¡La situación actual del mercado inmobiliario de China! ! ! ¡urgente! ! !
Para China, un país grande con dificultades de vivienda a largo plazo, el punto de inflexión más alentador en 2001 fue decir adiós a la era de tensión en materia de vivienda urbana. La superficie de construcción de viviendas per cápita en las zonas urbanas de todo el país ha superado los 20 metros cuadrados, alcanzando el nivel de los países de ingresos medios. Al mismo tiempo, los círculos teóricos y la industria han iniciado un intenso debate sobre la "teoría de la burbuja" y la "teoría del sobrecalentamiento". Estudiar las tendencias de desarrollo del mercado inmobiliario y aprovechar las oportunidades y riesgos del mercado está directamente relacionado con el funcionamiento estable de la industria inmobiliaria y la financiación de la vivienda. También es una cuestión importante relacionada con la realización por parte del país de un círculo virtuoso de inversión. la economía nacional estimulando la demanda interna.
1. El desarrollo y la naturaleza cíclica de la industria inmobiliaria de China
Desde la fundación de la República Popular China, los tres principales desarrollos en la industria inmobiliaria ocurrieron en los últimos años. 20 años después de la reforma y apertura, y cada vez que lo hicieron, muestra un patrón de ciclo de 6 a 8 años. El primer período pico se produjo a principios de los años 1980. La reforma y la apertura han provocado el rápido desarrollo de la economía nacional y el rápido aumento de la riqueza social. La agricultura y la economía rural han logrado un desarrollo acelerado y las empresas estatales han prosperado en la economía de escasez. En este caso, el tan ansiado tema de la vivienda comenzó a recibir atención. Las agencias, empresas e instituciones gubernamentales comenzaron a construir viviendas para empleados y a distribuirlas entre ellos en forma de asistencia social. La mayoría de estas casas están construidas en terrenos baldíos que rodean las unidades. Aunque no tenían el tamaño ni el entorno de las comunidades actuales, el número total era bastante grande. Estas propiedades siguen siendo las residencias principales del grupo de ingresos medios de la ciudad. El segundo período culminante comenzó en 1988, cuando se revisaron la Constitución y la Ley de Gestión de Tierras. Los derechos de uso de la tierra podían transferirse mediante una tarifa, lo que proporcionó una base legal para la circulación de bienes inmuebles como mercancía. Esta posible demanda de vivienda estalló después del discurso del camarada Deng Xiaoping durante su gira por el sur. En ese momento, los puntos de acceso inmobiliario se concentraban principalmente en ciudades costeras del sur económicamente desarrolladas, como Hainan, Guangzhou, Zhuhai, Beihai, etc., y los tipos de bienes raíces también se concentraban en edificios de oficinas, hoteles, casas de huéspedes, villas, etc. y sus objetivos de ventas eran principalmente empresas diversas y empresas turísticas necesidades sociales como vacaciones. Esta etapa especial de auge terminó en la primera mitad de 1993 debido al cercamiento ciego de la tierra, el desarrollo ciego, la inversión ciega y la especulación de precios. El tercer período culminante comenzó entre 65438 y 2009 con la reforma del sistema nacional de vivienda. La suspensión de la distribución del bienestar de la vivienda y la implementación de subsidios monetarios a la vivienda han cambiado completamente los conceptos de consumo de vivienda de la gente y han estimulado efectivamente la demanda social. Especialmente después de la crisis financiera del sudeste asiático, el país reconoció claramente la realidad de que los precios inmobiliarios de China han estado operando a precios bajos durante mucho tiempo y el mercado aún no se ha desarrollado. Adoptó políticas para iniciar y expandir la demanda interna y promover la construcción de viviendas. , estimulando así el consumo de vivienda y promoviendo la sostenibilidad de la economía nacional.
A juzgar por la historia del desarrollo de la industria inmobiliaria en los países desarrollados occidentales, existen patrones cíclicos. La naturaleza cíclica del desarrollo inmobiliario de China en poco más de 20 años es particularmente obvia, es decir, la industria inmobiliaria siempre pasa de la depresión a la prosperidad y el mercado inmobiliario generalmente no dura para siempre. Siempre está vinculado a la calidad, la tasa de crecimiento, la demanda del mercado y el poder adquisitivo del crecimiento económico. Después del período clímax, entra en el período de ajuste y se está gestando un nuevo clímax en el ajuste.
