Cómo hacer un buen trabajo en la gestión del alquiler de viviendas
Con el desarrollo diversificado de la economía urbana y el ajuste de la estructura industrial de las empresas, las empresas se han trasladado al extranjero, la inversión y el espíritu empresarial, y los trabajadores inmigrantes han seguido llegando a la ciudad, lo que ha generado una enorme demanda en el mercado de alquiler de inmuebles, lo que provoca cambios en las propiedades funcionales de las viviendas. Lo que solía ser residencia unifamiliar y ocupación por propietario se ha convertido en inversión y gestión. Detrás de esta prosperidad, también se han generado muchos problemas en el mercado del alquiler, como el creciente número de disputas sobre alquileres inmobiliarios, la pérdida de ingresos fiscales nacionales causada por los alquileres privados, los delitos ilegales cometidos por inmigrantes que alquilan casas, el fraude malicioso por parte de intermediarios ilegales. empresas, etc., que han traído muchos problemas que deben resolverse con urgencia.
Desde la perspectiva de los administradores de arrendamiento de viviendas, este artículo analiza cómo aprovechar la gestión funcional de bienes raíces y trabajar de manera efectiva y estándar en la gestión de arrendamiento de viviendas, la recaudación de impuestos sobre la propiedad, la interceptación de pérdidas fiscales, etc. y presenta algunas sugerencias bajo la nueva situación Las ideas y la dirección de desarrollo de la gestión de arrendamiento.
En primer lugar, tomar el sistema de registro y archivo como línea principal para mejorar integralmente el nivel de gestión del alquiler de viviendas.
El contrato es la base. El arrendamiento es una relación jurídica civil, y la relación civil entre el arrendador y el arrendatario está determinada principalmente por el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, en el contrato de arrendamiento, el arrendador y el arrendatario deben acordar claramente los derechos y obligaciones de ambas partes y dejar constancia escrita en forma de palabras, que se convertirán en las reglas del arrendamiento que ambas partes deben respetar. El artículo 53 de la Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana establece que el arrendador y el arrendatario celebrarán un contrato de arrendamiento por escrito, acordarán los términos correspondientes y lo registrarán y archivarán en el departamento de gestión inmobiliaria. Los contratos son una base importante para manejar las disputas sobre el alquiler de viviendas.
2. Los registros deben ser lo primero. El registro es el trabajo preparatorio para todos los trabajos de arrendamiento de viviendas. Sin registro, nada es posible. La implementación de la presentación y registro es también el sistema de acceso de las viviendas en alquiler al mercado de alquiler de viviendas. No se trata de una simple cuota de registro, sino de una revisión de las calificaciones del sujeto de vivienda en alquiler. Las casas que no cumplan con las políticas legales no serán registradas. Entrada de información y datos estadísticos de la vivienda en el mercado de alquiler. La implementación del registro de arrendamiento de viviendas es un contenido importante estipulado en la "Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana". Por un lado, su implementación puede prevenir el arrendamiento ilegal, reducir las disputas y promover la estabilidad social; por otro, también puede prevenir efectivamente la pérdida de impuestos y tasas nacionales;
3. El contenido debe ser veraz. En el contrato de arrendamiento de la vivienda, el arrendador y el arrendatario deben llegar a acuerdos detallados sobre el área de alquiler, los estándares de alquiler, los métodos de pago del alquiler, etc. Esta es una prueba importante para el registro y la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles. Por lo tanto, se requiere atención especial. comprobar e identificar durante la revisión del registro. En el pasado, la simple comunicación de la superficie alquilada y del alquiler por parte de ambas partes no era válida.
La autenticidad de la gestión del arrendamiento es difícil de captar la situación real. El registro y la presentación son sólo una respuesta pasiva y una mera formalidad. Este año, el departamento municipal de gestión de arrendamiento de vivienda implementó una reforma integral en el sistema de registro y lanzó un formulario de registro de arrendamiento de vivienda, que es completado tanto por el arrendador como por el departamento de gestión de arrendamiento. La "presentación de contrato" original se cambió a "alquiler". presentación de vivienda." Como única prueba para que el arrendador realice los trámites de alquiler de la vivienda, elimina la situación pasada en la que ambas partes declaraban la superficie y el alquiler a voluntad. Los administradores de alquileres pueden controlar fácilmente los cambios en los alquileres de las casas y los alquileres en el área con anticipación.
