Como persona de clase trabajadora, juego bienes raíces en el extranjero y la tasa de retorno supera los 200 (yo)
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Hora de ocurrencia: 2015
Qué pasó: ¿Invertir en un 448 en Piontcook, Australia, 290.000 dólares australianos por metro cuadrado? de terreno, luego fue vendido.
Costo de entrada: 5 del fondo de tierras es de 68.000 yuanes, 65.438 0.000 yuanes de depósito (no garantizado).
Fondos recuperados: 654,38 yuanes, 900.000 yuanes.
Tasa de rendimiento anual: calculada aproximadamente en ocho meses, la tasa de rendimiento anual es 215 (si la tasa de rendimiento anualizada calculada utilizando la TIR supera 500, no me atrevo a mirar este número, jaja).
Antes de escribir sobre esta experiencia, recordé cuidadosamente el pasado y revisé varias capturas de pantalla de chats anteriores. Primero déjame tomar un respiro, es realmente doloroso, es una historia realmente triste y profunda... Vayamos directo al grano y comencemos nuestro viaje de compra de tierras en Australia de inmediato.
Tengo que empezar desde 2011, cuando recién me gradué de la universidad y comencé a aprender gestión financiera. No había Zhihu en ese momento y visitaba a menudo Tianya. Al principio sólo presté atención a los aspectos más destacados de la gestión financiera y casi no entré a otras secciones.
Desde 2012, tres familias (nuestra joven pareja y nuestros padres) compraron una pequeña casa de 89 metros cuadrados en Hangzhou, comencé a prestar atención a los bienes raíces y, ocasionalmente, a prestar atención a Tianya Real Estate relacionado con Guanlan. contenido. Por eso es importante involucrarse. Tienes que involucrarte en algo antes de poder volverte muy activo y prestarle atención durante mucho tiempo.
En 2015, todavía estaba publicando por todo el mundo cuando no tenía nada que hacer y no iba deliberadamente a ver casas. Siempre he sido una persona curiosa. En ese momento, a menudo veía muchas noticias sobre lo baratas que eran las casas extranjeras, el tamaño de una villa que se podía comprar para una casa pequeña en Beijing y Guangzhou, etc.
Un día vi un artículo similar a cómo la gente común asigna bienes raíces en Australia, así que hice clic en él y le eché un vistazo. No es sorprendente que fuera un anuncio, pero aún así despertó mi curiosidad sobre las propiedades en el extranjero.
Una de mis mayores fortalezas es que soy sensible a la información relacionada con inversiones.
Aún recuerdo que cuando mi esposo y yo estábamos de luna de miel en Nueva Zelanda en 2013, una vez vi una información sobre la venta de toda la villa publicada en la ventana de vidrio al costado de la carretera. mirar. El viaje sin conductor de medio mes me enamoró tanto de Nueva Zelanda como de Australia.
Así que inicialmente seleccioné Estados Unidos y Australia y comencé a recopilar información inmobiliaria en los dos países para ver dónde comprar. Más tarde descubrí que los impuestos a la propiedad en Estados Unidos son relativamente altos. Después de comparar varios indicadores de costes en Australia, elegí Australia con decisión. Melbourne fue seleccionada basándose en clasificaciones de las ciudades más habitables del mundo. Por supuesto, Sydney solo podía mirar en ese momento porque era simplemente inasequible.
Mirando ahora en retrospectiva, la situación inmobiliaria nacional no fue muy buena en 2014 y 2015. Durante el mismo período, las economías de Estados Unidos y Australia también comenzaron a recuperarse. Esos pocos años fueron realmente un buen momento para asignar activos en Estados Unidos y Australia, ya fueran bienes raíces u otros productos financieros y de inversión.
Una vez determinado el objetivo, comienza oficialmente la historia de la compra de terrenos en Australia.
