Comparación del coste de comprar una casa y el coste de alquilar una casa durante dos años.
Hagamos otra suposición parcial: 3. El rendimiento anual promedio de los activos de una persona es del 2%. Esta suposición a veces es vaga. Además, en el análisis del artículo, en ocasiones se hacen algunas suposiciones temporales.
Supongamos que Zhang San tiene 2 millones, puede usar 2 millones para comprar una casa y alquilarla para obtener ingresos. El alquiler anual es de 30.000 yuanes, lo que equivale a una tasa de alquiler del 1,5%. También puede obtener directamente el 2% de los ingresos anuales del activo sin comprar una casa, que son 40.000 yuanes. En este caso, comprar una casa obviamente no es rentable.
Algunas personas dirán: Zhang San compró una casa para vivir. -Lo mismo ocurre con la actividad independiente: Zhang San no compra una casa y los ingresos por intereses de 2 millones al año son del 2%, que son 40.000. Después de gastar 30.000 para alquilar la misma casa, todavía tenía 1.000 en la mano. Por lo tanto, independientemente de los costos de transacción y los factores psicológicos, si la tasa de alquiler es menor que la tasa de rendimiento anual de los activos, significa que alquilar es más rentable.
El modelo anterior es el más simple y contiene un supuesto poco realista: los precios de la vivienda permanecen sin cambios. Cuando los precios de la vivienda cambian, los ingresos por comprar una casa son iguales a la tasa de alquiler más la tasa de aumento del precio de la vivienda. Si los precios de la vivienda aumentan rápidamente, por ejemplo un 10% anual, entonces se compra sin alquilar y el rendimiento es mucho mayor que el rendimiento anualizado del 2% de otros canales.
De hecho, una parte considerable de los fondos que utilizamos para comprar una casa no son fondos propios, sino préstamos bancarios, por lo que el coste de los fondos es diferente. Si utiliza sus propios fondos en su totalidad, el costo es del 2%. Este es el "costo de oportunidad": el ingreso anual estable que puede obtener a través de otros canales.
Si Zhang San sólo tiene 10.000 yuanes y compra una casa de 2 millones, necesita un préstamo de 10.000 yuanes. Supongamos que la tasa de interés del préstamo es del 5%. Entonces, ¿cuál es el equivalente al costo de compra de Zhang San? ——El "costo" del que estamos hablando se refiere a la tasa de interés, que es el costo de utilizar los fondos.
-Se trata de (2%+5%) dividido entre 2, que es 3,5%. En otras palabras, el costo de 654,38+0 millones es del 2% - una tasa de rendimiento anualizada normal, "coste de oportunidad" el costo de los otros 10.000 es del 5%, que es la tasa de interés hipotecaria. En conjunto, esto es el 3,5%.
De esta manera, Zhang San sufrirá aún más pérdidas cuando solicite un préstamo para comprar una casa. No importa si vives o alquilas. Si vive solo, el costo de vida normal (costo de alquiler) es del 1,5%, mientras que el costo de vida de Zhang San es del 3,5%, lo que significa una pérdida del 2%. Si alquila, el costo promedio del fondo de previsión de vivienda de Zhang San es del 3,5%, el ingreso es del 1,5% y aún así pierde el 2%.
¿Dónde comes principalmente? Depende principalmente de los préstamos. La parte del préstamo cuyo rendimiento anualizado es superior a lo normal es una pérdida. Por supuesto, cuando el rendimiento anualizado de los activos excede la tasa de interés del préstamo, se puede comprar el fondo, pero la mayoría de la gente no puede hacerlo. Porque cuando el ingreso anual de la gente común y corriente es alto, la tasa de interés del préstamo también lo es. A menos que su ingreso anualizado personal supere con creces el ingreso anualizado de la gente común, su préstamo es un buen negocio.
¿Por qué tanta gente compró casas en los últimos años? ——Hace unos años, las tasas de interés de los alquileres también eran mucho más bajas que las tasas de interés de los préstamos. Según el supuesto que acabamos de hacer, la diferencia es del 1,5% y del 5%. Entonces, la parte del préstamo para la compra de la vivienda sufrirá una pérdida del 3,5%; para los fondos propios, la pérdida será del 0,5%. La razón por la que los compradores de viviendas están ansiosos por "sumarse" es que los precios de las viviendas aumentaron ese año. Mientras los precios de la vivienda puedan aumentar un 3,5% cada año, las pérdidas se compensarán y el exceso se compensará a bajo precio. Cuando los precios de la vivienda no suban o suban menos del 3,5%, tendrás que sufrir esta pérdida.
¿Por qué el rendimiento del alquiler es inferior al rendimiento medio anualizado? Porque alquilar una casa es una inversión de bajo riesgo: la posibilidad de perder el capital es casi insignificante. Si la otra parte no paga el alquiler, el contrato puede rescindirse inmediatamente. Pero para la gente corriente, con 2 millones en sus manos, no es fácil encontrar un ingreso estable y libre de riesgos. Mucha gente utiliza depósitos a la vista y la tasa de interés de los depósitos a la vista es solo del 0,3%. La negociación de acciones y el préstamo de dinero a otros para que inviertan son riesgosos. Por tanto, el precio del alquiler es bajo porque se trata de un ingreso estable y libre de riesgos. Si hay un "proyecto" con una tasa de alquiler del 7-8%, se puede concluir que es una estafa.
