La supervisión financiera volvió a mejorarse a finales de año: dos ciudades introdujeron nuevas políticas para la supervisión de la compra y el alquiler de viviendas
Hace unos días, dos ciudades más introdujeron políticas de supervisión de capital: Foshan reiteró la supervisión de los fondos de preventa y Nanjing propuso la supervisión de los alquileres. Las políticas relevantes incluyen retiros basados en el progreso, puntajes crediticios vinculados y supervisión de alquileres para arrendamientos que excedan los tres meses.
El "New Deal" de Foshan para las preventas
Recientemente, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Foshan de la provincia de Guangdong emitió las "Medidas de implementación para la supervisión y gestión de las preventas". Pagos por venta de viviendas comerciales en Foshan" (denominadas las "Medidas" "), se aclara que todas las ventas anticipadas de viviendas comerciales deben depositarse en la cuenta de supervisión, y las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden cobrar ni depositar anticipos. ventas fuera de la cuenta de supervisión. Las "Medidas" entrarán en vigor el 7 de enero de 2021 y tendrán una vigencia de cinco años.
Según las "Medidas", los pagos de preventa de viviendas comerciales incluyen depósitos, pagos iniciales, préstamos para la compra de viviendas y otras formas de pagos para la compra de viviendas pagados por los precompradores de conformidad con el contrato de venta de viviendas comerciales. . Antes de solicitar una licencia de preventa de viviendas comerciales, una empresa de desarrollo inmobiliario debe seleccionar un banco comercial de la ciudad como banco supervisor para establecer una cuenta especial de preventa de viviendas comerciales. Una licencia de preventa de viviendas comerciales corresponde a una. cuenta de supervisión.
Específicamente, el monto de reserva en cada etapa de la supervisión del fondo de preventa de Foshan incluye: desde el progreso de la imagen del proyecto que alcanza las condiciones de preventa hasta la limitación de la estructura principal, el monto de preventa en la cuenta de supervisión no será inferior a las ventas totales del proyecto 10 antes de que el proyecto complete la cobertura de la estructura principal y la finalización de las obras de instalación de apoyo (proyectos básicos de agua y electricidad), el monto de preventa en. la cuenta de supervisión no será inferior al 5% de las ventas totales del proyecto antes de que el proyecto complete los trabajos de instalación de apoyo y pase la aceptación de finalización, el monto en la cuenta de supervisión no será el monto de preventa del proyecto; ser inferior al 3% de las ventas totales del proyecto una vez completado y aceptado el proyecto y antes de que se complete el primer registro de vivienda comercial, el monto de preventa en la cuenta de supervisión no será inferior al 1% del total; ventas del proyecto después de que el proyecto complete el primer registro de vivienda comercial y alcance el nivel que puede ser unilateralmente Como condición para manejar el registro de transferencia, puede retirar el dinero restante de la preventa de vivienda comercial y solicitar el levantamiento de la supervisión de dinero de preventa para vivienda comercial.
A este respecto, personas relevantes de Foshan Zhongyuan Real Estate dijeron que la mayoría de las ciudades de la provincia de Guangdong ya han introducido políticas de supervisión de fondos de preventa. Los desarrolladores liquidan los fondos de preventa en función del progreso del proyecto, incluido. Las comisiones de los desarrolladores y agencias intermediarias también se basan en los nodos del proyecto. Foshan también ha emitido políticas relevantes en el pasado.
Un experto de la industria en Foshan dijo a los periodistas que muchas ciudades de todo el país deberían haber promulgado políticas para supervisar los pagos previos a la venta. Foshan podría simplemente hacer un seguimiento para proteger los derechos e intereses de los compradores de viviendas. por un lado, también evita que los desarrolladores malversan fondos para desarrollar otros proyectos.