Comprender los cambios cíclicos en el mercado inmobiliario es propicio para ajustar la contradicción entre la oferta y la demanda del mercado, evitar el desperdicio de recursos sociales y optimizar la asignación de recursos sociales. Al mismo tiempo, también es útil comprender correctamente la estrategia empresarial de financiación de la vivienda, ajustar el comportamiento del mercado optimizando la asignación de recursos y evitar riesgos industriales e incluso financieros. A continuación se hace un breve análisis del mercado inmobiliario, que actualmente se encuentra en su tercer período pico.
2. Estado actual y tendencias de desarrollo del mercado inmobiliario
Aunque las "teorías de la burbuja" y las "teorías del sobrecalentamiento" siguen siendo comunes, el "invierno inmobiliario" predicho por la gente desde entonces. El año pasado aún no ha llegado. Incluso en el primer semestre de este año, el mercado inmobiliario sigue subiendo tenazmente. De junio a mayo de este año, la superficie nacional de desarrollo inmobiliario inmobiliario fue de 377.654,38+100.000 metros cuadrados, un incremento interanual del 43,7%. La superficie de construcción inmobiliaria alcanzó los 431,12 millones de metros cuadrados, de los cuales 1.435,58 millones de metros cuadrados fueron de nueva construcción. Los fondos de desarrollo inmobiliario ascendieron a 310.500 millones de yuanes, un aumento interanual del 35%, un aumento de 14 puntos porcentuales con respecto al mismo período del año pasado. Entre los fondos mencionados anteriormente, las empresas de desarrollo inmobiliario recaudaron 97.100 millones de yuanes en financiación, un aumento interanual del 39,5%; La utilización de capital extranjero fue de 5 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 15%, que también mostró una tendencia de crecimiento restaurador. En los primeros cinco meses de este año, la superficie total terminada de inmuebles fue de 40,76 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 18,7%, de los cuales la superficie total de viviendas comerciales terminada fue de 33,92 millones de metros cuadrados, al año. aumento interanual del 17%; el área de construcción comercial terminada aumentó un 37% interanual. Además, desde la perspectiva de las ventas, de junio a mayo de este año, las ventas de viviendas comerciales a nivel nacional fueron de 45,64 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 20,3%. Esta tasa de crecimiento se logró sobre la base de dos años consecutivos de grandes ventas en 2000 y 2001. Entonces, ¿cómo conocer la fuente de energía para mantener el crecimiento continuo de la industria inmobiliaria?
1. La economía nacional continúa creciendo rápidamente. En los últimos años, la tasa de crecimiento económico nacional de China ha seguido superando el 7%. Una alta tasa de crecimiento económico y una buena calidad del crecimiento económico pueden promover la expansión continua de la escala de urbanización. Un gran número de personas que se mudan de áreas rurales a no urbanas inevitablemente realizarán consumo de vivienda, trayendo así nueva demanda de poder adquisitivo al mercado inmobiliario.
El continuo y rápido crecimiento de la economía nacional también ha llevado a un crecimiento continuo de los ingresos económicos de los trabajadores urbanos de bajos ingresos. Por un lado, ha "activado" la demanda de vivienda de los grupos de bajos ingresos y ha creado el grupo de consumidores más amplio. el desarrollo sostenible de la industria inmobiliaria, por otro lado, también promueve el nivel de consumo de los consumidores con fuerte poder adquisitivo, promoviendo así la mejora continua de la calidad de la vivienda. Por tanto, la velocidad y calidad del crecimiento económico son la premisa y base para determinar el desarrollo inmobiliario.
2. Comercialización de instituciones y mecanismos. Durante mucho tiempo, nuestro país ha dependido principalmente del Estado y de las colectividades para construir y distribuir viviendas. Este modelo de oferta es la principal razón del deficiente entorno de vida de los residentes urbanos chinos. La reforma del sistema nacional de vivienda acercará la construcción y la compra de viviendas al mercado, haciendo de la vivienda un bien de libre circulación. Con la introducción de mecanismos de mercado, los constructores se han convertido en personas jurídicas responsables de sus propias pérdidas y ganancias, y los compradores utilizan el dinero para elegir productos que satisfagan sus necesidades personales. Esta clarificación y personalización de los derechos de propiedad ha dado lugar al mercado inmobiliario más grande del mundo, y esta enorme y creciente demanda del mercado es portadora de la continua popularidad de la industria inmobiliaria de China en los últimos años.
