Cómo trabajan los agentes inmobiliarios extranjeros

Un agente inmobiliario se refiere a una persona física que actúa como intermediario, acepta encomiendas, establece conexiones, facilita transacciones inmobiliarias y cobra comisiones en transacciones como la venta, el arrendamiento. y transferencia de casas y terrenos y representante legal. Cualquiera que venda bienes raíces es un agente inmobiliario.

La mayoría de la gente simplemente confunde a los agentes inmobiliarios con los representantes de ventas, pero en América del Norte, el posicionamiento de los agentes inmobiliarios es muy preciso y sus servicios también muestran un valor real.

En Estados Unidos y Canadá, el 85% de las transacciones inmobiliarias se realizan a través de servicios intermediarios, lo que demuestra que el público tiene confianza en la industria de las agencias inmobiliarias. La razón principal es que cuentan con sistemas de gestión y métodos operativos únicos para las agencias inmobiliarias.

Si los ciudadanos necesitan comprar una casa, pueden confiar a un corredor para que se encargue de ello en su nombre. El primer paso es comunicarle al agente por teléfono sus requisitos para comprar una casa. Después de hacer una reserva por teléfono, el agente traerá 10 datos de propiedad sobre casas independientes para presentarlas una por una y proporcionar un diagrama esquemático de la ubicación de cada casa, el diseño general de la comunidad (para comprender el entorno circundante). e instalaciones de apoyo), y el plano de cada casa. Después de comparar estos materiales, los ciudadanos pueden pedirle a un agente que los acompañe al sitio para conocer más y finalmente elegir una propiedad.

El segundo paso para comprar una casa es negociar el precio. Si cree que el precio es demasiado alto, el corredor le dirá inmediatamente que hará todo lo posible para cotizar el precio más alto que pueda pagar. Tres días después, me informaron por teléfono que el desarrollador había prometido reducir el precio o no.

El tercer paso es proponer los requisitos de decoración de interiores. En América del Norte, cuando se desarrollan casas unifamiliares, generalmente solo se renuevan 1 o 2 casas como referencia para los compradores. Después de pagar el depósito, el comprador de la vivienda puede realizar los requisitos de decoración dentro del alcance estipulado en el contrato según su propia elección. El agente proporcionará muestras de textura y color de alfombras, así como combinaciones y modelos de equipos de cocina para que los compradores elijan. Luego, el agente notificará al desarrollador para que complete la decoración de acuerdo con los requisitos del usuario dentro de los dos días posteriores a la confirmación.

El cuarto paso es firmar formalmente el contrato. El contrato es muy completo y garantiza que no habrá disputas de venta. El corredor acudirá a una empresa notarial para la certificación notarial (principalmente para confirmar la legalidad de la casa y el terreno que se vende) y lo registrará en el registro de bienes raíces local. Próximamente el comprador recibirá una copia del contrato de transferencia. Al comprar una casa, el pago inicial no es suficiente para utilizar la hipoteca de la vivienda para obtener un préstamo bancario. Una vez pagados el capital y los intereses dentro del período especificado, el contrato original se entrega al comprador. Al mismo tiempo, envíe una copia del contrato con un aviso de que es necesario transferir la tarifa de registro. Puede transferirlo directamente al banco más cercano, completando así el proceso de intermediación.

Estados Unidos cuenta con un completo sistema de agentes inmobiliarios con restricciones legales relevantes. Por ejemplo, si los consumidores descubren que una agencia de bienes raíces ha hecho declaraciones falsas, promesas falsas, múltiples agentes, no distinguió entre fondos públicos y privados, utilizó fraude para obtener licencias, hizo publicidad falsa, perjudicó a los clientes debido a una supervisión laxa de los vendedores, y ganancias reales ocultas en servicios de agencia inmobiliaria, por tal conducta, la agencia inmobiliaria será suspendida o revocada.

Algunos agentes inmobiliarios exitosos en los Estados Unidos se dedican a la venta de bienes raíces y existen algunas reglas de marketing que los agentes inmobiliarios deben consultar.

La experiencia de ventas exitosas de agentes inmobiliarios estadounidenses

(1) Siembra semillas, no esperes sólo a cosechar.

