La vivienda de pequeñas propiedades crece enormemente y surgen disputas con frecuencia. Cómo rectificarla pondrá a prueba la sabiduría del gobierno.
El Ministerio de Recursos Naturales una vez más marca la pauta para las casas con derechos de propiedad pequeños. El uso ilegal de la tierra no puede legalizarse mediante el registro.
●Las viviendas para pequeñas propiedades son populares debido a su bajo costo y bajo precio, pero van en contra de la ley actual. Cómo ver y abordar correctamente la cuestión de la vivienda para pequeñas propiedades se ha convertido en una cuestión urgente que pone a prueba la sabiduría de gestión y las capacidades de gobernanza de los gobiernos en todos los niveles.
●La compra de una casa con derechos de propiedad pequeños generará algunas disputas legales posteriores, como dificultades para garantizar la calidad de la construcción, seguridad contra incendios, mantenimiento posventa y administración de la propiedad, riesgos de construcción ilegal y propiedad sin terminar. , imposibilidad de solicitar préstamos hipotecarios, y no transmisión de derechos, herencias, enajenaciones, ingresos por demolición, etc.
Para resolver el problema de la vivienda de pequeña propiedad, básicamente necesitamos promover aún más la reforma agraria colectiva y permitir que los derechos colectivos de uso de la tierra ingresen al mercado como tierras de propiedad estatal, con la misma tierra y derechos, y competencia leal en igualdad de condiciones.
□Nuestro reportero Wang Yang
□Nuestro reportero en prácticas Bai Chuxuan
Recientemente, el Ministerio de Recursos Naturales emitió el documento "Sobre la aceleración de la promoción de viviendas y colectivos". Derechos de uso de la tierra para la construcción "El Aviso sobre el trabajo de registro establece que durante el proceso de trabajo, no se permite el registro de casas que ocupan tierras de cultivo indiscriminadamente, no se permite la construcción de casas que violen los requisitos de control de la línea roja de protección ecológica, los residentes urbanos no Se permite registrar compras ilegales de fincas y casas con derechos de pequeña propiedad, y no se permite el uso ilegal de tierras mediante la legalización.
Este "anuncio oficial" decepcionó por completo a muchos compradores de viviendas que compraron casas con derechos de propiedad pequeños.
La "vivienda con derechos de pequeña propiedad" en realidad no es un concepto legal, sino un título convencional. Por lo general, se refiere a casas construidas en tierras colectivas de agricultores, por las cuales no se paga ninguna tarifa de transferencia de tierras y el certificado de derechos de propiedad no es emitido por el departamento nacional de administración de viviendas, por lo que a veces se les llama "derechos de propiedad municipales".
Por ejemplo, según datos del instituto de investigación, la superficie habitacional, incluidas las pequeñas casas con derechos de propiedad, en todas las ciudades y pueblos del país es de 29,8 mil millones de metros cuadrados, de los cuales el área de pequeños derechos de propiedad Las viviendas tienen una superficie de 7.300 millones de metros cuadrados, lo que representa el 24%, sólo superada por el área de viviendas comerciales, que representa el 38%.
Los expertos entrevistados por un periodista del "Legal Daily" creen que hoy en día, cuando el precio de la vivienda comercial ordinaria sigue siendo alto, las casas con pequeños derechos de propiedad son populares debido a su bajo coste y precio, pero son todo lo contrario. a las leyes vigentes. Sin embargo, la demolición de proyectos de viviendas de pequeñas propiedades no sólo desperdiciará recursos sino que también intensificará los conflictos. Cómo ver y abordar correctamente la cuestión de la vivienda para pequeñas propiedades se ha convertido en una cuestión urgente que pone a prueba la sabiduría de gestión y las capacidades de gobernanza de los gobiernos en todos los niveles.
El crecimiento salvaje de las viviendas de pequeña propiedad
Las disputas legales son comunes.
Debido a que su hijo se iba a casar, la Sra. Kong de An, provincia de Shaanxi, conoció a alguien y compró una casa de 128 metros cuadrados en la comunidad Mingjing Xincheng, Ankunming Road, por un precio total de solo 530.000. Como era una casa pequeña y el precio era barato, la Sra. Kong la compró sin mucha consideración. Más tarde, la Sra. Kong fue al departamento de ventas a buscar las llaves, pero se enteró de que la casa había sido vendida a otra persona al mismo tiempo.
