Detrás de la cancelación de las restricciones de compra por parte de los "Oolong" de Huailai: los precios de la vivienda en Zhangjiakou están bajando y la prisa por comprar casas se ha convertido en una prisa por conseguir clientes.

El 2 de julio, el sitio web oficial del Gobierno Popular del condado de Huailai, ciudad de Zhangjiakou, publicó una "Instrucción sobre la abolición de la política de restricción de compras en el condado de Huailai publicada en línea" (denominada la "Instrucción" ), que afirmó que Huailai no ha abolido la política de restricción de compras ni ha relajado los controles en el mercado inmobiliario.

Desde que Zhangjiakou se convirtió en la ciudad anfitriona de los Juegos Olímpicos de Invierno de 2022 en 2015, las guerras por las oficinas de ventas han continuado. No fue hasta 2017 que se implementaron restricciones de compra en algunas áreas de Zhangjiakou y el auge del mercado llegó a un final abrupto.

Ahora, con la restricción de compra de tres años, los precios de la tierra y la vivienda en Zhangjiakou continúan cayendo. La prisa por comprar casas se ha convertido en una prisa por conseguir clientes. El que tiene el precio más bajo gana clientes. convertirse en la "regla oculta" de la venta de casas. Como resultado, también está aumentando el riesgo de quedar atrapado en esas edredones caros del pasado. Bajo el impacto actual de la epidemia, el mercado inmobiliario de Zhangjiakou también es particularmente sensible a los cambios en las políticas de restricción de compras.

La "abolición de documentos" provocó especulaciones de que el condado de Huailai cancelará las restricciones de compra.

La explicación anterior en el sitio web oficial del condado de Huailai, ciudad de Zhangjiakou, señaló que el 1 de julio, los medios en línea publicaron que el condado de Huailai, provincia de Hebei, había cancelado la restricción de compra. La noticia sobre la política de restricción de compra para viviendas comerciales no es cierta. El gobierno popular del condado de Huailai abolió 7 documentos vencidos el 10 de junio de 2020, pero no abolió la política de restricción de compra. , ni relajó los controles sobre el mercado inmobiliario.

De hecho, la razón por la cual este incidente causó revuelo fue principalmente porque los documentos debidos abolidos incluían el "Documento No. 62" emitido por el condado de Huailai en diciembre de 2016, que decía que Para aquellos que no están registrados residentes del condado de Huailai, han firmado un contrato laboral y han trabajado durante más de 2 años, han pagado el seguro social durante más de 1 año y tienen comprobante de pago de impuestos, están limitados a comprar una casa y el pago inicial no es menor de 30 yuanes. Este documento se considera la normativa de Huailai sobre "restricciones de compra".

En este sentido, Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que dado que los documentos han caducado y no existe una conexión perfecta entre los documentos, debería levantarse temporalmente. Huailai es la decimotercera región del país que adopta la política de "tour de un día".

Huailai es la zona más cercana a Beijing en la ciudad de Zhangjiakou. Limitando con el distrito Yanqing, el distrito Changping y el distrito Mentougou de Beijing, es conocido como el "jardín trasero" de Beijing y ha asumido parte de la desbordada demanda de vivienda de Beijing.

En 2015, Beijing se unió a Zhangjiakou para ganar el derecho a albergar los Juegos Olímpicos de Invierno de 2022, lo que impulsó el aumento de los precios de la vivienda en Zhangjiakou. En particular, los precios de la vivienda en Zhangjiakou, representada por Chongli y Huailai, comenzaron a subir.

En el condado de Chongli, donde se celebran los eventos de nieve de los Juegos Olímpicos de Invierno, los precios inmobiliarios individuales han aumentado más de 1.000 yuanes por metro cuadrado. Los precios unitarios de algunas propiedades en venta también han aumentado de 300 yuanes por metro cuadrado a 900 yuanes por metro cuadrado. Debido a la falta de oferta en ese momento, las oficinas de ventas organizaban de vez en cuando guerras para hacerse con las casas.

Posteriormente, una nueva ronda de regulación inmobiliaria enfrió el mercado en auge. En noviembre de 2016, Huailai tomó la iniciativa al emitir una política de restricción de compras. En diciembre, la política se mejoró y el número de compradores de viviendas cayó drásticamente. En marzo y mayo de 2017, el distrito de Chongli y la principal zona urbana de Zhangjiakou emitieron políticas de restricción de compras, lo que hizo que el mercado esperara y observara, marcando el comienzo del "frío de finales de primavera".

Los precios de la vivienda en Zhangjiakou continúan cayendo, volviendo al nivel de hace tres años

Tres años después de que se implementó la política de restricción de compras, ¿por qué el mercado es sensible a si la "restricción de compras" " será levantado? ¿Cómo está el mercado inmobiliario en Zhangjiakou? Podemos saber mucho de los datos de la organización.

