¿Cómo juzgar el valor de una inversión inmobiliaria y sus ingresos?

La gente está de acuerdo en que el enfoque principal del valor de la inversión a menudo se centra en la apreciación o el potencial de apreciación. Sin embargo, debido a la tendencia general, como toma de decisiones de inversión y consumo, no es una referencia fuerte y, en ocasiones, puede serlo. perder la oportunidad. Por lo tanto, se cree que la apreciación a largo plazo de los productos inmobiliarios tiene poca importancia para los administradores de viviendas o el consumo de inversión. Entonces, digamos que tiene algo de dinero que desea invertir ahora y está sesgado hacia el sector inmobiliario. ¿Cómo captarlo? Primero, la liquidez es un indicador permanente. La liquidez de cualquier producto de inversión es una medida importante que debe reconocerse. Pero en lo que respecta a los bienes inmuebles de inversión, juzgar su liquidez es muy importante y complicado. Enumeremos brevemente estos aspectos. 1. La liquidez de los productos inmobiliarios depende del nivel del producto más que de los costos de transacción. En términos generales, los productos de alta gama suelen tener las características de un entorno escaso, mano de obra y materiales finos, una vida cómoda y necesidades de vida extremas y cierta cohesión de servicios y marcas. Por lo tanto, la liquidez de los productos de alta gama es solo para la multitud y. no se verá afectado por las ofertas. Por ejemplo, en el caso de las villas, debido al control del gobierno sobre el desarrollo de villas, la clase rica no podrá obtener villas más lujosas del mercado primario, por lo que las grandes villas previamente suministradas tienen la oportunidad de ser buscadas. después y convertirse en los productos de inversión más vendidos. Por poner otro ejemplo, una vez completada la construcción del distrito comercial central, los edificios comerciales y residenciales con funciones de incubadora determinadas por las ubicaciones comerciales no pudieron comercializarse en grandes cantidades debido a una oferta insuficiente en el mercado o por razones de política, ya sea que estuvieran alquilados o. revendido, su valor de inversión se ha reducido considerablemente. Buen rendimiento. Por el contrario, la inversión en viviendas comerciales ordinarias debe prestar atención al equilibrio global entre el precio total y la tasa de rendimiento. El valor de la inversión de unidades pequeñas en áreas comerciales es definitivamente mayor que el de los productos diseñados en unidades compactas en nuevas áreas urbanas; mejor que unidades derrochadoras sin un cuidado meticuloso. Estos lugares son las mejores opciones para los compradores de viviendas nuevas. Además, los recargos por transacción no formarán parte del cálculo del indicador de liquidez de la contraprestación de la inversión.

2. Desde la perspectiva del caso, los elementos del producto con alta liquidez incluyen cuatro aspectos. Principalmente desde la perspectiva de una sola forma, por ejemplo, los edificios de varios pisos son mejores que los de gran altura, y los de baja densidad son mejores que los recursos de diseño paisajístico y del horizonte, como los edificios de gran altura con vista al mar y ubicados en el distrito comercial central; , tienen un cierto grado de apreciación natural de los servicios inmobiliarios, lo que determina la influencia externa del producto de inversión y el juicio del temperamento externo cuando la inversión cambia de manos, lo que a su vez afecta la negociación del precio de reventa; Se refiere a si puede disfrutar rápidamente de la rentabilidad después de comprarlo.

3. Principales factores que afectan la liquidez al contado. Debido al bajo grado de comercialización de bienes raíces en mi país, las tendencias políticas continuarán por algún tiempo. Por lo tanto, al considerar la inversión y el consumo, se debe prestar atención a los factores de política, incluidos los impuestos y tasas, el grado de control de los vínculos de transacción, los métodos de protección de los derechos de propiedad y los procedimientos de resolución de disputas, así como los costos y tasas relacionados.

El primer criterio debe ser la ubicación funcional del servicio o la prioridad de ubicación. Porque el valor agregado o las características adicionales de cualquier producto residencial se almacenan en el lote. Sin embargo, algunos productos residenciales con funciones especiales pueden tener valor de inversión a largo plazo debido a su planificación de diseño avanzada y su comercialización. Por ejemplo, hay un edificio de gran altura en la ciudad de Huayin en la plaza Wuhan Hongshan. El mercado de oficinas no estaba de moda en ese momento, por lo que los edificios de oficinas se construyeron según la naturaleza del terreno y no se podían vender. Posteriormente, se posicionó como propiedad vendible mediante planificación de marketing, y los compradores reales pudieron operar de acuerdo con la residencia. Luego, a través de la solicitud, el proyecto se convertirá en una "incubadora de pequeñas y medianas empresas" con la naturaleza del Parque Industrial de Chengdu, y el desarrollador introducirá un grupo de medianas empresas con cierta influencia local para establecerse, formando Una propiedad integral con un visible retorno de la inversión. Ahora el proyecto está funcionando bien.

