: El demandante devolvió la propiedad en el número 60 de Zhoujia, ciudad de Dongfang, y después del debate judicial, cambió la solicitud para exigir que el demandante aprobara la propiedad para que el demandado construyera una casa. Si el demandante no puede obtener la propiedad, se le exige que pague el alquiler de la casa arrendada del demandado mientras ocupa la propiedad del demandado.

(3) Determinar los hechos: la madre del demandante Chen Hongjun, Wu Jianshe, y el demandado Wu Yuelong son hermano y hermana, y Wu Yuelong y el demandado Wu Zhou son padre e hijo. En 2003, debido a que el demandante estaba en edad de casarse pero no pudo obtener una propiedad, Wu Jianshe negoció con el demandado Wu Yuelong y aprobó la propiedad a nombre de Wu Yuelong para que el demandante construyera una casa para bodas. Empress Wu Construction pasó por los procedimientos de aprobación con los departamentos pertinentes en nombre del acusado Wu Yuelong (se registró la columna "Población de registro de hogares existente" en el "Formulario de aprobación de permiso de planificación de viviendas privadas" y el "Formulario de declaración de tierras de viviendas privadas rurales" como Wu Yuelong y Wu Zhou), y registrado en la vecina Zhou Jia, aldea Dongfang, recibió una propiedad. En 2004, se construyó una casa en esta granja (el número actual de la casa es "No. 60 Dongfang Zhoujia, comunidad Qiaotou Shi, calle Shuangqiao, distrito de Dinghai, ciudad de Zhoushan"). 2065 438+0165438 El 4 de octubre de 2004, los dos demandados firmaron el "Acuerdo de Ajuste de Vivienda Rural" con el demandante y su esposa Mao Saihong. Posteriormente, debido a que el demandante no cumplió con los requisitos de compensación del demandado, ninguna de las partes del acuerdo acudió a los departamentos pertinentes para registrar el cambio de derechos de uso de la tierra.

Los hechos anteriores incluyen las declaraciones del demandante y el demandado y el "Formulario de aprobación del permiso de planificación de viviendas privadas", el "Formulario de informe de terrenos para viviendas privadas rurales", el "Permiso de planificación de terrenos para la construcción" y el "Proyecto de construcción". Plan" proporcionado por ambas partes. Licencia" por confirmar.

(4) Foco de la disputa: Cuando se construye una casa en una finca a nombre de otra persona, si la propiedad de la casa pertenece al titular del derecho de uso de la tierra o al constructor de la casa.

(5) El tribunal dictaminó:

El tribunal sostuvo que la propiedad de la tierra de la propiedad rural pertenece al colectivo, y los sujetos del derecho de uso de la tierra de la propiedad son tierras rurales específicas. residentes. El derecho de uso de la tierra familiar es diferente de los derechos de propiedad generales. Sólo puede ejercerse mediante el derecho de uso de la tierra familiar y está estrictamente restringido cuando se ejerce el derecho a ingresos o disposición. Según las disposiciones pertinentes de la Ley de Propiedad de la República Popular China, la transferencia de derechos de uso de propiedad debe cumplir las siguientes condiciones: en primer lugar, el cesionario cumple las condiciones para la distribución de los derechos de uso de propiedad; en segundo lugar, la transferencia; deberá obtener el consentimiento de la organización económica colectiva. La "Solicitud de instrucciones sobre cuestiones de aplicación específicas de la transferencia ilegal de tierras en otras formas" de la Administración Nacional de Tierras establece claramente que "el usuario original de la propiedad, sin aprobación legal, ha invertido en otras personas para renovar la casa para uso de los inversores, y beneficiarse de ello u obtener los derechos de propiedad de la casa es uno de los actos ilegales de 'transferencia ilegal de tierras en otras formas'." El demandante Chen Hongjun construyó una casa en la propiedad aprobada por el demandado Wu Yuelong. En esencia, el demandado transfirió el derecho de uso de la propiedad al demandante. Debido a que no se cumplieron las condiciones anteriores, este tribunal determinó que la transferencia no era válida. La propiedad de la casa no se puede establecer por separado de la propiedad, por lo que la solicitud del demandante de confirmar que la casa ubicada en el número 60 de Dongfang Zhoujia, calle Shuangqiao, distrito de Dinghai pertenece al demandante no será respaldada. El demandado entregó voluntariamente su terreno aprobado al demandante para construir una casa. No es realista que el demandante devuelva el derecho a utilizar la propiedad cuando todavía hay edificios en el terreno. El demandado no aportó pruebas que demostraran que había un acuerdo con el demandante en 2003, estipulando que el demandante aprobaría la propiedad para que el demandado construyera una casa o compensaría al demandado porque el demandado no tenía casa donde vivir. El demandante no podía obtener el derecho a utilizar la propiedad basándose únicamente en su voluntad subjetiva. Por lo tanto, este tribunal no apoya la solicitud anterior del demandado.