Últimamente, muchas personas optan por liquidar sus hipotecas de forma anticipada. ¿Por qué? Porque el dinero que tienes en la mano sólo puede generar un ingreso anual del 2% (la tasa de interés de los depósitos a plazo a un año del ICBC es solo del 1,75%), pero tienes que pagar una tasa de interés hipotecaria del 5% y sufrir pérdidas del 3% cada año. Si pagas un año más, recibirás una compensación por un año más y tendrás que devolverlo por adelantado.
¿Qué quieres decir con trabajar en un banco? ——La tasa de rendimiento de los activos que tiene en la mano es menor que el costo (la parte del préstamo es la tasa de interés de la hipoteca), lo que significa trabajar para un banco. Dado que los activos de muchas personas consisten principalmente en bienes raíces, la tasa de rendimiento de estos activos es: la tasa de alquiler más la tasa de apreciación del precio de la vivienda. Cuando la tasa de alquiler más la tasa de apreciación del precio de la vivienda es menor que la tasa de interés de la hipoteca, usted está trabajando para el banco.
Si la casa que compras está vacía la mayor parte del tiempo, se puede ignorar el precio del alquiler, porque en realidad todavía tienes costos de transacción, tarifas de propiedad, tarifas de depreciación de la decoración, etc. En aras de la simplicidad, tómelos para compensar los rendimientos del alquiler; en este caso, los ingresos de la casa provienen del ritmo al que aumentan los precios de la vivienda. Cuando la gente corriente compra una casa, considera el ritmo al que aumentan los precios de la vivienda y el tipo de interés hipotecario. Por ejemplo, la tasa de aumento del precio de la vivienda ese año fue del 15% y la tasa de interés hipotecario fue del 5%. Así que ese año, sin duda, fue rentable pedir un préstamo para comprar una casa: se podía ganar el 10% directamente.
Pero el problema es que las tasas de interés hipotecarias tienden a mantenerse durante los próximos 20 o incluso 30 años. Es imposible que los precios de la vivienda aumenten un 15% cada año durante los próximos 20 a 30 años (es muy tonto comparar la experiencia de los últimos 20 a 30 años). Entonces, lo que realmente hay que calcular es la tasa de crecimiento anual promedio del precio de la vivienda durante el período de amortización. Comprar una casa sólo vale la pena si la tasa de crecimiento anual promedio de los precios de la vivienda excede el tipo de interés hipotecario durante todo el período de amortización. Aquí hay otra suposición: conservar la casa para siempre. Si puede permitirse el lujo de vender la casa antes de que el precio suba al 5%, aún ganará dinero.
Por lo tanto, para que la compra de una casa sea una inversión que genere pérdidas, se deben garantizar dos cosas: en primer lugar, el período de amortización debe reducirse a un período en el que los precios de la vivienda aumenten más que la tasa de interés del préstamo; específicamente, Si la tasa de interés hipotecaria es del 5%, ¿cuántos años espera que los precios locales de la vivienda mantengan un aumento de más del 5% desde el momento en que compra una casa y en cuántos años liquidará la hipoteca dentro de estos años? Es sólo el primer punto, el segundo punto: la tasa de rendimiento de poseer una propiedad es menor que la tasa de rendimiento de un activo normal antes de vender la casa. El rendimiento de la tenencia de bienes inmuebles es la tasa de alquiler más la tasa de apreciación del precio de la vivienda. Según los supuestos anteriores, la tasa de alquiler es 65.438+0,5% y la tasa de rendimiento anualizada de los activos es 2%. Por lo tanto, si la propiedad puede aumentar su valor en un 0,5% cada año, no perderá dinero; incluso si convierte la propiedad en moneda, los ingresos serán los mismos. Pero si la propiedad no aumenta un 0,5%, perderá dinero y deberá vender.
Si se tienen en cuenta los impuestos a la propiedad, habrá una tasa de impuesto a la propiedad adicional incluida en el costo. Suponiendo que el impuesto sobre bienes inmuebles es del 1%, el costo de poseer bienes inmuebles es el rendimiento anualizado más la tasa del impuesto sobre bienes raíces, que en este momento es del 3%, la tasa de alquiler más la tasa de aumento del precio de la vivienda debe exceder el 3%; y es rentable comprar una casa, es decir, usar su propia propiedad. Tener fondos para comprar una casa. Si obtiene un préstamo, el costo de mantenimiento es la tasa de interés del préstamo más la tasa del impuesto a la propiedad.
La gente suele decir que comprar una casa es más rentable que alquilar porque hay que pagar alquiler. Aunque hayas comprado una casa y hayas pagado la hipoteca, la casa es tuya. Si alquilas una casa, pagas alquiler todos los meses y la casa no es tuya. Esto no se considera. Aunque la casa no es suya, el efectivo es suyo y el efectivo aún puede generar ingresos por intereses. Además, la parte del préstamo que pagaste al comprar una casa es en realidad equivalente al "alquiler" pagado al banco; a veces calculas mucho y devuelves muchos préstamos, pero solo son los intereses, no el principal. El "alquiler" que paga al banco es en realidad más caro que el alquiler que paga por alquilar una casa. La parte extra es la diferencia entre la tasa de interés del préstamo y la tasa de interés del alquiler. Para estas piezas caras, lo único que se puede decir es "Vivo cómodamente en mi casa": ese es el precio de la satisfacción psicológica.