Después de fijar el objetivo, comencé a buscar información sobre bienes raíces australianos en Tianya Real Estate Guanlan para ver si había alguna experiencia de comprador. Pero realmente son muy pocos. Básicamente son anuncios y artículos blandos. Aun así, agregué algunas personas en WeChat y QQ, y también recopilé muchos grupos QQ para comprar casas en Australia, aunque también había muchos grupos publicitarios.
Tomé algunas capturas de pantalla para darte una idea de con cuántas personas entré en contacto en ese momento, que son las huellas de tanto trabajo duro en ese momento.
Estos dos son QQ. Antes, realmente había todo tipo de acechamientos y uniones. Parece que no inicio sesión mucho en QQ en los últimos años. Parece que los grupos QQ y los contactos QQ han sido abandonados, y esos grupos se han convertido gradualmente en grupos publicitarios. Siento pena.
Esta captura de pantalla es de WeChat. Las personas del grupo inmobiliario internacional básicamente la agregaron cuando compraron una casa en Australia. Varios de ellos son abogados locales de bienes raíces en Australia, y algunos tienen conexiones en bienes raíces y seguros en Estados Unidos y otras conexiones relacionadas. El agente que compró el terreno esta vez también fue encontrado en Tianya.
¿Crees que no es confiable? ¡Jaja, eres tan obstinada!
La publicación de estas capturas de pantalla muestra que realmente recopilé mucha información, consulté a mucha gente y realicé muchos deberes. ¡pero! ! ! El hecho es que no importa a cuántas personas consultemos, no es tan importante como tener un intermediario confiable, y mucho menos encontrar un método confiable para recopilar datos.
En ese momento, siempre leía artículos e información relacionados con la economía australiana, e incluso agregué algunas cuentas oficiales de WeChat chinos en el extranjero dedicadas a presentar Australia. Después de observar los datos inmobiliarios de Australia durante los últimos 40 años, mi mayor preocupación es: si la burbuja inmobiliaria nacional estalla, ¿qué impacto tendrá en la economía australiana? Esta pregunta es realmente poco científica.
Como puedes imaginar, soy muy débil, tengo mucho miedo al fracaso y no puedo darme el lujo de perder. Simplemente no esperaba que los precios inmobiliarios nacionales volvieran a subir repentinamente. Por supuesto, esta es una historia posterior.
Primero permítanme presentarles brevemente información sobre bienes raíces australianos para darles a aquellos que no saben una idea básica. Solo sélo, por si puedes usarlo más tarde, jaja.
Primero,? Clasificación de propiedades australianas.
En primer lugar, a diferencia del derecho de 70 años a utilizar terrenos residenciales nacionales, los bienes inmuebles australianos tienen propiedad permanente.
Hay aproximadamente tres tipos de bienes raíces: apartamentos, villas unifamiliares y casas adosadas. Uno de ellos se llama unidad, que es similar a un pequeño rascacielos en China y también es un tipo. de casa adosada. Allí se llama unidad.
Hay dos formas de comprar una casa en Australia: una es comprar la casa junto con el terreno. El agente me recomendó esto al principio porque el beneficio de una casa es mayor que el del terreno; la segunda forma es comprar un terreno y construir una casa usted mismo. De hecho, se pueden separar muchas parcelas y casas. También depende de si ha conocido a un agente fiable y capaz.
Después de comprar un terreno en Australia, hay un período de dos años durante el cual se puede transferir o se puede encontrar un promotor para iniciar la construcción. También hay muchos desarrolladores chinos en Australia. Aparte de la ventaja del idioma, no creo que los desarrolladores chinos sean mejores que los desarrolladores locales. Los grandes desarrolladores locales no tienen tantos trucos y debemos pensar en ello nosotros mismos.
En Australia, siempre que tengas dinero, puedes comprar directamente una gran cantidad de terreno, construir tus propias casas o adosados en lotes y luego convertirte activamente en un pequeño desarrollador, pero esto requiere mucha capital.
