Se ha implementado la nueva política de Guangzhou de “reemplazar negocios con vivienda”
Recientemente, la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Guangzhou y la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Guangzhou emitieron las "Opiniones orientativas sobre la renovación de viviendas de alquiler para oficinas comerciales y comerciales en Guangzhou" (en adelante denominadas como las "Opiniones").
Los "Dictámenes" señalaron que los edificios no residenciales, como los edificios comerciales y de oficinas de negocios, que hayan sido terminados, hayan pasado por los procedimientos de uso de suelo pagado o hayan pasado por el registro inicial deben ser reconstruidos. en unidades de edificios o partes relativamente independientes de acuerdo con la normativa. Para viviendas de alquiler.
Muchas figuras importantes del mercado en Guangzhou dijeron en una entrevista con un periodista del National Business Daily que el principal trasfondo de las opiniones era proporcionar reglas de implementación locales específicas bajo el establecimiento de un sistema de vivienda que promueva tanto el alquiler y compras, por un lado, para revitalizar el stock de servicios comerciales en el mercado de Guangzhou. Pero para los promotores, la clave de la transformación radica en si pueden calcular la transición de propiedades de servicios comerciales a viviendas de alquiler.
Fuente de la foto de Guangzhou, una ciudad con muchos edificios de oficinas: reportero del diario Huang Wanyin
¿Aumentar el aumento de edificios residenciales y reducir el stock de servicios comerciales?
De hecho, esta opinión también es para implementar las "Opiniones de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la Aceleración del Cultivo y Desarrollo del Mercado de Alquiler de Vivienda" (Guobanfa [2016] No. 39) y la "Opiniones de la Oficina General del Gobierno Popular Provincial de Guangdong sobre la aceleración del cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas" y el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas” (Oficina del Gobierno de Guangdong [2017, en adelante denominadas las “Opiniones de implementación”) No 7.
El reportero del "National Business Daily" observó que los dos últimos documentos afirmaban que "las viviendas comerciales pueden transformarse en viviendas de alquiler de acuerdo con las regulaciones", "el período de uso del suelo permanece sin cambios y el Los precios ajustados del agua, la electricidad y el gas se basan en la aplicación de normas para residentes”.
Cushman & Wakefield señaló en un informe sobre la "reforma de la vivienda comercial" que las opiniones de implementación se hacían eco de los documentos del Consejo de Estado. Sin embargo, dado que las opiniones de implementación no proporcionaron detalles específicos de implementación, solo se emitieron como generales. Por lo tanto, los gobiernos locales aún necesitan formular reglas operativas específicas antes de su implementación. Se puede decir que las "Opiniones" son reglas operativas locales.
Las "Opiniones" señalaron que sus objetivos de trabajo son acelerar el cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, optimizar la estructura funcional de varios tipos de viviendas en Guangzhou y aumentar efectivamente la oferta efectiva de viviendas de alquiler. , cultivar el mercado de alquiler de viviendas en Guangzhou y establecer un sistema que promueva tanto el alquiler como la compra de viviendas.
Xiao, analista jefe de Guangzhou de Kerui, dijo a un periodista del National Business Daily que, desde el punto de vista de las políticas, las "Opiniones" son los gobiernos locales que responden al objetivo nacional de establecer un sistema de vivienda que promueva ambos alquilar, comprar y proporcionar viviendas en alquiler a través de múltiples canales, una de las medidas específicas partiendo de los antecedentes del mercado y considerando de manera integral el alto stock de propiedades de servicios comerciales en el mercado en los últimos años, algunas propiedades de servicios comerciales tienen problemas prácticos como dificultades operativas; y altas tasas de desocupación, lo que proporciona nuevas ideas para revitalizar estas propiedades de servicios comerciales en stock.
¿En "3?" Después de las "30 Pólizas", el inventario de propiedades comerciales y de servicios en el mercado de Guangzhou está seriamente sobrecargado. La política “3?”30” de Guangzhou estipula que, en el futuro, todos los apartamentos de primera mano en el mercado solo se venderán a personas jurídicas, no a personas físicas.
Los datos del Departamento de I+D de Guangzhou Zhongyuan muestran que “ 3? En los 20 meses posteriores a las "30 Políticas", el volumen promedio de transacciones mensuales de los apartamentos de Guangzhou cayó a 67.000 metros cuadrados, el retraso en el inventario fue grave y el período máximo de liquidación de existencias alcanzó los 53 meses. Con este fin, Guangzhou también ha lanzado la "Política de Servicio Comercial 12? 19", que estipula que antes del "3? Después de las "30 Políticas", casi el 80% de los terrenos de servicios comerciales de Guangzhou requieren una cierta proporción de autosuficiencia, y alrededor del 40% de ellos requieren una autosuficiencia de más del 70%.
El mercado de alquiler de Guangzhou también tiene un gran inventario. Según las estadísticas del Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan, la tasa de digestión de los edificios de oficinas de Guangzhou se desaceleró en el primer semestre de 2019 y la tasa de desocupación cayó ligeramente entre un 0,4% y un 7,55% desde finales del año pasado. Entre ellos, las tasas de desocupación de edificios de oficinas en los distritos comerciales de Tianhebei y Yuexiu aumentaron al 6,72% y 7,45% respectivamente. Debido a factores como el seguimiento de la industria y el control de los costos de arrendamiento, algunos inquilinos de las industrias de desarrollo de juegos de oficina, préstamos P2P y biotecnología se han retirado.