Según las estadísticas del Centro de Monitoreo de Datos de Zhangjiakou Fangtianxia, ​​los precios de las viviendas nuevas en la principal zona urbana de Zhangjiakou mostraron una tendencia de aumento primero y luego de caída desde 2017 hasta mayo de 2020. Ya sea Qiaodong, Qiaoxi o Zona de Desarrollo Económico, de 2017 Después de subir de 2018 a 2018, los precios de la vivienda siguieron cayendo de 2018 a 2020. El área con la mayor caída fue el distrito de Qiaodong. En comparación con 2018, los precios de la vivienda cayeron 2.603 yuanes por metro cuadrado en 2020, una disminución del 17,5. Desde el punto de vista actual, los precios de la vivienda han vuelto a caer como hace 3 años.

Según estadísticas aproximadas de un experto de la industria local, el precio medio de la vivienda en el distrito de Qiaodong ha caído de 12.000 yuanes/metro cuadrado a los 9.600 yuanes/metro cuadrado actuales, y en la Zona de Desarrollo Económico ha bajado de 12.500 yuanes/metro cuadrado Los actuales 10.000 yuanes/metro cuadrado, el distrito de Qiaoxi ha caído de más de 10.000 yuanes/metro cuadrado a los actuales 8.700 yuanes/metro cuadrado, mientras que el área de Xishan ha caído de 8.800 yuanes/metro cuadrado a aproximadamente 6.000. yuanes/metro cuadrado.

No es difícil ver en los datos anteriores que “el precio promedio actual de la vivienda en Zhangjiakou ha disminuido significativamente en comparación con hace dos años en 2018. Desde la implementación total de la política de restricción de compras de Zhangjiakou, los precios de la vivienda regional La media es de unos 2.000 por metro cuadrado. Disminución en distintos grados”, afirma el experto del sector antes mencionado.

De hecho, en septiembre de 2019, los precios de la vivienda en Zhangjiakou cayeron de los cinco dígitos originales a cuatro dígitos. En 2020, la tendencia a la baja en los precios de la vivienda continuará.

Los datos de Zhangjiakou Fangtianxia muestran que tanto los precios de las viviendas nuevas como las de segunda mano cayeron en junio. Entre ellos, el precio medio de las casas nuevas fue de 9.693 yuanes por metro cuadrado, un descenso de 0,48 intermensual y de un 4,2 interanual; el precio medio de las casas de segunda mano fue de aproximadamente 8.004 yuanes por metro cuadrado, un descenso de 0,5 meses; -mensual y 6,9 interanual. Si analizamos los distritos y condados específicamente, la mayor caída en los precios de las viviendas nuevas se produjo en el distrito de Qiaodong, la mayor caída mes a mes en los precios de las viviendas de segunda mano se produjo en el condado de Huailai y la mayor caída interanual se produjo en Zhangbei. Condado.

Los datos de seguimiento del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge muestran que el rápido período de recuperación después de que terminó la epidemia en el mercado nacional se ha estabilizado gradualmente, pero Zhangjiakou se convirtió en las diez principales ciudades con una disminución intermensual en Precios de transacción de viviendas de segunda mano, con un descenso del 0,94 y un descenso interanual del 5,59.

Desde la perspectiva de los fundamentos del mercado, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que el mercado inmobiliario de Zhangjiakou, representado por Huailai, se ha desarrollado rápidamente, especialmente con el invierno de Zhangjiakou. Juegos Olímpicos, pero durante la epidemia actual Durante este período, las transacciones de mercado obviamente se vieron afectadas. Objetivamente, existe una presión evidente para descomponerse.

La oferta de suelo se está abriendo y la tasa de crecimiento del inventario de viviendas este año ha alcanzado el 45%.

Antes de que cayeran los precios de la vivienda en Zhangjiakou, también era difícil encontrar una casa. Pero de 2016 a 2018, conocidas empresas inmobiliarias como Country Garden, Evergrande, Poly y Blu-ray entraron en Zhangjiakou y comenzaron el movimiento de cercamiento de tierras.

El rápido ritmo de la oferta del mercado de tierras es la característica más obvia de la exitosa candidatura olímpica de Zhangjiakou en los últimos cuatro años. "Se han vendido demasiadas tierras durante cuatro o cinco años consecutivos y el mercado tiene un grave exceso de oferta. Ahora hay muy pocas empresas inmobiliarias extranjeras que adquieran tierras en Zhangjiakou como lo hicieron en los últimos dos años", afirmó un experto de la industria local.

Según las estadísticas de Zhangjiakou Fangtianxia, ​​en 2019, hubo 891 transferencias de tierras de propiedad estatal en 19 distritos y condados de Zhangjiakou, con un área total de transacciones de aproximadamente 24,632 acres y una transacción total valor de aproximadamente 14.705 millones de yuanes. El número de transacciones de tierras y el área de transacciones de tierras han alcanzado nuevos máximos en los últimos años. El número total de transacciones aumentó aproximadamente un 77,49% y el área total de transacciones aumentó hasta un 82,24%. .