2. ¿Qué requisitos se necesitan para comprar una casa en Australia?
En Australia, los extranjeros como nosotros sin PR (residencia permanente) no pueden comprar ni vender casas de segunda mano. Sólo se puede comprar una casa nueva con la aprobación FIRB.
Entonces, ¿qué es FIRB? FIRB se refiere a la Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras.
Por un lado, el gobierno australiano da la bienvenida a la inversión extranjera para ayudar a la construcción económica de Australia, aumentar las oportunidades de empleo y dar impulso al desarrollo económico de Australia. Por un lado, es necesario garantizar que el dinero caliente extranjero no haga subir los precios de la vivienda, no la haga inasequible para los locales ni perjudique los intereses nacionales de otras maneras.
Por lo tanto, el gobierno australiano estableció la Junta de Revisión FIRB, principalmente para proteger los intereses nacionales de Australia.
Puede solicitar FIRB de forma gratuita antes de julio de 2015. Después de eso, a cada solicitud se le cobrará una tarifa de aprobación de 5000 AUD y se pagarán 10 000 AUD adicionales por cada precio de la casa que supere los 10 000 RMB.
Estudié bienes raíces en Australia en abril de 2015. En julio, transfirí el depósito de 10.000 yuanes a la agencia y les pedí que primero me ayudaran a ocupar la cuota libre de solicitudes FIRB.
En tercer lugar, la política crediticia de Australia.
Aunque el agente presentado por la agencia en ese momento no era confiable, todavía quiero hablar solo del préstamo bancario.
Los corredores generales le proporcionarán varios bancos diferentes entre los que puede elegir, y la competencia entre los bancos australianos también es considerable. Cada banco ofrece diferentes condiciones, como tipos de interés y importes de los préstamos, y tú mismo puedes filtrarlos.
En Australia, puedes obtener un préstamo de 90 como mínimo, con un pago inicial de 1. Posteriormente, se fue ajustando gradualmente al 20% de pago inicial y al 80% de préstamo. Esto coincide con un período de especial endurecimiento de las políticas inmobiliarias australianas. Posteriormente, el préstamo fue sólo hasta 60. Además, el 60% no es el 60% del precio real de la transacción, sino el 60% del valor tasado de la casa por el banco.
Con carácter general, el precio de tasación será inferior al precio real de la transacción.
La evaluación del terreno y la evaluación de la casa deben evaluarse por separado. En realidad, es mejor pedir prestado un terreno solo, dependiendo de la tasación del mismo.
Escuché que algunos contratos en Australia se basan en la premisa de si el préstamo se aprueba, lo que significa que si su banco de préstamos no lo aprueba, el contrato puede rescindirse automáticamente y nadie incumple, excepto la tarifa FIRB. no será reembolsado.
Acabo de escuchar esto de otros inversores. No sé mucho sobre la situación específica y no sé si esta situación se aplica a casas nuevas o a personas como nosotros que no tenemos relaciones públicas. De todos modos, ningún agente que conocí me mencionó esto.
Entonces, si no se puede obtener el préstamo, la situación es básicamente la misma que en China. Tienes que pedir dinero prestado para afrontarlo. Si no puede pedir prestado el dinero, sólo se puede asumir que incumplió y perderá el pago inicial.
El proceso de solicitud de un préstamo lleva mucho tiempo y la eficiencia laboral en Australia no es generalmente baja. La entrega y la construcción son igualmente ineficientes, así que no espere que se completen a tiempo dentro del plazo acordado. Generalmente se posponen todo tipo de reuniones. Si hay unos cuantos golpes más o algo así, creo que puede durar más, jaja.
¿Cuarto,? Otras características de comprar una casa en Australia.
Comprar una casa en Australia tiene una ventaja. Cuando mi agente me dijo eso, pensé que era increíble. Aunque al final no lo disfruté, todavía tengo que decirlo.