4. Se debe cubrir el alcance. En la actualidad, en el proceso de gestión del alquiler en nuestra ciudad, la implementación del registro de alquileres de viviendas en alquiler se ha convertido en el eslabón central de la gestión del alquiler. Se reforma el sistema de registro y archivo, pasando de la gestión pasiva a la gestión activa. En teoría, se requiere cubrir completamente todos los mercados de valores inmobiliarios y de alquiler de viviendas dentro de la jurisdicción. Con la continua demolición de ciudades, la cotización de viviendas comerciales y los cambios en la naturaleza y el uso de la vivienda por parte de los residentes, el mercado de alquiler ha experimentado cambios sutiles. Por lo tanto, como administrador de arrendamiento, es necesario dominar los datos estadísticos del mercado de arrendamiento y cuántas casas circulan en el mercado de arrendamiento, lo que desempeñará un importante papel de referencia de información para que el gobierno ajuste las políticas del mercado inmobiliario.
El segundo es utilizar los recursos operativos inmobiliarios como plataforma para aprovechar al máximo las ventajas fiscales de la industria inmobiliaria.
1. Mantener una buena imagen de la inmobiliaria y promover la recaudación y gestión tributaria con servicios de alta calidad. Son indispensables “comida, vestido, vivienda y transporte”, entre los cuales la vivienda es el medio básico de vida más estrechamente relacionado con el pueblo. El departamento de gestión inmobiliaria es un gobierno de cara a las masas.
Como ventanilla, las funciones administrativas relevantes que realiza no son sólo de gestión, sino también de servicio. "Alquiler" y "alquiler" están estrechamente relacionados. Donde hay "alquiler", hay "impuestos". Los impuestos son también la principal fuente de financiación nacional y tienen características obligatorias obvias. Cómo cambiar la rígida inercia y promover que los beneficiarios de alquileres paguen impuestos conscientemente con mejores servicios es un tema que merece una seria consideración por parte del departamento de bienes raíces en la nueva situación. En los últimos años, el departamento de bienes raíces se ha adherido al principio de "servicios fortalecidos y orientados a las personas" y ha trabajado mucho en el registro de propiedades, transacciones inmobiliarias, renovación de la ciudad antigua, reparaciones y renovaciones, administración de propiedades, etc. , y ha establecido una buena imagen entre las masas. Éstas son buenas bases para que podamos recaudar impuestos a la propiedad. El departamento de gestión de arrendamientos debe hacer un buen trabajo al introducir racionalmente fuentes de impuestos, explorar puntos de crecimiento económico urbano y facilitar a los empresarios, y hacer un uso oportuno y eficaz de las ventajas inmobiliarias para proporcionar información precisa y reflexiva sobre viviendas de alquiler.
Combinar la seriedad del sistema legal tributario con la flexibilidad necesaria para adaptar mejor el sistema de impuestos inmobiliarios a las condiciones locales.
2. Realizar un censo de alquiler de viviendas y aumentar la cobertura de la gestión del alquiler de viviendas. La información es la base principal para la toma de decisiones y la base para un buen arrendamiento de vivienda. El núcleo del nuevo método de registro de alquileres es controlar la información precisa (cambios en la zona de alquiler y alquiler). La cara de la ciudad cambia cada día que pasa y los datos de alquiler cambian cada día que pasa. Esto requiere que no sólo esperemos a que alguien venga a nuestra puerta, sino que también dependamos de nosotros mismos y de la fuerza y las ventajas de recursos de todas las partes para realizar estudios detallados de las casas de alquiler dentro de nuestra jurisdicción y obtener datos de primera mano relativamente estáticos. La casa está sujeta a un sistema de licencia de alquiler, que estipula que sólo aquellos que hayan obtenido una licencia de alquiler pueden alquilarla, lo cual es ilegal. Dado que muchas casas ahora se alquilan de forma privada, su funcionamiento es difícil.
Es difícil, porque esto requiere que las encuestas periódicas sobre alquileres de viviendas estén bien documentadas y establezcan expedientes de vivienda. Comprender los detalles del mercado de alquiler para implementar una gestión eficaz del mercado de alquiler en su totalidad. El departamento de bienes raíces de nuestra ciudad lleva casi diez años realizando trabajos de recaudación de impuestos. Es precisamente porque el departamento de gestión inmobiliaria tiene ventajas incomparables en materia de gestión y recursos de información en transacciones inmobiliarias, registro de propiedad de viviendas, demolición de viviendas, etc.
3. Establecer un sistema de orientación del precio del alquiler de viviendas para orientar el mercado de forma razonable.