También se produjo una disputa en otra pequeña casa en Xi'an.
Hay una pequeña casa en Bejia Garden, Hejia Village, Hongguang Road Community, Sanqiao Street Office, Fengdong New Town, Xixi. Debido a que la comunidad no tiene un certificado de cinco años, la empresa de suministro de agua no puede conectar las tuberías, por lo que se ha utilizado agua de pozo negro. Los compradores de viviendas son bastante críticos con esto.
Un reportero del "Legal Daily" revisó la información pública y descubrió que se habían producido escenas similares en muchos lugares del país.
El rápido aumento a largo plazo de los precios de la vivienda ha superado con creces el nivel de ingresos de los trabajadores locales comunes. Cuando las viviendas asequibles y de bajo alquiler no pueden satisfacer la demanda de vivienda, las viviendas pequeñas surgen como hongos después de la lluvia. Sin embargo, a menudo surgen disputas como la venta, la confirmación de la propiedad y la expropiación de casas con derechos de propiedad pequeños.
En noviembre de 2019, el Tribunal de Distrito de Shenzhen Longhua escuchó un caso de disputa por responsabilidad extracontractual. Chen, que eligió una casa con pequeños derechos de propiedad, pidió a Shi, que ocupaba ilegalmente la casa, que la desalojara y pagara una compensación por la infracción. Después del juicio, el tribunal finalmente decidió rechazar el reclamo de Chen porque no había evidencia que demostrara que Chen tuviera derechos legales de propiedad sobre la propiedad involucrada en el caso, y no había evidencia que demostrara que realmente poseía o usaba la propiedad.
De hecho, a nivel político, los departamentos pertinentes siempre han mantenido la definición de vivienda ilegal con derechos de pequeña propiedad.
Desde 1999 hasta el presente, los departamentos pertinentes han aplicado repetidamente que las tierras colectivas no pueden usarse para el desarrollo de viviendas comerciales y que los residentes urbanos no pueden comprar propiedades, residencias de agricultores o casas rurales con derechos de propiedad pequeños. Todas las localidades deben detener esto resueltamente e investigarlo estrictamente y tratarlo de acuerdo con la ley.
Sin embargo, las pequeñas propiedades no han sido reprimidas debido a las políticas de alta presión. Al contrario, la escala de las pequeñas propiedades en varios lugares es cada vez mayor.
En opinión de Hu Gongqun, experto asesor legislativo del Comité Permanente de la Asamblea Popular Municipal de Beijing, la prohibición a largo plazo de viviendas para pequeñas propiedades refleja un estado distorsionado del mercado inmobiliario de China que no puede justificarse. . En la actualidad, los precios de la vivienda en algunas ciudades han estado completamente divorciados del poder adquisitivo real de los residentes, lo que ha provocado que la gente rehuya la construcción legal. Por lo tanto, las pequeñas propiedades ilegales cuyos precios son mucho más bajos que las casas comerciales se han convertido en una opción inútil para algunos grupos de bajos ingresos.
Según fuentes internas, aunque el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del Consejo de Estado ha solicitado repetidamente a los gobiernos locales de todos los niveles que aceleren el manejo de la cuestión de los derechos de propiedad de las pequeñas viviendas. Debido a que una gran parte de las casas pequeñas son desarrolladas por los gobiernos municipales, con la participación de los gobiernos de base, también es muy difícil tratar con ellos. Sin la aquiescencia de los gobiernos de base, el desarrollo, la construcción, las transacciones y las transferencias de viviendas para pequeñas propiedades no serían tan fáciles.
El abogado de Beijing, Xiao Dongping, dijo que muchas personas compran y venden casas con pequeños derechos de propiedad de forma privada, pero los contratos firmados por los compradores y vendedores no cuentan en absoluto, e incluso es difícil presentar una demanda.
