La renovación de viviendas existentes, viviendas de alquiler a largo plazo y viviendas de alquiler "garantizadas" pueden convertirse en una "nueva fuerza" en el mercado de viviendas de alquiler.
165438+El 8 de octubre, China Construction Bank celebró una ceremonia de lanzamiento del fondo de alquiler de viviendas y una ceremonia de firma de cooperación. Se lanzó oficialmente el fondo de alquiler de viviendas de 30 mil millones, que ayudará al mercado de alquiler a largo plazo y aumentará los precios asequibles. suministro de viviendas de alquiler (en adelante, "viviendas de alquiler de indemnización"). Al mismo tiempo, los REIT de alquiler continúan expandiéndose, y el 1 de noviembre se aprobó oficialmente el REIT de alquiler de China Resources Chao. Las políticas locales también vuelven a ser favorables. El 2 de junio de 165438+, el Comité Permanente del Congreso Popular Municipal de Shanghai solicitó públicamente opiniones sobre el "Reglamento de alquiler de viviendas de Shanghai (borrador)" y también propuso regulaciones relevantes para el alquiler.
En este contexto, cabe señalar que la oferta de viviendas asequibles seguirá expandiéndose. ¿Se convertirá en la corriente principal del mercado de alquiler en el futuro? ¿En qué áreas se centrará? ¿Qué casas existentes tienen la oportunidad de transformarse en viviendas asequibles y cuáles son las perspectivas?
Según las estadísticas de la agencia, a finales de septiembre había 6 empresas con un ratio de "seguro" de vivienda superior al 50%. Picture/IC Picture
La asistencia social es cada vez más frecuente y la construcción y expansión de viviendas de alquiler se está acelerando.
El desarrollo del alquiler de vivienda es inseparable del apoyo del sector financiero. 165438+El 8 de octubre, China Construction Bank celebró la ceremonia de lanzamiento y la ceremonia de firma de cooperación del fondo de alquiler de viviendas, y se lanzó oficialmente el fondo de alquiler de viviendas de 30 mil millones. El día del evento, el Fondo de Arrendamiento de Vivienda CCB completó la firma del proyecto en Zhihui Health City, un parque industrial de base biomédica en el distrito de Daxing, Beijing, y adquirió algunos edificios de oficinas inactivos. Posteriormente, la propiedad comercial se convirtió en vivienda de alquiler y solicitó ser incluida en el sistema de gestión de viviendas de alquiler asequibles de Beijing.
Al mismo tiempo, los REIT de viviendas de alquiler asequibles continúan expandiéndose. La cuenta oficial de WeChat de China Resources Land reveló que el REIT de viviendas de alquiler asequibles anidadas de China Resources fue aprobado oficialmente el 5438 de junio + 065438 + 1 de octubre. Los REIT enumerados esta vez son los primeros REIT de viviendas de alquiler de empresas de propiedad central y los cuartos REIT de viviendas asequibles. Desde la perspectiva de la industria, el lanzamiento exitoso de REIT de alquiler de viviendas asequibles ha abierto nuevos canales de financiación para las empresas de vivienda, lo que puede promover aún más a las empresas de vivienda para implementar activamente la vía de viviendas asequibles, y también servirá como modelo para otras viviendas de alquiler. empresas, atrayendo así más REIT públicos con viviendas asequibles a medida que se emiten y cotizan activos subyacentes.
Desde la perspectiva de las políticas y regulaciones locales, tras la implementación de las "Regulaciones de alquiler de viviendas de Beijing" el 1 de septiembre, el 2 de octubre de 165438, la cuenta oficial de WeChat del Congreso Popular Municipal de Shanghai publicó la noticia de que , El Comité Permanente de la Asamblea Popular Municipal de Shanghai solicita públicamente opiniones sobre el "Reglamento de arrendamiento de viviendas de Shanghai (proyecto)", y el período para solicitar opiniones es 165438. En materia de vivienda de alquiler asequible, la normativa aclara que se seguirá ampliando la oferta de vivienda de alquiler asequible; se reforzará la planificación de fuentes para formular claramente planes especiales y se aclararán los requisitos clave de gestión de la construcción, las condiciones de acceso y los mecanismos de salida; se establecerá de manera razonable y se optimizará el proceso de revisión de solicitudes. Mejorar la asignación de alquileres y las regulaciones de uso, y estandarizar los términos de alquiler y arrendamiento.