Una forma es abrir una cuenta de cobertura en el banco prestamista y cualquier exceso de dinero se puede depositar en la cuenta de cobertura. La tasa de interés de los depósitos en la cuenta de compensación es más alta que la tasa de interés de los depósitos bancarios y es la misma que la tasa de interés de la hipoteca, por lo que los intereses de los depósitos pueden compensar parte de los intereses de la hipoteca.
Hay otra manera. Si los precios de la vivienda suben, puedes solicitar una refinanciación. Este método también está disponible en China. Por ejemplo, si el precio de la vivienda es de 700.000 al comprar una casa y aumenta a 800.000 unos años más tarde (sujeto a la evaluación del banco de préstamos), entonces los 654,38 millones adicionales se pueden utilizar como préstamo para comprar una casa o invertir en otro lugar.
Para aumentar el precio de una propiedad así, supongo que los especuladores inmobiliarios locales utilizan este truco con más frecuencia, jaja.
Después de comprender la información básica relevante, permítanme hablar sobre todo el proceso de operación real.
En primer lugar, el vínculo más importante relacionado con el éxito o fracaso de la inversión es determinar el proyecto. Permítanme mostrarles una imagen de un anuncio de bienes raíces australianos en ese momento.
Solo desde una perspectiva inmobiliaria, Australia presta más atención a la relación alquiler-venta, por lo que incluso las casas tienen una relación alquiler-venta, que es muy diferente de los bienes raíces nacionales.
Sin embargo, cuando busco una casa en China, personalmente le doy gran importancia a la relación alquiler-venta. Después de todo, ¿el objetivo final sigue siendo el ingreso pasivo? Jaja, una vez más soy un buen inversor.
Los honorarios de agencia por vender casas en Australia también son muy elevados. La casa promedio tiene 3. Esto es lo que me dijo mi agente y no sé la verdad. A los agentes les gusta especialmente promocionar apartamentos porque están concentrados en el CBD, son pequeños y tienen precios altos. Pero luego supe que otra razón importante es que la comisión por un apartamento no es un poco más alta que por una casa.
En ese momento, un agente casi me engañó para que comprara un edificio de apartamentos. Al principio, mi agente también me recomendó un apartamento en el CBD, que es un apartamento de un dormitorio, una sala de estar y dos dormitorios en una ciudad nacional. La ubicación es realmente buena, pero el precio es muy alto. En ese momento, estaba investigando todos los días la ubicación de Melbourne y los pros y los contras de cada suburbio en Google Maps.
Finalmente, basándose en factores como la ubicación y el retorno de la inversión, elegí un apartamento que estaba por iniciar construcción. El proyecto se llama Queens Domain. Adjunto la tabla de análisis de tasa de rendimiento que hice en ese momento:
Permítanme explicarles los datos de la tabla. El precio de este apartamento es de aproximadamente A$714.000, con un pago inicial de A$20 y un préstamo de A$5.712.000. Elegí el método de pago de sólo intereses durante los primeros diez años.
Suponiendo que el tipo de cambio y el tipo de interés se mantienen sin cambios, según el alquiler pagado por el intermediario, el alquiler puede cubrir los intereses de la hipoteca en los primeros diez años, pero no puede cubrir el monto de amortización en los siguientes veinte años.
Si observas la tabla, podrás observar diversos gastos relacionados con el inmueble. Como honorarios legales, impuestos de timbre, tarifas municipales, tarifas de administración de propiedades, tarifas de alcantarillado y tarifas de administración de alquileres. Estos costos suman mucho dinero en el transcurso de un año. Comprar una casa en Victoria requiere un impuesto de timbre adicional del 3% y un impuesto local del 0,5%. Los impuestos actuales son más altos que antes.
Puedes ver la importancia de hacer los deberes durante esta crisis. Después de comprobar diversa información, le dije resueltamente al agente que elegiría una casa en lugar de un apartamento.
