¿Cómo medir el precio de una casa?
1. La relación precio-alquiler se refiere a la relación entre el precio por metro cuadrado y el alquiler mensual por metro cuadrado, que refleja aproximadamente el retorno de la inversión que se obtiene al alquilar una casa. En términos generales, para cumplir con el requisito de retorno de la inversión de 5-6, la relación precio-alquiler es 196-232. Si la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler supera los 300, significa que el valor de la inversión inmobiliaria en esta zona es pequeño y el precio de la vivienda está sobrevaluado. Si es inferior a 200, significa que la zona tiene un gran potencial de inversión y que la burbuja del precio de la vivienda no es grande.
La razón por la que los precios de la vivienda deben determinarse en comparación con los alquileres es probablemente porque en general se cree que los alquileres residenciales suelen ser difíciles de utilizar para la especulación del mercado, y los alquileres en equilibrio del mercado a menudo reflejan verdaderamente los precios de la vivienda. Sin embargo, la relación general de oferta y demanda del mercado hace que el comportamiento de compra de los residentes sea a menudo una inversión potencial, lo que hace que las transacciones residenciales sean a menudo especulativas, y los precios de las viviendas pueden desviarse del valor y crear burbujas. En términos de liquidez, dado que el mercado de alquiler de viviendas es un mercado más líquido que el mercado de compra y venta de viviendas, también es un mercado más completo y sus precios pueden reflejar mejor el valor.
A juzgar por la relación precio-alquiler, la actual relación precio-alquiler en ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai ha superado los 400, lo que indica que la burbuja de precios de la vivienda en estas áreas se ha convertido en muy grave.
2. Relación precio-ingresos de la vivienda
Hay dos definiciones de relación precio-ingresos de la vivienda en mi país: una es el precio de mercado de las casas de nivel medio ( yuanes/unidad) y el ingreso anual de las familias de nivel medio (el segundo es la relación entre el precio promedio de mercado de cada casa (yuan/año) y el ingreso anual promedio de cada hogar (yuan/año). El primero es relativamente aproximado y el segundo relativamente preciso.
La relación precio-ingresos de la vivienda ilustra efectivamente la asequibilidad de la vivienda de los residentes, es decir, cuántos años le toma a una familia comprar una casa sin comida, bebida, ropa o cualquier otra cosa. Por ejemplo, comprar una casa en una zona determinada cuesta 800.000 y el ingreso familiar anual promedio es de 80.000, por lo que la relación precio-ingreso de la vivienda es 10. Comprar la misma casa en otra área cuesta 800.000, pero el promedio anual; El ingreso familiar es de 40 000, por lo que la relación precio-ingreso de la vivienda es 20. Obviamente, los residentes de la zona delantera estarán más satisfechos con los precios de la vivienda.
Según la práctica internacional, generalmente se considera razonable una relación precio-ingresos de la vivienda de 3 a 6 veces. Si se consideran los préstamos para vivienda, la proporción del consumo de vivienda en los ingresos de los residentes debería estar dentro del 30%.
La relación precio-ingreso de la vivienda en las ciudades chinas está muy desequilibrada. La relación precio-ingresos de la vivienda en las ciudades pequeñas y medianas es más de seis veces mayor, lo que entra en la categoría de precios elevados de la vivienda. La relación precio-ingreso de la vivienda en la mayoría de las ciudades grandes y medianas de China también es más de seis veces la relación precio-ingreso de la vivienda en ciudades como Beijing, Shenyang, Guiyang, Nanjing, Guangzhou, Dalian y. Todo Xi'an supera los 20 o incluso más.
Se puede ver en la relación precio de la vivienda/alquiler y en la relación precio de la vivienda/ingresos que los precios actuales de la vivienda en China pertenecen a una categoría relativamente alta. Si solo considera satisfacer las necesidades básicas de vivienda, alquilar una casa es más rentable que comprarla.
En segundo lugar, se puede ver en la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler que todos están llenos de confianza en el desarrollo futuro de China y han reservado un gran espacio para la futura apreciación de los bienes raíces. Esta expectativa de apreciación compensa parcialmente la. alto Los bajos ingresos provocados por la relación precio-alquiler.
En tercer lugar, de la relación precio-ingresos de la vivienda se puede ver que, debido a la política de bajos ingresos a largo plazo de mi país, la relación precio-ingresos de la vivienda es anormalmente alta en algunas áreas, que debe aliviarse mediante cambios en las políticas nacionales de distribución del ingreso.