A finales de año, la supervisión del capital volvió a mejorar: las dos ciudades introdujeron nuevas políticas para la supervisión de la compra y el alquiler de viviendas.
El “New Deal” de Foshan para las preventas
Recientemente, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Foshan de la provincia de Guangdong emitió las “Medidas de implementación para la supervisión y gestión de las preventas”. Fondos para Vivienda Comercial en Foshan” (en lo sucesivo, las “Medidas”)), aclarando que todos los fondos de preventa para viviendas comerciales deben depositarse en la cuenta regulatoria, y que las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden cobrar fondos de preventa. fondos fuera de la cuenta regulatoria. Estas medidas entrarán en vigor el 7 de enero de 2021 y tendrán una vigencia de cinco años.
Las "Medidas" estipulan que el pago de preventa de viviendas comerciales incluye el pago inicial, el depósito, el préstamo de vivienda y otras formas de pagos de vivienda pagados por el precomprador de conformidad con el contrato de venta de viviendas comerciales. . Antes de solicitar una licencia de preventa de viviendas comerciales, una empresa de desarrollo inmobiliario debe seleccionar un banco comercial en esta ciudad como banco supervisor y abrir una cuenta especial para la preventa de viviendas comerciales. Corresponde una licencia de preventa de viviendas comerciales. a una cuenta de supervisión.
Específicamente, el monto reservado en cada etapa de la supervisión del fondo de preventa de Foshan incluye: antes de que el progreso de la imagen del proyecto alcance las condiciones de preventa y se limite la estructura principal, el monto de preventa en la supervisión cuenta no será inferior al 10% de las ventas totales del proyecto % antes de la limitación de la estructura principal del proyecto y la finalización del proyecto de instalación de apoyo (proyecto básico de agua y electricidad), el pago por adelantado en la cuenta de supervisión. no será inferior al 5% de las ventas totales del proyecto desde la finalización del proyecto de instalación de soporte hasta la aceptación de su finalización, el monto de preventa en la cuenta de supervisión El pago no será inferior al 3% de las ventas totales del proyecto; después de que el proyecto esté terminado y aceptado, y antes del primer registro de vivienda comercial, el pago por adelantado en la cuenta de supervisión no será inferior al 1% de las ventas totales del proyecto después de que el proyecto complete el primer registro de vivienda comercial; , deberá cumplir con las condiciones de registro unilaterales Después de transferir, podrá retirar los fondos restantes de preventa de viviendas comerciales y solicitar el levantamiento de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales.
A este respecto, Foshan Centaline Real Estate declaró que la mayoría de las ciudades de la provincia de Guangdong han introducido políticas de supervisión de fondos de preventa y que los desarrolladores liquidan los fondos de preventa en función del progreso del proyecto, incluida la liquidación de comisiones entre desarrolladores e intermediarios. . Foshan también ha introducido políticas relevantes en el pasado.
Una fuente en Foshan dijo a los periodistas que la política de supervisar la compensación anticipada debería promulgarse en muchas ciudades de todo el país, y que Foshan podría simplemente hacer un seguimiento. Restringir los fondos de los promotores puede, por un lado, proteger los derechos e intereses de los compradores de viviendas y, por otro, impedir que los promotores malversan fondos para desarrollar otros proyectos.
Según el reportero del 21º Informe Económico Mundial, el mercado inmobiliario de Foshan se desaceleró en la primera mitad de 2020 y la oferta aumentó mucho en la segunda mitad del año. Los datos muestran que en junio de 2020, Foshan tenía 111.000 nuevas unidades de viviendas comerciales en preventa, un aumento intermensual del 59 %, y el número de unidades firmadas en línea disminuyó un 17 % intermensual. Los precios de la vivienda han aumentado bajo la presión de la desescalada: 165.438 + El precio medio en Foshan en octubre fue de 17.500 yuanes/metro cuadrado, un 1,9% más intermensual y un 19,8% interanual, de los cuales la media online El precio de firma para viviendas nuevas fue de 1.700 yuanes por metro cuadrado.
Además, la supervisión de seguimiento de los fondos de los desarrolladores por parte de Foshan no solo se debe a la gran cantidad de edificios sin terminar que quedaron por razones históricas, sino también al desarrollo intensivo y centralizado de nuevos proyectos en muchas zonas de Foshan. Por ejemplo, en áreas como la bahía de Sanlong, la ciudad nueva de Foshan y el lago Green Island, especialmente el lago Qiandeng, Jinshazhou y otras áreas cercanas a Guangzhou, el precio unitario de algunos bienes inmuebles y bienes raíces de segunda mano ha superado los 40.000 yuanes por cuadrado. metro.
"Parche" de la política de preventa
De hecho, desde este año, los gobiernos locales han reforzado la supervisión de los fondos de los promotores. Yinchuan, Taiyuan, Kunming y otras ciudades han introducido sucesivamente políticas pertinentes para fortalecer la supervisión y gestión de los fondos de preventa de nuevas viviendas comerciales, garantizar que los fondos de preventa se utilicen para la construcción de proyectos de viviendas comerciales, proteger los derechos legítimos y intereses de los compradores de viviendas y evitar riesgos en las transacciones.
Ya el 15 de septiembre de este año, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Fujian emitió las "Opiniones orientativas sobre el fortalecimiento de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales", anunciando las medidas para firmar la supervisión. acuerdos, establecer cuentas de supervisión y estandarizar las preventas. Se adoptaron nueve medidas que incluyen el depósito de fondos, límites de supervisión claros y la implementación de supervisión dinámica para aclarar el límite de supervisión del fondo de preventa, los métodos de supervisión, el proceso de desembolso y la responsabilidad por incumplimiento de contrato. para reducir y evitar la aparición de "edificios sin terminar".