En marketing inmobiliario, existe una palabra llamada "Nong", que literalmente significa agricultura. Esta palabra se usa más comúnmente cuando se capacita a nuevos agentes, porque la compra y venta de casas no la realizan muchas personas a la vez. Algunas toman uno o dos años, otras tres o cuatro años y, por supuesto, varios meses. Por lo tanto, los agentes deben sembrar semillas en cualquier momento y en cualquier lugar y establecer su propia imagen entre amigos, colegas y vecinos a su alrededor. Verás, en Estados Unidos los agentes representan cinco milésimas de la población, es decir, hay un agente por cada 200 personas. La competencia es feroz y es necesario mantener buenas relaciones interpersonales.

(2) Es más fácil retener siete clientes antiguos que encontrar un cliente nuevo.

El significado aquí es que el costo publicitario de encontrar un nuevo cliente es muy alto, lo que equivale al costo de pedirle a un antiguo cliente que le presente a siete clientes. Por ejemplo, la tarifa de publicidad promedio gastada en un nuevo cliente es $65,438 + 0.050, pero si su antiguo cliente presenta un cliente o un cliente recurrente, el costo es solo $65,438 + 0.50 (7X150). gastando muy poco dinero en antiguos clientes. Generalmente, el dinero gastado en clientes antiguos se guarda en tarjetas y se utiliza para pequeñas vacaciones. Los buenos agentes inmobiliarios a menudo se hacen buenos amigos de las familias de sus clientes, que es la mejor manera de comercializar.

(3) El networking es mejor que la publicidad en los medios.

La llamada red interpersonal hace referencia al círculo de comunicación entre personas. Este es uno de los mejores anuncios. Debes ampliar tu círculo social, ir a la iglesia, ir a asociaciones locales, ir a asociaciones de compañeros de clase, ir a cámaras de comercio, ir a servicios comunitarios, etc. Cuanta más gente conoces, más semillas siembras, y tal vez broten y den frutos ese día.

(4) Quiere cerezas en lugar de limones.

Cereza aquí significa cereza, lo que significa delicioso y buenos clientes El limón no es delicioso. Término del argot que significa producto inferior y alude a malos clientes. En la compraventa de inmuebles se trata de hacer bien el negocio de tu cliente y evitar los malos clientes, porque cuando hay gente buena, también hay mala. Si tus clientes no son buenos, te resultará difícil, incluso doloroso, afectando tu estado de ánimo y perjudicándote. Otro punto es que las buenas personas suelen tener buenos amigos y sus amigos tienen grandes posibilidades de convertirse en sus clientes.

Si no tienes clientes habituales, es hora de volver a casa.

Cuando varios clientes nuevos han comprado y vendido casas pero no te han presentado ningún amigo, significa que están insatisfechos con tu trabajo. Las ventas de bienes raíces no pueden depender de nuevos clientes. Entonces, la cantidad de clientes habituales que tenga determina si puede hacer este negocio. De hecho, es muy similar a un hotel en este sentido. Por tanto, los corredores deben cuidar bien de sus clientes actuales.

Las órdenes comerciales y los intermediarios sin escrúpulos son un problema grave en la industria de servicios de corretaje, entonces, ¿qué pasa en los Estados Unidos?

(1) Órdenes en ejecución

Las llamadas órdenes en ejecución significan que después de utilizar los servicios de un agente inmobiliario, el consumidor, comprador o vendedor abandona al agente y se niega a pagar. para firmar formalmente la compraventa. La comisión que se debe pagar en el momento del contrato es el fenómeno de tratar directamente con el comprador o vendedor. Este fenómeno existe en diversos grados en distintos lugares. En este sentido, debido a que el sistema legal y el mecanismo de las agencias inmobiliarias en los Estados Unidos son sólidos, los consumidores no pueden aprovechar las lagunas jurídicas, e incluso si las hay, no querrán ni se atreverán a huir. En China, debido a muchas razones complicadas, el fenómeno de ejecutar órdenes existe hasta cierto punto y aún no se han visto estadísticas completas. Solo las personas que ejecutan las órdenes y los agentes que las ejecutan lo saben.