También existe un tipo de propiedad de inversión, que es un producto de transformación. Algunas empresas que cotizan en bolsa con derechos de propiedad poco claros han construido propiedades integrales que son tanto para uso propio como para la venta. Con la ayuda de las políticas locales, es una excelente inversión después de obtener una licencia de venta. El valor de su inversión proviene en parte de la ubicación y en parte de la función. Por ejemplo, los edificios de oficinas en Wuhan Plaza, Hanwen y los comerciantes Han son precedentes. Los proyectos de resurrección de los que se jactan los especialistas en marketing a menudo logran un gran éxito aprovechando buenas ubicaciones y resaltando sus funciones especiales a través de exageraciones de marketing.

3. ¿Existe alguna diferencia entre tasa de utilización y tasa de ocupación? La tasa de uso y la tasa de adquisición de vivienda en el contrato de compraventa de vivienda son el mismo concepto. Debería haber una diferencia a los ojos de los inversores.

La tasa de ocupación puede entenderse como calculada según un algoritmo estándar. No tiene sentido y es solo un simple indicador de juicio al seleccionar productos de varios pisos o de gran altura. Pero la tasa de utilización se puede lograr agregando algunos elementos decorativos para usos múltiples. Por ejemplo, algunas casas se pueden decorar en pequeños dúplex y los elementos utilizados aumentarán el valor de utilización del espacio. Otro ejemplo es el piso superior con techo inclinado, que tiene una tasa de utilización más alta que las residencias ordinarias y una tasa de ocupación más alta que las residencias ordinarias. Se calcula y se puede diseñar libremente para la expansión funcional. 4. ¿Qué papel juegan los servicios blandos en el mantenimiento y aumento del valor de la inversión inmobiliaria? Recuerdo que el proceso de construcción de marca de Vanke se basó en sus servicios inmobiliarios en su primera comunidad. Esto muestra indirectamente que la diferencia en los niveles de gestión y servicio de una comunidad afectará el origen y destino futuro de sus objetos de inversión. El primero se refiere a la forma de recuperar costos y ganancias, y el segundo refleja directamente si se completa con éxito una transacción de inversión.

Aquí hay una medida indirecta, que yo llamo "reputación social": por ejemplo, la comunidad Baibuting en Wuhan ha promocionado varias marcas nacionales en los medios y el precio de venta se ha duplicado. Dado que los servicios inmobiliarios eventualmente tomarán el camino de la comercialización, pueden ser una consideración adicional al invertir.

Verbo (abreviatura de verbo) dilema de compra y venta. Si realmente invertimos, entonces comprar y vender no será un problema.

Pero si desea invertir en la compra de una casa recientemente, debe sopesar razonablemente la compra y la venta.

El mejor momento para invertir en la compra de una casa también varía según el nivel del inmueble. Un edificio de gran altura es el mejor resumen de la inversión en la compra de viviendas comerciales de alto nivel. Debido a que hay edificios de gran altura en la parte trasera, una vez que encuentra una casa comercial de alto nivel, hay pocos compradores. Si tiene las condiciones, es mejor comprarla de inmediato. El consentimiento condicional significa un pago de una suma global en lugar de una compra de hipoteca. Para la inversión y el consumo de vivienda comercial ordinaria, debemos actuar dentro de nuestras capacidades. En términos generales, el valor de inversión de las casas sobre plano es mejor que el de las casas existentes, y el valor de inversión de las casas suburbanas en un entorno de precios elevados es mejor que el de las casas comerciales ordinarias en las zonas centrales.

Por cierto, dado que China controlará la oferta de estructuras de viviendas comerciales durante mucho tiempo, siempre que sean de varios pisos, es rentable comprarlas en cualquier momento. Por el contrario, en el entorno actual, es mejor comprar los productos con cuidado en lo alto de la torre.

Según los principios del derecho tributario, la inversión en bienes raíces debe realizarse con un plan quinquenal, lo que significa que no se deben esperar retornos inevitables y ventas especulativas dentro de cinco años.

En sexto lugar, dar la debida consideración al control gubernamental. Se menciona antes y después, consúltelo.

Nota: No se puede seguir al rebaño al invertir en la compra de una casa. Es mejor no seguir al rebaño. Porque la inversión y el consumo estarán regulados en cualquier momento. Por ejemplo, ahora mucha gente está comprando apartamentos pequeños. Puedes considerar comprar un apartamento de tres habitaciones de unos 120 a 130 metros cuadrados y ponerlo en tus manos. Después de los Juegos Olímpicos, este tipo de propiedad se enfrentará a un vacío.