El mercado de alquiler pertenece a la categoría de economía de mercado y debe funcionar de acuerdo con las leyes del mercado. Aunque el precio del mercado de alquiler de viviendas está liberalizado, el precio del alquiler seguirá el mercado y ambas partes decidirán por su cuenta en función de las condiciones del mercado. Hoy en día, las agencias de arrendamiento son una mezcla, con personal de diferente calidad, y hay un sinfín de casos de fraude malicioso en ambos lados. Para guiar el desarrollo sano y ordenado del mercado de alquiler, es necesario formular científicamente un sistema de orientación de precios de alquiler estandarizado y preciso, y la responsabilidad de la gestión del alquiler de viviendas también es obligatoria. Sobre la base de suficientes estudios de mercado, se utilizan métodos de cálculo científicos para formular y publicar periódicamente alquileres periódicos de casas en diferentes ubicaciones, estructuras y usos. Para determinar el estatus legal de los alquileres guiados, el anuncio y el papel de los alquileres guiados pueden estipularse claramente en las "Medidas de gestión del arrendamiento de viviendas de Nanjing" o en las normas de implementación. Al mismo tiempo, para que los alquileres guiados formulados reflejen con mayor precisión el nivel de precios de mercado y guíen científicamente el desarrollo del mercado, se recomienda recopilar información sobre los precios de alquiler de diferentes lotes, propiedades, estructuras, usos, tipos, ubicaciones, orientaciones, y pisos en todas las áreas urbanas y suburbios de la ciudad, la ubicación del punto de recolección de información es relativamente fija, lo que facilita el seguimiento, comparación y análisis de los precios de alquiler locales.
La tendencia de la red cambia y tenga en cuenta que la energía de selección de puntos solo puede cubrir un rango mayor. Después de calcular la información de precios recopilada de acuerdo con la fórmula de cálculo, la guía de alquiler de viviendas de la ciudad se puede formular y publicar cada seis meses.
El anuncio de alquileres guiados tiene una importancia práctica para el mercado del alquiler. No sólo proporciona una referencia de precio razonable para ambas partes del contrato de arrendamiento, sino que también recauda impuestos para el departamento de arrendamiento, evitando que las partes individuales acuerden en privado un precio de contrato más bajo para evadir impuestos. También proporciona una base para que los órganos judiciales. resolver disputas sobre alquiler de viviendas. Para diversas relaciones de arrendamiento de vivienda que se hayan producido o se crea que se hayan producido en disputas de arrendamiento, cuando el nivel de alquiler no pueda determinarse o el alquiler pactado por las partes no se ajuste a las disposiciones legales, las autoridades judiciales podrán dictar sentencia orientando el cálculo. del alquiler de acuerdo con la ley.
En tercer lugar, establecer un mecanismo de colaboración en la gestión del arrendamiento de bienes raíces para cerrar estrictamente la "brecha" de la pérdida de ingresos fiscales.
1. Se deben hacer esfuerzos para superar la conciencia departamental y establecer el concepto de "pagar impuestos para el país y utilizar los impuestos para el pueblo".
En los últimos años, con el mercado inmobiliario extremadamente activo, el volumen de transacciones en el mercado de alquiler se ha disparado. El impuesto al alquiler de propiedades en nuestro distrito se ha disparado de 3 a 4 millones de yuanes al año hace diez años a 70 millones de yuanes el año pasado, y se espera que supere los 80 millones de yuanes este año. Los departamentos de cobranza de todo el país tienen prácticas diferentes, pero la mayoría de ellas están a cargo del departamento de bienes raíces. Completar la recaudación de los impuestos sobre bienes inmuebles en el tesoro también se ha convertido en una importante tarea de indicadores económicos para el sector inmobiliario. El impuesto a la propiedad actual es un impuesto a la propiedad que se aplica a los propietarios o arrendadores de viviendas. Es uno de los trece tipos principales de impuestos que actualmente cobran los gobiernos locales y también es una fuente importante de ingresos gubernamentales.