El fenómeno de la ejecución de pedidos es un comportamiento poco ético de los consumidores, aprovechándose de los vacíos legales y de las agencias inmobiliarias. Para su beneficio personal, perjudicó los intereses vitales de la correduría y se negó a pagar la comisión de la correduría. Es esencialmente lo mismo que el dinero de los estafadores. Aunque no fue un robo, fue un robo secreto.

(2) Intermediarios deshonestos

Los intermediarios deshonestos se refieren a agentes inmobiliarios que utilizan medios extremadamente poco éticos o ilegales para causar una serie de daños a los consumidores cuando participan en negocios de agencia inmobiliaria. . Por ejemplo, mentir, hacer trampa, aprovecharse de la diferencia de precio, apropiarse indebidamente de fondos de clientes, apropiarse indebidamente de pagos de vivienda de clientes o incluso fugarse con el dinero. Los agentes deshonestos son la oveja negra del sector inmobiliario y han dañado gravemente la reputación de toda la agencia inmobiliaria. No basta con castigar a los intermediarios ilegales con la administración convencional y multas. Sólo sanciones penales fuertes pueden erradicar a los intermediarios ilegales.

(3) La relación entre la ejecución de pedidos y los intermediarios ilegales

Un consumidor utilizó un agente después de evadir la factura. Aunque el agente pudo haber tenido disputas con él y haber sido regañado varias veces, aún así valdría la pena si no pagara miles o incluso decenas de miles de dólares. Todavía se sentía psicológicamente halagado. Por supuesto, no acudirá a los grandes medios de comunicación para anunciar que ha dejado de evadir billetes. En cuanto al corredor, el cliente se escapó y es posible que la empresa todavía esté quejándose contra él. Se sintió agraviado y su trabajo no fue gratificante. Solo puede culparse a sí mismo por su mala suerte y no estar dispuesto a revelarlo a extraños, y mucho menos decírselo a los medios. Si vas, te ignorarán.

Sin embargo, sería terrible que los consumidores fueran engañados por intermediarios negros. Como si se acercara el fin del mundo, se quejará ante diversos medios de comunicación y agencias de protección del consumidor, solicitando aparecer en los periódicos y en la televisión. Los medios de comunicación también esperaron con ansias la oportunidad y aprovecharon la oportunidad para preocuparse por el sufrimiento de la gente. Como resultado, todos empezaron a echar más leña al fuego y el intermediario negro se volvió infame. Pero ¿por qué los medios de comunicación no promueven la "policía negra", los "tribunales negros", los "recaudadores de impuestos negros" u otros lugares negros? Como los medios de comunicación no son independientes e imparciales, no se atreven a hacer esto. En comparación con muchas instituciones nacionales, las empresas de valores son un grupo desfavorecido y los medios de comunicación también discriminan a la industria intermediaria.

Debemos abordar la cuestión de los intermediarios ilegales y la ejecución de pedidos desde un punto de vista justo y no dejarnos engañar por los medios de comunicación. La mayoría de los consumidores odian a los intermediarios deshonestos. De hecho, los corredores odian a los agentes deshonestos más que a los consumidores. ¿Es justo realizar una votación única? ¿No vale la pena odiarlo? ¿No es necesario erradicar? No podemos hacer que los medios sean justos, pero podemos.

Por lo tanto, la industria intermediaria debe aprender de sus homólogos estadounidenses, unirse y establecer una fuerte asociación de corredores de bienes raíces que cubra todo el país, provincias y ciudades, luchar por los intereses legítimos de los corredores, eliminar la propaganda discriminatoria en los medios de comunicación, y fortalecer Con su propia mejora, los corredores se han convertido en un poderoso grupo social profesional para mejorar su influencia en la formulación de diversas políticas inmobiliarias.

El problema de los listados privados en los servicios de agencias inmobiliarias

Además de los intermediarios deshonestos y los pedidos falsos, el problema de los listados privados por parte de las agencias inmobiliarias también afecta a la industria de servicios de corretaje.

