Quiero invertir 2 millones para comprar una tienda y alquilarla por 50.000 al año. ¿Es rentable?

No es un buen negocio. Sin la plusvalía de una tienda, si el alquiler anual de una tienda de 2 millones es de sólo 50.000, debe ser un negocio con enormes pérdidas. Pero, ¿generarán las tiendas una revalorización del capital en el futuro? En otras palabras, es realmente imposible que el precio de venta futuro sea mucho más alto que el precio de compra anterior. El concepto de "una tienda para tres generaciones" ya pasó y los tiempos han cambiado. En el futuro, es posible que las tiendas en la mayoría de los lugares no puedan generar apreciación de capital durante mucho tiempo y pueden volverse cada vez menos valiosas a medida que cambie la planificación urbana y la ciudad.

Suponiendo que se elimine la premisa de las tiendas de valor añadido, ¿por qué resulta una inversión especialmente antieconómica analizar una tienda de 2 millones con un alquiler anual de 50.000?

1. El análisis estático de la tasa de rendimiento de la inversión muestra que la tasa de rendimiento anual es sólo del 2,5. En comparación con la tasa de interés de referencia para depósitos a plazo publicada por el Estado, la tasa de interés para depósitos a plazo a tres años ha alcanzado el 2,75. Si acude a algunos bancos pequeños, la tasa de interés de los depósitos puede alcanzar una tasa de interés anual máxima de 3,55. Incluso si el alquiler aumenta en el futuro, ¿cuánto puede aumentar?

2. Las tiendas siguen teniendo gastos fijos cada año, normalmente al menos los llamados gastos de propiedad y gastos de saneamiento. Entonces, suponiendo que cuando el alquiler no se pueda alquilar, el propietario aún tenga que optar por asumir esta parte del costo, entonces el costo de mantenimiento de la tienda será relativamente alto. Sin mencionar que definitivamente se introducirán impuestos a la propiedad en el futuro, los impuestos a la propiedad para las tiendas definitivamente existirán, por lo que los costos de mantenimiento diario aumentarán en el futuro.

3. Los costes de transacción de las tiendas son muy elevados. Si se trata de una tienda de segunda mano con un valor de 10.000 yuanes, el comprador debe pagar un impuesto sobre la escritura del 3% del importe del contrato de compra y un impuesto de timbre del contrato del 0,05%. Los vendedores también deben pagar una tarifa de transacción del 0,5. Al final, se requirió un impuesto de 30.500 yuanes por una casa valorada en 6.543.800 yuanes. Debido a costos de transacción tan altos, la liquidez de las tiendas es realmente muy pobre, es decir, es fácil comprar pero no fácil vender.

4. En la actualidad, los derechos de propiedad de las tiendas en mi país son generalmente de 40 años y los derechos de propiedad de las casas son generalmente de 70 años. Entonces, después de cuatro años, la tienda definitivamente costará mucho dinero para seguir poseyéndola y usándola. Por tanto, para las futuras tiendas, los costes posteriores que deberá afrontar son muy inciertos, pero definitivamente serán considerables.

En este caso, si la tienda puede seguir aumentando el capital, todavía vale la pena invertir. Pero ahora, viendo el desarrollo de Internet y los cambios en los hábitos de compra de la gente, ¿sigues pensando que las tiendas en la calle son valiosas? ¿Es posible aumentar las tenencias en el futuro? De hecho, el valor de las tiendas no aumentará durante mucho tiempo en el futuro y es muy probable que se deprecien lentamente.

Entonces, ¿por qué se han producido cambios tan trascendentales entre ahora y antes? Como vivíamos en una ciudad amurallada, el área donde podíamos hacer negocios y comerciar era muy limitada. En aquella época, no había compras online sin Internet y todo el mundo tenía que ir a la ciudad a comprar. Pero ahora las ciudades son cada vez más grandes con la construcción de metros y carreteras, y el área se puede ampliar infinitamente. Sumado a la aplicación de Internet, no hay futuro para comprar tiendas e invertir.