Quiero alquilar una casa en Seúl, Corea del Sur.

Los precios de la vivienda en Corea del Sur son particularmente altos, y comprar una casa es algo muy doloroso para algunas familias pobres y los nuevos inmigrantes a la ciudad. Quizás porque son descendientes de pueblos nómadas, a los coreanos les gusta moverse y muchas personas no están dispuestas a vivir en el mismo lugar durante mucho tiempo. Por lo tanto, el fenómeno de que los coreanos alquilen casas es muy común y el alquiler de casas se ha convertido en un fenómeno bastante común. industria grande y madura.

En general, existen los siguientes tipos de casas que se utilizan para alquilar en Corea del Sur:

Una se llama "alojamiento". Debido a que la mayoría de las personas que viven aquí son estudiantes universitarios, no es necesario pagar un depósito primero, siempre que pague una cierta cantidad de alquiler cada mes. El anfitrión proporcionará suministros básicos como mesas y colchas, así como comidas para 1 o 2 días. El segundo es el Yuan de examen. Como se puede ver por el nombre, se alquila principalmente a personas que superan diversos exámenes. Las casas en Examination Yuan son pequeñas, tienen instalaciones sencillas y el alquiler mensual es relativamente barato, por lo que muchos estudiantes universitarios prefieren vivir aquí. El tercer tipo es un apartamento o un dormitorio, que suele tener baño y utensilios de cocina, pero; Básicamente no hay otras instalaciones. Alquilar este tipo de casas suele requerir tanto una fianza como un alquiler mensual, y es relativamente caro, por lo que las personas que viven aquí suelen ser solteros, recién casados ​​o estudiantes de familias relativamente adineradas.

Lo que resulta más novedoso para los extranjeros es el modelo de alquiler denominado "biografía".

Mi casa actual la alquilo a través de Trumpchi. Después de escuchar mis condiciones, el agente de la agencia "Seoul Real Estate" inmediatamente llamó desde la computadora a todas las casas que cumplían con las condiciones y luego me llevó a verlas una por una.

Cuando descubrí que estaba interesado en una casa en cierto edificio comercial y residencial, el agente me dijo que la casa estaba en alquiler en forma de "biografía".

Mi entendimiento del llamado "cambio de manos" es que pagué 28 millones de wones coreanos (aproximadamente 224.000 RMB, 65.438 yuanes, 0 yuanes 65.438 wones coreanos) al propietario cuando me mudé. Durante el Contrato "cambio de manos" No se requiere alquiler. Una vez finalizado el contrato, el arrendador devolverá íntegramente los 28 millones.

En coreano, "Zhuan" es un carácter chino y "Zhuan" significa "alquilar, prestar". "Trumpchi" es un término económico absoluto y un sistema único de derechos de propiedad/derechos de acreedores en Corea del Sur.

El Diccionario de la Enciclopedia explica que antes de que Corea fuera liberada del dominio colonial japonés, la práctica del "chuan" se limitaba principalmente a Seúl y sus alrededores. Con el movimiento de población a gran escala causado por la guerra, la práctica del alquiler comenzó a extenderse en las ciudades grandes y pequeñas de Corea del Sur, y ahora se ha convertido en una parte integral de la cultura inmobiliaria de Corea del Sur. Según las estadísticas, actualmente hay unos 23 inquilinos viviendo en casas Trumpchi, y sólo 19 viven de alquileres mensuales.

Después de ver la casa, llega el momento de firmar el contrato. Al firmar el contrato, el propietario y yo teníamos diferencias sobre los términos del contrato. El propietario insistió en alquilar la casa sobre la base de una "biografía" durante al menos dos años. Insistí en firmar sólo por un año. El propietario quiso levantarse e irse varias veces, pero volvió a sentarse tras ser persuadido por el agente. Finalmente, se llegó a un compromiso con condiciones adicionales: es posible que el arrendador no pueda devolver la fianza íntegramente en el mes en que expire el contrato, pero le será devuelta en marzo. Durante este período, tenía que mudarme en cualquier momento mientras alguien se quedara.

El contrato finalmente se firmó, pero yo estaba cada vez más asustado. ¿Qué debo hacer si el arrendador no me devuelve el dinero cuando expire el contrato? ¿Por qué los propietarios no quieren un alquiler mensual, sino inquilinos “baratos”?

No pude evitar buscar un agente y le conté mis preocupaciones. El agente no se sorprendió. Dijo que cuando la oferta de viviendas originalmente superó la demanda, muchos propietarios fueron realmente muy groseros con sus inquilinos e incumplieron con sus depósitos, y los inquilinos no tuvieron más remedio que hacer algo al respecto. Posteriormente, para proteger los intereses de los débiles y estandarizar el sistema "heredado", Corea del Sur adoptó disposiciones específicas sobre esta relación de utilización de bienes raíces en el "Código Civil Coreano" promulgado en 1958. El agente dijo que si está preocupado, puede llevar este contrato de alquiler al tribunal municipal para su verificación y certificación notarial.