El llamado pedido privado es un acto ilícito en el que el agente inmobiliario malversa la comisión tras realizar el pedido entre el comprador y el vendedor y no la paga a la empresa. Los intermediarios deshonestos son prácticas poco éticas en las que las empresas de corretaje utilizan medios engañosos para causar pérdidas económicas significativas a los consumidores, mientras que ejecutar órdenes es cuando los consumidores (compradores o vendedores) abandonan al corredor para ahorrar comisiones después de utilizar los servicios del corredor. , y la forma más apropiada de describir el fenómeno de las órdenes privadas de los corredores es robar dinero de otros. Como dice el refrán, es difícil protegerse de un ladrón, pero aún así debes calmarte primero cuando estás ocupado. Al tiempo que denunciamos a los intermediarios deshonestos y los pedidos en ejecución, también debemos formular las medidas correspondientes para erradicar el fenómeno de los pedidos privados. Lo siguiente es.

(1) La multiplicidad de agentes es el principal motivo del fenómeno de las órdenes privadas.

Dado que la mayoría de los listados nacionales no están representados exclusivamente por agentes, sino que están representados por múltiples agentes, esto crea buenas condiciones para que los agentes realicen pedidos privados. Debido a que no es un agente exclusivo, la casa no está bajo el control ni la supervisión de una empresa y no está claro a quién se la vendió la empresa. Si se trata de un agente exclusivo, es difícil para un corredor realizar órdenes privadas, lo que también es una razón importante por la que casi no hay órdenes privadas en la industria de corretaje de EE. UU.

(2) Fortalecer el sistema de auditoría y control interno de la empresa

Las empresas de corretaje deben formular medidas internas estrictas y fortalecer la supervisión y sanción de los corredores. Una vez que se descubre el fenómeno de los pedidos privados, se deben seguir procedimientos legales en lugar de dejarlo solo.

(C) Los departamentos gubernamentales también deberían participar en la eliminación de la facturación privada.

Las autoridades inmobiliarias desde el nivel nacional hasta el provincial y municipal también deben formular leyes y reglamentos pertinentes para reprimir severamente las actividades ilegales de los corredores. Es difícil lograr resultados basándose únicamente en el seguimiento interno de las empresas de corretaje. Es necesario reforzar las sanciones para los corredores de cartas de porte privados, como la revocación de certificados o licencias comerciales, multas elevadas, etc.

(4) Poner fin al fenómeno de las transacciones privadas debería ser una de las tareas importantes de la asociación del sector inmobiliario.

El propósito de las asociaciones inmobiliarias locales es servir a la mayoría de los agentes inmobiliarios, y también son responsables de eliminar el comportamiento ilegal y poco ético entre los agentes. Las asociaciones industriales también deberían formular medidas correspondientes y trabajar con empresas de corretaje y departamentos gubernamentales para combatir el fenómeno de los pedidos privados.

Si no se puede prohibir el fenómeno de las órdenes privadas ilegales dentro de los corredores, entonces la imagen de los corredores no será reconocida por el público y será una palabrería para la industria del corretaje embarcarse en el camino de la salud. desarrollo.

El proceso de compra y venta de una casa en Estados Unidos

¿Cómo hacer un pedido si el comprador y el vendedor no se encuentran en Estados Unidos? ¿Se reunieron los agentes de ambas partes y llegaron a un acuerdo? De hecho, los agentes de ambos bandos no se reunieron. A continuación, el autor utilizará una casa transferida el pasado viernes (2 de marzo) para presentar el proceso de compra y venta de viviendas en los Estados Unidos.

(1) Encuentra una casa que le guste al cliente.

A mediados de febrero del año pasado, 65438, tuve un muy buen cliente (nativo de la provincia de Taiwán, era presidente de una gran empresa en Texas. De 2004 a 2006, lo ayudé a comprar una casa para inversión todos los años. Cada año, me presenta a dos o tres clientes). Me presentó a su gerente de recursos humanos y me pidió que la ayudara a comprar una casa porque era una chica soltera y no quería comprar una casa grande. uno. Después de hablar con ella por teléfono, la llevé a ver dos apartamentos después del Año Nuevo. Había siete u ocho apartamentos a la vez, pero a ella no le gustaban mucho. Vi una casa recién incluida en nuestra MLS a principios de febrero, así que conduje durante 30 minutos y eché un vistazo y pensé que definitivamente le gustaría (sabía qué tipo de casa le gustaba después de verla dos veces antes), así que llamé. La llamé y le pedí que viniera a echar un vistazo, porque tenía miedo de que hubiera demasiada gente los fines de semana. Después de venir a verlo, le gustó mucho. 1,700 pies cuadrados, tres dormitorios, dos baños, dos comedores y un garaje para dos autos en un terreno de 60 pies de ancho y 120 pies de profundidad. Precio de venta $147,500 ($147,500).