7. ¿Una casa con rentabilidad prometida tiene necesariamente valor de inversión? Hoy en día, cuando los blogueros hablan con amigos que quieren comprar una casa como inversión, siempre preguntan a algunos desarrolladores sobre métodos de venta que prometen retornos. Mi respuesta los dejó sin palabras: si puede confirmar que el desarrollador todavía está vivo dentro del período de recuperación prometido, cómprelo con valentía; de lo contrario, aléjese.

Hay muchos ejemplos de esto, y también hay ejemplos de desarrolladores que se lanzan de edificios por rendimientos prometidos excesivos.

8. ¿El medio ambiente realmente no tiene precio? El entorno que está altamente relacionado con el valor de inversión de los productos residenciales debe referirse a los tres aspectos del entorno paisajístico residencial, el entorno de apoyo residencial y el entorno del área funcional bajo la jurisdicción de las áreas residenciales. El valor de inversión del entorno paisajístico de las zonas residenciales naturales es mucho mayor que el de las artificiales. Por ejemplo, en Wuhan East Lake, debido a que el gobierno prohíbe la reurbanización, las viviendas comerciales adyacentes son naturalmente escasas y el valor de la inversión es muy obvio. En cambio, las comunidades a gran escala crean paisajes artificialmente. De hecho, si se mantienen estos paisajes ambientales, el costo de uso inmobiliario posterior de este tipo de casas aumentará, lo que perjudicará su valor de inversión en términos de valor temporal, si no se mantiene, se convertirá en un charco de agua estancada que es visible; y útil, e incluso puede producir gases nocivos que pueden perjudicar la salud. Sin embargo, dado que el valor de inversión de la parte de marketing de regalos es considerable, como proporcionar jardines desde el techo, construir un techo en un edificio de gran altura exclusivamente para familias del último piso y proporcionar jardines después de pavimentar el primer piso, estas serán todos aumentan con la reducción del uso de la tierra y un desarrollo más intensivo y su escasez aumentará naturalmente el valor de la inversión. Hay muchos artículos sobre el entorno de apoyo de la comunidad. Algunas personas creen que la educación para la vida empresarial y la atención sanitaria son necesarias. ¿Alguna vez has pensado en ello? Si estos paquetes de soporte están muy maduros, naturalmente su inversión original, es decir, el precio de compra, será mucho mayor y el desarrollador no le dejará un margen claro de apreciación para que usted gane en el futuro. Como propiedad de inversión, los principales aspectos que deben considerarse para el entorno de apoyo de su zona residencial son: accesibilidad al transporte, educación y si el espacio de consumo necesario para la vida diaria tiene potencial o madurez. Por ejemplo, en el área de Xudong en Wuhan, compraste una casa aquí hace 4 años. En ese momento, solo se abrió el puente del río Wuhan Yangtze. Las instalaciones comerciales de alto nivel aún no estaban maduras, pero las principales instalaciones municipales estaban completas. En este momento, el valor de la inversión inmobiliaria en esta zona es muy alto. Una vez que se completen todas las instalaciones de soporte, al igual que el primer producto vendido en Wuhan, los desarrolladores lo tratarán como un parásito. También abogo por que en aquellas áreas con un desarrollo de urbanización a gran escala y largo tiempo, como la segunda carretera de circunvalación de Wuhan y el distrito de Changsha Wangjiang, el gobierno trabaje arduamente para mejorar las instalaciones de apoyo de estas áreas potenciales, pero en el consumo real, los factores que Permitir a los desarrolladores aumentar los precios a voluntad no lo es. Obviamente, o rara vez, el costo original de la inversión disminuye y el valor de la inversión comienza a aparecer una vez que la urbanización madura. El entorno del área funcional bajo la jurisdicción del área residencial es en realidad una ampliación del entorno de apoyo del área residencial. ¿Hasta qué punto? Generalmente, prevalecerá la planificación urbana a largo plazo de 20 años, y lo aprobado por el Consejo de Estado no se cambiará casualmente. Según el entorno de apoyo de la zona residencial, es mejor ubicar la propiedad a invertir en el subcentro de planificación urbana, la principal zona urbana habitable y la zona habitable de apoyo de la zona de desarrollo económico y tecnológico. Recomendar otros artículos en este blog: 1. Las diez ciudades con mayor potencial de inversión inmobiliaria; 2. Burbuja del mercado de valores VS burbuja del mercado inmobiliario, cuál es más fácil de reventar 3. Ocho razones por las que los altos precios de la vivienda suben automáticamente al límite; 4. Seis ventajas potenciales de comprar una casa después de la década de 1980; 5. La ley marcial local puede estabilizar los precios de la vivienda 6. Ocho puntos de venta de la industria residencial en la era posterior a la regulación: 7. 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34. Cuando los gobiernos locales están obsesionados con la vivienda asequible, 35.

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