Cómo calcular el retorno de la inversión que puede obtener al alquilar propiedades en EE. UU.

Estimación de la autenticidad del alquiler

Generalmente, los desarrolladores en los Estados Unidos proporcionarán algunos datos de "alquiler estimado" o "alquiler conservador" para sus proyectos. De hecho, en comparación con las estimaciones de alquiler de propiedades de inversión en los Estados Unidos, una forma más conveniente y precisa es verificar los registros históricos de alquiler de la casa o los alquileres de tipos similares de casas en el área circundante.

El siguiente es un ejemplo de análisis

La casa fue construida en 2007 y se vendió por 380.000 dólares. Está exquisitamente decorada, mientras que el alquiler de las casas de un dormitorio de los alrededores ronda los 1.400 dólares. y 2.138 dólares estadounidenses.

El alquiler estimado para esta casa es: $1885.

A partir de esto podemos estimar que después de comprar esta propiedad, el ingreso de alquiler conservador será de $1,900/mes.

2. Consideración del ciclo de desocupación de las casas

En general, la regla de alquiler de casas en los Estados Unidos es: el ciclo de desocupación de los apartamentos es de 2 semanas y la desocupación El ciclo de villas es de aproximadamente 1 mes. Debido a que esta casa está al lado de la sede de Amazon, existe una fuerte demanda de alquiler. Si el precio del alquiler es razonable, generalmente no estará vacía por más de una semana. Se puede observar que el alquiler anual recibido después de alquilar la casa es: $1900*11.75=$22,325

3 Consideración de los gastos anuales de la casa

Costo general de tenencia de bienes raíces Incluyendo: impuestos sobre bienes raíces, tarifas de propiedad, tarifas de mantenimiento, seguros de la casa, comisiones de alquiler (cobradas en la mayoría de las áreas de los Estados Unidos), tarifas de administración de viviendas, etc.

Tome la propiedad anterior como ejemplo

Impuesto a la propiedad

El impuesto a la propiedad para esta casa en 2015 fue de $2104.

Tarifas de propiedad

Algunos listados proporcionarán información precisa sobre tarifas de propiedad (HOA). Generalmente, las tarifas de propiedad para propiedades de apartamentos en los Estados Unidos oscilan entre 200 y 500 dólares estadounidenses por mes. Para las villas, las tarifas de propiedad son aún más bajas, generalmente entre 50 y 200 dólares al mes. La tarifa de propiedad de esta casa es de $411/mes y $4932/año.

Cuotas de mantenimiento y seguro de la casa

Las cuotas de mantenimiento y el seguro de la casa se calculan en función de la condición específica y la antigüedad de la casa. Generalmente, las tarifas de mantenimiento y los costos del seguro de la casa son los de los apartamentos más nuevos. relativamente alto. Los costos anuales estimados de mantenimiento y seguro para la casa son $800/año.

Comisión de alquiler

La comisión de alquiler es una tarifa que se paga al agente que ayuda al propietario a alquilar la casa. En Estados Unidos, excepto Boston, Cambridge y Manhattan, Nueva York. Cuando la demanda de alquiler es fuerte, las comisiones suelen ser pagadas por el propietario. El costo generalmente se calcula como medio mes o un mes de alquiler. Debe pagarle al corredor $1900.

Cuota de gestión de vivienda

La cuota de gestión de vivienda y la comisión de alquiler se pagan por separado. La empresa de gestión de viviendas realizará inspecciones periódicas de las casas que se alquilan, las reparará y cobrará el alquiler. El costo es generalmente del 8 al 10% del alquiler anual. La tarifa de administración del edificio es el 8% del alquiler anual, $22325*8=$1786.

Entonces, el costo anual de comprar esta casa y alquilarla es: 2104 4932 800 1900 1786=$11522.

4.? Cálculo de la tasa de rendimiento real del alquiler

Tasa de rendimiento del alquiler = excedente neto anual de alquiler/gasto en compra de vivienda

Al comprar una segunda vivienda mano casa en los Estados Unidos, el impuesto adicional incurrido en las transacciones de vivienda es aproximadamente el 0,8% del precio de la vivienda. Por lo tanto, si esta casa se compra para inversión en alquiler, la relación de ingresos netos anuales por alquiler es:

Tasa de retorno neto del alquiler = (22325-11522)/(380000*1,08) = 2,63

Sin embargo, la tasa neta de retorno del alquiler también varía en diferentes regiones de los Estados Unidos. Por ejemplo, la tasa de retorno en el área de Boston es más alta que la de otras grandes ciudades. Sin embargo, cabe señalar que, si bien la tasa neta general de rentabilidad del alquiler en Estados Unidos será ligeramente superior a la de las ciudades nacionales de primer nivel, también será ligeramente inferior a la rentabilidad anualizada de los productos financieros nacionales. Si ve algunas propiedades con un rendimiento neto de alquiler superior a 10, debería considerarlo detenidamente.

(La información anterior proviene de un sitio web extranjero de compra de bienes raíces)