3. Préstamos hipotecarios para vivienda que coincidan con la actualización de conceptos de consumo. La economía de mercado no sólo mejora el poder adquisitivo, sino que también cataliza nuevos conceptos de consumo de las personas. La mayoría de los trabajadores que han estado empleados bajo el sistema de economía de mercado desde la década de 1980 no esperan hasta haber ahorrado suficiente dinero para comprar una casa, sino que hacen pleno uso de los préstamos hipotecarios para lograr la "propiedad de la vivienda". Según las estadísticas, más del 70% de los compradores de vivienda optan por utilizar préstamos bancarios para vivienda. En la actualidad, los préstamos hipotecarios para viviendas personales de los bancos comerciales de mi país han superado los 600 mil millones de yuanes. Una gran cantidad de inyección indirecta de préstamos hipotecarios y crecientes préstamos para el desarrollo de viviendas se han convertido en las fuentes más importantes de fondos para apoyar el mercado inmobiliario.
Aunque la actual nueva ronda de clímax del mercado inmobiliario de China tiene una buena base de mercado y de políticas, y esta ronda de clímax todavía se encuentra en el proceso de un crecimiento saludable sin burbujas, las reglas del mercado demuestran que nadie Las industrias que pueden generar dinero o incluso obtener grandes ganancias son definitivamente peligrosas. Quizás el mercado al que nos enfrentamos sea sólo el pico antes del punto de inflexión, porque las señales de autorregulación del mercado y liberación de riesgos ya han aparecido.
En primer lugar, la tasa de desocupación de viviendas comerciales ha aumentado y ha superado la línea de control de riesgo. Aunque nos resulta difícil encontrar la información más reciente y autorizada sobre el número de viviendas comerciales desocupadas después de que el departamento nacional de estadísticas anunciara en mayo de 2000 que el número de viviendas comerciales desocupadas aumentó de 65,438 a 0,999, aún podemos utilizar la información sobre viviendas comerciales. índice de auge, tasa de producción y ventas, y tasa de crecimiento del área vacante Espere a que los indicadores calculen estos datos. Según "China Real Estate News" del 26 de junio de 2002, "El valor del índice de clasificación de áreas de viviendas comerciales desocupadas en mayo fue de 95,7 puntos, 2,9 puntos más que en el mismo período del año pasado. Como indicador negativo, este índice aumentó , que indica la tasa de crecimiento del área de viviendas comerciales desocupadas De junio a mayo de este año, el número de edificios comerciales desocupados en todo el país aumentó un 8,2%, significativamente más que el nivel del 2,3% en el mismo período del año pasado ", informó el periódico el 1 de julio. También reveló que en julio de 2002, el número total de propiedades comerciales desocupadas en todo el país superó los 120. Diez mil metros cuadrados, de los cuales más del 50% han estado desocupados durante más de un año, con un monto superior a 250 mil millones de yuanes, ocupando el primer lugar entre las activos improductivos de todas las industrias del país. Se señaló además que la actual "tasa de desocupación de viviendas comerciales" debería rondar el 26%, mientras que la tasa de desocupación de viviendas comerciales en los Estados Unidos es de alrededor del 7% y en Hong Kong está entre el 3% y el 4%. Cuando la tasa de desocupación supera el 10%, ya está operando fuera de la línea de advertencia.
En segundo lugar, la temperatura del mercado inmobiliario sigue aumentando y los gigantes externos se están apoderando de los inmuebles. En 2001, los fondos inmobiliarios nacionales alcanzaron 737.800 millones de yuanes, un aumento interanual del 29,8%; en los primeros cinco meses de este año, los fondos inmobiliarios alcanzaron 310.500 millones de yuanes, un aumento interanual del 35,9%; . Es en esta circunstancia que los fabricantes tradicionales de electrodomésticos como Haier, Midea, TCL y Konka están ingresando a lo grande en el mercado inmobiliario. Sichuan New Hope Group, el rey de los alimentos, también ha invertido 3 mil millones de yuanes en el sector inmobiliario. mercado. Shuyuan Technology, Yahua Seed Industry, Yixintai, Jingwei Textile e incluso varias empresas que cotizan en bolsa, como Lenovo Group y Sanjiu Pharmaceutical, también compiten por el sector inmobiliario. En este ambiente en el que, por un lado, la tasa de desocupación de viviendas comerciales aumenta y, por otro, las nuevas construcciones inmobiliarias aumentan significativamente, se están incorporando nuevas empresas con enormes cantidades de capital, lo que inevitablemente intensificará los riesgos en el sector inmobiliario. mercado.