En consecuencia, de conformidad con los artículos 152 y 153 de la Ley de Propiedad de la República Popular China y el artículo 62 de la Ley de Tierras y Gestión de Tierras de la República Popular China, la sentencia es la siguiente:

1 Desestimar la reclamación del demandante Chen Hongjun.

2. Desestimar las reconvenciones de los contrademandantes Wu Yuelong y Wu Zhou.

(6) Punto de vista del abogado:

En primer lugar, ¿se puede transferir la propiedad por separado?

Creo que la transferencia separada de tierras familiares debería ser inválida. Con base en los escritos del Tribunal Supremo Popular sobre la comprensión y aplicación de las disposiciones de la "Ley de Propiedad de la República Popular China", podemos inferir la opinión del Tribunal Supremo:

La propiedad de las fincas rurales pertenece a organizaciones económicas colectivas, y el derecho a utilizarlas pertenece a los miembros de las organizaciones económicas colectivas. Por tanto, tiene las características de transferencia gratuita, asistencial y restringida. El solicitante de la construcción de una casa obtuvo el derecho de uso de la propiedad en función de su condición de aldeano, pero la propiedad sigue siendo del colectivo. La transferencia ilegal de tierras familiares es una violación de la propiedad de la tierra de las organizaciones colectivas rurales.

El derecho de uso de terrenos familiares no podrá transmitirse individualmente. La transferencia se considerará nula si concurre alguna de las siguientes circunstancias:

(1) Comprada por residentes urbanos;

(2) ) Comprado por una persona jurídica u otra organización;

(3) El cedente no ha sido aprobado por la organización colectiva;

(4) Transferido a una persona que no sea miembro de la organización colectiva;

(5) La casa existente del cesionario no cumple con las condiciones para la asignación de vivienda.

La transferencia de derechos de uso de finca debe cumplir las siguientes condiciones:

(1) El cedente posee más de dos casas rurales (incluidas fincas);

( 2) ) Transferencia de miembros dentro de una misma organización económica colectiva;

(3) El cesionario no tiene casa ni predio y cumple con las condiciones para la distribución de los derechos de uso de predio;

( 4) Transferencia La conducta debe ser aprobada por la organización colectiva;

(5) El derecho de uso de la finca no puede transferirse por separado, y el terreno se transfiere junto con la casa;

Además, de acuerdo con el "Reglamento de la Administración Nacional de Tierras sobre otras formas de respuesta sobre cuestiones de aplicación específicas de transferencia ilegal de tierras", actualmente vigente Administración Nacional de Tierras [1990] Tuzihan No. 97

Zhejiang Administración de Tierras Provinciales:

Se ha recibido su Oficina de Tierras de Zhejiang [1990] No. 15 "Solicitud de instrucciones sobre Zhetu Fu [1990] No. 8". Después de la investigación, se cree que la respuesta de su instituto Zhetufu [1990] Nº 8 "Respuesta sobre las cuestiones de aplicación específica de la transferencia ilegal de tierras en otras formas" cumple con las disposiciones del artículo 47 de la "Ley de gestión de tierras de la República Popular de Porcelana". Sin aprobación legal, el usuario de la propiedad original reconstruyó la casa mediante la inversión de otros para que la usaran los inversionistas, y se benefició de ella u obtuvo los derechos de propiedad de la casa, lo cual es uno de los actos ilegales de "transferencia ilegal de tierra en otras formas".

En segundo lugar, si la transmisión no es válida, ¿quién posee los derechos de propiedad de la casa construida?

Según el artículo 86 de las "Opiniones del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de los principios generales del derecho civil de la República Popular China (juicio)": Ningún propietario añade anexos a la propiedad de otras personas, si el propietario acepta agregar una adición, si hay un acuerdo sobre cómo manejar el embargo al devolver la propiedad, se tratará de acuerdo con el acuerdo si no hay acuerdo y no se puede negociar; Si no se puede desmantelar, podrá devolverse al propietario con un descuento y pagarse al propietario. Si el propietario causa pérdidas, será responsable de la indemnización.