Cuando llegué al tribunal, el personal revisó el contrato y los materiales personales del propietario, y rápidamente lo sellaron con un sello rojo, algo que pensé que costaría varios cientos de yuanes, pero solo pagué 500 wones.

El personal explicó que el artículo 303 del Código Civil coreano estipula específicamente que el titular del derecho deberá pagar la tarifa de transferencia y ocupar, usar y adquirir el bien inmueble de acuerdo con su propósito. Cuando se extingue el derecho de transferencia, el acreedor tiene derecho a recibir prioridad de los acreedores de menor rango y de otros acreedores.

La "Ley de Protección de Arrendamientos Residenciales" de Corea del Sur también tiene disposiciones claras al respecto. Incluso los extranjeros no tienen que preocuparse de que el propietario no devuelva el dinero.

Cambios legendarios

En los últimos años, el número de "portales" en Corea del Sur se ha reducido en 4 y el alquiler mensual correspondiente ha aumentado en 4. La razón principal es que las tasas de interés bancarias eran muy altas en el pasado. Los propietarios suelen depositar grandes sumas de los depósitos de sus inquilinos en los bancos, y pueden obtener altos ingresos por intereses cada mes y ahorrarse la molestia de ir de puerta en puerta para cobrar el alquiler todos los meses. Sin embargo, con la caída de las tasas de interés, algunas personas mayores que dependen de sus casas para ganarse la vida generalmente no están dispuestas a alquilarlas "revendiéndolas" y, en cambio, las alquilan mensualmente.

Pero para las personas que realmente necesitan financiación e inversión, alquilar una casa mediante "pass-through" sigue siendo muy atractivo. Porque no sólo es difícil conseguir un préstamo en un banco, sino que el tipo de interés es alto. En los últimos años, la industria inmobiliaria de Corea del Sur ha estado muy activa y los inversores han estado especulando con bienes raíces con los ojos rojos, lo que por supuesto requiere enormes fondos.

Un cálculo aproximado muestra que solo hay 30 habitaciones pequeñas en mi piso, y el propietario puede recaudar entre 800 y 900 millones de wones de este piso. Según la ley coreana, el importe del "depósito de transferencia" es generalmente de 60 a 70 por hora de vivienda alquilada. A principios de este año, el precio medio de "La leyenda de Zhen Huan" en Seúl, la capital de Corea del Sur, ascendió a aproximadamente 654,38 mil millones de wones. Por lo tanto, los inversores pueden utilizar el dinero prestado para reinvertir en casas nuevas y continuar "transfiriendo" alquileres, o pueden revenderlos para obtener ganancias por apreciación.

Con la globalización económica, los canales de inversión son cada vez más amplios. En la actualidad, la mayoría de los propietarios en Corea del Sur invierten este dinero en valores, bienes raíces, fondos extranjeros, negocios, etc. Un consultor financiero del Kookmin Bank dijo que la tasa de ahorro de los hogares de Corea del Sur es sólo de aproximadamente 4, y el 35% de los hogares urbanos ni siquiera tienen ahorros.

En la estructura de activos de los coreanos, los activos en el extranjero representan una proporción cada vez mayor de los activos financieros. Especialmente en los últimos años, los mercados bursátiles de países en desarrollo como China, Vietnam e India han sido extremadamente populares. Los fondos chinos, los fondos indios y los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria en el extranjero que invierten en bienes raíces son productos financieros muy populares. A finales del año pasado, para frenar la apreciación del won coreano, el gobierno surcoreano también introdujo políticas para alentar a los ciudadanos a comprar bienes raíces en el extranjero. Por lo tanto, no importa qué método de inversión se utilice, los ingresos son superiores al alquiler mensual y a los intereses bancarios.

Se puede ver que la razón por la que el sistema de "transferencia" puede sobrevivir es que, bajo la protección de un sistema legal sólido, los propietarios pueden obtener financiamiento a largo plazo basado en esto, y este capital puede generar más que el ingreso mensual. Lo que el arrendador transfiere o sacrifica es sólo el derecho a ocupar y utilizar la casa por un período de tiempo. Al mismo tiempo, debe haber un cierto número de inquilinos en la sociedad. Luego de pagar el "depósito de transferencia", obtuvieron el derecho de uso y beneficio de la casa, y también ahorraron el alquiler mensual. Por tanto, ambas partes del contrato tienen sus propias necesidades y se benefician mutuamente.

En este sentido, el sistema "Trumpchi" no sólo promueve la plena utilización de los bienes inmuebles coreanos, la financiación de fondos y el crecimiento de la riqueza, sino que también ayuda a aliviar los problemas de vivienda.