En tercer lugar, la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda ha caído y las ventas se han debilitado. Al continuo calentamiento del desarrollo inmobiliario corresponde la indiferencia del mercado. En los primeros cinco meses de este año, el precio promedio nacional de la vivienda comercial fue de 2.290 yuanes por metro cuadrado, una disminución interanual del 3,3%, y la tasa de crecimiento fue 15,6 puntos porcentuales menor que el año anterior. La superficie de ventas de viviendas comerciales fue de 45,64 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 20,3%, pero la tasa de crecimiento fue 8 puntos porcentuales menor que en el mismo período del año pasado.
No pretendemos discutir si el mercado inmobiliario está sobrecalentado o si hay una burbuja. En cambio, nos centramos en las tendencias de desarrollo y la dinámica de riesgo del mercado inmobiliario, porque esto está directamente relacionado con ello. la orientación de gestión de la financiación de la vivienda, y también es un paso importante para optimizar la asignación de recursos crediticios y guiar la industria inmobiliaria. La premisa y base para el desarrollo sostenido y estable de la industria y la financiación inmobiliaria.
En tercer lugar, la orientación de gestión y control de riesgos de la financiación de viviendas
Ante la realidad del desarrollo de la industria inmobiliaria de China, la orientación de gestión de la financiación de viviendas debe dividirse en corto plazo. objetivos de ajuste y objetivos de desarrollo a largo plazo. El objetivo a corto plazo es ajustar la contradicción entre la oferta y la demanda del mercado, restringir el desarrollo inmobiliario, estimular la demanda de los consumidores del mercado, aumentar el poder adquisitivo del mercado y digerir las viviendas comerciales desocupadas existentes. Los objetivos a largo plazo incluyen optimizar la asignación de recursos crediticios, mejorar la competitividad de la industria inmobiliaria nacional, mejorar la calidad de los servicios financieros para la vivienda, promover la comercialización de la financiación de la vivienda y promover el funcionamiento sostenible, estable y eficiente del mercado real de mi país. industria inmobiliaria.
1. Controlar el monto total de crédito en la industria inmobiliaria y limitar la escala y velocidad de expansión del mercado. La industria inmobiliaria es una industria sensible de la economía nacional. Una supervisión adecuada y un desarrollo de mercado estable y estandarizado tendrán un fuerte efecto de atracción en la economía nacional. Al mismo tiempo, se trata de una industria de alto riesgo. Si se desarrolla fuera de control durante mucho tiempo, es fácil generar burbujas económicas y causar un daño enorme a la economía nacional. Ya en 1999, el Ministerio de Construcción hizo hincapié en el "control total del volumen" y el desarrollo constante de la industria inmobiliaria. Sin embargo, debido a que muchas medidas de control en la industria de bienes raíces pertenecen a diferentes departamentos funcionales, como comités de planificación, comités de construcción, planificación, gestión de terrenos y bienes raíces en varias ciudades, es difícil formar una fuerza de control objetiva general debido a "individuos". administración". En las condiciones de prosperidad del mercado, controlar cualquier proyecto es una tarea que "ofende a la gente" e inevitablemente conducirá a que nadie preste atención. Por lo tanto, la clave para el "control total" es centralizar las funciones descentralizadas mencionadas anteriormente en un departamento autorizado, que implementará macrocontrol y microajuste de acuerdo con la velocidad de desarrollo inmobiliario, el precio de mercado y la advertencia de control de la acumulación de bienes raíces. línea. En segundo lugar, el Banco Popular de China propone el monto total del crédito inmobiliario para un determinado período de tiempo y espacio basándose en los indicadores nacionales de operaciones inmobiliarias y lo descompone en los bancos comerciales nacionales, utilizando la función rectora y reguladora del crédito en la asignación de recursos. regular el funcionamiento estable del sector inmobiliario. En tercer lugar, los bancos comerciales deben otorgar préstamos de reserva de tierras a los centros de gestión de tierras urbanas con la premisa de prevenir y controlar eficazmente los riesgos, y ajustar la escala del desarrollo inmobiliario y la oferta y demanda del mercado de manera flexible y ordenada fortaleciendo las capacidades de control macroeconómico. de los recursos de la tierra. Cuarto, los bancos comerciales deben fortalecer la selección de empresas de desarrollo de alta calidad y centrarse en apoyar a un grupo de grandes empresas inmobiliarias con gran solidez, buena reputación y ventajas de marca mediante la emisión de préstamos de reserva para proyectos para regular y guiar mejor el mercado.
