El origen de las casas con derechos de pequeña propiedad y los métodos reales de manejo.
1. ¿Cómo surgió la “vivienda con derechos de pequeña propiedad”?
Nuestro país cuenta con leyes y normativas como la Ley de Ordenación del Territorio y su Reglamento de Ejecución, y la Ley de Planificación Urbana y Rural, que definen estrictamente el uso de los recursos del suelo, especialmente la protección obligatoria del suelo colectivo rural. China implementa diferentes métodos de gestión para tierras urbanas y rurales, e implementa diferentes métodos de gestión para poblaciones urbanas y rurales. Las viviendas comerciales sólo pueden construirse en terrenos urbanos de propiedad estatal después de procedimientos legales y el certificado de propiedad inmobiliaria lo expide el departamento nacional de gestión de la vivienda. Sin embargo, sólo después de que el Estado expropie las tierras colectivas rurales y pasen a ser de propiedad estatal, podrán utilizarse para el desarrollo inmobiliario y comercializarse. Esta estructura dual del sistema territorial es la raíz del problema de las "viviendas con derechos de pequeña propiedad". Por un lado, la compensación recibida por los agricultores durante la expropiación es demasiado diferente del valor de mercado, por lo que construyen sus propias casas y las venden; por otro lado, los precios actuales de la vivienda en las ciudades son demasiado altos y los ingresos de los agricultores; Las clases medias y bajas en las ciudades no alcanzan para comprar una casa, así que tienen que buscar otra manera. Como las casas en las zonas rurales son baratas, muchos residentes urbanos las compran. Esta es la razón por la que aparecieron las "pequeñas casas con derechos de propiedad".
2. ¿Qué problemas traen las casas de pequeña propiedad?
1. La cuestión de la seguridad de vida básica para los agricultores
Actualmente la ley no les permite desarrollar bienes inmuebles en tierras colectivas. La expropiación de tierras colectivas como tierras de propiedad estatal. requisito previo para el desarrollo inmobiliario. Sin embargo, la compensación por la adquisición de tierras que reciben los agricultores sólo representa una pequeña parte de la distribución de los ingresos por tierras, y la mayor parte de los ingresos por tierras se divide entre los departamentos gubernamentales locales y los promotores. Para los agricultores, como propietarios de tierras colectivas, las viviendas con "pequeños derechos de propiedad" los convertirán a ellos (y no a los promotores) en los mayores beneficiarios de la apreciación de la tierra. De hecho, esto también está en consonancia con el espíritu de la Constitución y la práctica internacional. El Banco Mundial tiene políticas y regulaciones claras sobre el reasentamiento de tierras para proyectos en términos de garantizar retornos. Es decir, el propietario u ocupante original del terreno debe disfrutar de los beneficios (dividendos) de la reurbanización y adquisición del terreno. Al igual que China, las tierras de los agricultores se entregan a los promotores tan pronto como se desarrollan, y el valor añadido de las tierras de los agricultores sólo puede ser compartido por los promotores y los gobiernos locales. Esto es esencialmente una distribución irracional de "ayudar a los pobres y ayudar a los ricos". ". En el proceso, los agricultores fueron reasentados y recibieron alguna compensación, pero perdieron sus tierras para siempre. Dado que el uso de la tierra es altamente irreversible, es inevitable que se pierda una gran cantidad de tierra cultivada. La pérdida de tierra cultivada amenazará la seguridad de los medios de vida de los agricultores.
Actualmente, el estado no ha promulgado leyes relevantes para regular la distribución del crecimiento de los ingresos provocado por los cambios en el uso de la tierra entre las organizaciones colectivas rurales y los agricultores. Desde la perspectiva de la relación entre las organizaciones colectivas y los agricultores individuales, los agricultores individuales generalmente se encuentran en una posición débil y sus derechos e intereses son aún más frágiles. Por lo tanto, la pérdida de tierras cultivadas causada por el desarrollo de un gran número de casas con "pequeños derechos de propiedad" amenazará gravemente la seguridad de la vida de los agricultores, lo que se convertirá en una de las consecuencias más graves del desarrollo de casas con "pequeños derechos de propiedad". .