Según el reportero del 21º Informe Económico Mundial, en la primera mitad de 2020, la desescalada del mercado inmobiliario de Foshan se desaceleró y la oferta aumentó mucho en la segunda mitad del año. Los datos de China Index Academy muestran que en noviembre de 2020, se agregaron 11.000 nuevas unidades de viviendas comerciales en preventa en Foshan, un aumento de 59 unidades con respecto al mes anterior, y el número de unidades firmadas en línea disminuyó en 17 unidades con respecto al mes anterior. . Bajo la presión de la desescalada, los precios de la vivienda han aumentado: el precio medio registrado en Foshan en noviembre fue de 17.500 yuanes/metro cuadrado, un aumento del 1,9% intermensual y del 19,8% interanual. el precio medio de firma en línea de viviendas nuevas fue de 17.000 yuanes por metro cuadrado.
Además, la razón detrás del seguimiento de Foshan de la supervisión de capital de los desarrolladores no se debe solo a los muchos edificios sin terminar que quedaron por razones históricas, sino también a que hay muchas áreas en Foshan con densas áreas nuevas. proyectos y un desarrollo relativamente concentrado. Por ejemplo, en áreas como la Bahía de Sanlong, la Ciudad Nueva de Foshan y el Lago Green Island, especialmente aquellas cercanas a Guangzhou, como el Lago Qiandeng y Jinshazhou, el precio unitario de algunos bienes raíces y edificios de segunda mano supera los 40.000 yuanes por metro cuadrado.
"Parche" de las políticas de preventa
De hecho, desde este año, ha habido una clara tendencia a que los gobiernos locales endurezcan la supervisión de los fondos de los promotores. Yinchuan, Taiyuan, Kunming y otras ciudades han emitido sucesivamente políticas relevantes para fortalecer la supervisión y gestión de los fondos de preventa de nuevas viviendas comerciales, garantizando que los fondos de preventa se utilicen para la construcción de proyectos de viviendas comerciales, protegiendo los derechos legítimos y intereses de los compradores de viviendas y prevenir riesgos en las transacciones.
Ya el 15 de septiembre de este año, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Fujian anunció las "Opiniones orientativas sobre el fortalecimiento de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales", anunciando que firmaría la supervisión. acuerdos, establecer cuentas de supervisión y regular Nueve medidas, incluido el depósito de fondos de preventa, aclarar los límites de supervisión e implementar una supervisión dinámica, aclarar los límites de supervisión, los métodos de supervisión, los procedimientos de asignación y la responsabilidad por incumplimiento del contrato de preventa fondos, a fin de reducir y evitar la aparición de "edificios sin terminar".
Hasta ahora, ciudades como Kunming, Zhuzhou, Tangshan, Chengdu, Foshan, Weifang, Zhuhai y otras ciudades han introducido políticas de supervisión de capital. Fortalecer la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales, garantizar que los fondos de preventa estén destinados a uso exclusivo y prevenir los riesgos del mercado inmobiliario causados por edificios sin terminar desde la fuente. Estas nuevas políticas se han centrado en las lagunas regulatorias anteriores y la estandarización de los fondos de preventa se ha convertido en una parte importante de la prevención y resolución de riesgos financieros inmobiliarios. Los conocedores de la industria señalaron que la introducción de políticas relevantes generalmente está relacionada con la prevención de proyectos inacabados por parte de la ciudad. Además, durante el final del año, los fondos corporativos son propensos a tener problemas y los gobiernos locales introducen políticas desde una perspectiva preventiva;
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, señaló que desde diciembre, muchas ciudades han emitido políticas de supervisión de fondos de preventa. La principal razón es que muchas ciudades relajaron la supervisión del capital durante la epidemia al principio. Ahora que la epidemia se ha estabilizado, algunas políticas de la ciudad han vuelto a los niveles normales antes de la epidemia. De hecho, han surgido muchos problemas en el sistema de preventa de viviendas comerciales, entre los que ha aparecido en muchos el fenómeno extremo de los edificios sin terminar; Además, informes recientes de los medios de comunicación en algunas ciudades han revelado que se ha centrado la atención en la seguridad de los compradores de viviendas que viven en edificios sin terminar. La razón principal de esto es la falta de supervisión de los fondos de construcción; desde el punto de vista temporal, las empresas inmobiliarias se encuentran a finales de año bajo una gran presión financiera y aumenta la posibilidad de malversación de fondos de construcción. problemas, es muy necesario introducir políticas.
