¿Es seguro invertir en la compra de una casa en Tailandia?
La inversión depende de la solidez financiera. Las personas que tienen la capacidad de invertir millones miran proyectos por valor de cientos de miles. Su punto de partida de inversión y su tolerancia al riesgo son diferentes de aquellos que solo tienen cientos de miles o cientos de miles. Después de todo, lo primero se llama asignación de activos y lo segundo se llama all in.
La inversión depende de las circunstancias personales. Comprar una casa, especialmente, no es sólo un juego de números. Hay una casa que requiere que la mantengas y la cuides con regularidad. Cómo lidiar con las casas posteriores es una cuestión.
Entonces, cuando digo "no se recomienda comprar una casa en Tailandia", solo estoy compartiendo mis pensamientos, pero la situación de cada persona es diferente, es solo como referencia.
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Introducción a los bienes raíces en Tailandia
Comprar una casa en el extranjero implica una mayor asignación de activos y diversificación de riesgos. En segundo lugar, creo que el mercado inmobiliario nacional ha pasado su década dorada (no vaya en contra del entorno general), pero puede haber oportunidades similares en el Sudeste Asiático, donde se puede ganar alquiler y apreciar su valor. ¿Hay alguno barato para recoger?
Tailandia es la segunda economía más grande del sudeste asiático y el centro de la ASEAN. Tiene un entorno político relativamente estable y frecuentes intercambios políticos y económicos con China. Es un país del sudeste asiático adecuado para una comprensión profunda.
En Tailandia, los apartamentos que los extranjeros pueden comprar son menos del 49% del número total de apartamentos en Tailandia, y no pueden comprar casas con terreno como villas. Pero el apartamento también es propiedad absoluta, así que no te preocupes. Y hay otro beneficio. Las casas en Tailandia se calculan en función de la superficie útil real. En otras palabras, suponiendo que para un apartamento de 100 metros cuadrados en Tailandia, el área total útil real de las habitaciones es de 100 metros cuadrados, en lugar de decirle como a los desarrolladores nacionales: "Ah, la tasa de ocupación de esta casa Aproximadamente el 80% es el área compartida entre el ascensor y el pasillo..."
El algoritmo de Tailandia es más realista.
En cuanto a la elección de la ciudad donde vivir, estudié principalmente tres lugares: Bangkok, Chiang Mai y Pattaya.
Mapa de Tailandia
Pattaya es una zona turística y muy popular, pero el desarrollo inmobiliario también está en auge. Desde la perspectiva de la oferta y la demanda, la oferta es mucho mayor que la demanda, lo que afecta a la apreciación de la propiedad, por un lado, y a los ingresos por alquiler, por el otro. Además, muchas propiedades buenas casi se han desarrollado y las propiedades disponibles ahora son muy limitadas.
Por supuesto, Pattaya no es grande y no se puede vivir lejos. Sin embargo, si quieren viajar al extranjero, la mayoría de las personas siguen optando por alojarse en el centro de servicios más concurrido y completo, ¿verdad? Después de todo, solo tenemos unos pocos días, por lo que el transporte conveniente y las instalaciones completas son lo más importante.
En general, el valor de consumo de las casas en Pattaya es mayor que el valor de inversión.
La vista nocturna de Pattaya sigue siendo hermosa
La situación en Chiang Mai es similar a la de Pattaya. La única industria en toda la ciudad es el turismo, lo cual es muy evidente fuera de temporada. Durante la temporada baja, las casas pueden quedar fácilmente vacías. Hay agencias en Bangkok y Pattaya que pueden gestionar vuelos chárter, pero no hay agencias en Chiang Mai. Esto demuestra lo difícil que es garantizar estos ingresos por alquiler.
Es difícil garantizar ingresos por alquiler y no hay expectativas obvias de que aumenten los precios de la vivienda, lo que obviamente no es bueno para la inversión.
