Cómo hacer una evaluación de activos hoteleros
Un hotel es una propiedad comercial. Durante mucho tiempo, la práctica y la investigación sobre valoración de propiedades comerciales se han concentrado principalmente en los campos de bienes raíces comerciales, plantas industriales y edificios de oficinas comerciales. La investigación sobre métodos de valoración hotelera es rara. Por lo tanto, ni las agencias de valoración ni los inversores tienen muchas opciones a la hora de evaluar el valor de los hoteles y, a menudo, toman prestados métodos de valoración para otros desarrollos inmobiliarios comerciales.
El valor de un hotel se compone de cuatro partes: terreno, edificios, instalaciones internas y fondo de comercio. En lo que respecta a terrenos y edificios, los hoteles pueden valorarse según los mismos principios que otras propiedades comerciales. Sin embargo, existen algunas características únicas de la industria hotelera, como el uso único de los hoteles, la necesidad de una experiencia especial en gestión. y el valor del hotel en relación con su valor. La capacidad de generar ingresos netos en el futuro está directamente relacionada, lo que hace que las valoraciones de los hoteles sean diferentes de otras propiedades comerciales en gran medida.
1. Métodos tradicionales de evaluación del valor del hotel
En circunstancias normales, los métodos tradicionales de evaluación del valor del hotel son principalmente los dos siguientes:
(1) Pesado El reemplazo método de costo
El método de costo de reposición supone que el comprador está dispuesto a pagar un precio no mayor al costo de construir un hotel con el mismo nivel de instalaciones.
No se considera el precio que el mercado está dispuesto a pagar ni el precio que el mercado está dispuesto a pagar. No se considera el valor de los ingresos netos futuros generados por el hotel. Al tasar, primero estime el costo de construcción del hotel con base en el precio actual, luego reste el monto de la depreciación con base en la vida útil del hotel, y el saldo resultante es el valor del hotel.
El método del coste de reposición tiene en cuenta las barreras de entrada en mercados específicos a la hora de valorar, como por ejemplo que el gobierno imponga restricciones estrictas a la construcción de hoteles en zonas específicas, o la imposibilidad de obtener terrenos adecuados para el hotel propuesto, etc. Por lo tanto, este método es muy eficaz al realizar evaluaciones de viabilidad de proyectos de desarrollo propuestos. Los hoteles recién abiertos no pueden aplicar otros métodos de valoración debido a la falta de datos operativos históricos. Este método puede ser el más apropiado.
A diferencia de otras propiedades comerciales, la depreciación del hotel consta de tres partes:
Primero, la depreciación física del hotel: el desgaste físico de la propiedad. El segundo es la obsolescencia funcional del hotel: la pérdida de valor debido a la falta de atractivo en la distribución interior, el estilo y el diseño del hotel en comparación con un hotel de nueva construcción con funciones equivalentes. El tercero es el aspecto anticuado del hotel: una pérdida de valor por causas externas. En otras palabras, la depreciación hotelera no sólo debe considerar el desgaste físico, sino también la obsolescencia funcional y la obsolescencia apariencia. Debido a que los hoteles son particularmente propensos a la obsolescencia funcional y estética, estos factores suelen ser difíciles de medir y ajustar. Por tanto, a la hora de valorar hoteles que llevan mucho tiempo abiertos se requieren estimaciones de amortización muy subjetivas y discontinuas, lo que reduce en gran medida la fiabilidad y validez de los resultados de la valoración. Otro inconveniente importante de este enfoque es que no refleja una filosofía de inversión basada en flujos de ingresos futuros.
(2) Método de comparación del monto de la transacción
El método de comparación del monto de la transacción supone que el comprador del hotel solo está dispuesto a pagar un precio que no supera el monto de la transacción reciente de hoteles similares. . Este método sólo se preocupa por el precio de transacción de hoteles similares que han sido comercializados recientemente en el mercado, sin tener en cuenta el costo de reposición del hotel y el valor de los ingresos netos generados en el futuro. El resultado de la valoración es un fiel reflejo de las condiciones actuales del mercado y es fácilmente aceptado por ambas partes de la transacción. Para utilizar este enfoque de forma eficaz en la práctica, las agencias de valoración necesitan tener acceso a datos de transacciones oportunos, verificables y comparables.
Para propiedades como los bienes raíces comerciales, es relativamente fácil para una agencia de tasación obtener suficientes datos de transacciones. A diferencia de estos
mercados, la valoración hotelera tiene las siguientes dificultades en la recopilación de datos: primero, no hay muchos compradores, vendedores y transacciones en el mercado hotelero, y hay incluso menos transacciones que puedan usarse como base para la valoración. En segundo lugar, un gran número de contratos de transacciones hoteleras no se divulgan, lo que dificulta que las agencias de valoración obtengan suficiente información confiable sobre las transacciones. Además, a menudo existen grandes diferencias en la escala, la calidad, el posicionamiento en el mercado y las instalaciones de los diferentes hoteles, lo que dificulta la comparación directa. Por último, los datos de transacciones hoteleras en diferentes períodos no se pueden aplicar directamente, y el precio de transacción del hotel como punto de referencia debe ajustarse entre períodos. En términos generales, los importes de las transacciones hoteleras de referencia sólo pueden utilizarse con fines comparativos después de importantes ajustes. Sin embargo, ambas partes de la transacción a menudo tienen opiniones diferentes sobre el rango de ajuste y se requiere una gran negociación para llegar a un acuerdo.