Hasta ahora, Kunming, Zhuzhou, Tangshan, Chengdu, Foshan, Weifang, Zhuhai y otras ciudades han introducido políticas de supervisión de capital. Fortalecer la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales, garantizar que los fondos de preventa se utilicen exclusivamente y prevenir los riesgos del mercado inmobiliario causados por edificios sin terminar desde la fuente. Estas nuevas políticas abordan lagunas regulatorias anteriores y la estandarización de los fondos de preventa se ha convertido en una parte importante de la prevención y resolución de riesgos financieros inmobiliarios.
Los conocedores de la industria señalaron que la introducción de políticas relevantes generalmente está relacionada con la prevención de proyectos inacabados en las ciudades. Además, los fondos corporativos son propensos a sufrir accidentes a finales de este año y los gobiernos locales han introducido políticas para prevenirlos;
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, señaló que desde 65438+2 meses, muchas ciudades han emitido políticas de supervisión de fondos de preventa, principalmente porque: muchas ciudades relajaron la supervisión de capital al comienzo del año, y ahora que la epidemia se ha estabilizado, algunas políticas de la ciudad vuelven a los niveles normales antes de la epidemia. De hecho, hay muchos problemas en el sistema de preventa de viviendas comerciales, entre los que han aparecido muchos casos de edificios extremos sin terminar en muchas ciudades. Los problemas de seguridad de los compradores de edificios sin terminar en algunas ciudades han sido recientemente reportados por los medios de comunicación y han llamado la atención. La razón principal es la falta de supervisión de los fondos de construcción; desde una perspectiva temporal, las empresas inmobiliarias se encuentran bajo una gran presión financiera a finales de año y aumenta la posibilidad de malversación de fondos de construcción. Para evitar estos problemas, es necesario introducir políticas.
Zhang Dawei cree que la supervisión de los fondos de preventa debería ser una política de apoyo cuando se introduzca el sistema de preventa. Sin embargo, después de 20 años de desarrollo en el mercado inmobiliario, muchas ciudades aún no han implementado este parche, por lo que cada vez más ciudades deberían implementar estrictamente esta política para proteger los derechos e intereses básicos de los compradores de viviendas por el impacto en las empresas; , los fondos de preventa deben regularse. La parte de construcción e instalación tiene poco impacto en el desarrollo normal de la empresa. Es cierto que las casas en preventa tienen más probabilidades de tener problemas que las casas existentes. Después de décadas de desarrollo inmobiliario, han aparecido uno tras otro edificios sin terminar en varios lugares. Este es un problema del sistema. Sin embargo, desde la perspectiva de los costos de capital, es poco probable que el mercado inmobiliario de 1,7 billones de dólares se convierta completamente en ventas de viviendas usadas. De hecho, la regulación del capital es la norma. El mayor beneficio de incorporar fondos de preventa de viviendas comerciales a la supervisión de capital es que puede prevenir los riesgos de propiedades sin terminar y proteger los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas.
Foshan Times Square volvió a entrar recientemente en el proceso de subasta, con un precio inicial de 650 millones de yuanes. Es uno de los edificios sin terminar más vistos en Foshan.
Regulación del mercado de alquiler
Además de las ventas de viviendas, muchas ciudades y pueblos también han introducido políticas y medidas de regulación financiera en el ámbito del alquiler.
65438+febrero 65438+febrero, ocho departamentos, incluida la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Nanjing y la Oficina Municipal de Bienes Raíces, emitieron conjuntamente el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la supervisión y estandarización del mercado de alquiler de viviendas de la ciudad" ( en lo sucesivo denominado el "Aviso"). El "Aviso" consta de 18 artículos en total, que regulan el registro de viviendas de alquiler, la oferta de viviendas, el alquiler, etc., y enfatiza que los alquileres con un plazo de arrendamiento superior a 3 meses deben ser supervisados.
Nanjing estipula claramente que las agencias de arrendamiento de viviendas que llevan a cabo operaciones de arrendamiento de viviendas a través de arrendamiento de agencias, subarrendamiento, etc. deben firmar un acuerdo de supervisión del fondo de arrendamiento de viviendas, abrir la única cuenta de supervisión del fondo de arrendamiento de viviendas de la ciudad y no realizar retiros. Se permiten efectivo o fondos de otra naturaleza.
Cabe señalar que siempre que el período de alquiler de la casa supere los 3 meses, la agencia de arrendamiento de vivienda deberá depositar el alquiler, el depósito de seguridad y los fondos obtenidos mediante el uso del "préstamo de alquiler" en la cuenta de supervisión. y pagar el importe de acuerdo con la escala de negocio.
Anteriormente, para regular el orden del mercado de alquiler de viviendas, Chengdu, Xi, Chongqing y otras ciudades han emitido documentos que exigen el establecimiento de una cuenta única de supervisión del fondo de alquiler de viviendas.
En comparación con la regulación de los alquileres, la regulación de los fondos de preventa tiene un mayor impacto en los promotores. El periodista notó que los reguladores originales de los fondos de preventa en varios lugares eran los bancos. Si los promotores aprovechaban las lagunas, es posible que los bancos no pudieran detectarlas.
Los conocedores de la industria señalaron que ahora no se trata de endurecer, sino de diversificar la supervisión para evitar problemas, lo que consiste en regular el mercado y mejorar el sistema.