Además de no recibir protección legal al comprar una casa con derechos de propiedad pequeños, también traerá algunas disputas legales posteriores, como la calidad de la construcción, la seguridad contra incendios, el mantenimiento posventa, la administración de la propiedad, etc. Existen riesgos de construcción ilegal y asuntos pendientes; imposibilidad de solicitar préstamos hipotecarios; ningún derecho de transferencia, herencia, enajenación o transferencia de ganancias.
Los rumores de "volver a un puesto a tiempo completo" han ido surgiendo uno tras otro.
La definición de "ilegal" permanece sin cambios.
Según informes de los medios, el número total de casas pequeñas en Shenzhen, Dongguan y Beijing representa más del 60% del total del país.
La mayoría de las personas que han comprado una casa con derechos de propiedad pequeños siempre esperan que la casa con derechos de propiedad pequeños pueda "convertirse" lo antes posible.
De hecho, las leyendas de “viviendas pequeñas convertidas en propiedades normales” se suceden, pero al final son todas fantasías.
El 12 de octubre de 2013, la Tercera Sesión Plenaria del XVIII Comité Central del Partido Comunista de China revisó y aprobó la "Decisión del Comité Central sobre varias cuestiones importantes relativas a la profundización integral de la reforma" (en adelante denominada como decisión). La "Decisión" señala que se creará un mercado unificado de suelos de construcción urbanos y rurales. Bajo la premisa de cumplir con el control de planificación y uso, se permitirá la cesión, arrendamiento e inversión de terrenos rurales de construcción comercial colectiva para ingresar al mercado en las mismas condiciones que los terrenos de propiedad estatal, con los mismos derechos y el mismo precio.
Desde entonces, la noticia de que se espera "regularizar" la vivienda de pequeñas propiedades ha atraído una amplia atención social. Pero más tarde resultó que se trataba de un malentendido en la decisión.
Zhang, profesor de derecho en la Universidad de Finanzas y Economía de Anhui, cree que aunque la "Decisión" aclara que se permite vender, alquilar o invertir tierras rurales colectivas, esto no significa que los albores del Ha surgido la "vivienda en propiedad". Porque según la "Decisión" antes mencionada, sólo se pueden comercializar terrenos comerciales, y la mayoría de las pequeñas casas con derechos de propiedad son granjas rurales, no terrenos comerciales.
El 28 de agosto de 2017, el Ministerio de Tierras y Recursos y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural anunciaron el "Plan piloto para el uso de suelos de construcción colectiva para construir viviendas de alquiler" y decidieron poner en marcha un plan piloto. Programa de utilización de suelos de construcción colectiva para la construcción de viviendas de alquiler en las 13 primeras ciudades del país.
El proyecto piloto de construcción de viviendas de alquiler en terrenos de construcción colectiva es visto por algunos como una señal para la "regularización" de las pequeñas propiedades.
Pero, de hecho, los planes piloto de los dos departamentos dejan muy claro que las viviendas de alquiler construidas con terrenos de construcción colectiva deben pasar por procedimientos de aprobación de proyectos, mejorar el sistema de permisos de planificación para terrenos de construcción colectiva y promover planificación unificada y diseño general, gestión unificada y estándares de construcción relevantes unificados. Todo el procedimiento es similar al del desarrollo y construcción de viviendas comerciales.
El 26 de agosto de 2019, la 12.ª reunión del Comité Permanente de la 13.ª Asamblea Popular Nacional votó a favor de adoptar una decisión sobre la modificación de la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China". La ley entrará en vigor en junio de 2020. Entrará en vigor desde el 1 de octubre hasta el mes 65438.
La nueva ley de ordenación territorial elimina la disposición del artículo 43 de la ley original de que "cualquier unidad o individuo que necesite utilizar terrenos deberá utilizar terrenos de propiedad estatal para la construcción", rompiendo las barreras legales para los colectivos rurales. Terreno edificable entrando al mercado.
Se interpreta como que el país renuncia voluntariamente a su monopolio absoluto en el mercado primario de transacciones de tierras. No hay diferencia entre "viviendas con derechos de propiedad grandes" y "viviendas con derechos de propiedad pequeños" en China, y el problema. Se soluciona el problema de los derechos de pequeña propiedad sobre la vivienda.