Finalmente, a modo de resumen, existen tres motivos principales para la decisión final de abandonar el proyecto de apartamentos.
En primer lugar, los apartamentos en red que dependen enteramente del aumento de los precios de la vivienda realmente no me atraen mucho.
Según mis propios deberes, el aumento de los precios de la vivienda en Australia depende principalmente de la vivienda de segunda mano local. En ese momento, fui a la plataforma de una gran agencia de alquiler de Australia para verificar la información de alquiler y descubrí que el alquiler del apartamento era bastante bueno.
Sin embargo, los alquileres de apartamentos en 2015 ya son relativamente altos y habrá muchos edificios sin terminar entregados en 2018 y 2019. No sé si será tan fácil alquilarlo como cuando tenía 15 años. El retorno de la inversión calculado por el agente se basa en el aumento anual de los precios de la vivienda, pero yo no lo calculé.
En segundo lugar, en comparación con los contribuyentes australianos, los inversores extranjeros no sólo no tienen beneficios de devolución de impuestos, sino que, en cambio, se les cobra un alto impuesto al valor agregado. (Y House también.)
La clase media local en Australia puede obtener muchos reembolsos de impuestos en función de su salario anual cuando compran apartamentos en Australia para invertir. Su apalancamiento negativo se aplica todos los años, no solo cuando vende su casa.
Antes fui a aprender cómo reducir los impuestos sobre la depreciación de los edificios y descubrí que es una lección muy complicada. Si es nativo de Australia, también necesitará un contador local que le ayude a calcular el método fiscal más adecuado.
Sin embargo, como contribuyentes no australianos, nuestros inversores extranjeros no tienen este beneficio de devolución de impuestos. Incluso si la casa ha aumentado mucho, el gobierno cobrará un impuesto al valor agregado muy alto cuando se venda. El impuesto al valor agregado máximo puede llegar a casi 45.
En tercer lugar, y lo más importante, en comparación con las casas, los edificios sin terminar son muy riesgosos.
Para los intermediarios, el dinero llega rápidamente y la diferencia de precio es siempre de decenas de miles de dólares australianos. Pero en mi opinión, muchos de ellos utilizan el dinero de inversores nacionales para ganar altos honorarios de intermediación, independientemente de si los clientes viven o mueren.
Desde una perspectiva de inversión, los apartamentos se han depreciado significativamente y ocupan menos terreno. A los australianos no les gustan mucho los apartamentos. Cuanto más antiguo sea el apartamento, más difícil será venderlo. Si bien los rendimientos son rápidos, los riesgos potenciales que conlleva también son altos y se consideran especulativos.
Por lo tanto, sugiero que las personas que no son expertos no tomen la decisión aleatoria de comprar un apartamento en Australia. A diferencia de las casas, incluso las casas en ruinas se pueden vender de segunda mano.
Como la tierra más valiosa siempre está ahí, otros pueden volver a solicitar la reconstrucción. Las villas australianas cubren una gran superficie, por lo que siempre que encuentre un buen terreno, todavía hay grandes oportunidades.
Todos estos se miden en función de mi propia situación integral en ese momento. Aunque no elegí invertir en apartamentos sobre plano, los apartamentos australianos todavía tienen muchas ventajas. Por ejemplo, el concepto de vivienda en distritos escolares El llamado concepto de vivienda en distritos escolares no sólo existe en China, sino que también existe en muchos lugares, pero solo se dirige a diferentes objetos.
Melbourne tiene dos distritos universitarios: la Universidad Moju y la Universidad Monash tienen muchos campus. Campus principal de Parkville en la Ciudad de México y campus principal de la Universidad de Monash en East Caulfield.
Debido a que el campus urbano de la Universidad Morgan Stanley está en el área urbana, las casas son básicamente apartamentos. Aunque Caulfield East de la Universidad de Monash es un suburbio, el terreno en el sureste es muy reducido y las casas adosadas son muy raras. La mayoría de las casas nuevas que los extranjeros pueden comprar son apartamentos.