2. Controlar moderadamente el incremento de los préstamos para la promoción de vivienda y ajustar la estructura interna de los préstamos para la promoción inmobiliaria. La expansión del volumen total de desarrollo inmobiliario está estrechamente relacionada con el rápido crecimiento de los préstamos de los bancos nacionales para el desarrollo de viviendas. Por ejemplo, entre las nuevas inversiones en desarrollo inmobiliario de este año, los préstamos de los bancos comerciales nacionales aumentaron un 35,9% interanual, lo que demuestra que el entorno financiero relajado ha desempeñado un papel en la aceleración del desarrollo inmobiliario. Sobre la base de medir plenamente la capacidad de digestión del mercado de las casas desocupadas existentes y de las casas comerciales de nueva construcción, hacer pleno uso del apalancamiento crediticio, emitir menos o incluso ningún préstamo para el desarrollo de viviendas en el corto plazo y ajustar la oferta de casas comerciales en el mercado. No sólo puede digerir la presión de la "burbuja", sino que también puede ayudar a reducir el mercado inmobiliario y los riesgos de los préstamos bancarios. Cabe señalar que controlar la expansión total de los préstamos para el desarrollo no significa no otorgar préstamos, sino centrarse en ajustar la estructura regional y la estructura de clientes de los préstamos para el stock de desarrollo de viviendas. En la actualidad, el desarrollo del mercado inmobiliario de China es muy desigual: coexisten un superávit parcial y una escasez parcial. Por un lado, reducir el monto total de los préstamos de desarrollo en áreas con muchas casas desocupadas y precios y ventas regionales en disminución, e invertirlos en áreas con una oferta insuficiente de viviendas comerciales y precios en aumento para lograr un desarrollo regional equilibrado; Proporcionar préstamos a zonas con bajas calificaciones, una acumulación de viviendas comerciales y poca competitividad. Las empresas de desarrollo recaudan préstamos e invierten los fondos liberados en empresas con altas calificaciones, buena calidad, gran fortaleza y fuerte competitividad en el mercado. Los problemas de inversión dispersa en préstamos de desarrollo inmobiliario de los bancos comerciales de mi país, capacidades regulatorias deficientes y riesgos relativamente altos son comunes. A través de este ajuste, no es solo la necesidad de que los bancos comerciales optimicen su estructura de clientes de préstamos y reduzcan los riesgos crediticios, sino también la necesidad de construir marcas inmobiliarias nacionales y cultivar empresas líderes de desarrollo a gran escala.