Creemos que la gestión del alquiler de vivienda no es sólo una simple gestión de los alquileres, sino también una gestión del mercado, que es un proyecto social complejo. La vivienda comercial implica el registro industrial y comercial y el registro fiscal, mientras que la vivienda residencial implica la gestión del registro de hogares de los inquilinos, la gestión de la planificación familiar, la gestión de la seguridad de la población flotante, las comunidades callejeras, las empresas de administración de propiedades, etc. , e involucra muchas funciones del gobierno y de organizaciones autónomas de masas. No basta con hacer un buen trabajo en el sector inmobiliario. Aunque cada distrito urbano cuenta con una oficina regional de gestión de la población flotante, es difícil lograr buenos resultados debido a los diferentes enfoques. Se recomienda aclarar la relación de cooperación entre los departamentos gubernamentales pertinentes y el arrendamiento de viviendas en forma de reglamentos locales provinciales y municipales. Todos los departamentos pertinentes deben revisar cuidadosamente si cuentan con el certificado de registro de alquiler emitido por el departamento de arrendamiento de viviendas de conformidad con los reglamentos. Seguir estrictamente el contrato de arrendamiento y no debe exceder el alcance de la aprobación. Al mismo tiempo, el departamento de gestión de arrendamiento también debe cooperar con los departamentos pertinentes en la revisión de la planificación familiar, el registro de la población de residentes temporales, la gestión de la seguridad social, etc. Para facilitar el tedioso "flujo de yamen" de las masas, se puede implementar la gestión de registro de "un solo paquete" de "varios certificados en uno" que ha resultado eficaz en las ciudades hermanas. Explorar activamente la gestión de "integración del hogar" de la gestión de arrendamientos y las comisarías de policía, y el modelo de gestión de cooperación "tres en uno" entre las empresas de arrendamiento, las comisarías de policía y las empresas de gestión de propiedades.
2. Todas las partes deben coordinarse y cooperar eficazmente para combatir la evasión fiscal.
La evasión fiscal es un acto ilegal y criminal y debe ser castigado por la ley.
Hay varias formas de evadir impuestos sobre el alquiler de viviendas: ① Algunas unidades e individuos evaden impuestos en forma de "empresas conjuntas" y "contratos" falsos. Alquilan sus propias casas y las convierten en operaciones de otras personas, utilizando la forma de "empresa conjunta" para convertir el alquiler en "salarios" o ganancias de la "empresa conjunta". Algunas unidades también consideran el contrato como un contrato, evadiendo así impuestos mediante contratos encubiertos; algunos propietarios aprovechan el desfase relativo entre la recaudación de impuestos y el desarrollo económico para lograr el propósito de evadir impuestos al no firmar un contrato o realizar contratos falsos deliberadamente; (2) Algunos propietarios han obtenido licencias de actividad industrial y comercial y alquilan habitaciones de hotel como oficinas fijas o locales comerciales durante un largo período de tiempo, comúnmente conocidas como "habitaciones privadas regulares". Utilizar facturas de alojamiento emitidas por hoteles como facturas de alquiler para evadir impuestos con un monto impositivo menor (3) El fenómeno del "alquiler negro" es común y los ingresos fiscales se pierden enormemente; Actualmente, la población migrante en nuestra ciudad está aumentando rápidamente y la demanda de viviendas de alquiler es enorme. En comparación con el pasado, la vivienda de los ciudadanos de nuestra ciudad ha mejorado enormemente. "Una casa con varias habitaciones" es muy común. Las casas excedentes y las casas adquiridas por los propios propietarios se utilizan como inversiones, y los ingresos por alquiler se han convertido en la principal fuente de ingresos para algunos ciudadanos. La conciencia del público sobre el pago de impuestos es generalmente indiferente y la mayoría de las casas de alquiler no están registradas, y mucho menos pagan impuestos de acuerdo con las regulaciones. El alquiler privado se ha convertido en el negocio más libre y en un "agujero negro" de enormes impuestos. (4) El alquiler a voluntad dificulta la recaudación de impuestos. Las fuentes impositivas de la vivienda privada están dispersas y los inquilinos provienen de todas partes, lo que hace que la composición sea compleja. Algunas partes de arrendamiento adoptan acuerdos verbales sobre el pago del alquiler y en efectivo, y el comportamiento oculto de pago de impuestos es secreto; a menudo utilizan "préstamos de familiares" y "préstamos de amigos" para encubrir la relación de arrendamiento. Especialmente en los suburbios, estas casas se construyen de forma privada y se amplían añadiendo pisos. Estas casas tienen instalaciones sencillas y alquileres baratos, y escasean en el mercado. Es difícil verificar estas casas. A medida que se acerca la demolición y el mercado de alquiler se vuelve violento, enormes tendencias de interés han llevado a la proliferación de edificios ilegales. Muchos casos penales están relacionados con "casas de alquiler", lo que plantea enormes peligros ocultos para la seguridad social.
