Cómo estandarizar la implementación de políticas inmobiliarias de los gobiernos locales
(1) Unificar el pensamiento y crear conciencia. La vivienda está relacionada con la economía nacional y los medios de vida de las personas. No es sólo una cuestión económica, sino también una importante cuestión de medios de vida de las personas que afecta la estabilidad social. Los aumentos excesivamente altos y rápidos de los precios de la vivienda han hecho más difícil para los residentes resolver sus problemas de vivienda a través del mercado, han aumentado los riesgos financieros y no son propicios para un desarrollo económico y social coordinado. Todas las regiones y departamentos pertinentes deben comprender plenamente los peligros de los aumentos excesivamente rápidos de los precios de la vivienda, implementar concienzudamente las políticas de regulación del mercado inmobiliario determinadas por el gobierno central, tomar medidas decididas para frenar los aumentos excesivamente rápidos de los precios de la vivienda y promover la mejora de las condiciones de vida de las personas. medios de vida y desarrollo económico.
(2) Establecer un mecanismo de evaluación y rendición de cuentas. El gobierno popular provincial asume la responsabilidad general de estabilizar los precios y la seguridad de la vivienda, y el gobierno popular municipal implementa un sistema de responsabilidad laboral. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el Ministerio de Supervisión y otros departamentos deben evaluar el trabajo relevante de los gobiernos populares provinciales, fortalecer la supervisión e inspección y establecer sistemas de entrevistas, inspecciones y rendición de cuentas. Quienes no logran estabilizar los precios de la vivienda y promover la construcción de viviendas asequibles, afectando el desarrollo y la estabilidad social, deben rendir cuentas.
Interpretación: Establecer un mecanismo de evaluación y rendición de cuentas es un punto destacado de los "Diez artículos del nuevo país"
Wu Xianghua, subdirector del Departamento de Bienes Raíces de la Universidad Tecnológica de Nanjing Dijo que se trata de un conjunto de "boxeo combinado" cuidadosamente elaborado por el Consejo de Estado. El establecimiento de un mecanismo de evaluación y rendición de cuentas es un punto importante de las “Diez Medidas Nacionales”. El Consejo de Estado emitió anteriormente un aviso exigiendo a los gobiernos locales que lo implementaran, pero ahora los gobiernos locales deben rendir cuentas. ¡Es necesario recodificar el "Caos"! Long Bin, analista jefe del Grupo Hefuhuihuang, dijo que las políticas de control estrictas deben complementarse con un "mecanismo de evaluación y rendición de cuentas" que se introdujo a finales del año pasado. Este es un resumen de la experiencia y lecciones de controles macroeconómicos anteriores. El "artículo 2" del documento menciona por primera vez el mecanismo de rendición de cuentas, en el que participa el Ministerio de Supervisión. Enfatizó severamente que "aquellos que no logran estabilizar los precios de la vivienda y promover la construcción de viviendas asequibles han afectado el desarrollo y la estabilidad social y deben rendir cuentas. Esto significa que mantener la estabilidad de los precios de la vivienda está incluido en la disciplina del partido y el sistema de evaluación de la ley estatal". , bloqueando a los funcionarios locales Una salida para frenar los altos precios de la vivienda.
En segundo lugar, frenar decididamente la demanda irrazonable de vivienda
(3) Implementar políticas de crédito diferenciado para vivienda más estrictas. Para las familias que compren su primera casa independiente con un área de construcción de más de 90 metros cuadrados (incluidos el prestatario, el cónyuge y los hijos menores, lo mismo a continuación), el porcentaje de pago inicial del préstamo no será inferior al 30%; para las familias que compren una segunda vivienda con un préstamo, el porcentaje de pago inicial del préstamo no será inferior al 50% y el tipo de interés del préstamo no será inferior a 1,1 veces el tipo de interés de referencia para los préstamos para comprar una tercera casa o más; Los bancos comerciales aumentarán significativamente el índice de pago inicial y la tasa de interés de los préstamos, y los bancos comerciales aumentarán significativamente el índice de pago inicial y la tasa de interés de los préstamos sobre la base de principios de gestión de riesgos. El Banco Popular de China y la Comisión Reguladora Bancaria de China deben guiar y supervisar a los bancos comerciales para gestionar estrictamente los préstamos de consumo para vivienda. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, junto con el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora Bancaria de China, deben formular rápidamente las normas para identificar segundas residencias.
