Quiero comprar una casa, pero primero solo puedo firmar un acuerdo de compra con el desarrollador. La visa en línea no está disponible temporalmente, pero KFS promete que no afectará el check-in. ¿Cuáles son los peligros y los riesgos?
Nivel de peligro: Nivel 7 (el máximo es 10, lo mismo a continuación) Método de operación: El comprador firma un contrato tripartito con el intermediario y se certifica ante notario. El contenido es. vender la casa pre-vendida al comprador y luego hipotecar otra casa con un certificado de propiedad inmobiliaria de igual valor para el comprador. Después de obtener el certificado de propiedad inmobiliaria, gestionar la transferencia de la transacción y transferir los derechos de propiedad de la casa al comprador. , y luego cancelar la hipoteca de la otra casa, completando todo el proceso.
Comentarios de riesgo Este método de operación es relativamente seguro para compradores que tienen otras propiedades como garantía. Chen Min, abogado inmobiliario senior y subdirector del bufete de abogados Guangdong Fangbo, dijo que el objetivo final de comprar una casa es permitir que el comprador obtenga verdaderamente los derechos de propiedad de la casa. De este modo, el comprador no puede obtener inmediatamente los derechos de propiedad de la casa, lo que supone un riesgo. Porque después de obtener el certificado de propiedad, el propietario no puede vender la casa al comprador ni realizar los trámites de transacción. El propietario debe compensar las pérdidas según lo estipulado en el contrato antes de liberar la hipoteca de otra casa. De esta manera, los compradores de vivienda todavía no pueden comprar una casa.
Truco de riesgo dos: cambiar el nombre a través del desarrollador.
Nivel de riesgo: Nivel 8 Método de operación: el comprador paga decenas de miles de yuanes en "tarifas de gestión" al intermediario, y el intermediario desbloqueará al personal de certificación del desarrollador y se encargará del cambio de nombre interno, es decir , la transacción se realizará a nombre de la casa de primera mano. El agente dijo que este método puede ahorrar el 6,5% del precio de la vivienda que se debe pagar por la compra y venta en dos años, lo cual es muy rentable.
Comentarios de riesgo Un desarrollador que no quiso ser identificado dijo a los periodistas que los cambios de nombre internos en transacciones de propiedad de primera mano solo se pueden realizar antes de que el contrato de venta de viviendas comerciales en preventa haya obtenido la autenticación del contrato por parte de Vivienda. Autoridad. Una vez que se procesa la autenticación del contrato en la Autoridad de Vivienda, significa que los derechos de propiedad del comprador de la vivienda han sido confirmados y el nombre no se puede cambiar, de lo contrario será equivalente a una transacción de segunda mano. La autenticación del contrato se realiza dentro de los 30 días posteriores a la firma del contrato de compra de la vivienda, por lo que este método sólo puede utilizarse en un corto período de tiempo. Generalmente es imposible cambiar el nombre internamente dos o tres meses después de la firma del contrato.
Dijo que si el agente decía que se podía cambiar el nombre de la casa a los pocos meses de comprarla, podría ser un edificio que había sido cancelado antes, pero el contrato no había sido certificado. Este es sólo un pequeño número. Otra situación puede ser el engaño por parte del intermediario.
Algunas personas en la industria recordaron que el método de operación de "tarifa de manejo" no está garantizado y que el intermediario puede no estar dispuesto a firmar estos contenidos en el contrato, por lo que el riesgo de compra de una vivienda es muy alto. .
Consejo de riesgo 3: Solicite la donación de casa para evitar impuestos
Nivel de riesgo: Nivel 9 Método de operación Si la casa tiene un certificado de propiedad inmobiliaria pero no ha caducado en 2 años y se vende nuevamente, se cobrará un precio de la vivienda de 6,5 -7 impuesto comercial y sobre la renta personal. Aunque el comprador y el vendedor compran y venden una casa, la propiedad y el nombre se transfieren mediante el procedimiento de donación. Para donar una casa, solo necesita pagar el impuesto de escritura del valor tasado de 3 y los honorarios del notario de 2 del valor tasado, que es aproximadamente el 5 del precio de la casa, ahorrando entre 1,5 y 2 de impuestos a la vez.
