Estábamos alquilando una casa, pero de repente la agencia cerró y el propietario nos pidió que le entregáramos la casa. ¿Es esto legal? ¿Qué debo hacer?

1. Análisis de las relaciones jurídicas

(1) Modelo de arrendamiento

En el modelo tradicional, la empresa intermediaria firma una casa con cláusulas adicionales de subarrendamiento con la arrendador Contrato de arrendamiento y luego subarrendar la propiedad al inquilino. En este caso, el arrendador y la empresa intermediaria formaron una relación contractual de arrendamiento, y el comportamiento de subarrendamiento entre la empresa intermediaria y el inquilino también constituyó una relación contractual de arrendamiento.

(2) Modelo de agencia

Bajo el nuevo modelo, la empresa intermediaria firmará un contrato de encomienda/escrow y un poder con el arrendador, y luego firmará un contrato de arrendamiento con el inquilino. El poder firmado por el inquilino y la empresa intermediaria establece claramente: "La empresa intermediaria actuará en nombre del cliente (propietario) para manejar todos los asuntos de arrendamiento y post-arrendamiento, incluidos, entre otros, la firma de contratos, el cobro del alquiler, cambiar las cerraduras de las puertas de las casas y solicitar empresas de administración de propiedades, cortes de agua y electricidad, etc. ”

En este modelo, el propietario y la empresa intermediaria encomendada forman esencialmente una relación contractual de agencia, y la ley de agencia. Se aplica directamente entre el propietario y el inquilino. Las consecuencias correrán a cargo del cliente (propietario).

(3) Cabe señalar que para determinar si el arrendador y la empresa intermediaria han establecido una relación de agencia o una relación de arrendamiento, no sólo debemos fijarnos en el nombre del contrato, sino también en el contenido. del contrato. En esencia, se analiza la relación jurídica formada según los términos pactados. Es muy común que al arrendamiento de una casa se le llame contrato principal-agente, o que al arrendamiento de una casa se le llame contrato principal-agente.

2. Foco de la disputa

(1) Si la empresa intermediaria se escapa, ¿tiene el propietario derecho a exigir al inquilino que desaloje la casa?

La clave para juzgar si el propietario puede exigir al inquilino que desaloje radica en si la empresa intermediaria y el propietario constituyen una "relación de arrendamiento" o una "relación principal-agente".

1. Relación de arrendamiento: el propietario tiene derecho a exigir al inquilino que desocupe la casa.

Si existe una relación de arrendamiento entre la empresa intermediaria y el arrendador, cuando el intermediario le debe el alquiler al inquilino, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato de alquiler de la vivienda entre la empresa intermediaria y la empresa intermediaria con sede sobre el incumplimiento de cláusula contractual en el contrato de alquiler de vivienda entre la empresa intermediaria y la empresa intermediaria. Una vez rescindido el contrato de arrendamiento de la vivienda entre la empresa intermediaria y el arrendador, la empresa intermediaria como arrendatario ha perdido el derecho a subarrendar la casa y la relación de arrendamiento entre el arrendatario y la empresa intermediaria no existe. Por lo tanto, el arrendador tiene derecho a exigir al inquilino que desaloje la casa. Si el inquilino continúa ocupando la casa, se le cobrarán tarifas de ocupación. Sin embargo, si el inquilino está dispuesto a pagar el alquiler al propietario nuevamente, puede seguir viviendo allí.

Si el inquilino no puede alquilar una casa y causa pérdidas, puede reclamar una compensación a la empresa intermediaria mediante un litigio u otros métodos basados ​​en el contrato de alquiler de la casa entre él y la empresa intermediaria.

Base jurídica:

Artículo 18 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en el juicio de casos de disputa sobre contratos de arrendamiento de viviendas urbanas" del Tribunal Supremo Popular: El arrendamiento de viviendas El contrato es inválido y el plazo de ejecución ha vencido o terminado, si el arrendador solicita al subarrendatario que tiene la obligación de desalojar la casa el pago de los derechos de ocupación vencidos, el tribunal popular lo sustentará.

2. Relación principal-agente: el propietario no tiene derecho a exigir al inquilino que desaloje la casa.

Si existe una relación de agencia entre la empresa intermediaria y el arrendador, después de que el inquilino paga el alquiler a la empresa intermediaria con autoridad de agencia, se puede considerar que cumple con sus obligaciones de pago con el arrendador. El contrato vinculará directamente al mandante, al propietario y al inquilino. En este momento, el arrendador no puede exigir al inquilino que pague un alquiler adicional con el argumento de que la empresa intermediaria se ha escapado después de cobrar el alquiler y no se ha recibido el alquiler, ni puede el arrendador exigir al inquilino que desaloje la casa por el motivo que tiene la propiedad absoluta de la casa. La pérdida sufrida por el arrendador debe reclamarse por separado de la empresa agencia.

