Cómo analizar la propiedad de varias plazas de aparcamiento en la comunidad
Con el desarrollo de la sociedad, los coches privados han pasado de ser artículos de lujo a medios de transporte y han entrado en los hogares de la gente corriente. Con el creciente número de automóviles privados, los conflictos que surgen de los espacios de estacionamiento residenciales se han vuelto cada vez más prominentes, especialmente la propiedad y la atribución de ingresos de los espacios de estacionamiento residenciales, que se han convertido en el meollo de todas las disputas sobre estacionamientos residenciales. En la actualidad, los espacios de estacionamiento en áreas residenciales se pueden dividir aproximadamente en cuatro categorías: espacios de estacionamiento en superficie en áreas residenciales, espacios de estacionamiento subterráneos para defensa aérea civil, espacios de estacionamiento subterráneos para defensa aérea no civil y espacios de estacionamiento (garajes) construidos independientemente en áreas residenciales. Para analizar la titularidad de distintos tipos de plazas de aparcamiento en zonas residenciales es necesario realizar análisis de clasificación según sus diferentes situaciones y características.
1. Plazas de aparcamiento en superficie en zonas residenciales
Las plazas de aparcamiento en superficie se refieren a instalaciones de aparcamiento que se encuentran directamente sobre la superficie de zonas residenciales y cuyos límites están marcados por líneas y divisiones. Se puede dividir en espacios de estacionamiento en superficie planificados y espacios de estacionamiento que ocupan las * * * vías del propietario u otros * * * sitios.
1. Plazas de aparcamiento en superficie previstas. Este tipo de espacio de estacionamiento se refiere al espacio de estacionamiento establecido por el desarrollador comunitario dentro de la línea roja de la comunidad con la aprobación del departamento de planificación. Este espacio de estacionamiento se refleja en los planos de construcción y planos de construcción. El artículo 74 de la Ley de Propiedad estipula que la propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes previstos para aparcar coches dentro de un recinto edificable se acordará entre las partes mediante venta, donación o arrendamiento. El párrafo 1 del artículo 75 del "Reglamento de administración de propiedades provinciales de Shaanxi" estipula que los espacios de estacionamiento y garajes previstos para estacionar vehículos de motor en el área de administración de propiedades deberán satisfacer primero las necesidades de los propietarios mediante venta, donación o arrendamiento. En lo que respecta a la situación actual de las comunidades residenciales en el condado de Gan, los desarrolladores generalmente estipulan en el contrato de venta de viviendas comerciales que la propiedad de dichos espacios de estacionamiento pertenece al desarrollador. Una vez entregada la comunidad, los espacios de estacionamiento serán transferidos o arrendados. a los dueños de la comunidad.
2. Ocupar plazas de aparcamiento en las vías u otros lugares de propiedad del propietario para aparcar coches. El artículo 73 de la Ley de Derechos de Propiedad estipula que los caminos dentro de las zonas de construcción son propiedad de los propietarios, excepto los caminos urbanos. Los espacios verdes dentro de las zonas edificables pertenecen al propietario, excepto los espacios verdes públicos urbanos o los expresamente designados por particulares. Otros lugares * * * públicos, instalaciones públicas y servicios inmobiliarios dentro de la zona del edificio pertenecen al propietario. El párrafo 3 del artículo 74 estipula claramente que las plazas de aparcamiento para vehículos que ocupen las calles u otros lugares propiedad del propietario pertenecerán al propietario. En cuanto a la propiedad de este tipo de plazas de aparcamiento en superficie, la ley establece claramente que pertenece a todos los propietarios, por lo que no existe controversia sobre su titularidad. Sin embargo, en la práctica, la razón principal que fácilmente causa insatisfacción entre los propietarios es que las empresas de administración de propiedades a menudo cobran tarifas de estacionamiento por estas plazas de aparcamiento. Las empresas de administración de propiedades tienen una base legal para cobrar tarifas de estacionamiento. El párrafo 2 del artículo 75 del "Reglamento de administración de propiedades provinciales de Shaanxi" estipula que si los propietarios ocupan carreteras o sitios dentro del área de administración de propiedades para estacionar vehículos de motor, la reunión de propietarios decidirá si se cobran tarifas de ocupación del sitio, las normas de cobro y los propósitos. . Si la junta de propietarios decide cobrar las tarifas de ocupación del sitio para vehículos de motor, las tarifas de ocupación del sitio pertenecen a todos los propietarios, y el comité de propietarios puede confiar a una empresa de servicios inmobiliarios para que las cobre en su nombre. Por supuesto, la tarifa por el uso del espacio de estacionamiento cobrada por la empresa de administración de la propiedad se deducirá de una parte de la tarifa de la propiedad por la administración del espacio de estacionamiento y luego se acreditará a la cuenta del propietario de la comunidad. El porcentaje de retiro de la tarifa de la propiedad por la administración del espacio de estacionamiento generalmente está determinado por. la empresa administradora de propiedades y el comité de propietarios de la comunidad a través de la negociación.