2. Proteger los derechos de los compradores de vivienda.
El artículo 10 de la Constitución de nuestro país estipula: “La tierra en las ciudades pertenece al Estado. La tierra en las zonas rurales y en los suburbios urbanos, además de la tierra que es propiedad del Estado de conformidad con la ley, pertenece a la propiedad colectiva. Las fincas, los terrenos privados y las colinas privadas también pertenecen a la Colectividad”. Los edificios en terrenos de propiedad colectiva no podrán obtener certificados de propiedad, que es una de las razones más importantes por las que este tipo de casas se denominan casas de pequeña propiedad. No hace mucho, el Ministerio de Construcción emitió una advertencia de riesgo para la compra de nuevas viviendas comerciales, enfatizando nuevamente: "Las casas construidas en terrenos propiedad de colectivos de agricultores, sin planificación y sin pagar tasas de transferencia de tierras, se venden a residentes que no son organizaciones colectivas. y sus certificados de derechos de propiedad no son emitidos por el departamento nacional de administración de vivienda, sino por el gobierno municipal o el comité de la aldea. "Entonces, en términos de derechos de propiedad de la vivienda, las casas de "pequeños derechos de propiedad" generalmente solo tienen certificados de derechos de uso de la tierra y no. certificados de propiedad de vivienda.
Además, en “las actividades de promoción inmobiliaria, todos los terrenos de propiedad estatal se utilizan mediante compensación, lo cual es una condición necesaria que exige la ley.
"Cualquier desarrollo inmobiliario que utilice la tierra de forma gratuita está prohibido por la ley y no puede permitirse. Básicamente causa la pérdida de activos estatales y daña los intereses públicos nacionales y sociales en los que se tratan los "derechos de pequeña propiedad". También son inválidos porque son ilegales. Los compradores de viviendas no pueden obtener el registro de título de propiedad ni el registro de transferencia, no pueden convertirse en propietarios de la casa y ya no pueden transferir la propiedad. Si la casa tiene problemas de calidad, será difícil proteger sus propios intereses. Si el país se enfrenta a una expropiación en el futuro, según las normas, sólo los propietarios, es decir, el colectivo rural y los aldeanos, serán indemnizados. Además, es probable que estas casas con "pequeños derechos de propiedad" sean demolidas por la fuerza o confiscadas por violar la ley. En resumen, será difícil proteger los intereses de los compradores de viviendas. Es posible que quienes compraron casas con "pequeños derechos de propiedad" corran el riesgo de ser demolidos en cualquier momento a medida que se revise la planificación urbana y rural. A menos que puedan impedir la expansión urbana o la implementación de leyes de planificación urbana y rural mediante votaciones o luchas colectivas. De lo contrario, durante el proceso de demolición de viviendas, estallarán graves conflictos entre el gobierno, los propietarios colectivos de tierras y los compradores de viviendas, se intensificará una nueva ronda de conflictos sociales y toda la sociedad pagará un alto precio.
3. ¿Cómo tratar las casas con derechos de propiedad pequeños en la práctica judicial?
Al escuchar disputas sobre la compra y venta de casas con derechos de propiedad pequeños, generalmente se siguen las siguientes opiniones específicas:
1 Si las casas con derechos de propiedad pequeños se compran y venden entre personas. miembros de una organización económica colectiva, la venta generalmente puede considerarse válida, porque los actos civiles no violan las leyes, reglamentos y disposiciones prohibitivas si un individuo vende una casa con pequeños derechos de propiedad a una persona ajena a la organización económica colectiva; generalmente debe considerarse inválido. Sin embargo, si ocurre una de las siguientes situaciones, se identificará y manejará de acuerdo con las circunstancias específicas: en primer lugar, el comprador de la casa se ha mudado a la organización económica colectiva después de comprar la casa, en segundo lugar, el vendedor se ha convertido en residente urbano; , el vendedor tiene varias propiedades o casas rurales Es un edificio de varios pisos con casas residenciales de propiedad propia, el cuarto son disputas por la transferencia de casas con pequeños derechos de propiedad causadas por división de propiedad, divorcio, herencia, etc.; distinguir entre diferentes situaciones y manejar adecuadamente las casas con pequeños derechos de propiedad causados por razones históricas.
2. La relación de transferencia entre casas con derechos de pequeña propiedad que ocupan ilegalmente tierras de cultivo y no cumplen con la planificación del uso del suelo debe considerarse inválida.
3. Preste atención a la diferencia entre pequeñas casas con derechos de propiedad y otras formas de casas con derechos de propiedad. Existen diferencias obvias entre viviendas con derechos de propiedad pequeña y viviendas comerciales (incluidas viviendas comerciales sin registro de derechos de propiedad), viviendas asequibles, viviendas de precio limitado, viviendas de bajo alquiler, viviendas públicas de alquiler, etc. , también deben recibir un trato diferente en cuanto a sus causas, la naturaleza de los derechos de propiedad y el alcance de su uso, así como las disputas que surjan de su transferencia.
(La respuesta anterior se publicó el 21 de noviembre de 2015. Consulte la situación real para conocer las políticas de adquisiciones pertinentes actuales).
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