Explorando el mercado de alquiler de Shenzhen: difícil recuperación desde el "punto de congelación"

Afectados por la nueva epidemia de coronavirus, los mercados de oficinas, tiendas y alquiler de viviendas de Shenzhen han caído a un punto de congelación este año. Un periodista del Securities Times visitó recientemente varios edificios de oficinas en el área central de Shenzhen y descubrió que la tasa de desocupación de los edificios de oficinas es alta y el alquiler se ha reducido hasta en un 50%. Es común que las tiendas en Dafen Oil Painting Village en el distrito de Longgang y en el mercado de ropa de Nanyou en el distrito de Nanshan se entreguen y subarrendan. Cuando el periodista investigó la fábrica en Shiyan, distrito de Baoan, Shenzhen, descubrió que muchas fábricas pequeñas y medianas se habían trasladado a ciudades que rodean Shenzhen, como Foshan, Dongguan y Huizhou.

“Los costos de alquiler de fábrica y mano de obra en Shenzhen son demasiado altos. El alquiler ha aumentado de 8 yuanes por metro cuadrado en 2008 a 40 yuanes por metro cuadrado en la actualidad, pero el aumento de precios de los productos es mucho menor que el anterior. los costos de alquiler y mano de obra, por lo que la fábrica se trasladó a Huizhou", dijo el propietario de una empresa de fabricación de muebles a un periodista del Securities Times.

Sin embargo, la reubicación de la fábrica de Shiyan también puede estar relacionada con la modernización industrial de Shenzhen, es decir, la eliminación de fábricas de bajo nivel en la cadena industrial y la construcción gradual de parques industriales de alta tecnología. Varios altos gerentes de ventas de edificios de oficinas también dijeron a los periodistas que la gran oferta de edificios de oficinas puede reducir los costos de alquiler de las empresas. Una gran cantidad de espacios de oficinas de alta calidad con alquileres favorables puede evitar efectivamente la salida de empresas y alentar a más empresas a hacer grandes negocios. -trabajo a escala.

La tasa de desocupación de edificios de oficinas es muy alta

Desde este año, el mercado de oficinas de Shenzhen ha experimentado un invierno frío. El último informe de investigación de Cushman & Wakefield muestra que el alquiler promedio de los edificios de oficinas de Grado A en Shenzhen cayó un 3% desde finales del año pasado en el primer trimestre, y la tasa de desocupación alcanzó el 24,6%.

Recientemente, periodistas de Securities Times visitaron los distritos de Futian, Nanshan y Luohu en Shenzhen para investigar la situación del arrendamiento de los edificios de oficinas del CBD. En el edificio Phoenix en Futian CBD, el Sr. Yang, un agente fantasma, dijo: "La tasa de desocupación actual en el edificio Phoenix es de alrededor de 10, y básicamente hay varias habitaciones vacías en cada piso. El alquiler solía ser de alrededor de 220 yuanes. por metro cuadrado, pero ahora puede ser tan bajo como 120 yuanes/metro cuadrado. Esto nunca había sucedido antes, y el alquiler ha bajado en un 45%. Ahora hay espacio para negociar con los propietarios reducciones de precios”. >

Edificios de oficinas de grado A en el distrito central de Futian, Huangting Plaza, Bonjour Century y Ping An Financial Center. La tasa de desocupación ronda los 30. El Sr. Wang, el agente inmobiliario de Lianjia, dijo a los periodistas: "Es más rentable alquilar ahora. Hay un piso entero en alquiler en Century Center, y el propietario cotizó 180 yuanes por metro cuadrado, pero antes del Festival de Primavera , el presupuesto para Century Excellent Office Building fue de más de 320 yuanes por metro cuadrado. Si lo desea, puede alquilarlo por 180 yuanes por metro cuadrado. Si el plazo de arrendamiento es de más de tres años, habrá más espacio para la discusión. "Chen Chen, que trabaja en el Parque Científico y Tecnológico de Nanshan, también está ayudando a un amigo a encontrar una oficina recientemente. Dado que la empresa prefiere la industria de Internet, el Parque Científico y Tecnológico de Nanshan se ha convertido en su primera opción. "Hoy en día, muchos edificios de oficinas tienen descuentos correspondientes para pagos trimestrales y semestrales, y también se pueden negociar períodos de exención de alquiler. Algunos segundos propietarios incluso han dejado de ganar dinero alquilando. Si el precio no es adecuado, hay propiedades tan bajas 70 yuanes por metro cuadrado", dijo a los periodistas un agente de la región.

