¿Puede la nueva política “comercial a residencial” de Guangzhou convertirse en una nueva forma de revitalizar las propiedades de servicios comerciales existentes?
Los "Dictámenes" señalaron que los edificios no residenciales, como los edificios comerciales y de oficinas de negocios, que hayan sido terminados, hayan pasado por los procedimientos de uso de suelo pagado o hayan pasado por el registro inicial deben ser reconstruidos. en unidades de edificios o partes relativamente independientes de acuerdo con la normativa. Para viviendas de alquiler.
Muchos expertos del mercado de Guangzhou dijeron en entrevistas con periodistas del National Business Daily que el objetivo principal de las "Opiniones" es proporcionar reglas de implementación locales específicas bajo el establecimiento de un sistema de vivienda que promueva tanto el alquiler y compras, por otro lado, se trata de revitalizar el stock de servicios comerciales en el mercado de Guangzhou. Pero para los promotores, la clave de la transformación radica en si pueden calcular la transición de propiedades de servicios comerciales a viviendas de alquiler.
Aumentar el incremento de la edificación residencial y reducir el stock de servicios comerciales.
Esta opinión también es para la implementación de las "Opiniones de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la aceleración del cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas" (Guobanfa [2065 438+06] No. 39) y las "Opiniones de la Oficina General del Gobierno Popular Provincial de Guangdong sobre la aceleración del cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas" Opiniones de implementación sobre la aceleración del cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas" (Guangdong Fuban [2065 438+07] No 7, en lo sucesivo denominados los "Dictamenes de Aplicación") y. Los dos últimos documentos proponían "permitir que las viviendas comerciales se transformen en viviendas de alquiler de acuerdo con las regulaciones" y "el período de uso de la tierra permanecerá sin cambios, y los precios ajustados del agua, la electricidad y el gas se implementarán de acuerdo con los estándares de los residentes".
Cushman & Wakefield señaló en un informe sobre la "reforma de la vivienda comercial" que las "Opiniones de Implementación" se hacían eco de los documentos del Consejo de Estado, pero como no proporcionaban detalles específicos de implementación, solo se emitieron como orientación general. Los gobiernos locales aún necesitan formular reglas operativas específicas antes de su implementación. Se puede decir que las "Opiniones" son reglas operativas locales.
Las "Opiniones" señalaron que sus objetivos de trabajo son acelerar el cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, optimizar la estructura funcional de varios tipos de viviendas en Guangzhou y aumentar efectivamente la oferta efectiva de viviendas de alquiler. , cultivar el mercado de alquiler de viviendas en Guangzhou y establecer un sistema que promueva tanto el alquiler como la compra de viviendas.
Xiao, analista jefe de Kerui Guangzhou, dijo que desde el contexto del mercado, las "Opiniones" consideran de manera integral problemas prácticos como el alto stock de propiedades de servicios comerciales en los últimos años, las dificultades operativas de algunas propiedades de servicios comerciales y altas tasas de desocupación. Proporciona nuevas ideas para revitalizar estas propiedades de servicios comerciales existentes.
Después de la “Política 3.30” de Guangzhou, el inventario de propiedades comerciales y de servicios en el mercado de Guangzhou ha sufrido un grave exceso de existencias. La "Política 3.30" estipula que en el futuro todos los apartamentos de primera mano en el mercado sólo se venderán a personas jurídicas, no a personas físicas.
Los datos del Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan muestran que en los 20 meses posteriores a la "Política 3·30", el volumen mensual promedio de transacciones de departamentos en Guangzhou cayó a 67.000 metros cuadrados, y el inventario atrasado fue grave, llegando a 53 durante el período de mayor reducción de existencias. Con este fin, Guangzhou también promulgó la "Política de Servicio Comercial 12.19" a finales del año pasado, estipulando que la naturaleza de servicio comercial de los terrenos transferidos antes de la "Política 3.30" puede venderse a particulares.
El stock en el mercado de alquiler también es elevado. Según las estadísticas del Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan, las transacciones de oficinas en Guangzhou se desaceleraron en la primera mitad del año y la tasa de desocupación cayó ligeramente, un 0,4% desde finales del año pasado, hasta el 7,55%. Entre ellos, las tasas de desocupación de edificios de oficinas en los distritos comerciales de Tianhebei y Yuexiu aumentaron al 6,72% y 7,45% respectivamente. Debido a factores como el seguimiento de la industria y el control de los costos de arrendamiento, algunos inquilinos de oficinas en las industrias de desarrollo de juegos, préstamos P2P y biotecnología se han retirado.