Sin embargo, Chiang Mai tiene un clima habitable y un ambiente agradable. Hay muchas escuelas internacionales muy buenas y los precios de la vivienda no son caros. La apariencia de 10.000 a 20.000 metros cuadrados se puede estudiar en profundidad desde la perspectiva de la inmigración.
Escena callejera en Chiang Mai. Otro significado de la ciudad vieja es que la economía está subdesarrollada, falta infraestructura y los bienes inmuebles en el centro de la ciudad son antiguos.
Por último, déjame hablarte de Bangkok que conozco en detalle.
Después de todo, Bangkok es la capital y su economía representa el 44% de la economía de Tailandia. El Puerto de Bangkok es responsable del 90% del comercio exterior de Tailandia. Su construcción urbana e infraestructura son las mejores de Tailandia y tiene un alto grado de internacionalización. También hay muchos inversores inmobiliarios de Europa, Estados Unidos, Japón y Corea del Sur. Por supuesto, la mayoría de los chinos también optan por comprar casas en Bangkok.
Desde el punto de vista de la inversión, Bangkok supera claramente a Pattaya y Chiang Mai.
Bangkok es una ciudad preciosa.
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Pero no se recomienda tomar fotografías.
Sin embargo, después de estudiar el mercado inmobiliario en Bangkok, siento... que realmente no es adecuado para vender.
1) El retorno de la inversión está disminuyendo.
El precio medio actual de la vivienda en Bangkok es de 30.000 a 40.000 yuanes por metro cuadrado. Pero una mirada más cercana muestra que el área en la que vale la pena invertir ha aumentado a 40.000-60.000, y los apartamentos de lujo se han disparado a más de 6.543.80.
Centro de la ciudad de Bangkok
Este es un mapa de la ciudad de Bangkok. La mayoría de los chinos compran casas principalmente en tres áreas:
Entre ellas, el núcleo es el área central de Lumpini, donde se encuentran el principal distrito comercial, casas de lujo y lugares emblemáticos de Bangkok. En la actualidad, los precios de la vivienda ya son muy altos; el precio más alto de la vivienda alcanza los 12.000 RMB por metro cuadrado.
El distrito de Shilong/Shatun es el centro financiero y el distrito de embajadas. Es un antiguo distrito comercial de Bangkok, con precios actuales de vivienda de 40.000 a 50.000 RMB por metro cuadrado.
El distrito de Sukhumvit es actualmente la zona residencial y comercial más grande de Bangkok. También es una zona donde los chinos compran casas de manera muy concentrada y los precios de las viviendas son similares.
Además, debido a que los precios de la vivienda en los tres distritos mencionados también han aumentado y los precios generales de la vivienda en el distrito de Sukunyiwai no son tan caros, muchos chinos han comenzado a comprar casas aquí, pero debería Tenga en cuenta que este distrito es el único donde los precios de la vivienda han bajado en 2016...
Si lo compra cuando el precio de la vivienda en Bangkok es de 10.000 a 30.000, creo que este asunto se puede discutir. Sin embargo, en los últimos dos años, las políticas inmobiliarias nacionales se han endurecido y una gran cantidad de dinero ha huido al mercado inmobiliario extranjero, lo que ha provocado que los precios de la vivienda en Tailandia aumenten rápidamente (ya sabe, no somos el primer grupo de extranjeros que comprar casas en Tailandia, los japoneses y los hongkoneses nos han dejado atrás) rápido). Los precios ya son muy altos ahora. Si quieres que el precio de la casa se revalorice mucho, deberías venir un poco más tarde...
El apartamento que vi hace un tiempo era estilo IKEA y era increíble.
Por supuesto, en comparación con el aumento de los precios de la vivienda, los beneficios más prácticos de la compra de propiedades en el extranjero en realidad provienen del alquiler. Desafortunadamente, la relación alquiler-venta en Bangkok está disminuyendo. Por un lado, esto se debe a que los precios de la vivienda están aumentando demasiado rápido y, por otro lado, la velocidad de desarrollo del sector inmobiliario es demasiado rápida. Sin embargo, los cambios en la oferta y la demanda no han cambiado significativamente, por lo que los alquileres, naturalmente, se verán afectados. .