La vivienda en las zonas escolares de Melbourne sigue siendo muy cara. La razón principal es que la demanda de alquiler y vivienda es realmente demasiado grande y está impulsada por la oferta y la demanda del mercado. Gracias a esta inversión, también estudié la inmigración australiana. De hecho, parece que todavía hay una posibilidad. Pero pensando en el hecho de que todavía amo las montañas y los ríos de mi patria, lo dejé de lado por el momento y no profundicé más en ello.
Así que, si tus hijos quieren estudiar allí, o el momento es especialmente bueno, o simplemente lo necesitas, o no te falta dinero, a la larga es factible utilizar un apartamento como parte de una asignación de activos de alto rendimiento. Después de todo, los activos duros son a prueba de inflación.
Y el CBD es realmente conveniente, todas las instalaciones necesarias están disponibles y está relativamente maduro. Las vistas y la sensación colorida de un edificio de gran altura siguen siendo excelentes, y el retorno del flujo de efectivo neto siempre es mejor que el de una casa que no requiere cuidados.
Como soy un inversor estable a largo plazo y una persona pobre, no me interesa especular con propiedades fuera del plano. Preferiría comprar una casa en una mejor ubicación.
En ese momento investigué que el ciclo inmobiliario de Melbourne es generalmente de ocho años.
A juzgar por los datos de los últimos 40 años, básicamente se ha duplicado cada 8 a 10 años y se ha mantenido sin cambios. Compré la casa a mediados de 2015, que formaba parte de la fase de rápido crecimiento del ciclo inmobiliario australiano. El punto de partida de este ciclo debería ser el año 2012.
Entonces pensé en ese momento, si podía subir al autobús a mitad de camino de la montaña, podría aguantar por mucho tiempo incluso si no podía bajar desde la cima de la montaña. montaña. El tiempo de depreciación de una casa en Australia es generalmente de 8 a 10 años y puedo venderla dentro de este período.
Y lo más importante de una casa es que el terreno tenga valor, y el terreno no se deprecie. Por eso ahora me estoy centrando nuevamente en suelo australiano. Si el ciclo es de ocho años, 2020-2022 debería ser un buen momento para comprar terrenos. ¿Es demasiado pronto para empezar los deberes?
Jaja, creo que las oportunidades están reservadas para aquellos que están preparados. Comprar un terreno en Australia es actualmente la inversión más apalancada que he hecho en mi vida.
Después de dejar el apartamento, comencé a investigar casas. En ese momento, me gustaron dos casas, ambas cerca del suroeste de Australia. Uno es el proyecto Saratoga en Point Cook y el otro es el proyecto Seaside en Watercastle. En ese momento, estaba luchando por elegir y finalmente elegí el proyecto Saratoga en Pointcook.
Recuerdo haber estudiado mapas de Australia todos los días y, al mirar todas las fotografías de escenas reales en Google Maps, sentí que estaba a punto de ver un agujero en la calle de allí. También revisé el último mapa de rutas de planificación ferroviaria local. De todos modos, realmente supe cómo desarrollarme y construir allí.
Incluso las cifras de afluencia de población local de Melbourne en los próximos años o incluso décadas se pueden ver después de 2050, así como la planificación urbana de Melbourne después de 2050, etc. , Jajaja.
Mirando hacia atrás, pienso en lo estúpido que fue eso. Si tengo dinero, debería comprar 10 terrenos por 8 yuanes, lo cual es digno de mi arduo trabajo.
Una vez seleccionado el proyecto, el siguiente paso es promover la implementación con el intermediario. Sin embargo, todo acaba de empezar. ...
La próxima semana compartiré con ustedes todo el proceso de negociación con un intermediario, desde la firma de un contrato hasta la solicitud de un préstamo y la transferencia forzosa de un terreno. Muchas gracias por su apoyo.