Además, también se han lanzado al mercado proyectos emergentes de distritos empresariales. Actualmente, hay más de 25 proyectos comerciales en construcción en Pazhou, con una superficie total de construcción de más de 2,5 millones de metros cuadrados. Además, algunos proyectos de edificios de oficinas en el sector de la Ciudad Financiera, otro distrito comercial emergente, han comenzado a entregarse al mercado. Sin embargo, debido a las imperfectas instalaciones de apoyo comercial en este sector, la tasa de desocupación de proyectos es alta.
¿Las propiedades de servicios comerciales existentes marcan el comienzo de nuevas oportunidades?
"Comercial y residencial" se ha convertido en una nueva forma de revitalizar las propiedades de servicios comerciales existentes, pero no todas las propiedades de servicios comerciales son aptas para renovación. Por un lado, los "Dictámenes" imponen requisitos muy estrictos para los proyectos de reconstrucción; por otro, los proyectos de reconstrucción aún deben alcanzar un cierto nivel de retorno de la inversión.
A juzgar por los requisitos de las "Opiniones", los proyectos que soliciten la reconstrucción deben cumplir requisitos como propiedad clara, seguridad estructural, seguridad contra incendios, protección y saneamiento ambiental, regulaciones de propiedad, instalaciones de soporte completas y estándares técnicos. . Además, cuando se registra inicialmente el proyecto de decoración, se debe registrar toda la propiedad (solo se debe obtener un certificado de propiedad) y se debe transferir la propiedad en su totalidad. La propiedad, transferencia, hipoteca o venta no se dividirá y el período de uso de la tierra original, la naturaleza del uso de la tierra y el volumen de construcción permanecerán sin cambios.
“Para los desarrolladores, dado que la propiedad que se convierte de comercial a residencial debe cumplir con las restricciones de reconocimiento general y transferencia indivisible, esto significa que si eligen convertir de comercial a residencial, los ingresos por alquileres de casas "El período requerido para la devolución de los fondos se ampliará considerablemente, por lo que esta opción no necesariamente tendrá prioridad para algunas propiedades históricas existentes, se considerará más", afirmó Xiao.
Long Bin, miembro experto de la Asociación Provincial de Vivienda de Guangdong, señaló a un periodista del National Business Daily que aunque la reforma comercial de las viviendas de alquiler puede aumentar la oferta de alquiler, también puede resolver el problema de ventas de servicios comerciales bajo la "Política 3·30 Chang, el problema de los desarrolladores tienen demasiado inventario". “Sin embargo, desde el desarrollo comercial hasta la construcción y operación de viviendas de alquiler ocupadas por sus propietarios, la curva es demasiado pronunciada para los promotores, y es necesario repetir la medición de la inversión y la evaluación del mercado.
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Sin embargo, Qiao, director ejecutivo de Colliers International Consulting Services South China, dijo que los desarrolladores definitivamente tenderán a renovar, lo cual es mejor que dejarlos vacíos. El cambio a apartamentos de alquiler a largo plazo es en realidad una opción. pasar del inventario a la transformación habitacional. Algunos edificios de oficinas y podios pueden no ser rentables o tener alquileres bajos debido a la ubicación geográfica y las restricciones de altura del piso, pero los productos residenciales no se verán afectados por esto y tendrán más mercados. p> Sin embargo, Long Bin cree que la tasa de retorno de los alquileres en Guangzhou generalmente no es alta. La tasa de retorno de los apartamentos de alta gama es mayor, mientras que la tasa de retorno de los alquileres de viviendas ordinarias es menor “debido a las ubicaciones y condiciones de los diferentes proyectos. varían mucho, es imposible que las propiedades de servicios comerciales se cambien a viviendas de alquiler. En definitiva, los beneficios son limitados, lo que proporciona una nueva forma de evaluación integral de algunos proyectos. En cuanto a los compradores habituales de viviendas, actualmente no hay ningún impacto.
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(Fuente: National Business Daily)