Comentarios de riesgo: La evasión fiscal se consigue mediante donaciones. De hecho, el riesgo para los propietarios es muy alto. Porque si el propietario gestiona la transferencia de la donación y el comprador no paga el dinero, puede ser que el propietario haya regalado la casa sin pagar el pago final. Además, si una transacción se realiza mediante donación, una vez que haya un problema con la transacción de la casa, el contrato de compraventa firmado por ambas partes será inválido y será difícil proteger los derechos e intereses del comprador y del vendedor.
Riesgo 4: Tener certificado de oficina del contrato de preventa del propietario.
Nivel de riesgo: 10 Método de operación: El comprador, el vendedor y el intermediario primero firman un contrato tripartito y se someten a certificación notarial. Al firmar un contrato, el comprador paga primero la mayor parte del precio de la casa y el propietario puede entregar la casa al comprador y quedarse con el contrato de preventa y otros materiales. Una vez obtenido el certificado de propiedad inmobiliaria, se completan los procedimientos de cambio de nombre de la transacción y el comprador paga el saldo.
Revisión de riesgos Los conocedores de la industria creen que este método de operación es el más riesgoso en las ventas de casas de segunda mano en preventa. Chen Min dijo que en la venta de casas de segunda mano en preventa, tiene poco impacto si el comprador mantiene el contrato de preventa del propietario, porque el propietario sólo necesita encontrar un periódico para publicar una declaración sobre la pérdida de la pre-venta. -contrato de venta, y luego solicitar a la Autoridad de Vivienda una declaración de reemplazo sobre la pérdida del contrato de preventa, pero es posible que el comprador no vea el informe de pérdida publicado en el periódico.
Cuando el propietario cambia el contrato de preventa, el contrato de preventa original dejará de ser válido. El propietario puede incluso realizar una nueva transacción de casa de segunda mano y vender la casa a un tercero sin notificar al comprador. En ese momento, los derechos de propiedad de la casa pertenecían a un tercer comprador y era muy probable que el propietario desapareciera. Es muy probable que el antiguo comprador se quedara con la casa y el dinero.
Riesgo cinco: Acelerar la solicitud de certificados inmobiliarios e implementar operaciones transaccionales.
Los compradores sólo necesitan pagar unos pocos miles de yuanes al intermediario para solicitar un certificado de bienes raíces de forma "acelerada" y luego comprar o vender una casa rápidamente. Este no es un servicio "acelerado" de la Autoridad de Vivienda, sino un procedimiento "acelerado" para que el titular del certificado de bienes raíces solicite el certificado de bienes raíces. Para algunos proyectos inmobiliarios a gran escala, los certificados inmobiliarios se procesan en fases y en lotes. Siempre que todos los edificios estén confirmados, el titular del certificado tendrá los medios para manejar los procedimientos de certificado de bienes raíces para algunas unidades con anticipación para lograr una solicitud "acelerada".
Comentarios de riesgo Algunos desarrolladores dijeron que este método de operación solo puede lograrse mediante un número muy pequeño de proyectos inmobiliarios, porque todos los proyectos inmobiliarios a gran escala solicitan certificados de bienes raíces en cuotas y su propiedad de la casa. También se maneja en cuotas. La solicitud del certificado inmobiliario del propietario por adelantado debe basarse en la finalización de la confirmación principal de la casa, por lo que solo se podrá realizar por adelantado cuando las dos fases de la casa hayan sido completamente confirmadas. Además, existe la posibilidad de que miles de unidades en un proyecto inmobiliario a gran escala soliciten certificados inmobiliarios en la misma fase, y los solicitantes los soliciten en lotes. Por lo tanto, generalmente solo es necesario solicitar el certificado inmobiliario de una casa personal con dos o tres meses de anticipación, y es dentro del mismo plazo.
Este tipo de operación es una operación ilegal por parte del titular de la licencia y daña los intereses de los propietarios del certificado inmobiliario en el mismo período. El desarrollador prohíbe al titular de la licencia realizar esto. Por lo tanto, este tipo de operación es muy arriesgada. Es muy probable que el propietario del vehículo no pueda solicitar el certificado con antelación después de pagar el dinero y sea engañado en vano.
Consejo de riesgo seis: presentar el contrato a una empresa intermediaria para obtener garantía.
