Somos una empresa de administración de propiedades. ¿Cómo evaluar el valor de una empresa?
Introducción a los métodos de valoración
Para las acciones de bienes raíces comerciales, los métodos de valoración aplicables incluyen el método de comparación de mercado y el método de ingresos. Después de investigar las áreas circundantes de la propiedad tasada y analizar los datos relevantes, el tasador cree que el nivel de alquiler determinado por el contrato de arrendamiento existente de la propiedad tasada está demasiado alejado de las condiciones objetivas del mercado en la fecha base de la tasación. demasiado largo y no es apropiado utilizar la comparación de mercado. La ley evalúa la propiedad tasada. Por lo tanto, esta vez solo se evaluará la propiedad confiada utilizando el método de la renta.
El método de la renta es un método que estima los ingresos normales futuros del objeto de valoración, los descuenta a una tasa de capitalización adecuada y luego los acumula, estimando así el precio o valor objetivo y razonable del objeto de valoración. .
1 2 n
Fórmula de cálculo del descuento de ingresos netos anuales: P 1)]
i1 2 1 1
p: significa El valor del atributo; a: representa el ingreso neto anual; I1: representa la tasa de capitalización; I2: representa la tasa de incremento de la anualidad;
n: representa el número de años de ingreso restante.
El trabajo de evaluación del método de ingresos se divide principalmente en las siguientes tres etapas:
La primera etapa: investigar las características del objeto de evaluación. De acuerdo con el "Formulario de solicitud de tasación de viviendas y edificios" proporcionado por el cliente, el tasador, con la cooperación del personal de gestión de activos de la unidad evaluada, verificará, investigará y evaluará las casas y edificios enumerados en el formulario de solicitud uno por uno. comprender el estado actual de las casas y edificios, incluida la superficie del cuerpo, la estructura interna, los estándares de decoración, la función y el desempeño, la cantidad y calidad, la ubicación geográfica, etc., y realizar registros de evaluación detallados. Ajuste la diferencia para garantizar que los datos de la cuenta coincidan.
La segunda etapa: recopilación de información. De acuerdo con las pautas generales para la tasación de activos, los tasadores recopilan la información requerida para esta tasación, incluida información sobre transacciones inmobiliarias del departamento de gestión de transacciones inmobiliarias, varios periódicos y revistas, anuarios e información relacionada con bienes raíces en línea, y también recopilan bienes inmuebles. alquileres directamente desde el departamento de gestión de derechos de propiedad inmobiliaria Información del caso.
La tercera etapa: evaluación, análisis, cálculo. Con base en los resultados de la investigación de campo y la investigación del mercado de alquiler de bienes raíces, los tasadores
Beijing Zhongtonghua Asset Appraisal Co., Ltd. 13 páginas
La quinta parte analiza la descripción técnica del método basado en activos, Diferencias en ubicación, área, uso, tiempo de transacción, vida útil, condiciones ambientales, condiciones de vivienda, condiciones de transacción, etc. entre los principales edificios confiados para evaluación y los bienes inmuebles donde se encuentra la información de alquiler del mercado inmobiliario se encuentra. , realizar análisis, combinar los ingresos determinados por el inmueble encomendado con el precio de alquiler del mercado de alquiler de inmuebles y calcular el valor de los ingresos de la inversión (valor de tasación).
Proceso de evaluación de verbos intransitivos
1. Determinación de la tasa de capitalización
Existen varias formas de determinar la tasa de capitalización:
(1 ) Método de extracción de mercado
Este método es adecuado para situaciones en las que el mercado inmobiliario está maduro, las transacciones son activas y los alquileres del mercado y los precios de las transacciones son fáciles de cobrar. Este método es fácil de entender y muy preciso, por lo que se utiliza ampliamente.
Este método es un método para calcular la tasa de capitalización basado en la fórmula de cálculo del método de ingresos mediante la recopilación de información de precios e ingresos de varias propiedades en el mismo mercado inmobiliario.
(2) Método de tasa de interés libre de riesgo más ajuste de riesgo
La base teórica que establece es que la inversión debe tener retorno, y el retorno es proporcional al riesgo. Cuanto mayor sea el riesgo de la inversión, mayor será el rendimiento. Si no quiere correr riesgos, sólo podrá obtener un menor retorno de la inversión. La fórmula de la tasa de capitalización según este método es: tasa de capitalización = tasa de interés segura + valor de ajuste de riesgo.
La dificultad de aplicar este método es que no existe un estándar unificado para determinar el valor de ajuste del riesgo. Diferentes tasadores tomarán valores diferentes, lo que afecta directamente a los resultados de la valoración.
(3) Método de la renta de inversión compuesta
La premisa de su uso es determinar el tipo de interés hipotecario para la financiación inmobiliaria, el retorno de la inversión de los fondos propios y su proporción en el valor total. El método de la tasa de rendimiento de la inversión compuesta utiliza el promedio ponderado de la tasa de rendimiento de la hipoteca de compra de propiedad y la tasa de rendimiento del capital propio como tasa de capitalización.
(4) Tasa de inversión de clasificación de rendimiento y método de inserción.
Este método requiere encontrar otros tipos de inversión relacionados con la inversión inmobiliaria y sus rendimientos correspondientes, y luego hacer juicios comparativos basados en sus niveles de riesgo para determinar la tasa de capitalización de la inversión inmobiliaria. La idea básica del método de clasificación e inserción de la tasa de rendimiento de la inversión para determinar la tasa de rendimiento del capital es: primero, descubra los distintos tipos de inversiones en la sociedad relacionados con los bienes inmuebles a evaluar y sus ingresos, luego dibuje la curva rendimiento-tipo de inversión, para luego comparar las inversiones en el inmueble a evaluar.