¿Cómo introducir casas con vistas al mar desde una perspectiva de inversión?
1. Una lectura obligada para la inversión inmobiliaria: ¿es rentable financiar una casa con un préstamo y pagar el alquiler con un préstamo?
Para reducir los altos precios de la vivienda actuales, el estado ha hecho grandes esfuerzos para estabilizar los precios de la vivienda y se han introducido políticas una tras otra. Por lo tanto, los compradores comunes de viviendas se adaptan a la situación cambiante y es imperativo ajustar sus estrategias de compra de viviendas de manera oportuna.
En la actualidad, entre muchos compradores de viviendas, todavía existen métodos de inversión inmobiliaria de "mantener la casa con una casa" y "alquilar para pagar el préstamo" (los inversores inmobiliarios a menudo invierten el dinero después de contratar un préstamo para comprar una segunda casa). Alquilar una casa y utilizar los ingresos del alquiler para pagar el pago mensual de otra casa).
En primer lugar, a medida que el banco central aumenta las tasas de interés, estas personas comienzan a soportar una carga más pesada que antes. En comparación con los precios de la vivienda de BBK Enterprises y la fuerte presión de pago que conlleva, el alquiler relativamente estable ha permitido a algunos compradores de viviendas con capacidad financiera media decidir vender sus propiedades. Sin embargo, en esta coyuntura, la introducción del impuesto empresarial los ha puesto en situación. en una situación de dilema.
En cuanto a las habitaciones con vistas al mar, las habitaciones con vistas al mar de alta calidad pueden obtener alquileres considerables. Al presentar habitaciones con vistas al mar, puede centrarse en el ángulo de las vistas al mar y en el tiempo que lleva caminar hasta la playa. Espacio para la apreciación de los precios actuales de la vivienda. Por ejemplo, las habitaciones con vistas al mar se distribuyen principalmente en Sanya y otros lugares de China. Hasta donde yo sé, las habitaciones con vistas al mar en Sanya también son muy escasas. Solía haber un proyecto inmobiliario en Sanya llamado Sanya Mediterranean Bay, y había un flujo interminable de clientes que visitaban la propiedad. Las habitaciones con vistas al mar tienen mucho margen de apreciación debido a su ubicación geográfica. Si no lo crees, compruébalo online. La noticia es abrumadora. www.sydzhw.cn, sigamos hablando de inversión
2 Una lectura obligada para la tasa de retorno de la inversión inmobiliaria es la clave.
A partir del 17 de marzo de 2005, el tipo de interés anual para los préstamos hipotecarios bancarios con un plazo superior a cinco años es del 5,51%, y el tipo de interés para los préstamos para segunda vivienda es superior al 6,12%.
El coste mínimo de capital actual para la inversión inmobiliaria es del 5,51%. Si el rendimiento anual de una propiedad en alquiler es inferior al 5,51%, es mejor alquilarla que venderla. Los fondos recuperados en una suma global se pueden utilizar para pagar por adelantado, total o parcialmente, un préstamo bancario para otra propiedad. Entre ellos, el rendimiento del alquiler es la clave para decidir si los inversores inmobiliarios optan por vender o alquilar. ¿Cómo calcular el rendimiento del alquiler de una propiedad? Por ejemplo, alguien compró una casa reformada con un área de construcción de 60 metros cuadrados en el distrito de Xicheng a precio de costo y luego compró una casa comercial en el distrito de Haidian con un préstamo de 500.000 yuanes para vivir en ella en el futuro. La reforma de la vivienda en Xicheng debe cubrir los costos de calefacción de 1.800 yuanes y los derechos de propiedad de 900 yuanes cada año. El precio actual de la vivienda en esta zona es de unos 420.000 yuanes (incluida la decoración) y el alquiler mensual es de 2.000 yuanes. Para garantizar la calidad de la casa de alquiler, el Sr. Zhang también necesita invertir aproximadamente 6,543,8 millones de yuanes para comprar electrodomésticos y muebles. Además, debe reservarse un período de desocupación de un mes casi cada año durante el proceso de arrendamiento;
Cálculo: Ingresos netos anuales por alquiler = 2000×11-1800-900 = 19.300 yuanes, rendimiento anual por alquiler = 19.300 yuanes/(420.000 + 10.000) = 4,49. Evidentemente, en lugar de cobrar el alquiler para obtener un rendimiento anual del 4,49%, es mejor vender la propiedad y retirar 420.000 para pagar parte del préstamo hipotecario bancario de la casa Haidian, porque el coste de capital de la casa Haidian es del 5,51%. que es superior al rendimiento del alquiler del 4,49 %.
3. Lectura obligada para la inversión inmobiliaria: cinco puntos a tener en cuenta
Debido a la imposición del impuesto empresarial, para inversores a corto plazo con un período de inversión inferior a dos años. Primero deben adoptar el método de "utilizar una casa para respaldar una casa". La estrategia es relativamente razonable para los inversores que han invertido durante más de dos años, adoptando el método de "apoyar una casa con una casa" o "pagar". un préstamo con alquiler” puede no ser la mejor solución viable. La clave para equilibrar ambos es el rendimiento del alquiler.
En primer lugar, si no se ha liquidado el préstamo hipotecario de la casa vendida o se ha liquidado el precio de la vivienda pero no se ha obtenido el certificado inmobiliario, la transferencia estará sujeta a muchas restricciones, que puede conducir fácilmente a la pérdida de ingresos.