Zhang Dawei cree que la supervisión del fondo de preventa debería ser una política de apoyo cuando se introduzca el sistema de preventa. Sin embargo, después de 20 años de desarrollo del mercado inmobiliario, muchas ciudades todavía no lo han aplicado. parche, por lo que cada vez más ciudades deben implementar estrictamente esta Política para proteger los derechos e intereses básicos de los compradores de viviendas, ya que el impacto en las empresas, la supervisión de la parte de construcción e instalación de los fondos de preventa es necesaria y básicamente no tiene ningún impacto en el; desarrollo normal de las empresas. De hecho, el sistema de preventa es más propenso a tener problemas que las viviendas existentes. Después de décadas de desarrollo inmobiliario, han aparecido uno tras otro edificios sin terminar en varios lugares. Este es un problema del sistema. Pero desde la perspectiva de los costos de capital, es poco probable que el mercado inmobiliario de 17 billones de dólares se transforme completamente en ventas de viviendas usadas. De hecho, la supervisión del capital es la norma. El mayor beneficio de incorporar fondos de preventa de viviendas comerciales a la supervisión de capital es que puede prevenir el riesgo de proyectos inmobiliarios sin terminar y proteger los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas.
Hace unos días, Foshan Times Square volvió a entrar en el proceso de subasta, con un precio inicial de 650 millones de yuanes. Se trata de uno de los edificios sin terminar más vistos en Foshan.
Regulación del mercado de alquiler
Además de la compra y venta de viviendas, muchas ciudades también han introducido políticas y medidas de supervisión de capital en el ámbito del alquiler.
El 12 de diciembre, ocho departamentos, incluida la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Nanjing y la Oficina Municipal de Bienes Raíces de la provincia de Jiangsu, emitieron conjuntamente el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la supervisión y estandarización del orden del mercado en el alquiler de viviendas de la ciudad". Mercado" (denominado el "Aviso"). El "Aviso" contiene 18 artículos, que regulan diversos aspectos como el registro de viviendas de alquiler, la disponibilidad de viviendas, el alquiler, etc., destacando que los alquileres con un período de alquiler superior a tres meses deben ser supervisados.
Nanjing estipula claramente que las agencias de arrendamiento de viviendas que llevan a cabo operaciones de arrendamiento de viviendas a través de arrendamiento y subarrendamiento de agencias deben firmar un acuerdo de supervisión del fondo de arrendamiento de viviendas y abrir la única cuenta de supervisión del fondo de arrendamiento de viviendas de la ciudad. Esta cuenta Los retiros de efectivo no son. y no se permite la recaudación de fondos de otra naturaleza.
Cabe señalar que mientras el ciclo de alquiler de una casa supere los tres meses, la agencia de arrendamiento de vivienda deberá depositar en la cuenta de supervisión el alquiler cobrado, los depósitos y los fondos obtenidos de los "préstamos de alquiler", y al mismo tiempo pagar el margen de Riesgo correspondiente a la escala operativa.
Anteriormente, para regular el orden del mercado de alquiler de viviendas, Chengdu, Xi'an, Chongqing y otras ciudades han emitido sucesivamente documentos que exigen el establecimiento de una cuenta única de supervisión del fondo de alquiler de viviendas.
En comparación con la supervisión del alquiler, la supervisión del fondo de preventa tiene un mayor impacto en los promotores. El periodista notó que los reguladores originales de los fondos de preventa en varios lugares eran los bancos. Si los desarrolladores querían aprovechar las lagunas, es posible que los bancos no pudieran detectarlas.
Los expertos de la industria señalaron que ahora no hay endurecimiento, sino una supervisión diversificada para evitar problemas. Esto tiene como objetivo estandarizar el mercado y mejorar el sistema.