Base jurídica:

Artículo 162 de los Principios Generales del Derecho Civil: Los actos jurídicos civiles realizados por un agente en nombre del mandante dentro del ámbito de la autoridad de la agencia no serán responsables. al mandante. El agente se vuelve efectivo.

Artículo 402 de la "Ley de Contratos": Contrato celebrado por el fiduciario en nombre propio con un tercero dentro del ámbito de la autorización del mandante. El tercero conoce al fiduciario al celebrar el contrato. En el caso de una relación de agencia con el mandante, el contrato vincula directamente al mandante y al tercero, a menos que exista evidencia fehaciente que pruebe que el contrato sólo vincula al fiduciario y al tercero.

(2) El arrendador obliga al inquilino a mudarse cortándole el agua y la luz, cambiando las cerraduras de las puertas, etc. ¿Cómo deberían los inquilinos proteger sus derechos?

Bajo el modelo de agencia, aunque la empresa intermediaria se escape, el inquilino sigue teniendo derecho a seguir ocupando la casa arrendada y el propietario no puede obligar al inquilino a mudarse de la casa.

El inquilino puede negociar con el arrendador y explicarle la relación jurídica. Si no se puede llegar a un acuerdo y el propietario toma medidas como cortar el agua y la electricidad, cambiar las cerraduras de las puertas, etc., primero debe tomar fotografías de la propiedad de la casa para recopilar pruebas, o llamar directamente a la policía y buscar ayuda. la policía y el comité vecinal.

Si realmente es imposible vivir una vida normal, como se mencionó anteriormente, porque el arrendador ha autorizado a la agencia a cobrar el alquiler, entonces el acto de entregar el alquiler a la agencia equivale a entregarlo. al propietario. Puede reclamarlo ante los tribunales. Rescindir el contrato y exigir al propietario que devuelva el resto del alquiler.

En tercer lugar, los abogados sugieren

(1) Cuando se descubre que una empresa intermediaria se ha fugado, el propietario y el inquilino deben cooperar entre sí y denunciar el caso a los órganos de seguridad pública. y proporcionar pruebas y materiales pertinentes. Si la empresa intermediaria ha cometido un delito penal, el dinero recuperado se reembolsará una vez concluida la causa penal.

(2) Una vez que la empresa intermediaria desaparece, el propietario y el inquilino pueden aclarar la relación jurídica entre las dos partes con base en el contrato firmado. Ambas partes pueden negociar activamente, negociar un índice de siniestralidad razonable y firmar un nuevo contrato de arrendamiento.

(3) Según el modelo de relación de arrendamiento, si el propietario insiste en rescindir el contrato y desalojar al inquilino, se recomienda que el propietario envíe un aviso por escrito al inquilino antes de pedirle que se mude y Pregúntele si está dispuesto a dejar que una agencia lo haga por él. Si no está dispuesto, puedes darle un plazo razonable para que se mude e informarle que debe reclamar una indemnización a la empresa intermediaria.

(4) El arrendatario debe hacer todo lo posible para firmar el contrato de arrendamiento directamente con el propio arrendador. Antes de firmar un contrato, debe verificar el certificado de título de la casa de alquiler y el certificado de identidad del propietario en el certificado de propiedad inmobiliaria, y preguntar al propietario si la casa tiene una hipoteca. Y guarde una copia para prepararse para futuras disputas y proporcionar información para archivarla fácilmente.

(5) Si el inquilino opta por firmar un acuerdo con una empresa intermediaria, debe consultar sobre el tiempo de establecimiento, el estado operativo y el estado del litigio de la empresa intermediaria antes de firmar el contrato. Al firmar un contrato, la empresa intermediaria debe presentar y conservar el poder y la información del registro de vivienda que autoriza claramente al propietario a alquilar la casa, y verificarlo con el propietario. Trate de no firmar un contrato con una agencia para pagar el alquiler de un año a la vez. Lo mejor es pagar mensualmente o trimestralmente.

(6) Al pagar el alquiler, los inquilinos deben transferir el dinero a la cuenta bancaria del nombre real del propietario o de la empresa intermediaria tanto como sea posible. No transfiera el dinero al personal de la empresa y evite utilizar la liquidación en efectivo. . Y exigir al intermediario que emita un comprobante de recepción en el momento oportuno.