El tipo de casa que me gusta en la foto está un poco más al norte que el Distrito 1 de Sukun (a lo largo de la línea de transporte ferroviario) y cuesta alrededor de 2,7 millones por 70 metros cuadrados (alrededor de 38.000 por metro cuadrado). En referencia al alquiler promedio actual, alquilo por 6.000 yuanes al mes (todo calculado en RMB), por lo que la relación alquiler-venta es de aproximadamente 1:450, lo que significa que puedo recuperar el costo de la vivienda en 450 meses, que es casi todo gastado.
Por supuesto, si pones tu apartamento en Airbnb, obtendrás más alquiler que si lo confías, pero es ilegal usar tu apartamento para Airbnb y alquiler a corto plazo en Tailandia. Si bien es cierto que los chinos compran casas en Tailandia, es fácil denunciarlo.
Aunque muchos anuncios inmobiliarios dicen que el rendimiento del alquiler en Bangkok ronda el 8%, según las últimas estadísticas, el rendimiento medio del alquiler en Bangkok en el primer semestre de 2017 fue del 5,15%, que es el nivel de financiación bancaria.
2) Es difícil conseguir un préstamo y se ocupan demasiados fondos.
Por supuesto, algunas personas pueden pensar que sería bueno recuperar el coste después de 38 años y dejar una casa a las generaciones futuras. Entonces déjame hacerte otra pregunta: ahora necesito que compres una casa en su totalidad, ¿todavía estás dispuesto?
Cuando compré una casa en Tailandia el año pasado, varios bancos, como el Banco de China y el Banco Industrial y Comercial de China, todavía me concedían préstamos con un plazo máximo de 20 años. Sin embargo, debido a las estrictas políticas cambiarias de este año, los bancos chinos dejarán de otorgar préstamos hipotecarios a los residentes del continente a partir del 1 de junio de este año (los residentes del continente pueden trabajar en Tailandia). Para controlar la tormenta de verano, el Banco de Tailandia ha prohibido a los bancos locales conceder préstamos hipotecarios a clientes extranjeros.
Actualmente, también se puede solicitar un préstamo a través de UOB, pero es necesario demostrar que el cliente tiene unos ingresos anuales de 500.000 RMB o un depósito de 500.000 RMB en UOB.
Actualmente, UOB tiene tres sucursales en Beijing, lo cual es bastante conveniente.
Aunque las casas en Bangkok son más baratas que las de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, comprar una casa sin apalancamiento consumirá demasiada liquidez. Si desea un préstamo, primero debe superar el umbral de 500.000.
Pero se dice que mucha gente compra casas en Tailandia con el pago completo y sin préstamos.
Así que todavía no tengo suficiente fortaleza financiera.
3) Es un poco difícil salir del paso.
Bueno, incluso si la solidez financiera es suficiente, hay que considerar la liquidez de esta casa.
Los tailandeses compran sus propias casas con 0 pago inicial y un préstamo a 50 años. Esto no es fácil… ¿Por qué tienes que comprar tu casa de segunda mano? De hecho, los hábitos de compra de viviendas de los tailandeses son los mismos que los de la mayoría de las ciudades de China que no son de primer nivel: están acostumbrados a comprar casas nuevas. En cuanto al apartamento que compramos, las dos últimas formas viables de venderlo son revenderlo a forasteros que no viven localmente y simplemente invertir en la compra de una casa; la segunda es que un desarrollador local en Tailandia lo recicle;
La primera operación es arriesgada y la segunda operación se limita a edificios individuales que actualmente están en funcionamiento recientemente, con algunas condiciones adicionales.
De hecho, muchos posts en Internet recomendando comprar una casa en Tailandia no mencionan cómo venderla después de comprarla... es realmente difícil venderla.