3. Ampliar activamente el mercado de préstamos hipotecarios para vivienda y promover un círculo virtuoso en la industria inmobiliaria. El mercado inmobiliario de China ha puesto demasiadas esperanzas en él: el país depende de él para estimular la demanda interna y respaldar el crecimiento sostenido y saludable de la economía nacional; calidad de vida. Nadie quiere que este mercado colapse. El requisito previo para mantener el funcionamiento estable del mercado es un equilibrio entre la oferta y la demanda. La expansión activa del negocio de préstamos hipotecarios para viviendas y el aumento de la inversión en préstamos personales para el consumo de viviendas no sólo pueden aumentar el poder adquisitivo de los residentes urbanos, sino también promover las ventas de viviendas comerciales desocupadas. . Por supuesto, resolver el problema de las viviendas desocupadas requiere esfuerzos conjuntos de todos los sectores de la sociedad. En primer lugar, los promotores inmobiliarios quieren obtener beneficios y bajar los precios; en segundo lugar, el gobierno y los departamentos pertinentes deberían reducir las tasas de transferencia de tierras y diversos impuestos a niveles razonables para aumentar el margen de reducción de precios. Si el precio de las viviendas comerciales existentes cae entre un 30% y un 40%, haciéndolas asequibles para los grupos de ingresos medios y bajos, el grupo de consumidores se expandirá rápidamente. Para ser honesto, los residentes que se han mudado a la comunidad son principalmente grupos de ingresos medios y altos, como empresas estatales, propietarios de empresas privadas, personal industrial bien remunerado y algunos funcionarios gubernamentales. Las condiciones actuales de los préstamos hipotecarios para viviendas de los bancos comerciales también son más adecuadas para este grupo de nicho, lo que restringe el espacio de desarrollo de la financiación de viviendas. Los trabajadores industriales, los dependientes de las tiendas y los vendedores de servicios de ingresos bajos y moderados aún no pueden permitirse nuevos inmuebles. Y este grupo más grande es el organismo principal que realmente respalda el mercado inmobiliario. Los bancos comerciales deberían activar activamente el mercado de préstamos al consumo de vivienda para los grupos de ingresos medios, reducir las condiciones y simplificar los procedimientos para que los consumidores de ingresos medios puedan obtener préstamos para la vivienda.
4. Lanzar el mercado de préstamos del fondo de previsión inmobiliaria y estimular la demanda del mercado inmobiliario. Mi país ha establecido un sistema de fondos de previsión para la vivienda desde 1991. El fondo de previsión de vivienda es un sistema de ayuda mutua y apoyo financiero cooperativo para que la gente de clase trabajadora urbana compre y construya casas. Tiene un impacto amplio y de gran alcance en la promoción de la reforma de la vivienda urbana, la mejora del sistema de suministro de vivienda y la mejora de las condiciones de vida. condiciones de las familias de ingresos bajos y medios. A finales de 2001, la recaudación del fondo nacional de previsión para la vivienda había alcanzado los 332.600 millones de yuanes, y el importe acumulado de los préstamos del fondo de previsión para la vivienda era sólo de 82.000 millones de yuanes, lo que representaba sólo el 24,65% de la recaudación. El establecimiento del sistema de fondos de previsión para la vivienda ha desempeñado un papel importante en la promoción de la comercialización de la vivienda y la activación del mercado inmobiliario.
Sin embargo, también hay algunos problemas en operaciones específicas, por ejemplo, la intensidad del pago del fondo de previsión de vivienda no es suficiente. Algunas unidades no pagan o pagan menos que el fondo de previsión de vivienda, lo que afecta el crecimiento del fondo de previsión. Hay fallas en la gestión del fondo de previsión para vivienda recaudado y se emite una gran cantidad de fondos de previsión para vivienda difíciles de pagar. Es común que se recuperen préstamos no relacionados con la vivienda e incluso que se malversan fondos. La cuestión más crítica en la actualidad es el alto umbral y las duras condiciones para los préstamos del fondo de previsión para vivienda. Este fondo de bienestar social no beneficia a los trabajadores más comunes de ingresos bajos y medios de la sociedad. En mayo de este año, el Estado emitió la "Decisión sobre la modificación del Reglamento sobre la administración de los fondos de previsión para la vivienda", reformando el sistema institucional de gestión de los fondos de previsión para la vivienda, estandarizando el sistema de recaudación, uso, gestión y supervisión de los fondos de previsión para la vivienda, con El énfasis especial en aumentar la cantidad de inversiones en préstamos para vivienda ampliará el alcance de los préstamos del fondo de previsión para vivienda a todo el campo del consumo de vivienda, como la compra de viviendas para empleados, la construcción de viviendas, la cooperación para recaudar fondos para construir casas y la renovación y revisión de viviendas. casas. Con esta base, los bancos comerciales pueden formar un sistema combinado de consumo de préstamos personales para vivienda combinando préstamos hipotecarios para vivienda y préstamos para renovación, lo que seguramente desempeñará un papel más importante para estimular aún más la demanda de vivienda y promover el desarrollo sostenible y saludable de la financiación inmobiliaria.