Se deben restringir estrictamente todo tipo de especulación inmobiliaria y compra especulativa de viviendas. En las zonas donde los precios de las viviendas de los productos básicos son demasiado altos, aumentan demasiado rápido y la oferta es escasa, los bancos comerciales pueden suspender la emisión de préstamos para la compra de viviendas terceras o superiores en función de las condiciones de riesgo de los residentes no locales que no puedan pagar los impuestos locales; Certificados o certificados de pago del seguro social de más de un año para Residentes, se suspende la emisión de préstamos para adquisición de vivienda. El gobierno popular local puede tomar medidas temporales para limitar el número de casas dentro de un cierto período de tiempo según la situación real. Las instituciones y los individuos extranjeros deben seguir estrictamente las políticas pertinentes al comprar casas.
Interpretación: Comprar una casa principalmente para especular acelerará el enfriamiento del mercado inmobiliario.
Long Bin, analista jefe de Hefu Huihuang Group, cree que la actual política de las tres casas aún no se ha definido con detalles relevantes y que los bancos tienen un gran margen de operación y pueden establecer regulaciones específicas basadas en sus propias líneas de crédito y evaluaciones de riesgo. Desde principios de este año, la escala crediticia de la industria bancaria se ha reducido y no habrá préstamos a gran escala como antes. Esta disposición se dirige principalmente a las compras especulativas de viviendas. En general, la política de tres unidades tiene un buen efecto rector sobre los precios inmobiliarios en ciudades donde la oferta es relativamente escasa.
"Para el mercado inmobiliario de Beijing, es sin duda una repentina 'ola de frío' que puede llevar al mercado inmobiliario a otro invierno". Esta regulación se refiere a la especulación inversora. A la hora de comprar una casa, el control estricto de los préstamos para terceras o superiores viviendas y los préstamos hipotecarios de otros lugares sin duda tendrá un gran impacto en la especulación inmobiliaria. "En términos generales, la segunda casa puede tener necesidades de mejora, pero la tercera casa es básicamente una necesidad de inversión", dijo Chen Yunfeng. Si aumentar el pago inicial es una "orden de prohibición", entonces no conceder un préstamo para una tercera vivienda es básicamente una "orden de bloqueo". Las restricciones a los préstamos inmobiliarios extranjeros reducirán aún más el alcance de la demanda y acelerarán el enfriamiento del mercado inmobiliario. (4) Aprovechar plenamente el papel regulador de las políticas fiscales sobre el consumo de vivienda y los ingresos inmobiliarios. El Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos deben acelerar el estudio y la formulación de políticas fiscales que orienten el consumo razonable de vivienda de los individuos y regulen los ingresos por propiedad personal. Las autoridades tributarias deben cumplir estrictamente las leyes tributarias y las políticas y regulaciones pertinentes, hacer un buen trabajo concienzudamente en la recaudación y administración del impuesto al valor agregado de la tierra y concentrarse en limpiar e inspeccionar los proyectos de desarrollo inmobiliario que son demasiado costosos y crecen. demasiado rápido.
Interpretación: La recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles debe seguir el principio de “no toda recaudación, recaudación en diferentes niveles”
Debido al inicio tardío del mercado inmobiliario de mi país y a la falta de A partir de la experiencia teórica y práctica, han surgido problemas en el desarrollo del mercado inmobiliario. Algunos problemas requieren que utilicemos diversos medios políticos para regularlos y orientarlos. La tributación, como importante herramienta de política gubernamental, tiene una fuerte correlación con el desarrollo de la industria inmobiliaria. Por lo tanto, el uso de políticas fiscales para promover el desarrollo del mercado inmobiliario de mi país se ha convertido en un conocimiento teórico.