Otro de los motivos del aumento de las tasas de desocupación de oficinas es la nueva oferta. Después de experimentar varios trimestres de demanda débil, en el primer trimestre de este año, Shenzhen todavía tenía tres edificios de oficinas de Grado A, lo que aportaba 300.000 metros cuadrados de nueva oferta, y el stock de la ciudad aumentó a 5,824 millones de metros cuadrados.

El informe de investigación de Cushman & Wakefield señaló que la presión sobre el alquiler de oficinas y las altas tasas de desocupación pueden continuar en todo el mercado durante el año. Aún es necesario reanudar las actividades comerciales y empresariales, y el impacto de la epidemia en el mercado de alquiler empezará a sentirse en el segundo trimestre. En un contexto de desaceleración de la demanda, los alquileres de los edificios de oficinas de grado A en Shenzhen enfrentarán una mayor presión durante el año y es probable que la tasa de desocupación aumente nuevamente.

En el área de Luohu Sungang, algunos edificios de oficinas transformados a partir de antiguos almacenes y mercados mayoristas son cada vez más preferidos por las pequeñas y medianas empresas. El periodista descubrió que cada vez más almacenes y mercados mayoristas antiguos en el área de Sungang se han transformado en edificios de oficinas y que la tasa de ocupación de las empresas se ha mantenido relativamente estable. Un miembro del personal de la empresa dijo a los periodistas que el precio de edificios de oficinas similares es más alto que el de los edificios de oficinas ordinarios de Grado A y que los requisitos para las empresas establecidas no son tan altos, lo que los hace más adecuados para las pequeñas y medianas empresas.

A menudo hay anuncios de tiendas de alquiler.

Durante la epidemia, la dificultad de supervivencia de las pequeñas y medianas empresas se ha convertido en un conocimiento común en la industria. La Sra. Qin, que se dedica al negocio mayorista de ropa, lamentó que el negocio se volvió cada vez más difícil después del Festival de Primavera.

"Aunque la situación epidémica nacional ha mejorado, la popularidad del mercado de ropa de Nanyou ni siquiera ha vuelto a una décima parte de su nivel habitual. Originalmente era un negocio mayorista, pero ahora comenzó a vender al por menor y a transmitir productos en vivo. Espero que "Puede sobrevivir a esta epidemia. El mes pasado, después de discutir con otro socio, decidí reducir el área de la tienda existente a la mitad y subarrendar la otra mitad, porque una vez que pierden clientes, puede resultarles difícil volver a alquilar".

El mercado de ropa de Nanyou, donde se encuentra Miss Qin, es el lugar mayorista de ropa más grande de Shenzhen. El impacto de la epidemia ha sido severo esta vez y se pueden ver por todas partes anuncios sobre la transferencia y el alquiler de tiendas Wangpu. La industria todavía tiene un largo camino por recorrer para recuperarse.

La Aldea de Pinturas al Óleo de Dafen, uno de los diez distritos culturales más característicos de Shenzhen, también está sufriendo las dificultades del alquiler de tiendas. El periodista visitó el lugar y descubrió que muchas tiendas de arte estaban desiertas y que también se estaba transfiriendo la ubicación de tiendas populares cerca de la entrada del estacionamiento. Vale la pena mencionar que casi el 70% de los pedidos de muchas tiendas en Dafen Oil Painting Village provienen del extranjero, y las exportaciones alguna vez representaron la mitad del comercio mundial de pinturas al óleo.

“Las pinturas al óleo no son necesidades como la leña, el arroz, el aceite y la sal, y se ven muy afectadas por la economía, por lo que incluso si la epidemia mejora, el mercado no se recuperará pronto”. Pintor, dijo a los periodistas: “Hay tiendas que se transfieren y alquilan todos los días. Realmente ya no puedo sobrevivir. Antes, la tarifa de transferencia era de cientos de miles. , y hay más tiendas ".

Wei Wei dijo a los periodistas que en el pasado, el "Primero de Mayo". La facturación diaria de las tiendas en días festivos como el Día Nacional y el Día Nacional puede llegar a 10,000. yuanes. Las tiendas del Primero de Mayo de este año no hicieron ni un solo negocio.

Muchas tiendas venden caligrafía y pintura a precios especiales. Algunos pintores también dijeron a los periodistas que se están preparando para transformarse en transmisiones en vivo en línea para deshacerse de su dependencia de las tiendas. A través del modelo de negocio de transmisión en vivo, pueden convertir la atención de los fanáticos en ingresos económicos e impulsar las ventas.