5. Implementar la titulización de préstamos hipotecarios para vivienda y ampliar aún más los canales de financiación. En la actualidad, el plazo máximo de los préstamos hipotecarios residenciales de los bancos comerciales es de 30 años, y el plazo medio es de entre 7 y 8 años. Sin embargo, la principal fuente de fondos para los préstamos emitidos por los bancos comerciales son los depósitos, y la mayor proporción de depósitos son los depósitos a la vista, lo que genera un desajuste entre los préstamos hipotecarios para vivienda y las fuentes de financiación bancaria. Este contraste continúa ampliándose con el rápido desarrollo de los préstamos hipotecarios para vivienda, afectando los indicadores de liquidez de los activos crediticios bancarios. Para resolver el problema de la ocupación a largo plazo de fondos a corto plazo, una práctica común de los bancos comerciales occidentales es emitir bonos hipotecarios para viviendas con apoyo gubernamental para recaudar fondos hipotecarios de toda la sociedad. En el primer trimestre de este año, se informó al banco central y al Consejo de Estado sobre el programa piloto de titulización de préstamos hipotecarios para vivienda del Banco de Construcción de China y se pondrá en funcionamiento este año.
En la actualidad, China tiene una amplia demanda en el mercado inmobiliario y un enorme mercado de préstamos hipotecarios para viviendas. Además, los préstamos hipotecarios nacionales actuales han superado los 600 mil millones de yuanes, y la escala de emisión de bonos está inicialmente lista. Los préstamos hipotecarios para viviendas son un "sector de crédito premium" con una tasa de morosidad de menos del 1%, que cumple con los requisitos. condiciones para la emisión de bonos. La principal prioridad es que el país ponga en práctica esta idea lo antes posible: crear lo antes posible una agencia especializada que se dedique al negocio de titulización de préstamos hipotecarios para vivienda, que comprará préstamos hipotecarios individuales para vivienda de los bancos comerciales de acuerdo con estándares estandarizados. Las instituciones de valores utilizan el reembolso continuo del principal y los intereses de los préstamos hipotecarios para viviendas personales como fuente de fondos para pagar los intereses de los bonos. Con el apoyo al crédito para el consumo de vivienda personal y la financiación de bonos como soporte, se ha logrado una buena conexión entre el mercado de capitales de valores y el mercado de crédito monetario, lo que no sólo proporciona a los bancos comerciales una fuente estable de fondos a largo plazo para sus préstamos hipotecarios para vivienda. negocio, pero también forma una fuerte conexión entre el negocio de crédito para vivienda y la vivienda. La operación integrada del negocio de financiación promueve el círculo virtuoso y el desarrollo sostenible de la financiación de vivienda y el mercado inmobiliario.
6. Retos y desarrollo de la industria financiera inmobiliaria de China tras su adhesión a la OMC. Después de unirse a la OMC, la naturaleza de búsqueda de ganancias de los bancos extranjeros conducirá inevitablemente a una competencia por departamentos de crédito de bajo riesgo y alta eficiencia. En primer lugar, la competencia en el financiamiento inmobiliario se ha intensificado y los riesgos crediticios se han ampliado. En la actualidad, grandes empresas y grupos empresariales extranjeros con fuerte solidez financiera, gestión avanzada y tecnología de primera clase participan en la industria inmobiliaria de China a través de métodos indirectos, como la inversión directa en operaciones inmobiliarias, e indirectos, como la participación accionaria y la tenencia en el mercado de valores. Por el contrario, las empresas nacionales de desarrollo inmobiliario están en desventaja en términos de solidez financiera, mecanismos operativos y reputación de marca. Sus ventajas originales en el uso de la tierra, la adquisición de proyectos, etc. ya no existen y los riesgos operativos se están expandiendo gradualmente. Los préstamos para el desarrollo de estas empresas los conceden en su mayoría bancos comerciales nacionales. Bajo las suaves restricciones de la deuda, los riesgos de mercado y operativos de las empresas nacionales de desarrollo inmobiliario se transferirán inevitablemente a los bancos. En segundo lugar, las instituciones financieras extranjeras de bienes raíces, especialmente los préstamos hipotecarios, tienen una rica experiencia y tecnología avanzada. Ya en 1934, Estados Unidos estableció la Asociación Hipotecaria Nacional Federal y comenzó a operar el mercado financiero inmobiliario secundario. Actualmente, el saldo de los préstamos hipotecarios para viviendas es de 2,5 billones de dólares, 35 veces el de préstamos similares en China, pero China aún no ha establecido un mercado financiero inmobiliario secundario. Las instituciones financieras extranjeras de bienes raíces tienen un conjunto completo de especificaciones operativas y una rica experiencia en gestión de préstamos para el desarrollo de bienes raíces, préstamos hipotecarios para viviendas, fideicomisos inmobiliarios, arrendamiento de bienes raíces, seguros inmobiliarios y otros negocios, pero nuestro país está lejos de serlo. En tercer lugar, los cambios en la situación económica internacional han aumentado su impacto en la financiación inmobiliaria de China. Unirse a la OMC alineará el pulso del mercado inmobiliario nacional con el mercado internacional, lo cual es bueno, pero también enfrentará inevitablemente dolores: el ciclo económico internacional intensificará el impacto en la inversión inmobiliaria nacional, el sector inmobiliario desarrollo y operación, y servicios de intermediación inmobiliaria, y el crédito inmobiliario nacional relacionado, los seguros inmobiliarios y las inversiones fiduciarias inmobiliarias también se verán afectados. Especialmente cuando el mercado inmobiliario continúa calentándose, el capital extranjero invierte grandes cantidades en el sector inmobiliario, lo que fácilmente puede conducir a burbujas económicas. Una vez que estalle la burbuja, generará directamente riesgos crediticios para las instituciones financieras e incluso desencadenará una crisis financiera.