El desarrollo de viviendas de alquiler asequibles se ha convertido en una máxima prioridad en la construcción del sistema de vivienda de mi país. Desde que la Oficina General del Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la aceleración del desarrollo de viviendas de alquiler asequibles" en junio del año pasado, varias localidades han introducido sucesivamente políticas de apoyo relacionadas con las viviendas de alquiler asequibles, incluido el aumento de la oferta de terrenos, la reducción de impuestos y tasas, la provisión de incentivos financieros y subsidios, y el establecimiento de múltiples departamentos. El mecanismo de revisión conjunta, el proceso de aprobación simplificado y el "paquete" de medidas acelerarán el desarrollo y promoverán la construcción de viviendas de alquiler asequibles.
Se informa que durante el período del "Décimo Plan Quinquenal", 40 ciudades clave en todo el país planean inicialmente agregar 6,5 millones de unidades (habitaciones) de viviendas de alquiler asequibles, lo que se espera que ayude a resolver el problema. dificultades de vivienda de casi 20 millones de personas. Ciudades clave como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen también han aumentado la proporción de viviendas de alquiler asequibles de nueva construcción.
“Debido a que las viviendas de alquiler asequibles han formado un modelo completo de circuito cerrado de 'inversión, financiación, construcción y gestión', se convertirán en la fuerza principal y el lastre del mercado de alquiler de viviendas de China en el futuro”. El decano Zhao Ran del Instituto de Investigación de la Industria de Alquiler de Vivienda ICCRA señaló que tomando a Beijing como ejemplo, la oferta potencial total de proyectos de viviendas de alquiler centralizadas institucionalizadas de marca que se abrirán en el futuro supera las 87.000 unidades (unidades), de las cuales viviendas de alquiler a largo plazo. bajo operación y gestión orientada al mercado representa aproximadamente el 44%, asegurando que las viviendas de alquiler representen el 56%.
Li Quan, fundador de Fangdongdong Apartment Academy, también dijo que las viviendas de alquiler se convertirán en la corriente principal del mercado de alquiler. Se espera que para finales de 2025, el número de viviendas de alquiler en China alcance su punto máximo.
Sin embargo, según Hu Jinghui, economista jefe de Jinghui Think Tank, las viviendas de alquiler asequibles crecerán rápidamente en el futuro. Sin embargo, desde la perspectiva de la nueva oferta, los 6,5 millones de unidades (habitaciones) en 40 ciudades clave son sólo una parte del mercado nacional de viviendas de alquiler de 200 a 300 millones de personas, y no pueden convertirse completamente en la corriente principal del mercado, porque el alquiler general El mercado inmobiliario es relativamente grande.
Aumentar la oferta y fomentar la conversión del parque de viviendas existente en viviendas de alquiler.
Bajo los objetivos de la política, la construcción de viviendas asequibles en varios lugares se ha acelerado y el aumento de la oferta se ha expandido rápidamente. Hu Jinghui señaló que en las ciudades de segundo y primer nivel con una fuerte afluencia neta de población, es más fácil convertirse en la corriente principal del mercado. "Estas ciudades tienen efectos industriales y de aglomeración de población. Para cooperar con el desarrollo de algunos parques industriales y zonas de desarrollo, también es necesario apoyar la vivienda en alquiler; las ciudades débiles de segundo nivel se desarrollarán lentamente, y las ciudades de tercer y cuarto nivel se desarrollarán lentamente. no realista.
”
En términos de diseño regional específico, Li Quan cree que las áreas de introducción de población, como nuevas ciudades, universidades y grupos industriales, así como las estaciones de tránsito ferroviarias circundantes, serán lugares clave para el diseño de los alquileres. vivienda.
Por ejemplo, el "Plan de Seguridad de la Vivienda de Beijing durante el Décimo Plan Quinquenal" mencionó que las nuevas viviendas asequibles se distribuirán principalmente en el centro de la ciudad y en áreas "multipunto" que emprender activamente funciones apropiadas y dispersión de la población en la ciudad central alrededor de Haidian-Changping - Distribución razonable de viviendas asequibles en las principales direcciones de desplazamiento como Yanqing, Chaoyang-Shunyi-Huairou/Miyun, Chaoyang-Tongzhou-Pinggu, Fengtai-Fangshan, Shijingshan; -Mentougou
Desde la perspectiva de la fuente de viviendas de alquiler, además de las viviendas nuevas, varios lugares están fomentando el uso de edificios existentes para renovar las viviendas de alquiler y aumentar la oferta efectiva de viviendas de alquiler a través de múltiples Tomando a Shanghai como ejemplo, el "Reglamento de arrendamiento de viviendas de Shanghai (borrador)" señala que las oficinas comerciales, hoteles, fábricas, almacenes y el parque de viviendas no residenciales, como la investigación científica y la educación, se pueden transformar en viviendas de alquiler asequibles. premisa de cumplir con los principios de planificación, mantener la propiedad, cumplir con los requisitos de seguridad y respetar los deseos de la gente.