Además, también se han lanzado al mercado proyectos emergentes de distritos empresariales. Actualmente, hay más de 25 proyectos comerciales en construcción en Pazhou, con una superficie total de construcción de más de 2,5 millones de metros cuadrados. Entre ellos, 17 proyectos se completarán durante el próximo año y se espera que aporten 16.000 metros cuadrados de nueva oferta al mercado. La mayoría de estos proyectos son sedes de la industria de medios y comercio electrónico en Internet. Además de la parte utilizada por las empresas, todavía habrá un gran número de edificios de oficinas vacíos que entrarán en el mercado de alquiler. Además, algunos proyectos de edificios de oficinas en el sector de la Ciudad Financiera, otro distrito comercial emergente, han comenzado a entregarse al mercado. Sin embargo, debido a las imperfectas instalaciones de apoyo comercial en este sector, la tasa de desocupación de proyectos es alta.
¿Las propiedades de servicios comerciales existentes marcan el comienzo de nuevas oportunidades?
"Comercial y residencial" se ha convertido en una nueva forma de revitalizar las propiedades de servicios comerciales existentes, pero no todas las propiedades de servicios comerciales son aptas para renovación. Por un lado, el dictamen impone requisitos bastante estrictos para los proyectos de reconstrucción; por otro, los proyectos de reconstrucción aún deben alcanzar un cierto nivel de retorno de la inversión.
A juzgar por los requisitos de esta opinión, los proyectos que soliciten reconstrucción deben cumplir requisitos como propiedad clara, seguridad estructural, seguridad contra incendios, protección y saneamiento ambiental, regulaciones de propiedad, instalaciones de soporte completas y estándares técnicos. Además, cuando se registra inicialmente el proyecto de decoración, se debe registrar toda la propiedad (solo se debe obtener un certificado de propiedad) y se debe transferir la propiedad en su totalidad. La propiedad, transferencia, hipoteca o venta no se dividirá y el período de uso de la tierra original, la naturaleza del uso de la tierra y el volumen de construcción permanecerán sin cambios.
“Para los desarrolladores, dado que la propiedad que se convierte de comercial a residencial debe cumplir con las restricciones de reconocimiento general y transferencia indivisible, esto significa que si eligen convertir de comercial a residencial, los ingresos por alquileres de casas "El período requerido para la devolución de los fondos se ampliará considerablemente, por lo que esta opción no necesariamente tendrá prioridad para algunas propiedades históricas existentes, se considerará más", afirmó Xiao.
El análisis de Cushman & Wakefield de "comercial a residencial" en el informe anterior asume principalmente proyectos con malas condiciones operativas (centros comerciales al borde de la quiebra o edificios de oficinas de baja calidad con alquileres bajos y altas tasas de desocupación). ) se alquilan todos después de la renovación.
Long Bin, miembro experto de la Asociación Provincial de Vivienda de Guangdong, señaló a un periodista del National Business Daily que aunque la reforma comercial de las viviendas de alquiler puede aumentar la oferta de alquileres, también puede resolver el problema. problema de las "3?" "30 políticas" de los desarrolladores Sin embargo, desde el desarrollo comercial hasta la construcción y operación de viviendas de alquiler propias, este giro es demasiado grande para los desarrolladores, y los cálculos de inversión y las evaluaciones del mercado deben repetirse. "
Cushman & Wakefield también analizó que la ventaja de "convertir propiedades comerciales en residenciales" es que puede equilibrar la oferta de propiedades comerciales y residenciales. Algunos proyectos comerciales que están mal planificados o mal diseñados pueden alquilarse Sin embargo, el diseño arquitectónico y las especificaciones técnicas de los proyectos "comerciales a residenciales" pueden no ser ideales en comparación con las viviendas construidas específicamente.
Sin embargo, Qiao, director ejecutivo de. Colliers International Consulting Services en el sur de China, dijo a los periodistas: Los desarrolladores definitivamente se inclinarán por transformarse, lo cual es mejor que dejarlos vacíos. Recurrir a apartamentos de alquiler a largo plazo es en realidad un cambio en la forma de vida de algunos edificios de oficinas y edificios de podio. Es posible que no sea rentable debido a la ubicación geográfica y las restricciones de altura del piso o que el alquiler sea muy bajo, pero los productos residenciales no se verán afectados por esto y habrá más mercados.
Sin embargo, según Long Bin, La tasa de retorno actual de las casas de alquiler en Guangzhou generalmente no es alta y los apartamentos de alta gama son más altos. El retorno promedio de las viviendas de alquiler es de poco más de 1. “Dado que la ubicación y las condiciones de los diferentes proyectos varían mucho, es imposible para los comerciales. propiedades de servicios para cambiar a viviendas de alquiler. En definitiva, los beneficios son limitados, lo que proporciona una nueva forma de evaluación integral de algunos proyectos. En cuanto a los compradores habituales de viviendas, actualmente no hay ningún impacto.
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