2. Espacios de estacionamiento subterráneo de defensa aérea civil
Los espacios de estacionamiento subterráneo de defensa aérea civil se refieren a espacios de estacionamiento que se combinan con la construcción de proyectos de defensa aérea civil y son parte integral del Proyectos de defensa aérea civil. Existe una disputa sobre la propiedad de los espacios de estacionamiento subterráneos para la defensa aérea civil. Las opiniones principales se dividen en dos categorías: una es que los proyectos de defensa aérea civil son parte de proyectos de defensa nacional, y la propiedad pertenece al estado y los desarrolladores tienen. no tienen derecho a disponer de ellos; la otra es que los proyectos de defensa aérea civil deben ser de su propiedad debido a su inversión. Es propiedad del promotor, pero puede ser requisado por el Estado incondicionalmente en tiempos de guerra. En la práctica, los gobiernos locales tienen diferentes actitudes hacia la propiedad de los espacios de estacionamiento subterráneos de defensa aérea civil. Por ejemplo, en Guangzhou, después de que los desarrolladores paguen la tarifa de transferencia de terrenos para los espacios de estacionamiento subterráneo, pueden encargarse del registro inicial de propiedad de los espacios de estacionamiento subterráneos de defensa aérea civil para los desarrolladores. Después de comprar dichos espacios de estacionamiento, los propietarios pueden solicitar certificados de derechos de propiedad. para dichas plazas de aparcamiento.
El enfoque de Beijing es que los promotores que quieran deshacerse de dichos espacios de estacionamiento deben pagar una cierta proporción de las tarifas de uso del proyecto de defensa aérea civil a la Oficina de Defensa Aérea Civil antes de poder deshacerse de ellos. Pero no hay plazas de aparcamiento subterráneo para la defensa civil en el condado de Gan. Sin embargo, según la situación actual de desarrollo del condado de Gan, los proyectos de defensa aérea civil son imperativos.
Terceros, espacios de estacionamiento subterráneos no civiles
El "Reglamento de Gestión de Aprovechamiento y Desarrollo del Espacio Subterráneo Urbano" tiene disposiciones diferentes sobre la propiedad de dichos espacios de estacionamiento que son diferentes del "Reglamento de Propiedad Ley de Derechos". El artículo 25 del Reglamento estipula que los proyectos subterráneos se basarán en los principios de quién invierte, quién es propietario, quién se beneficia y quién dispone de ellos, y las unidades constructoras pueden transferir y arrendar proyectos subterráneos en los que hayan invertido y desarrollado por sí mismas. o desarrollado de conformidad con la ley. A juzgar por la situación actual en el condado de Gan, los desarrolladores pueden optar por pagar la tarifa de transferencia de tierras al departamento de tierras o no. Si el promotor paga la tasa de transferencia del terreno por la plaza de aparcamiento, el departamento de tierras puede registrar la propiedad inicial del sótano que contiene este tipo de plaza de aparcamiento. Sin embargo, dado que una única plaza de aparcamiento subterráneo no cumple las características de uso independiente de la casa, incluso si el sótano está inicialmente registrado, no es posible solicitar un certificado de propiedad independiente para este tipo de plaza de aparcamiento. En la actualidad, los promotores de zonas residenciales en el condado de Gan generalmente optan por transferir el derecho a utilizar las plazas de aparcamiento o arrendarlas. Sin embargo, en el proceso de enajenación de dichas plazas de aparcamiento, no se puede presentar ni el contrato de transferencia ni el contrato de arrendamiento. Hay un área en blanco regulatorio y el gobierno necesita urgentemente introducir medidas regulatorias.
4. Plazas de aparcamiento (garajes) construidas independientemente.
Este tipo de plazas de aparcamiento son independientes. Se trata de una plaza de aparcamiento invertida y construida en un terreno donde el promotor tiene derechos de uso independientes. El registro inicial y el registro de transferencia de derechos de propiedad pueden realizarse de conformidad con la ley. Después del registro inicial, la propiedad es claramente propiedad del desarrollador. Después de que la propiedad se vende a un propietario específico y se registra la transferencia, los derechos de propiedad pertenecen al propietario específico. Este tipo de plaza de aparcamiento es la más formal y básicamente puede considerarse como una casa. El acuerdo de transferencia debe presentarse ante el departamento gubernamental antes de poder obtener el certificado de registro de bienes raíces. Sin embargo, debido a los elevados costes de inversión y otras razones, los promotores no están dispuestos a invertir en la construcción de dichas plazas de aparcamiento. En la práctica, no existen muchas plazas de aparcamiento. Además de los cuatro tipos de espacios de estacionamiento anteriores, los espacios de estacionamiento mecánicos son comunes actualmente, pero todos los espacios de estacionamiento mecánicos pueden pertenecer a los tres tipos de espacios de estacionamiento anteriores según el diseño. Además, del análisis anterior se desprende que, a excepción de los espacios de estacionamiento en superficie y los espacios de estacionamiento construidos independientemente (garajes), las leyes y reglamentos existentes no contienen disposiciones específicas sobre la propiedad de los otros dos tipos de espacios de estacionamiento subterráneos, y en la práctica, también están sujetos a supervisión gubernamental. En el caso de los puntos ciegos, es necesario mejorar la clarificación de su propiedad mediante leyes y reglamentos.