"He estado en Oil Painting Village durante más de 10 años. Debería ser uno de los primeros pintores. La tienda alquilada tiene unos 300 metros cuadrados y el alquiler ha aumentado siete veces desde el inicio. 1.000 yuanes." Huang Bazheng de la tienda Listo para alquilar. "No es aconsejable seguir así. A menudo no hay negocio durante varios días, no se pueden recibir pedidos extranjeros y los pedidos nacionales son muy pocos."

Marcar la diferencia en las industrias de alta gama

Además de los edificios de oficinas como principal lugar de reunión de fábricas en Shenzhen, un número considerable de fábricas se han trasladado a Dongguan, Huizhou, Foshan y otros lugares. El jefe Zhao, de una empresa de fabricación de muebles, dijo a los periodistas: "El alquiler medio de la fábrica de Shiyan es actualmente de unos 40 yuanes por metro cuadrado, pero el alquiler de la fábrica de Huizhou es de 8 yuanes por metro cuadrado, y los salarios de los empleados se calculan por pieza. -Por pieza, en comparación con Shenzhen, los descuentos de la empresa de Huizhou son muy fuertes y más atractivos”.

“Nuestra fábrica ha estado en Shenzhen durante 20 años y es relativamente grande. Sin embargo, la sede puede ser. "Se mudó pronto a Huizhou porque Huizhou también tiene empresas relacionadas con la cadena industrial", dijo a los periodistas el Sr. Luo, un empleado de oficina de Shiyan Carton Packaging Company Paper Printing (Shenzhen) Co., Ltd.

Sujeto a la disminución del uso de la tierra y al aumento del costo de factores como el alquiler, los salarios de los empleados y las materias primas, el espacio de desarrollo de las empresas de producción mecanizadas y a gran escala se ha ido comprimiendo gradualmente. La escala de estas empresas oscila entre decenas de millones y miles de millones de yuanes.

Con la disminución de la popularidad, los propietarios de viviendas de segunda mano también se enfrentan a la situación de que nadie alquila. Cada vez hay más anuncios de alquiler de naves industriales.

El jefe Zhao dijo a los periodistas: "En los últimos años, el gobierno de Shenzhen ha estado liderando la modernización industrial y eliminando algunas industrias manufactureras de bajo nivel atrasadas. Pero si las industrias manufactureras de bajo nivel se han alejado, ¿quién se encargará de proporcionarlas? ¿Qué pasa con los servicios industriales? Las empresas concentradas en el área de la fábrica de Shiyan en realidad están apoyando una cadena industrial ascendente y descendente. Si una industria manufacturera se aleja, puede significar la migración de muchas industrias ascendentes y descendentes. Las empresas de apoyo posteriores y muchas pequeñas empresas también se mudarán allí. También es perjudicial para el desarrollo de la industria manufacturera avanzada de Shenzhen”.

Se informa que en los últimos años, la calle Shiyan en el distrito de Bao'an ha cambiado. ha estado experimentando transformación y modernización industrial, y planea construir una ciudad basada en inteligencia artificial, aeroespacial, tecnología de la información de nueva generación y logística. Un grupo industrial de alta tecnología representado por el almacenamiento. El Informe sobre el trabajo de la calle Shiyan de 2019 mencionó que muchas empresas en el distrito de Shiyan se encuentran en el extremo inferior de la cadena de valor y la cadena industrial, y algunas grandes empresas han experimentado una reducción de pedidos y falta de motivación. El valor de producción de las seis bases de producción representa el 23% de la calle, y los impuestos locales solo representan el 2% de la calle.

5.500 empresas ocupan el 75% del espacio industrial, pero sólo aportan el 10% del valor de la producción.

El académico Jin Xinyi dijo anteriormente que la aglomeración urbana con Shenzhen como centro ha establecido inicialmente un sistema de mercado para la innovación tecnológica. Este resultado muestra que las empresas chinas pueden marcar la diferencia en las industrias de alto nivel. El resultado ideal debería ser que los centros económicos costeros se trasladen a industrias de alto nivel y las industrias de bajo nivel a las áreas circundantes menos desarrolladas.