En segundo lugar, si se considera el alquiler a largo plazo, en el mercado de alquiler actual de Beijing, para mantener la calidad de vida y los niveles de alquiler originales, los propietarios generalmente tienen que renovar y reemplazar algunos muebles y electrodomésticos cada cinco años. o así.
Nuevamente, basándose en el mercado de alquiler de bienes raíces en el ejemplo anterior, teniendo en cuenta varios factores, el retorno de la inversión para muchas casas de alquiler en el mercado es aproximadamente del 4,5 %, que es aproximadamente un 1 % menor que la tasa de interés hipotecaria actual (5,51%), por lo que la intención original de “mantener una casa con una casa” puede ser difícil de realizar.
En cuarto lugar, para los compradores que compran varias propiedades con préstamos hipotecarios, la proporción de pasivos de inversión inmobiliaria no debe ser demasiado alta, el índice de préstamos debe controlarse adecuadamente y el pago mensual debe reducirse como proporción. de ingresos está prohibido utilizar los ingresos de alquiler esperados como préstamo hipotecario La principal fuente de pago, pero usar los fondos excedentes disponibles para pagar el préstamo por adelantado puede reducir gastos de intereses innecesarios.
En quinto lugar, cuando un particular posee más de dos propiedades y no tiene consideración de transferir la propiedad en el corto plazo, es necesario analizar más a fondo la ubicación geográfica, la calidad interna, el entorno circundante y otras características de la propiedad. propiedades existentes para determinar qué propiedad poseer para vivir, cuál debe usarse para invertir en alquiler, asignar recursos inmobiliarios a través de combinaciones efectivas y maximizar las fortalezas y evitar las debilidades.
4. Lectura obligada para la inversión inmobiliaria: reconozca los tres principales malentendidos
En el artículo anterior, hablamos de cinco puntos a los que prestar atención en la inversión inmobiliaria. Es reconocer los tres principales malentendidos. Además de que la elección de los objetos de inversión no se puede "poner en una canasta", porque el país regula fuertemente el sector inmobiliario, es más necesaria una inversión prudente.
Uno de los malentendidos: cobrar el alquiler al suelo. Dado que pretendemos obtener ingresos por alquiler como retorno de la inversión, se deben considerar factores de ubicación. Especialmente en Beijing, no creas lo que dice la vendedora. A ella sólo le importaba el granero y si la casa se podía alquilar.
Mito 2: Déjalo en manos de las generaciones futuras. Compra una casa mientras tengas dinero y espera hasta que los hijos crezcan y se casen, teniendo en cuenta la devaluación de la propiedad. Cuando un artículo no se usa o no se usa por completo, su valor se reducirá considerablemente, y mucho menos se mantendrá y aumentará su valor.
Mito 3: Baja y sube. Este riesgo es el mayor. Ahora, los precios de la vivienda en Beijing han estado aumentando durante muchos años y han alcanzado un nivel muy alto. El espacio para un mayor crecimiento rápido es bastante limitado. Además de identificar las propiedades adecuadas, también se requiere una contabilidad detallada. Por ejemplo, para una casa con una diferencia de precio de 10.000 yuanes, primero debe tener un resultado final de 95.000 yuanes. Después de quitar esta pieza, es posible ganar dinero.
5. Lectura obligada para la inversión inmobiliaria: utilice tres fórmulas
Para examinar si vale la pena invertir en una propiedad, lo más importante es evaluar su valor de inversión, es decir. , considere el precio de la propiedad y el rendimiento esperado ¿Es razonable la relación entre ellos? Las siguientes tres fórmulas pueden ayudarle a estimar el valor de su propiedad. Probar.
Fórmula 1: El multiplicador del alquiler es inferior a 12.
El multiplicador de alquiler es una fórmula sencilla que se utiliza para comparar el precio de venta total y los ingresos anuales totales por alquiler (multiplicador de alquiler = importe de la inversión / ingresos potenciales anuales por alquiler), que es inferior a 12. Si supera las 12 veces, es probable que genere un flujo de caja negativo. Desventajas: Este método no tiene en cuenta la pérdida de viviendas desocupadas y alquileres impagos, así como el impacto de los gastos operativos, la financiación y los impuestos.
Fórmula 2: 8-10 años para recuperar la inversión.
El método del período de recuperación tiene en cuenta el alquiler, el precio y la inversión inicial principal. Es más aplicable que el multiplicador del alquiler y también puede estimar la duración del período de recuperación del capital. La fórmula es: período de recuperación de la inversión = (pago inicial + pago de la hipoteca dentro del plazo de entrega)/(alquiler mensual - pago mensual de la hipoteca) × 12. Cuanto más corto sea el período de recuperación, mejor. El número razonable de años es de unos 8 a 10 años.
Fórmula 3: 15 los ingresos dependen de los rendimientos.
Si el ingreso anual de la propiedad × 15 = el precio de compra de la propiedad, entonces la propiedad vale el dinero si el ingreso anual de la propiedad es × 15 >; todavía tiene margen de apreciación si los ingresos anuales de la propiedad ×65438 + El precio de compra de la propiedad en 2005. El valor de la propiedad ha sido sobrevaluado.