¿Cómo invertir razonablemente en bienes raíces en Estados Unidos?

Meifangba ofrece servicios de inversión y bienes raíces chinos en los Estados Unidos, incluidos servicios de agencia de compra y venta de viviendas, ejecuciones hipotecarias, liquidaciones y gestión de alquileres.

El 50% de las inversiones personales chinas en el extranjero se invierten en Estados Unidos y la gran mayoría se invierte en bienes raíces.

El mercado inmobiliario estadounidense se encuentra en las primeras etapas de un nuevo ciclo alcista y se espera que tenga un buen desempeño en los próximos años. Según

Según datos de la NAR,

el precio medio nacional de una casa unifamiliar en enero de 2016 era de unos 380.000 dólares estadounidenses, un aumento interanual del 8,2%. El ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda es el más rápido desde abril de 2015, y también es el 47º mes consecutivo de aumentos interanuales. De hecho, el precio medio de una vivienda en Estados Unidos ha aumentado a 250.000 dólares, el nivel más alto desde mediados de 2008. Este precio ha aumentado un 3,3% en el último año y se espera que siga aumentando en 2016.

Los compradores chinos representan la mayor proporción de inversores extranjeros en Estados Unidos, con 28.600 millones de dólares, y el precio medio de compra de una vivienda es de aproximadamente 832.000 dólares. Los compradores chinos representan más de un tercio de todos los compradores internacionales de bienes raíces estadounidenses.

Desde Nueva York, Washington hasta California, los inversores chinos gastan mucho dinero para comprar bienes raíces en todas partes, y el "oro" aquí se refiere al monto total en efectivo. En los últimos años, el número de chinos que compran bienes raíces en Estados Unidos con efectivo se ha más que triplicado, y la mayoría de las compras son bienes raíces de alta gama con un precio de más de 500.000 dólares. ¿Por qué tantos chinos están interesados ​​en invertir en bienes raíces estadounidenses? De hecho, esto se debe a que:

Comprar una casa en Estados Unidos es más seguro

La característica más importante de comprar una casa en Estados Unidos es que requiere el depósito de un institución de terceros: una empresa de servicios de transacciones de depósito y protección de derechos de propiedad

Ahora, antes de que se complete la casa y se obtenga el certificado de ocupación, el depósito de la casa, el contrato, el préstamo bancario y otros asuntos de preparación del inversionista serán confiado a dicha empresa comercial. Además, instituciones externas también pueden evaluar la calidad de las viviendas para los inversores. Este tipo de gestión de preventa en Estados Unidos es una medida de referencia para China.

Se puede ver que ya sea que esté invirtiendo en bienes raíces en el país o en el extranjero, los servicios de intermediarios son indispensables. Sin embargo,

Los intermediarios en los Estados Unidos tienen un sistema de gestión completo. En primer lugar, todos los intermediarios en los Estados Unidos deben tener un número de licencia profesional y graduarse de la universidad, y posteriormente deben someterse a una evaluación profesional cada tres años. Por lo tanto, los inversores pueden utilizar el número de certificado de empleo de un empleado de una agencia externa para explorar sus años de experiencia, calificaciones y credibilidad. Si no está satisfecho con su actitud de servicio, también puede quejarse ante el. departamento de gestión especializado. Entonces la industria intermediaria se enfrentará a una crisis.

Todos los terrenos en Estados Unidos tienen un documento de identidad, y las restricciones de planificación y uso están reguladas

En Estados Unidos, todas las propiedades y terrenos tienen un número, que equivale al Tarjeta de identificación en poder de los chinos. Por lo tanto, los chinos que estén interesados ​​en invertir en bienes raíces en los Estados Unidos deberían prestar más atención al número del terreno durante la inspección de bienes raíces o al seleccionar bienes raíces. Al firmar un contrato de compra, verifique cuidadosamente si el número de terreno seleccionado coincide con el número de terreno en el contrato. Además, en Estados Unidos, la numeración de tierras es una base legal importante en las disputas sobre la propiedad de la tierra.

Los gobiernos de varios estados de Estados Unidos formulan regulaciones territoriales para controlar el uso de la tierra, por lo que los inversores deben realizar los correspondientes informes de planificación de uso de la tierra que compran.

Los hogares en los Estados Unidos son básicamente viviendas unifamiliares, y cada hogar ocupa un terreno privado que debe cumplir con la planificación gubernamental.