De acuerdo con el artículo 10 de la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China", si la tierra de propiedad colectiva de los agricultores pertenece al colectivo de aldeanos según la ley, será operada y administrada por el la organización económica colectiva de la aldea o el comité de aldeanos; si ha sido propiedad de más de dos personas de la aldea, las organizaciones económicas colectivas rurales o los grupos de aldeanos de la aldea serán operados y administrados por los agricultores. ; aquellos que hayan sido de propiedad colectiva de los agricultores del municipio (ciudad) serán operados y gestionados por la organización económica colectiva rural del municipio (ciudad). El artículo 63 estipula que los derechos de uso de la tierra de propiedad colectiva de los agricultores no pueden transferirse, transferirse ni arrendarse para construcciones no agrícolas.

Los derechos de uso de la casa y del inmueble son indivisibles y sólo pueden ser propiedad de una misma persona. La construcción de una casa en un terreno debe pasar por ciertos procedimientos de aprobación y el requisito previo es obtener derechos de uso de la tierra, por lo que la adquisición de derechos de uso de la tierra es la base para obtener la propiedad del edificio.

Cuando se construye una casa en una finca que otros tienen derecho a usar, se embargan bienes muebles (materiales de construcción) y bienes inmuebles (terrenos). Según los principios del derecho civil, la propiedad de los bienes embargados debe seguir el principio de que "los nuevos bienes embargados pertenecen al propietario del inmueble, y el propietario original de los bienes muebles puede obtener una compensación equivalente a sus bienes muebles".

Por lo tanto, el titular del derecho de uso del suelo obtiene la propiedad de la casa.

El contenido anterior es solo de referencia, ¡bienvenido a aprender e intercambiar!

?

Referencias en este artículo:

Leyes y reglamentos pertinentes

1. Respuesta de la Oficina Nacional de Administración de Tierras sobre las cuestiones específicas de aplicación de otras formas de transferencia ilegal. de tierras

2. Artículo 86 de las opiniones del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de los "Principios generales del derecho civil de la República Popular China" (juicio)

3. El Tribunal Popular Supremo emitió 19 casos típicos de disputas contractuales.

4. Acta de la Conferencia Nacional de Trabajo Jurídico Civil de 2015

5. Notificación del Tribunal Supremo Popular sobre la emisión de varios dictámenes sobre la prestación de garantías judiciales y servicios jurídicos para promover la reforma y el desarrollo rural.

6. Varias disposiciones sobre la determinación de la propiedad de la tierra y los derechos de uso (revisadas en 2010)

7 Medidas de gestión de viviendas rurales de la ciudad de Tangshan

Medidas de gestión de viviendas rurales de la provincia de Hebei

Casos típicos

1. Sentencia civil de primera instancia sobre la disputa de confirmación de propiedad entre Sun Yuelan y Fang Xiucai.

2. Sentencia civil de primera instancia sobre el litigio sobre la confirmación de la propiedad de Wang Moumou y Ma Moumou.

3. La sentencia civil de segunda instancia sobre la disputa de propiedad entre Shi y Shi.

4 La sentencia civil de segunda instancia sobre la disputa de confirmación de propiedad entre Chen Gang y Du.

5. Sentencia civil de primera instancia sobre la disputa sobre el contrato de compraventa entre Ye Xuefen y Shi

6. Sentencia civil de primera instancia sobre la disputa sobre la confirmación de la propiedad entre Chen Hongjun y Wu Yuelong y Wu Zhou.

7. Sentencia civil de primera instancia sobre la disputa sobre los derechos de uso de la propiedad de Yao Jincheng, Yao Jinguo y Yao Xueman.

8. Caso de disputa por derechos de uso de propiedad familiar entre Qu Jia y Quyi.

9. La sentencia civil de primera instancia sobre la disputa sobre los derechos de uso de la propiedad entre Lan Junhua y Lan Chengmiao.

10 La sentencia civil de primera instancia sobre la disputa sobre la confirmación de la propiedad. entre Lan Junhua y Lan Chengmiao.

Perspectiva judicial

1. Las ventas de viviendas rurales se dividen en áreas piloto y áreas no piloto deben protegerse de acuerdo con la ley dentro del alcance permitido por las políticas nacionales.

2. Proteger los derechos de usufructo de las propiedades de los agricultores de conformidad con la ley y promover la gestión estricta y la mejora del sistema de propiedades.

Y otros artículos online a continuación.

Número de teléfono del abogado de Hebei Zhengyi Law Firm, Zhang Yaxin (WeChat) 13673253372