Recientemente, Liang Bo ignoró el consejo de su hijo y compró una casa de segunda mano en preventa en una propiedad inmobiliaria en el distrito de Haizhu a través de una empresa intermediaria. Esta casa no podrá obtener el certificado de propiedad inmobiliaria hasta mediados del próximo año, pero a Liang Bo le gusta mucho esta unidad y el precio de venta del propietario no es alto. Además, al firmar el contrato, la empresa intermediaria también dio una garantía al propietario, exigiéndole que entregara el contrato de venta de bienes raíces original a la empresa intermediaria para su custodia, diciendo que si los trámites de la transacción no se pueden completar después de obtener el inmueble certificado de patrimonio, la empresa intermediaria asumirá parte de la responsabilidad. Entonces Liang Boxin firmó el contrato de compra de la casa.
Se entiende que este tipo de venta de casas de segunda mano en preventa garantizadas por empresas intermediarias suele ocurrir en algunas pequeñas empresas intermediarias. Estas empresas suelen asumir riesgos para obtener beneficios.
Comentarios sobre riesgos Una persona de una gran empresa intermediaria dijo que, aunque la empresa intermediaria está dispuesta a garantizar la transacción, el riesgo real para los compradores de viviendas al comprar una casa sigue siendo muy alto. Debido a que este tipo de operación solo ocurrirá en pequeñas empresas intermediarias, las grandes empresas intermediarias definitivamente no estarán dispuestas a brindar este tipo de garantía. Si hay un problema con la transacción, ¿una pequeña empresa intermediaria está realmente dispuesta a compensar cientos de miles de pérdidas? Para entonces, es muy probable que los propietarios y las empresas intermediarias desaparezcan, y los compradores sean los que sufran.
Riesgo 7: Primero alquilar y luego comprar una casa.
Serie de riesgo de deducción de alquiler en el precio de la vivienda: método de operación de 9 niveles Recientemente, el método de operación de alquilar y luego comprar casas de segunda mano también ha aparecido en Guangzhou. La Sra. Lu se encaprichó con una casa en preventa que fue entregada a través de una agencia el mes pasado, con un precio de 400.000. Dado que la suite aún no ha obtenido un certificado de propiedad inmobiliaria, la Sra. Lu solicitó una operación de alquiler antes de comprar. Todos estuvieron de acuerdo en que el precio total de compra y venta de la casa seguiría siendo de 400.000 yuanes, pero la casa se alquiló antes de obtener el certificado de propiedad. El alquiler mensual equivalía al precio de alquiler de la casa, que era de 2.000 yuanes. Incluso acordamos compensar esos pagos de alquiler con pagos futuros de la vivienda. Además, el propietario también exigió a la Sra. Lu que pagara 6 meses de alquiler como garantía para garantizar transacciones futuras. Por ejemplo, si el certificado de bienes raíces se obtiene y transfiere después de un año, el alquiler de 24.000 yuanes y la hipoteca de 12.000 yuanes se utilizarán como pago de la casa, lo que significa que la Sra. Lu tendrá que pagar 364.000 yuanes al propietario. .
Li Ling del departamento de servicios legales de Mantanghong Risk Dianping dijo que aunque este método de operación es relativamente seguro para ambas partes, debido a la incapacidad a largo plazo para manejar transferencias de transacciones, los derechos de propiedad de la casa No son propiedad del comprador, no importa de qué parte se arrepienta el comprador o el vendedor en el futuro, causará disputas.
Por ejemplo, después de un año, la casa obtiene el certificado de propiedad inmobiliaria. Si el precio del edificio baja, el comprador descubre que incluso si paga medio año de alquiler y la hipoteca, sigue siendo más barato. compre otra casa y el comprador no continuará con la transacción.
La nueva casa del propietario no sólo fue entregada a otros, sino que no se pudo vender al precio que tenía hace 1 año.
Si el precio de un edificio aumenta, el propietario puede asumir que el comprador simplemente está alquilando la propiedad. Si bien el inquilino tiene derecho de preferencia para comprar la propiedad, el propietario puede renegar y exigir que el comprador pague un precio más alto por la vivienda o tendrá que venderla a otra persona.
Cuando el mercado inmobiliario está en un punto relativamente bajo, hay que prestar más atención a los riesgos de comprar una casa y tomar medidas preventivas con antelación. Por lo tanto, los compradores de viviendas deben leer atentamente el mercado, prestar atención a las calificaciones y la marca de los desarrolladores del proyecto y obtener el apoyo de las instituciones financieras para evitar riesgos en la mayor medida posible. Además, el final de este año o el primer trimestre del próximo año será un buen momento para los compradores de viviendas ocupadas por sus propietarios que tengan necesidades urgentes de compra de viviendas. Las viviendas secundarias nuevas en manos de algunos inversores más débiles en el centro de la ciudad serán un problema. buena elección.