Según datos del E-House Research Institute, a finales de mayo, 57 de 100 ciudades habían experimentado un crecimiento interanual positivo del inventario. El crecimiento del inventario en algunas ciudades superó los dos dígitos. Entre ellas, Zhangjiakou se ubicó entre los 10 últimos en términos de crecimiento del precio de la vivienda, pero su inventario se ubicó entre los 10 primeros en términos de tasa de crecimiento con un 45%.

Dado que se sigue vendiendo una gran cantidad de tierra y la velocidad de eliminación del mercado inmobiliario de Zhangjiakou no ha sido favorable, el ciclo de eliminación siempre ha sido una preocupación para la industria.

Tabla de clasificación de la tasa de crecimiento interanual del inventario de viviendas comerciales de nueva construcción en 100 ciudades

Los precios del suelo ya no son los que solían ser, y los terrenos de alto precio se ha convertido en una "papa caliente"

Lo que merece atención Sí, aunque el área de transacciones de tierras en Zhangjiakou aumentó significativamente en 2019, la cantidad de transacciones de tierras mostró una tendencia a la baja.

Echando una mirada retrospectiva al mercado de tierras en 2018, a finales de mayo de 2018, Poly ganó el lote 04 de la fábrica de maquinaria de carbón de Zhangjiakou por 11,21 millones de yuanes/acre. El caso ahora se llama Proyecto Poly Central Park. Country Garden adquirió el Lote 05 de Zhangjiakou Coal Machinery Factory por 11,3 millones de yuanes/acre, y el proyecto actual se llama Country Garden Tianxi. En ese momento, los precios de la tierra alcanzaron un nuevo máximo en la historia de Zhangjiakou.

Debido a la fuerte adquisición de terrenos por parte de Poly y Country Garden, hubo una acalorada discusión en ese momento. Los precios mínimos integrales de estos dos terrenos ubicados en el distrito de Qiaodong superan los 6.000 yuanes por metro cuadrado. En ese momento, la industria estimaba que el precio de la vivienda era de 14.000 yuanes por metro cuadrado. Según información de Zhangjiakou Fangtianxia, ​​​​el precio medio actual de la vivienda en el distrito de Qiaodong es de 10.977 yuanes por metro cuadrado.

Anteriormente, el ambiente caluroso en el mercado de subastas local daba a la gente la impresión de que "mientras puedas conseguir el lugar, todo estará bien. Sin embargo, los buenos tiempos no duraron mucho, principalmente debido a". Al impacto de las restricciones de compra, especialmente en las principales áreas urbanas de Zhangjiakou, Chongli y Huailai, el área de compra restringida se refleja en el hecho de que el costo de capital para las empresas inmobiliarias para adquirir terrenos es cada vez mayor, la supervisión y Las revisiones son cada vez más estrictas y el mercado de tierras se está volviendo cada vez menos popular.

Según las estadísticas de Zhangjiakou Fangtianxia, ​​​​en 2019, el volumen de transacciones de tierras en Zhangjiakou cayó aproximadamente un 3,88%, a diferencia de la frecuente aparición de tierras de alto precio en 2018, las "parcelas de transacciones fenomenales" en. Zhangjiakou desapareció en 2019 y los promotores adquirieron terrenos. Vuelve a la razón.

El 30 de junio de 2020, Joy City Holdings se asoció con Jiangdu Construction para adquirir tres terrenos en la Zona de Desarrollo Económico de Zhangjiakou por 873 millones de yuanes, con una superficie total de 305 acres y un terreno Precio de sólo 2,86 millones de yuanes/acre. En comparación, en enero de 2019, el precio unitario equivalente del terreno en el lado sur de Chaoyang West Street en la zona de desarrollo fue de 5,7444 millones de yuanes/acre. Aunque la situación del suelo es diferente, es un hecho que el precio cambia mucho.

De hecho, el mercado inmobiliario y el mercado inmobiliario interactúan entre sí para frenar el aumento de los precios de la vivienda. El mercado inmobiliario de Zhangjiakou ha entrado en la segunda mitad. ¿Y cómo se convertirán esas tierras de alto precio en una papa caliente?

“El mercado actual de Zhangjiakou está sobregirado de antemano. Además, las industrias de Zhangjiakou aún no son una ciudad importadora de población. La competencia es feroz. La mayoría de los proyectos inmobiliarios actuales adoptan guerras de precios. ”. Los conocedores de la industria local dijeron esto.

Un análisis de Zhangjiakou Fangtianxia cree que a medida que surgen nuevos proyectos de viviendas en todas partes, la competencia de los clientes por las casas se ha convertido en competencia de ventas por los clientes y el mercado inmobiliario avanza con fuerza. ganar clientes se ha convertido en la “regla oculta” de la venta de casas desde 2019.

En este sentido, Zhang Dawei cree que los precios de la vivienda en los alrededores de Beijing han bajado para satisfacer las rígidas necesidades de quienes tienen dificultades para comprar una propiedad en Beijing. Si la ciudad está abierta a establecerse, será de ayuda. estas personas se mudan para encontrar trabajo y comprar propiedades.