4) Demasiadas rutinas
Hay demasiados chinos comprando casas en Tailandia y demasiados chinos trabajando como agentes inmobiliarios en Tailandia. La jugabilidad y las rutinas en este mercado se han ido enriqueciendo gradualmente.
No hace falta decir mucho, todos entienden lo que quiero decir.
5) No es la mejor opción
El precio total del apartamento que se ve arriba es de casi 2,7 millones de yuanes, incluidos varios gastos de vivienda, por lo que debes preparar 3 millones de yuanes. Si tienes 3 millones de fondos invertibles, simplemente compra P2P directamente, con una tasa anualizada del 10%, lo que te ahorra problemas y es más líquido que una casa o si quieres destinarlo a bienes raíces, puedes considerar Estados Unidos y; Europa por este precio.
Tres
Por supuesto, puedes seguir comprando en este caso.
1) Preparación para la inmigración
Los recursos médicos y educativos de Tailandia son mucho más rentables que los de las ciudades nacionales de primer nivel. He visto varios casos en los que personas compraron una casa porque querían llevar a sus hijos a escuelas internacionales.
2) Ir a Tailandia a menudo.
También hay algunas personas cuyos antecedentes familiares están relacionados con Tailandia, o que tienen su propio negocio en Tailandia, o que simplemente les gusta quedarse en Tailandia unos meses al año, por lo que pueden seguir considerando comprar una casa en Tailandia. Para usted, comprar una casa en Tailandia no puede significar sólo los ingresos de la propiedad en sí, sino también los ingresos integrales que le aporta la estrecha conexión con Tailandia.
3) Consumo y autoocupación
La última situación es:
"La inversión puede ganar más, pero también estoy dispuesto a comprar por puro consumo. "
Después de todo, Tailandia tiene un buen clima, hermosos paisajes, una gran capacidad de recepción turística y las casas son realmente hermosas. Incluso por el mismo precio, puedes comprar una casa antigua en Beijing y una casa de verdadero lujo en Tailandia...
Las casas en Tailandia son una buena opción, ya sea que te vayas de vacaciones solo o traigas un Los padres fueron a escapar del frío y relajarse.
Si eso es lo que piensas, entonces cómpralo~ ~
(Después de todo, también hay una casa junto al mar en mi lista de sueños. No es para inversión, sino para puro consumo. )
Cuatro
Conclusiones y sugerencias
En resumen:
Desde una perspectiva de inversión, el sector inmobiliario tailandés ya se encuentra en un nivel alto. punto, con rendimientos esperados más bajos, lo que dificulta aumentar el apalancamiento. No hay garantía para vender la casa más adelante y la incontrolable situación local no es una buena opción de inversión para mí.
Por supuesto, los precios de la vivienda en Tailandia son de hecho más baratos que los de las ciudades nacionales de primer nivel, la tendencia económica ha ido en aumento y la industria del turismo está desarrollada. Estas ventajas no se pueden negar. Hagamos una lluvia de ideas y tomemos una decisión basada en nuestras necesidades financieras.
Basado en la información que hemos aprendido hasta ahora, me gustaría darte tres sugerencias:
1) Si realmente quieres comprar, debes ir a Tailandia para entender el situación en el lugar y sea optimista sobre el entorno, las propiedades, el equipo de soporte, etc. No confíe simplemente en la palabra del agente; en realidad, no me preocupa comprar una casa en Tailandia. Quizás encuentre la oportunidad de ir a Tailandia para una excursión. Aunque el entorno general ya es así, es posible que se ignoren algunos proyectos inmobiliarios o que aprenda más sobre la situación en otras ciudades.
2) Tailandia no es la única opción para comprar propiedades en el extranjero. Si realmente desea comprar una propiedad en el extranjero, puede mirar a su alrededor y no tener prisa.
3) Gana más dinero y ahorra más dinero. Si tienes cientos de millones de liquidez, no escuches mis tonterías. Si estás de buen humor, puedes comprar cualquier cosa :)