(2) Establecer una oferta.

Regresemos juntos a la oficina y verifiquemos los detalles de la casa en el MLS, como cuándo se compró, quién es el propietario, cuánto vale en impuestos y cuánto costó. cuando fue comprado. Como resultado, el vendedor compró una casa nueva en 2001 y no pudo encontrar el precio de compra. Los impuestos son $65,438 + £039,000. Luego verifique el CMA, que es el estado de ventas de la casa en los últimos seis meses, para determinar si la oferta del vendedor es razonable. Después de echar un vistazo, la cotización es relativamente razonable y se espera que el precio de la transacción esté entre 142.000 y 145.000. En ese momento, haré una buena oferta con mi comprador. Finalmente, haré una buena oferta de 13.800 y compraré y venderé.

(3) Negociar con el vendedor

Primero, llamé al agente del vendedor, que trabaja para Coldwell Bank (ERA es la empresa matriz de 20th Century +38). Se suponía que su apellido era italiano, pero nunca había visto uno, pero fue muy educado. Dijo que su vendedor compró una casa nueva, que se construyó en abril, y que agradece las ofertas. Le envié el contrato por fax y la forma de cotización del comprador era la siguiente. En este contrato firmado por el comprador, hay ***12 páginas. La versión del contrato está estipulada uniformemente por el gobierno estatal, y el corredor solo puede completarlo y no cambiarlo.

(4) Contenido principal del contrato

1) Oferta: US$138.000. 2)Depósito: USD 1.000. 3) Pago inicial: 10%. 4) Compañía de título:** y Compañía de título 5) Seguro de título: Pagado por el Vendedor. 6) Plano de medidas: pagado por el comprador. 7) Opción: El comprador puede rescindir incondicionalmente el contrato dentro de los 7 días y devolver el depósito completo al comprador. 8) Dentro de los 10 días, si hay algún problema con los derechos de propiedad del vendedor, el comprador rescindirá el contrato y se reembolsará el depósito. 9) Si el comprador no puede obtener el préstamo dentro de los 20 días, notificará al vendedor y se le devolverá el depósito. 10) Después de recibir información de la empresa administradora de la propiedad, el comprador puede rescindir el contrato dentro de los 7 días y devolver el depósito. 11) El vendedor acepta pagar $370 para comprar un seguro de reparación de la vivienda por un año para el comprador. 12) La fecha de transferencia es el 23 de febrero. 13) El vendedor paga a la correduría del comprador una comisión del 3%.

(5) La contraoferta del vendedor.

El agente del vendedor volvió a llamar al día siguiente y dijo que todo lo demás estaba acordado, pero aquí estaba la contraoferta del vendedor.

1) Precio $145,000 2) Se notificará al vendedor si el préstamo no se puede pagar dentro de los 18 días. 3) La transferencia de propiedad tuvo lugar el 23 de febrero, pero el vendedor alquiló y construyó principalmente una casa nueva (el 5 de abril, el vendedor pagó al comprador 40 dólares estadounidenses por día).

(6) Precio de devolución del comprador

Llamé a mi comprador y le dije sinceramente la contraoferta del vendedor. Investigamos un poco y decidimos ofrecer un precio de venta de 141.000 dólares. Envié un correo electrónico a la otra parte al día siguiente (24 horas) y la contraoferta del comprador fue 14.650. Pero la otra parte nunca respondió. Estoy un poco preocupado por cometer errores en el camino. Le pregunté al agente del vendedor si había alguna oferta de otra persona. Dijo que no y no dijo si nuestra contraoferta era baja o no. Como la casa es muy buena, hay otras personas esperando a ver si pueden negociar. En términos generales, el agente del vendedor no puede negociar con otros compradores antes de poder negociar con nosotros.

Es fácil esperar hasta que el vendedor regrese con el precio, que es $144,000, y luego $1,000 menos, pero sólo si cooperamos con su calendario de la nueva casa.