Chen Yunfeng, secretario general de la Alianza de Administradores de Bienes Raíces de China, pidió que incluso si se recaudan impuestos sobre la propiedad, se debe seguir el principio de “no recaudarlos todos, sino recaudarlos en diferentes niveles” para reflejar mejor la idea de “políticas de vivienda diferenciadas”.
En tercer lugar, aumentar la oferta efectiva de vivienda
(5) Incrementar la oferta efectiva de suelo residencial. El Ministerio de Tierras y Recursos debe orientar e instar a todas las localidades a formular y publicar con prontitud planes de suministro de terrenos inmobiliarios centrados en la vivienda, e implementarlos concienzudamente. Las ciudades donde los precios de la vivienda están aumentando demasiado rápido deben aumentar la oferta total de suelo residencial. Es necesario acelerar la enajenación legal de terrenos inmobiliarios ociosos y dar prioridad a la recuperación de terrenos ociosos para la construcción ordinaria de viviendas. Si bien nos adherimos y mejoramos el sistema de licitación, subasta y cotización de terrenos, debemos explorar métodos de transferencia como la "evaluación integral de ofertas", la "oferta única" y la "oferta bidireccional" para frenar el aumento irracional de los precios de transferencia de terrenos residenciales. .
Interpretación: El Estado brindará políticas más preferenciales al desarrollo de proyectos inmobiliarios que apoyen el sustento de las personas.
En términos de aumentar la oferta efectiva de viviendas, el Consejo de Estado propuso aumentar la oferta efectiva de terrenos residenciales, incluido el aumento de la oferta total de terrenos residenciales en ciudades donde los precios de la vivienda han aumentado demasiado rápido, acelerando la enajenación de terrenos inmobiliarios inactivos de conformidad con la ley y la formación de una oferta efectiva lo antes posible para brindar confianza al mercado. Wang Yiwu, un conocido economista, dijo: "Se puede ver en este requisito que el Estado proporcionará políticas más preferenciales para el desarrollo de proyectos inmobiliarios que apoyen el sustento de la gente".
(6) Ajustar la estructura de oferta de vivienda. Todas las localidades deben preparar y publicar planes de construcción de viviendas lo antes posible para aclarar el número y la proporción de viviendas asequibles y viviendas comerciales ordinarias pequeñas y medianas. El departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural debe acelerar la planificación, construcción y aprobación de preventa de viviendas comerciales ordinarias para formar una oferta efectiva lo antes posible. El suelo utilizado para viviendas asequibles, renovación de barrios marginales y viviendas comerciales pequeñas y medianas en general representará no menos del 70% de la oferta total de suelo para la construcción de viviendas, y se dará prioridad a garantizar el suministro. Las autoridades de planificación urbana y rural y de bienes raíces deben cooperar activamente con el departamento de tierras y recursos para incorporar el precio de venta de las viviendas, el número de unidades, los tipos de unidades, la proporción de viviendas asequibles, el tiempo de apertura y finalización, las cláusulas penales por incumplimiento de contrato, etc. en contratos de transferencia de tierras para garantizar la proporción de la estructura de oferta de viviendas pequeñas y medianas. Implementar estrictamente las regulaciones pertinentes vigentes. En áreas donde los precios de la vivienda son demasiado altos o aumentan demasiado rápido, se debe aumentar significativamente la oferta de viviendas públicas de alquiler, viviendas asequibles y viviendas comerciales de precio limitado.
Interpretación: Cambiará la situación actual de mayor precio del mercado del suelo.
El profesor Deng Hongqian cree que volver a poner énfasis en la oferta de suelo del "70%" garantizará la oferta efectiva de viviendas ordinarias en el mercado y aliviará la presión del aumento de los precios de la vivienda. La exploración de nuevos métodos de transferencia de tierras cambiará la situación actual en la que las tierras con altos precios de mercado las obtendrán y harán subir los precios de la vivienda. La implementación de esta serie de medidas "apagará" el caliente mercado inmobiliario.