Ante este desafío, el Estado, las empresas inmobiliarias y los bancos comerciales nacionales deben aprovechar al máximo sus propias ventajas, mejorar su adaptabilidad y esforzarse por tomar la iniciativa en la competencia. Primero, la filosofía empresarial es innovadora. Los bancos comerciales nacionales deben fortalecer la innovación en los conceptos, estrategias de marketing, métodos de servicio y mecanismos operativos de comercialización de crédito inmobiliario.
Es necesario desarrollar y promover nuevos productos de crédito inmobiliario que satisfagan la demanda del mercado lo antes posible, como poner a prueba nuevos servicios financieros como préstamos hipotecarios para vivienda, ahorros para vivienda, cooperación comercial de intermediarios de vivienda, seguros de vivienda y titulización de hipotecas de vivienda extranjeras. préstamos para mejorar el potencial de desarrollo. El segundo es fortalecer las capacidades de macrocontrol del mercado financiero inmobiliario, aumentar los esfuerzos de reforma en el crédito, la financiación y la apertura del mercado financiero inmobiliario secundario, cultivar y construir empresas de marcas inmobiliarias nacionales y mejorar su fuerza competitiva y capacidades de control del mercado. El tercero es mejorar la competitividad de los productos de préstamos al consumo para vivienda existentes. Ante el desafío de los bancos extranjeros directamente involucrados en el negocio financiero minorista, los bancos comerciales nacionales deben cambiar efectivamente la situación actual de préstamos individuales para vivienda personal, métodos de préstamo, términos, tasas de interés y tasas de pago inicial estrictos y rígidos, y complicadas garantías de préstamos e hipotecas. y reforzar la flexibilidad del mercado de productos de crédito para la vivienda. El cuarto es acelerar la formación de talentos financieros inmobiliarios. Después de unirse a la OMC, la complejidad de las entidades del mercado financiero inmobiliario ha planteado requisitos más nuevos y más altos para la calidad de los propios profesionales. Cultivar un grupo de talentos profesionales y compuestos que dominen idiomas extranjeros, informática, inversiones inmobiliarias, evaluación inmobiliaria, análisis financiero y financiación de valores es una necesidad urgente para afrontar los desafíos y una opción estratégica para mejorar la competitividad y las capacidades de desarrollo.
Referencia
[1] Red de información sobre vivienda y bienes raíces de China www.realestate.gov.cn.
[2]Principales datos de inversión en promoción inmobiliaria de enero a mayo de 2002[N]. Noticias inmobiliarias de China, 26 de junio de 2002.
[3]Liu Jiangtao. Entrevista con el Ministro de Construcción Xie sobre varias cuestiones del mercado inmobiliario secundario [J China Real Estate Finance, 2001, (7).
[4]Gracias. Análisis de la situación actual y tendencias de desarrollo del mercado inmobiliario nacional [J Pudong Real Estate, 2001, (4).
[5]Wei Yahua. ¿Habrá una "gran evasión" en el mercado inmobiliario? [NORTE]. Noticias inmobiliarias de China, 2002-7-1.