(7) El comprador y el vendedor llegan a un acuerdo.

Le di una conferencia al comprador. El vendedor ofreció un precio de 65.438+044.000 dólares estadounidenses, y al mismo tiempo acomodó el momento en que se mudó a la nueva casa (el vendedor le pagó al comprador 40 dólares estadounidenses). dólares por día cuando la nueva casa estuvo lista). Sugiero una contraoferta de $65,438+043,500 al vendedor, que el vendedor aceptará. Llama a John y pregúntale al vendedor si está de acuerdo. John respondió que el vendedor estuvo de acuerdo. En Estados Unidos, el precio de transacción típico es entre el 95% y el 97% del precio solicitado.

De esta forma, el contrato quedó negociado y modificado en unos 5-6 días. El comprador firma primero. Lo escaneé en mi computadora y se lo envié a John. Se lo envió a su vendedor, lo imprimió, lo firmó, me lo envió por correo electrónico, lo imprimió por cuadruplicado, uno para el comprador, uno para él, uno para la compañía de préstamos y otro para la compañía de títulos.

(8) Depositar y solicitar préstamo

Al día siguiente, fui a la compañía de títulos y le entregué el depósito de US$65,438 + 0,000 y el contrato ( el contrato entró en vigor) Se requiere un depósito dentro de las 48 horas). Al mismo tiempo, envié por fax la información del préstamo del comprador a la compañía de préstamos con la que cooperé (no al banco). Ayudan a solicitar préstamos y también deben tener una licencia para otorgar préstamos hipotecarios. Tengo un corredor hipotecario de Texas (también conocido como licencia de oferta de préstamos).

(9) Inspeccionar la casa

Llamé a un amigo con licencia de inspector de viviendas de Texas y le pedí que inspeccionara la casa. Al día siguiente, se completó la inspección. Me envió el informe de inspección y tomó fotografías de todos los problemas con su cámara digital. Déjame echar un vistazo. No hay grandes problemas, sólo algunos problemas menores.

(10) Solicitar al vendedor que lo repare.

Entregue al comprador un informe de inspección y escriba una lista al vendedor para corregir cualquier problema. El comprador dijo que podía hacer lo que quisiera y luego enviar el informe de inspección y la orden de reparación al agente del vendedor. Un día después, el vendedor aceptó todos los términos menos uno, y finalmente el comprador aceptó, y el contrato avanzaba sin problemas. Si el comprador incumple el contrato, el vendedor devolverá el depósito dentro de los 7 días siguientes a la entrada en vigor del contrato.

(11) Aprobación del préstamo

La puntuación crediticia del comprador es muy alta, más de 800 puntos. Es la tercera persona que he visto con una puntuación superior a 800 (el promedio). La puntuación americana es 680 puntos). También salió la tasación de la empresa de tasación (la empresa de préstamos es responsable), el mapa topográfico es bueno (la empresa de títulos es responsable), el título está bien y el seguro de título es bueno (la empresa de títulos es responsable). para que se apruebe el préstamo, normalmente en unos 15 días.

(12) Transferencia de propiedad

Debido a que el comprador se encontraba en un viaje de negocios, la fecha de transferencia se pospuso del 23 de febrero al 2 de marzo, que fue el viernes pasado. El vendedor fue a firmar. a las 13 horas Debido a que el comprador estaba muy ocupado, la compañía de títulos estaba lejos de su oficina y la dirección no le era familiar, así que fui a su oficina para encontrarme con ella, firmé el contrato con el comprador a las 2:30 de la tarde. Pagó el pago inicial y el préstamo, y luego se hizo la transferencia de propiedad. El vendedor también pagó el alquiler y la envió de regreso a la oficina. Cuando se construya la nueva casa del vendedor, que será alrededor del 25 de marzo, la casa será entregada al comprador. El vendedor pagó una comisión del 3% y ganó $4,305. Todo el proceso transcurrió sin problemas y el comprador quedó muy contento.

Al final, ni el comprador ni los corredores de ambas partes se reunieron, y el comprador no conoció a personas de bancos y compañías de préstamos, sino que todos conocieron a personas de la compañía de títulos en persona. Al mismo tiempo, la propia compañía de títulos es la notaría, y la mayoría de los documentos de transferencia deben estar notariados, mientras que el contrato de compraventa no requiere ninguna certificación notarial.