En este contexto, según Hu Jinghui, existen varias posibilidades para la inclusión de viviendas existentes en el sistema de vivienda de alquiler asequible (denominado "garantizado"): proyectos maduros desarrollados por desarrolladores o proyectos de vivienda de alquiler propios; algunos proyectos de empresas operadoras de apartamentos de alquiler a largo plazo; proyectos de renovación existentes y antiguos; >Además, en opinión de Li Quan, uno de los requisitos previos para que una casa de alquiler esté "garantizada" es que esté completamente decorada y requiera instalaciones habitables, como comedores comunitarios, tiendas de conveniencia, etc.
Haciendo algunos cálculos, hay una tendencia obvia de "protección" para los apartamentos de alquiler a largo plazo.
Vale la pena mencionar que bajo una serie de políticas favorables, muchos apartamentos de alquiler a largo plazo han sido "protegidos". , a finales del tercer trimestre de este año, alrededor del 10,7% de las habitaciones que se han abierto en todo el país se han incluido en viviendas de alquiler asequibles locales, un aumento de 3,8 puntos porcentuales con respecto al trimestre anterior, con una escala total de . 100.450 unidades (habitaciones), un aumento de 38.431 unidades con respecto al segundo trimestre (habitaciones); la comunidad de alquiler tiene la mayor proporción de habitaciones "aseguradas", que representan el 31,3% del total. y 7,3% respectivamente.
Desde la perspectiva de las empresas, según las estadísticas de ICCRA, al final del tercer trimestre, había 6 empresas con un índice de cobertura de seguro de vivienda superior al 50%. , la cobertura de seguro de Anju Jinjia fue del 100%, la cobertura de cobertura de Galaxy Holdings Group fue del 85% y la cobertura de cobertura de Dayue Leyi fue del 85%. El monto asegurado es del 84% y el monto asegurado de Yihe Beike, Daojia Kaidejia y Ningchao Apartment es 70. %, 61% y 51% respectivamente.
A juzgar por el nivel de alquiler promedio de los proyectos asegurados, con base en los datos promedio nacionales de cada marca, ICCRA encontró que la disminución promedio en los niveles de alquiler después de "asegurar". " es del 10,18%, lo que concuerda con el requisito de la mayoría de las ciudades de que "los alquileres disminuyen un 10% en comparación con productos de viviendas de alquiler de la misma calidad y ubicación".
En opinión de Hu Jinghui, la empresa de operaciones de arrendamiento “Nabao” es un arma de doble filo, con pros y contras. En concreto, por un lado, las empresas de arrendamiento pueden disfrutar de concesiones de tierras, subsidios financieros, exenciones fiscales y políticas preferenciales como beneficios de agua y electricidad para la gente, pero los habrá. También habrá ciertas restricciones y controles sobre los aumentos de los alquileres, los precios de los alquileres, las normas de los productos, etc. Esto significa que, si bien los costos están cayendo, es probable que los ingresos también lo hagan. Por lo tanto, lo fundamental que deben considerar las empresas de leasing es "liquidar bien las cuentas".
Mirando hacia el futuro, Zhang Bo, director de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, cree que los operadores de viviendas de alquiler deberían prestar atención al hecho de que, a medida que las viviendas de alquiler siguen entrando en el mercado, las viviendas de gran escala y las operaciones intensivas aumentarán la dificultad. Al mismo tiempo, es necesario considerar cómo utilizar mejor este dividendo de política, de modo que los grupos destinatarios necesitados puedan comprender plenamente dichos proyectos, solicitar viviendas de alquiler de manera más conveniente y eficiente, eliminar la asimetría de la información del mercado y fabricar productos de alquiler. más compatible con la nueva juventud. Demanda un acoplamiento y emparejamiento más efectivo y preciso.
Zhang Xiaolan, reportero de Beijing News
El editor Yang corrigió.