Ahora, en el “Aviso sobre Aceleración del Registro de Derechos de Uso de Suelo para Vivienda y Construcción Colectiva” emitido por el Ministerio de Recursos Naturales el 14 de mayo, se reitera que las casas pequeñas con derechos de propiedad no pueden registrarse para legalizarse. uso ilegal de la tierra.
Como resultado, las ilusiones de los compradores de viviendas sobre comprar casas con derechos de propiedad pequeños quedaron completamente destrozadas.
Competencia justa en el mismo lugar, mismo poder.
Los actos ilícitos no pueden eximirse de responsabilidad.
En los últimos dos años, la tormenta de la demolición y renovación de edificios ilegales ha azotado todo el país. La ciudad es mucho más limpia y luminosa, muchos mercados han sido demolidos y no hay edificios privados en las calles.
Sin embargo, para la renovación de pequeñas casas con derechos de propiedad, a excepción de algunas pequeñas villas en zonas montañosas, no se ha tocado una gran cantidad de pequeñas casas con derechos de propiedad en áreas urbanas.
En opinión de Guo Zeqiang, profesor de la Universidad de Economía y Derecho de Zhongnan, el problema de la vivienda para pequeñas propiedades ha llegado a un punto en el que debe resolverse. Para resolver el problema de la vivienda de pequeña propiedad, no sólo debemos respetar la ley, sino también tener en cuenta la historia y la realidad. También debemos afrontar el futuro del mercado inmobiliario y del sistema inmobiliario de China con gran sabiduría y una perspectiva amplia, en lugar de repetir la vieja y dura melodía del pasado. Desde un punto de vista técnico, sólo solucionará el "stock" y no producirá nuevos "incrementos". Al completar los procedimientos pertinentes, estos "edificios ilegales" ingresarán oficialmente al sistema de vivienda principal.
El reportero del "Legal Daily" se enteró de que no existe ningún precedente de devolución de la tasa de transferencia de tierras para resolver los problemas históricos de la vivienda de pequeña propiedad.
Hace unos días, en Colorful Star City Community, un proyecto de viviendas pequeñas a gran escala en Nanjing, a muchos propietarios se les dijo que podían cambiar sus contratos de compra de vivienda y pasar por procedimientos bancarios de hipoteca. Dado que el terreno era de propiedad colectiva cuando se lanzó y construyó el proyecto, esto también significa que las casas de pequeñas propiedades se han "convertido" con éxito.
Xi Zhiguo, director ejecutivo del Centro de Investigación de Bienes Raíces y Finanzas de la Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, cree que para resolver el problema de la vivienda de pequeñas propiedades, debemos promover más la reforma de las viviendas colectivas. tierra, dejar que los derechos de uso de la tierra colectiva entren en el mercado y permitir que compita con la tierra de propiedad estatal sobre la misma base, de modo que no exista la base para los derechos de propiedad pequeña.
De hecho, la nueva ley de ordenación del suelo ha permitido la cesión de derechos de uso del suelo de construcción colectiva. Xi Zhiguo sugirió que el siguiente paso debería ser mejorar aún más la transferencia de derechos colectivos de uso de la tierra y resolver por completo el problema de las casas con derechos de propiedad pequeños.
Xi Zhiguo aboga por tratar de manera diferente las casas de pequeñas propiedades que se han construido.
“Cualquier infracción grave a la ley y la conversión de terrenos agrícolas en terrenos edificables basados en terrenos agrícolas colectivos sin pasar por los correspondientes trámites de aprobación debe ser tratada con rigor, es decir, debe corregirse mediante la demolición. y restaurar la tierra original, no debe ser legalizado, de lo contrario, no sólo violará gravemente la política básica del país de proteger la tierra cultivada, sino que también hará que la ley sea ineficaz y pierda su autoridad legal”, dijo Xi Zhiguo, “para los pequeños. Las casas de derechos de propiedad que cumplen con el plan general de construcción nacional y utilizan terrenos de construcción deben estar legalizadas en las condiciones de la nueva ley de ordenación territorial y se debe realizar el registro de derechos de propiedad correspondiente, debido a su comportamiento durante el proceso de construcción. es ilegal, no puede estar exento y aún así debe ser castigado con sanciones administrativas.
”