Guo Wanda, vicepresidente ejecutivo del Instituto de Investigación de Desarrollo Integral de China (Shenzhen), dijo en una entrevista con un reportero del Securities Times que si las empresas trasladan sus líneas de producción a ciudades circundantes como Dongguan, Huizhou, Zhongshan, etc., la integridad de la cadena industrial de Shenzhen no se verá muy afectada, pero si se traslada a Jiangxi, o incluso a Vietnam u otros países del sudeste asiático, entonces Shenzhen necesita "arreglar la cadena".

En opinión de Guo Wanda, las empresas que transfieren líneas de producción a las ciudades circundantes desempeñan el papel de sucesoras de la industria. "La cadena industrial no está definida por divisiones administrativas. Mientras el flujo de factores de producción se logre dentro del círculo económico de una hora, no tiene por qué ser en Shenzhen."

"Arrendamiento comercial" sigue siendo un modelo nuevo

Un alto gerente de ventas de oficinas dijo que si hay un excedente importante de edificios de oficinas, "es fácil cambiar el negocio al arrendamiento".

Se espera que el "arrendamiento comercial" se convierta en un nuevo modelo para aumentar la vivienda de alquiler en Shenzhen. A principios de este año, el "Aviso de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen sobre asuntos relacionados con la transformación de edificios comerciales y de oficinas existentes en viviendas de alquiler (borrador para comentarios)" comenzó a solicitar opiniones públicas. En respuesta al hecho de que algunos edificios de oficinas comerciales están inactivos, Shenzhen necesita urgentemente múltiples canales para resolver el problema de las viviendas de alquiler. El "Aviso" propone que se permita que los edificios de oficinas comerciales existentes se conviertan en viviendas de alquiler, aumentando efectivamente la oferta efectiva. del mercado de alquiler de viviendas de Shenzhen y lograr el objetivo de que los ciudadanos "vivan con un lugar donde vivir".

A la hora de cambiar de negocio al alquiler, hay que mencionar los pisos de alquiler de larga duración. Los bajos rendimientos y la dificultad para obtener ganancias siempre han sido puntos débiles en la industria del alquiler de apartamentos a largo plazo. Bajo la influencia de la epidemia, si la solidez financiera no es lo suficientemente fuerte, la cadena de capital se romperá en cualquier momento.

Luo Yi, que vive en Bantian Vanke City, Longgang, se ha sentido un poco halagado recientemente. "He alquilado aquí durante 5 años y esta es la primera vez que recibo una llamada del propietario. Principalmente preguntándome si quiero actualizar algunos muebles y electrodomésticos, y luego pidiéndome que renueve el contrato de arrendamiento sin aumentar el alquiler".

Recibidos Afectados por la epidemia, muchos padres en Shenzhen han introducido diversos grados de reducciones en el alquiler u otros beneficios de apoyo. El administrador de un apartamento de alquiler a largo plazo en el distrito de Futian dijo que además de reducir parte del alquiler, los inquilinos también reciben un período de cinco días. Se puede decir que estos beneficios de alquiler no tienen precedentes. En el área de Futian Jingtian, un miembro del personal de un apartamento de alquiler a largo plazo con experiencia en empresas de bienes raíces le dijo a un periodista del Securities Times que, aunque la presión de alquiler actual en los apartamentos de alquiler a largo plazo es generalizada, hay algunos signos de mejora en comparación con los dos meses anteriores. "El alquiler actual de una casa de 28 metros cuadrados es de unos 5.800 yuanes. Si alquila durante un período prolongado durante un año, puede obtener algunos descuentos, pero el rango no será demasiado grande. Después de todo, nuestra calidad y costo Todavía son muy altos ".

En En el área de Honghu de Luohu, se renovó un apartamento de alquiler a largo plazo llamado No. 8 Dormitory Apartment a partir de un edificio de almacén original. El reportero descubrió que no eran pocas las personas que acudían a concertar una cita para ver la casa. El alquiler mensual de una unidad dúplex con un dormitorio y una sala de estar es de unos 4.000 yuanes. Sin embargo, debido a la renovación de los almacenes, algunas casas del mismo nivel no son lo suficientemente altas, lo que provoca que la gente se sienta deprimente. El personal también dijo que aun así, últimamente cada vez más personas vienen a alquilar casas, especialmente jóvenes. Según el personal, algunos jóvenes tienen empleos inestables pero aún pueden mantener económicamente a sus familias, por lo que han renunciado a las aldeas urbanas y las áreas residenciales comunes que requieren alquileres a largo plazo y, en cambio, eligen apartamentos de alquiler a corto y largo plazo.