Según varios indicios, es poco probable que se introduzcan políticas estrictas de control inmobiliario en 2006. Sin embargo, continuaremos fortaleciendo la implementación de las políticas de control en 2005 y continuaremos consolidando el mercado de tierras y la mercado estructural de oferta de vivienda.
Sin embargo, todavía habrá tres factores políticos importantes que pueden afectar al mercado inmobiliario de Shanghai en 2006. Estos tres factores son si se cancelará el sistema de preventa, el posicionamiento del sector inmobiliario del "Undécimo Plan Quinquenal" del gobierno municipal de Shanghai y el impuesto de ajuste personal sobre las casas de segunda mano.
Por supuesto, hay una premisa que debe confirmarse, es decir, no importa qué tipo de medidas regulatorias se tomen este año, los objetivos regulatorios seguirán siendo los mismos que en 2005, es decir, los "tres conceptos básicos": oferta y demanda básicamente equilibradas, estructura razonable y precios de la vivienda básicamente estables y "dos adaptaciones": adaptarse al nivel de desarrollo de la economía nacional y adaptarse al nivel de ingresos de los residentes.
Además, dado que las transacciones de mercado continuaron siendo lentas a finales del año pasado, los desarrolladores también han adoptado cada vez más métodos promocionales para promover las ventas: desde eufemísticos descuentos de aniversario en agosto del año pasado hasta 165.438 en octubre del año pasado. año Reducción de precio directa.
Al mismo tiempo, poco a poco van surgiendo riesgos en el mercado inmobiliario. En junio y octubre del año pasado, estalló un escándalo de fraude de contratos en Colorful Life Home Plaza en el distrito de Putuo. Posteriormente, el peligro de asuntos pendientes también acechaba en la Ciudad Santa de la Universiada en el distrito de Yangpu. Aunque todavía se trata de fenómenos aislados, se recuerda a los compradores de viviendas que cuando el mercado inmobiliario está relativamente lento, deben prestar más atención a los riesgos de la compra de una vivienda y tomar medidas preventivas con antelación. El riesgo de tener asuntos pendientes es un riesgo importante que debe preocupar a los compradores de viviendas actuales.
Para evitar este riesgo, los compradores deben tener cuidado con el mercado. Al elegir un proyecto, primero debe considerar si el proyecto tiene potencial para tener asuntos pendientes. Por lo tanto, es necesario prestar atención a las calificaciones y la marca de los desarrolladores de proyectos, así como al apoyo de las instituciones financieras, para evitar riesgos en la mayor medida y evitar enormes pérdidas causadas por proyectos inacabados en la industria de las compras.
Esto se debe a que existe una relación causal entre los proyectos de desarrollo inmobiliario y el capital financiero. El capital financiero es la causa y los proyectos inmobiliarios el efecto. Es menos probable que los proyectos inmobiliarios respaldados por capital financiero se conviertan en proyectos inacabados.
Por ejemplo, en septiembre de 2005, los 26 proyectos inmobiliarios de Shanghai para los cuales HSBC proporcionó préstamos hipotecarios eran todos proyectos inmobiliarios estrella vendidos en el mercado inmobiliario de Shanghai. Este es un buen ejemplo.
Además, los compradores de viviendas también deben prestar atención a las orientaciones de política macroeconómica para explorar oportunidades de compra de viviendas. Por ejemplo, los 12 modernos grupos de servicios planificados por el Gobierno Municipal de Shanghai, especialmente Dalian Road, Suzhou River, Zhangjiang, Shanghai South Railway Station, Wujiaochang y otras áreas, se convertirán en áreas con buen potencial de apreciación debido a la inversión intensiva y la realización gradual de planificación municipal.
Para los propietarios-ocupantes que necesitan comprar una casa con urgencia, finales de este año o el primer trimestre del próximo es un buen momento para comprar casas nuevas secundarias en manos de algunos inversores más débiles. en el centro de la ciudad será una buena opción. (
Espero que mi respuesta pueda recordarle y ayudarle a comprar una casa. Espero que pueda considerarla y comprenderla desde una perspectiva macro. Deseo que tenga una propiedad que le guste y que tenga un gran potencial de apreciación. te deseo buena suerte :)