Sistema de Comisiones Inmobiliarias

Las comisiones en las transacciones inmobiliarias siempre han sido la mayor preocupación para compradores, vendedores y todo agente inmobiliario. Se puede decir que las diferencias en los sistemas de comisiones inmobiliarias entre China y Estados Unidos son mundos aparte. Debido a que el autor está familiarizado con el sistema de comisiones en los Estados Unidos, solo se enteró a través de los medios nacionales. Si hay alguna información incompleta, critíquela y corríjala.

(1) Los sistemas de encomienda y agencia están relacionados.

En Estados Unidos, debido a que la mayoría de las agencias inmobiliarias son agentes exclusivos, es decir, el vendedor sólo firma un contrato de agencia con una empresa de corretaje, este corredor (empresa) tiene que atender al vendedor, y el vendedor. paga principalmente por el servicio - —Comisión, el vendedor ya no puede encontrar un agente para vender la casa. La relación de agencia aquí es también una relación laboral. Te ayudo a vender tu casa y tú me pagas. Si no puedo venderla, no tienes que pagarme (sólo recibes la comisión después de venderla), lo cual es justo. La ley gubernamental exige que todos los acuerdos inmobiliarios se realicen por escrito para que sean vinculantes para ambas partes.

En China generalmente no se trata de un agente exclusivo sino de agentes múltiples, es decir, el vendedor vende la casa a varias empresas de corretaje al mismo tiempo, y quien vende la casa tiene la última palabra. Esta situación es buena para el vendedor y mala para el corredor. Según este modelo de múltiples agencias, no existe una relación laboral entre el vendedor y el corredor. Al mismo tiempo, es difícil entender que el vendedor no paga ninguna compensación al agente que le ayudó a vender la casa, sino que el comprador paga la comisión.

Los agentes inmobiliarios también son parte del público en general, y no todos son personas moralmente corruptas. Pero este sistema de agencia inmobiliaria es obviamente injusto para los agentes. En una situación injusta, ¿cómo puede haber una razón favorable para poner toda la responsabilidad en el agente? ¿Hemos analizado la causa del asunto y lo hemos mirado desde un punto de vista justo? Esos agentes también están obligados por la vida.

¿Su arduo trabajo es inútil a los ojos del vendedor? Si son sus propios hijos, ¿por qué no darles agencia exclusiva? ¿Por qué centrarse en unos pocos barcos?

(2) Razones de las altas comisiones en los Estados Unidos

Mucha gente sabe que en los Estados Unidos las comisiones de las agencias inmobiliarias son relativamente altas, alrededor del 70% de las cuales son el 6%. del precio de la vivienda. Hay dos razones. Una es que Estados Unidos es principalmente un agente exclusivo, y el 95% de las transacciones las completan dos corredores: uno que representa al comprador y otro al vendedor. Entonces, un agente solo obtiene del 1 al 3%, a menudo el agente del comprador obtiene el 3% y el agente de venta propietario de la casa puede obtener menos.

Otra razón es que en los primeros días (1900-1950), Estados Unidos, a diferencia de China, tenía un territorio vasto y una población escasa. La población de San Francisco en 1906 era sólo de 400.000 habitantes. En ese momento, los precios de las viviendas eran muy bajos, la población era pequeña y las casas eran difíciles de vender, por lo que las comisiones eran relativamente altas y los vendedores tenían que encontrar corredores para vender. En ese momento no había sitios web y era difícil comprar o vender una casa sin la ayuda de un agente, que era una de las razones por las que los vendedores pagaban comisiones a los agentes.

Las casas en Estados Unidos siempre han sido muy baratas. En primer lugar, el crecimiento demográfico no es rápido y, en segundo lugar, los precios de la tierra no son altos. Es solo que en los últimos diez años los precios de la vivienda han aumentado en muchos lugares, por lo que Estados Unidos ha comenzado a decir que las comisiones son demasiado altas, pero las comisiones se negocian entre vendedores y corredores y hay libre competencia. En zonas de precios elevados, las comisiones también son bajas.