Por lo tanto, el gobierno tiene derechos especiales. Las leyes de ordenación del territorio tienen como finalidad garantizar la racionalidad de la planificación urbanística. Si es necesario transferir el terreno del inversor, también se pueden imponer restricciones en su uso. Los inversores chinos suelen ignorar la importancia de la planificación del uso de la tierra, lo que causa problemas innecesarios en la etapa posterior.

Los estrictos procedimientos de pago de impuestos reducen las tasas de desocupación

En Estados Unidos, los inversores a menudo se sienten relajados después de completar una transacción, pero a continuación surgirán problemas con el pago de impuestos. Si es propietario de una casa, existe un impuesto sobre bienes inmuebles, normalmente del 1% al 3%. Los impuestos inmobiliarios que usted paga se convierten en el costo de mantenimiento de la propiedad de su casa. Esta política ha reducido en gran medida la tasa de desocupación en el mercado inmobiliario estadounidense y también ha puesto bajo control la especulación inmobiliaria.

Como gente corriente, debemos prestar atención a los siguientes puntos a la hora de invertir en bienes raíces.

Flujo de caja. No debes centrarte demasiado en la valorización de tu casa, que es sólo un objetivo entre muchos. Es importante comprar en un lugar donde se puedan mantener los precios de la vivienda. Hay que prestar atención a la economía local, la tasa de criminalidad, las escuelas, el deterioro de la propiedad y los impuestos sobre la propiedad. Por ejemplo, alguien fue a Detroit para invertir en bienes raíces hace unos años y ahora está atrapado en ello.

Apalancamiento. En un mercado en alza, el apalancamiento es poderoso. Aunque el sector inmobiliario sólo ha crecido un 3% a largo plazo, si paga un 20% de anticipo, obtendrá un rendimiento del 15% cada año. Con este apalancamiento, su inversión se duplicará en cinco años. Sin embargo, si el mercado inmobiliario cae, el apalancamiento también puede perjudicar a las personas. Actualmente, los tipos de interés de los préstamos del 3% al 5% siguen siendo aceptables para la inversión inmobiliaria.

Fiscalidad. Una sola persona puede obtener una ganancia de 250.000 a 500.000 yuanes vendiendo su casa sin pagar impuestos. La exención de impuestos para una pareja es de 500.000 yuanes, siempre que viva en la casa durante al menos dos años. años. Si es propietario de una propiedad de alquiler, todos los gastos relacionados con los bienes raíces, incluida la depreciación, son deducibles de impuestos. Pero

Sí, si su ingreso bruto ajustado (AGI) anual supera los 150 000

sus pérdidas de alquiler no son deducibles de impuestos. Sin embargo, la apreciación de bienes raíces a largo plazo es real y también puede considerar intercambios comerciales 1031, fideicomisos, planificación patrimonial o cobros a plazos para reducir su carga fiscal.

Si compras un inmueble con una hipoteca, debes asegurarte de que hay un flujo de caja positivo. Si es negativo, no debes comprarlo. El costo de comprar una vivienda incluye pagos mensuales del préstamo, honorarios de administración, seguros, honorarios de mantenimiento, impuestos inmobiliarios y, en algunos casos, impuestos escolares. Alquilar bienes inmuebles a cambio de ingresos. Si el alquiler no puede cubrir los gastos, se debe considerar esta propiedad.

Por ejemplo, si compra una propiedad inmobiliaria por 100.000 yuanes, el alquiler mensual será de 900 yuanes, el impuesto inmobiliario y el seguro serán de 200 yuanes por mes y las tarifas de mantenimiento y otros gastos serán de 200 yuanes por mes. mes. El ingreso neto mensual es de 500 yuanes, lo que equivale a 6.000 yuanes al año. De esta manera, su inversión de 100.000 yuanes le permitirá ganar 6.000 yuanes al año y la tasa de rendimiento es del 6%. Si el pago inicial es de 20.000 yuanes y el préstamo es de 80.000 yuanes para comprar una casa, el préstamo hipotecario mensual es de 600 yuanes. El flujo de caja es uniforme, el préstamo se liquidará al cabo de 15 años

y la depreciación se puede deducir a efectos fiscales.

Sin embargo, la inversión en bienes raíces debe considerarse en función de sus propias circunstancias. Al comprar una casa, primero debe considerar cuestiones como el pago inicial, los honorarios de procesamiento, el seguro, los honorarios de tasación, los honorarios de los abogados, la puntuación crediticia y la gestión del tiempo.