Estos fenómenos han provocado directamente la pérdida de ingresos fiscales y la explosión del mercado de alquiler privado, pero los ingresos por impuestos sobre el alquiler privado no han aumentado en la misma proporción. En la nueva situación, están surgiendo sin cesar varios tipos de evasión fiscal y evasión fiscal. Es ineficaz confiar únicamente en el departamento de bienes raíces para investigar y abordar el problema, y requiere una cooperación efectiva de todas las partes. En primer lugar, dar a conocer enérgicamente la conciencia de que el alquiler y el pago de impuestos son ampliamente conocidos y están profundamente arraigados en los corazones de la gente; en segundo lugar, implementar un sistema de licencias de alquiler de viviendas y solicitar una licencia comercial en consecuencia. alquilado en el mercado. En tercer lugar, confiar en la cobertura de la comunidad callejera y las inspecciones policiales para investigar estrictamente los alquileres ilegales y los alquileres privados. En cuarto lugar, los departamentos deben desempeñar sus respectivas funciones y cooperar entre sí. Los impuestos no distinguen entre usted y yo, y no distinguen el orden de la investigación. y castigo. La seguridad pública, la industria y el comercio, los impuestos, el trabajo, la planificación familiar, la apariencia de la ciudad, las calles y comunidades y otros departamentos son indispensables, y * * * es lo mismo que combatir la evasión fiscal. El quinto es reformar las deficiencias del sistema existente y las lagunas políticas en la recaudación y administración de impuestos. Simplificar los procedimientos, establecer oficinas cercanas y hacer que la recaudación y administración de impuestos sean más amigables para las personas, de modo que los contribuyentes no tengan que viajar muy lejos y puedan servir mejor a la gente sin tener que salir de casa.
3. Estandarizar la gestión, hacer cumplir estrictamente la ley, formar una buena situación integral y de largo plazo, fortalecer la gestión interna estandarizada y establecer un equipo de recaudación y administración de impuestos eficiente y honesto son bases importantes para lograr una alta calidad. resultados de calidad en la recaudación y administración tributaria. Dentro del departamento de gestión de arrendamientos, se implementan diversas medidas de gestión de software, como el fortalecimiento de la capacitación de inducción del personal, la competencia por rotación laboral y los sistemas de contrato de nombramiento de personal. Prestar igual atención a la gestión y al servicio para lograr "cero quejas" de los contribuyentes. Con la premisa de estandarizar la gestión y hacerla conveniente para las masas, aumentaremos la inversión en hardware, estableceremos una sala de servicio dedicada a la recaudación y administración de impuestos de alquiler y agregaremos instalaciones como consultas multimedia para los contribuyentes y pago con tarjeta de crédito para mejorar aún más el servicio. funciones. El departamento de gestión de arrendamientos está afiliado al departamento de bienes raíces y ha sido responsable de las pesadas tareas de construcción de proyectos clave durante muchos años. Es necesario asegurar siempre la recaudación y gestión del impuesto de alquiler para que no se reduzca el número de personal, la organización sea razonable y las instalaciones estén en su lugar.
Delegar adecuadamente la autoridad de inspección tributaria y aplicación de la ley. En la actualidad, la mayor parte del impuesto al alquiler de viviendas en nuestra ciudad se recauda en puntos de recogida de inmuebles en diversas zonas urbanas, pero el método es único. Para los inquilinos que no pagan los impuestos requeridos, sólo pueden recurrir al método simple de visitas frecuentes y esfuerzos minuciosos. En caso de evasión fiscal maliciosa o resistencia fiscal violenta, quedarán indefensos. Por lo tanto, el poder necesario para hacer cumplir la ley tributaria es un medio importante para mantener la seriedad de las leyes tributarias nacionales, disuadir los delitos ilegales e investigar y castigar la evasión fiscal.
Fortalecer la investigación de políticas y reducir adecuadamente la tasa impositiva sobre el alquiler de viviendas. La tasa del impuesto sobre el alquiler de viviendas implementada en nuestra ciudad todavía se encuentra en un nivel relativamente alto en todo el país, lo que también es la razón principal por la que algunos departamentos alquilan viviendas para evitar la supervisión del alquiler. Al ampliar la base impositiva, reducir adecuadamente las tasas impositivas y ahorrar fuentes tributarias, garantizamos que los ingresos fiscales nacionales no se reduzcan y se salvaguarden los intereses de los inquilinos de viviendas.