Wang Zhijun, un veterano en la industria inmobiliaria de Hainan, dijo que aunque la intención principal de imponer un índice obligatorio de desarrollo de viviendas asequibles es buena, quiere resolver el problema de la vivienda de la gente tanto como sea posible. Sin embargo, todavía existe el problema de "adaptar las medidas a las condiciones locales" a la hora de definir este ratio. Como provincia económicamente débil de Hainan, el turismo y las industrias de apoyo relacionadas son una de las principales industrias de la provincia y una de las principales fuentes de ingresos económicos regionales. Si la proporción de desarrollo de industrias como la inmobiliaria turística se debilita demasiado, los ingresos económicos se verán afectados, lo que a su vez puede afectar la inversión de capital total en viviendas asequibles y otros proyectos de vivienda.
Cuarto, acelerar la construcción de proyectos de viviendas asequibles
(7) Garantizar la finalización de la tarea de construir 3 millones de unidades de viviendas asequibles y 2,8 millones de unidades de viviendas renovadas en varios barrios marginales. en 2010. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Finanzas y otros departamentos pertinentes deben publicar planes anuales y fondos centrales de subsidio lo antes posible. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural debe firmar una carta de responsabilidad sobre objetivos de seguridad de la vivienda con el gobierno popular provincial para implementar las responsabilidades laborales. Los gobiernos populares locales deben implementar efectivamente políticas tales como suministro de tierras, inversión de capital e incentivos fiscales para asegurar la finalización de las tareas planificadas. De acuerdo con los principios de organización gubernamental y participación social, para acelerar el desarrollo de viviendas públicas de alquiler, los gobiernos populares locales en todos los niveles deben aumentar la inversión y el gobierno central debe brindar apoyo financiero de manera apropiada. Las empresas inmobiliarias estatales deben participar activamente en la construcción de viviendas asequibles y la renovación de barrios marginales. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, junto con los departamentos pertinentes, formuló el plan de construcción de viviendas asequibles para el período 2010-2012 (que incluye la reconstrucción y construcción de varios barrios marginales y la construcción de viviendas de política) y lo anunció a toda la sociedad antes de finales de 2010. .
Interpretación: Acelerar la construcción de viviendas asequibles y proyectos de vivienda para mantener la confianza de la gente.
Pan Chen, profesor de la Universidad Tecnológica de Wuhan, analizó que aumentar la construcción de viviendas asequibles y resolver el problema habitacional de las personas de bajos ingresos son medidas efectivas para aumentar la oferta del mercado y desempeñarán un papel en la estabilización. precios de la vivienda. "Este es un requisito obligatorio y el propósito es garantizar que la construcción de proyectos de vivienda en varios lugares debe estar en marcha". Wang Yiwu cree que el año pasado, debido a diversas razones, las viviendas asequibles y los barrios marginales en algunas áreas fracasaron. "alcanzar los estándares" a tiempo. Por lo tanto, en este requerimiento se aclara esta disposición obligatoria para mantener la credibilidad del gobierno y seguir manteniendo la confianza del pueblo.
verbo (abreviatura de verbo) fortalecer la supervisión del mercado
(8) Reforzar la supervisión de la compra de suelo y la financiación por parte de las empresas promotoras inmobiliarias. El departamento de tierras y recursos debe intensificar los esfuerzos especiales de rectificación y limpieza, investigar estrictamente y abordar las tierras ociosas y la especulación de tierras de acuerdo con la ley, y restringir las compras de nuevas tierras por parte de empresas ilegales e ilegales. Si una empresa de desarrollo inmobiliario participa en subastas, desarrollo y construcción de terrenos, sus accionistas no pueden violar las regulaciones al otorgarles préstamos, représtamos, garantías u otras facilidades financieras relacionadas. Las empresas de propiedad estatal y controladas por el Estado cuyo negocio principal no sea el inmobiliario tienen estrictamente prohibido participar en el desarrollo de terrenos comerciales y negocios inmobiliarios. Los activos de propiedad estatal y las autoridades reguladoras financieras deben intensificar los esfuerzos de investigación y sanción.