Proporción de comisiones inmobiliarias

Algunas personas en China suelen decir que las comisiones son demasiado altas. De hecho, es sólo del 0,5% al ​​3% en China y del 6% en Estados Unidos. . ¿Por qué? Aquí analizamos qué determina si una comisión es razonable.

(1) Si la comisión es razonable se determinará en función de los ingresos del vendedor o del comprador.

Echemos un vistazo primero a la situación en Estados Unidos. Tomemos como ejemplo Texas, donde se encuentra el autor. Al vender una casa por $200 000, la comisión es del 6% y la comisión es de $12 000. Dividido en partes iguales entre dos agentes, cada persona gasta 6.000 dólares y se necesita un promedio de 60 a 90 días para vender una casa. Un agente vende una casa por mes en promedio (a cambio de una comisión, el precio promedio de una vivienda en Texas es de $140,000).

A primera vista, el 6% es un porcentaje alto. El vendedor pagó principalmente al agente $65,438 + 02,000. Pero veamos los ingresos de un hogar que puede permitirse una casa de 200.000 dólares. Generalmente, sus ingresos anuales superan los 70.000 dólares estadounidenses, por lo que sus ingresos mensuales son 6.000 dólares estadounidenses. La comisión que paga el vendedor es sólo el equivalente a dos meses de salario. Compra y vende una casa cada seis o siete años en promedio (no se requiere comisión para comprar una casa), es decir.

Veamos la situación interna. En la actualidad, el estado estipula que la comisión es del 0,5 al 2,5% y la del agente exclusivo es del 3%. Solo hay un corredor y el comprador paga la comisión.

En Pekín, una casa de 100 metros cuadrados cuesta 800.000 yuanes. El ingreso familiar que compró esta casa es de 100 RMB al año y 8.000 RMB al mes. Al comprar una casa, si la comisión es del 3%, será de 24.000 yuanes, tres veces el ingreso mensual del comprador. Si el comprador compra en un corto período de tiempo, sentirá que es demasiado fácil para el corredor ganar dinero, estará psicológicamente desequilibrado y tendrá la idea de ejecutar órdenes.

Si la comisión es del 1% al 2%, entonces es de 8.000 a 16.000 yuanes, lo que equivale a uno o dos meses de salario del comprador. Quizás el comprador piense que es razonable.

Pero si el ingreso mensual del comprador no es alto, sólo 5.000 yuanes, y el pago de la casa proviene de años de ahorros o de los padres, entonces la comisión del 1% le parecerá alta.

Debido a que la brecha entre los precios de la vivienda internos y los ingresos de las personas es demasiado grande, lo que resulta en precios de vivienda altos pero ingresos bajos, la aceptación psicológica de las comisiones por parte de todos es diferente. Muchas veces los compradores pensarán que el agente no hizo nada y que es inaceptable ganar tanta comisión. Por lo tanto, a menudo resulta difícil deshacerse de los intermediarios y tratar directamente con los vendedores. Esta es una de las razones por las que muchas empresas se centran en el mercado de alto nivel debido a las dificultades operativas de las empresas intermediarias.

En general, si la comisión es razonable no lo determina el precio de la casa, sino los ingresos del comprador. La mayoría de las casas de bolsa también deberían saber esto. Cuando se trata de comisiones, es aconsejable tener en cuenta no sólo el precio de la vivienda, sino también los ingresos del comprador.

(2)El ratio de comisión es inversamente proporcional al número de brokers.

Por ejemplo, actualmente hay 6.5438+5 millones de agentes inmobiliarios en Estados Unidos (a tiempo completo, a tiempo parcial, cinco milésimas de la población), la comisión promedio es del 6%, y el promedio Los ingresos por comisiones de los agentes son de 50.000 dólares EE.UU. al año. Si la comisión se reduce al 3%, es posible que se retenga a la mitad de los corredores, el volumen de negocios de cada corredor aumentará y los ingresos por comisiones se mantendrán en aproximadamente $50,000. En otras palabras, si el ratio de comisión es bajo y los precios de la vivienda son bajos, nadie querrá ser corredor. Si el ratio de comisión es alto y los precios de la vivienda son altos, la industria de corretaje será muy popular. Por eso hay corredores en todas partes en Beijing, Shanghai y Shenzhen.

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