Problemas existentes en el desarrollo de apartamentos de alquiler de larga duración en mi país
1. Contaminación por la decoración de alquiler
Ya en 2018, innumerables inquilinos informaron que el formaldehído en los apartamentos de alquiler a largo plazo excedía el estándar. Para solucionar el problema del formaldehído en las casas, las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo también son conscientes del problema y han reforzado los estándares de decoración. Todos los paneles de muebles deben cumplir con las normas nacionales y todas las casas deben ser monitoreadas antes de colocarlas en los estantes. Los inquilinos pueden utilizar una agencia externa para controlar el aire de su apartamento. Sin embargo, el efecto no es ideal. Algunos inquilinos descubrieron, mediante pruebas realizadas por una agencia externa, que la concentración de formaldehído aún excedía el estándar seis meses después de mudarse. Además, algunos inquilinos apelaron colectivamente y no defendieron sus derechos.
La contaminación que provoca la decoración en alquiler refleja una serie de problemas. La contaminación procedente de la decoración de apartamentos está relacionada principalmente con el modelo de desarrollo empresarial de alta rotación. Por un lado, las empresas de arrendamiento quieren reducir costes y, por otro, quieren retirar los fondos lo antes posible, por lo que ignoran la seguridad residencial durante el proceso de decoración, desviándose gravemente del concepto de vida verde y saludable.
2. Plataformas de préstamos agrupadas y falta de supervisión de la industria.
Según estadísticas incompletas, desde 2017, 20 instituciones que alquilan apartamentos para padres, incluidas Haoxijia Apartment y Color Apartment, han experimentado problemas. Algunas empresas utilizan el crédito del arrendador como aval de su flujo de caja y desarrollo empresarial. Si un negocio no funciona bien, los inquilinos y propietarios se convertirán en mochileros. Tomando como ejemplo Dingjia Apartment, la quiebra de la empresa provocó directamente que unos 4.000 inquilinos se convirtieran en las víctimas más directas. A través de la innovación financiera, los préstamos en línea se utilizan sin el conocimiento de los inquilinos, mientras que los riesgos se transfieren unilateralmente a inquilinos y propietarios.
La aparición de este fenómeno refleja el caos del desarrollo de la industria. En primer lugar, los alquileres de apartamentos a largo plazo tienen temporadas bajas, al igual que alquilar una casa. Las ciudades de primer y segundo nivel tienen una alta liquidez, la tasa de desocupación no ha alcanzado un nivel estable, los ingresos operativos son inestables y los costos de operación y gestión de los empleados son altos; en segundo lugar, las empresas tienen una rotación de capital insuficiente y no han obtenido financiación de los inversores; por lo que sólo pueden tomar el camino equivocado y adoptar métodos de arrendamiento y préstamo. En tercer lugar, hay una falta de supervisión dentro de las empresas, y algunas pequeñas empresas carecen de supervisión. No es raro que los ejecutivos malversen el alquiler y se escapen. De hecho, la raíz de este problema no es el uso del apalancamiento financiero, sino la falta de supervisión y control de la industria por parte de personas internas.
3. Los antecedentes y la dotación de recursos de los participantes son muy desiguales y la competencia es feroz y desequilibrada.
Los departamentos de alquiler a largo plazo han aprovechado los dividendos de las políticas para expandirse rápidamente, con participantes que van desde un pequeño grupo hasta toda la población. Desde la perspectiva de las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo, suelen ser pequeñas y medianas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo. La razón principal es que la cadena de capital está rota porque el capital no puede fundirse. Sin embargo, las empresas centrales y las empresas estatales tienen ventajas inherentes en recursos inmobiliarios y solidez financiera. En la competencia en el mercado de alquiler de apartamentos a largo plazo, amplían su escala adquiriendo pequeñas y medianas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo, de modo que los fuertes siempre serán fuertes.
4. El ciclo de retorno de la inversión es largo y la obtención de beneficios es difícil.
En la actualidad, en el ámbito del alquiler de apartamentos a largo plazo, las empresas obtienen beneficios principalmente de la diferencia de alquiler entre los segundos propietarios, pero esta parte de los ingresos no es optimista. El nivel de rentabilidad del alquiler de apartamentos de alquiler a largo plazo es sólo del 2% anual, junto con los altos costos operativos y de gestión, los apartamentos de alquiler a largo plazo siempre han sido un proyecto que genera pérdidas para las empresas. El desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo depende principalmente de la financiación de la titulización de activos para sobrevivir. Actualmente existen tres modelos de financiación principales: derechos de rentas de alquiler con pocos activos y ABS con muchos activos (REIT, CMBS).
En la actualidad, los modelos tipo ABS y REITS son muy utilizados. ABS utiliza derechos de renta como activo subyacente y los intermediarios generales recaudan más fondos de esta manera. CMBS son derechos de propiedad basados en bienes raíces comerciales. Los REIT se basan en derechos de propiedad de bienes raíces comerciales y derechos de ingresos por alquiler. Aunque estos métodos de financiación pueden resolver el problema de las entradas y salidas de capital, el problema de la rentabilidad sigue existiendo.
5. Los apartamentos de alquiler a largo plazo son caros.
En comparación con las viviendas de alquiler habituales, los apartamentos de alquiler a largo plazo no tienen muchas ventajas. En primer lugar, desde la perspectiva del alquiler, los costos iniciales de cobro y los costos de decoración de los apartamentos de alquiler a largo plazo han exacerbado el aumento de los precios de alquiler. Estos costos finalmente se trasladarán a los inquilinos. Si alquila una habitación individual normal, el coste es mucho menor que alquilar un apartamento a largo plazo. Para que se desarrollen los apartamentos de alquiler a largo plazo, deben ser insustituibles. Además de una buena decoración y un buen ambiente de vida, también deben trabajar duro en el precio y el funcionamiento, fabricar buenos productos y tener precios de alquiler razonables, para poder afianzarse firmemente en el mercado de alquiler.