Los bancos comerciales deben fortalecer la revisión previa al préstamo y la gestión posterior al préstamo de los préstamos de desarrollo para empresas inmobiliarias. Para las empresas de desarrollo inmobiliario con terrenos inactivos y especulación con el suelo, los bancos comerciales no pueden otorgar préstamos para nuevos proyectos de desarrollo, y las autoridades reguladoras de valores suspenden su cotización, refinanciación y reestructuración de activos importantes.
(9) Fortalecer la supervisión de las órdenes comerciales. Para proyectos de desarrollo inmobiliario que hayan obtenido permisos de preventa o ventas registradas de viviendas existentes, todos los listados de ventas deben divulgarse a la vez dentro del tiempo especificado y venderse a terceros en estricta conformidad con el precio declarado. El departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural debe limpiar los proyectos de viviendas comerciales que han emitido licencias de preventa y aumentar la exposición y las sanciones para las empresas de desarrollo inmobiliario que se muestran reacias a vender, acaparar viviendas y hacer subir los precios de las mismas. Si el problema es grave, se cancelarán sus calificaciones comerciales y quienes infrinjan la ley tendrán que rendir cuentas. El departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural debe trabajar con los departamentos pertinentes para formular medidas de gestión del alquiler de viviendas y regular el desarrollo del mercado de alquiler.
Los gobiernos populares de todas las provincias (regiones autónomas y municipios) deben realizar una inspección de las operaciones comerciales de las empresas de desarrollo inmobiliario en sus respectivas regiones, corregir con prontitud y abordar seriamente las actividades ilegales, y los resultados de la inspección. debe ser reportado al Consejo de Estado antes de 2010. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural organizará inspecciones puntuales junto con los departamentos pertinentes para garantizar que el trabajo de inspección sea eficaz.
Interpretación: Fortalecer la supervisión intensificará la represión.
Wang Yiwu dijo que el requisito tiene como objetivo tomar medidas enérgicas contra los desarrolladores que buscan obtener ganancias. El profesor Pan Chen dijo que después de que el mercado inmobiliario volvió a su auge este año, el acaparamiento de bienes raíces y otros fenómenos han aumentado. Las crecientes medidas represivas y la transparencia de la información pueden prevenir aumentos anormales en los precios de la vivienda. Wang Yiwu señaló que esta puede ser una solicitud clara hecha por el gobierno central a algunos gobiernos locales, pidiéndoles que "hagan lo suyo", con el objetivo de exigir a los gobiernos locales de todos los niveles, especialmente a algunos gobiernos locales con precios de vivienda excesivamente altos, tomar medidas efectivas para controlarlos.
(10) Mejorar el sistema de divulgación de información del mercado inmobiliario. Todas las localidades deben anunciar al público con prontitud los planes de construcción de viviendas y los planes anuales de suministro de terrenos para viviendas. El Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural debe acelerar la construcción de sistemas de información personal sobre vivienda. Los departamentos de estadística deberían investigar y publicar información que pueda reflejar los cambios en los precios de la vivienda en diferentes regiones y tipos.
Interpretación: La información personal de compras entre regiones será supervisada y divulgada de manera efectiva.
Cabe señalar que los "Diez Artículos Nacionales" exigen que el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural acelere la construcción de sistemas de información personal sobre vivienda. Esto significa que se controlará eficazmente el comportamiento de compra individual entre regiones. Puede considerarse como un complemento a la política no crediticia para la especulación inmobiliaria en diferentes lugares, y la información personal sobre la compra de viviendas entre regiones se supervisará y divulgará de manera efectiva.