¿Cómo solucionar los altos precios de la vivienda en China?
La primera es centrarse en la oferta de tierra para la población y proporcionar 100 metros cuadrados de tierra para una persona. En este sentido, los 25 millones de habitantes de Shanghai necesitan 2.500 kilómetros cuadrados. La población determina la tierra, la industria sigue la planificación, la población sigue a la industria y la tierra sigue a la población y la industria.
En segundo lugar, se deben formular leyes para asignar las funciones de los terrenos de construcción de acuerdo con la estructura. 55 metros cuadrados se ocupan de la infraestructura urbana y el medio ambiente, y 20 metros cuadrados se ocupan de la industria. Por ejemplo, en 1992, se planeó que los 10 kilómetros cuadrados de terreno industrial en Jinqiao fueran 65.438 millones por kilómetro cuadrado. En 2006, en realidad alcanzó los 65.438 millones. El suelo industrial debería ser escaso, no generoso, lo que obligaría a las fábricas y empresas a economizar intensamente. Los 20 metros cuadrados restantes son de uso residencial y 5 metros cuadrados de uso comercial. El centro comercial de Nanjing Road Shili Long Street tiene sólo unos pocos kilómetros cuadrados, lo cual es bastante económico. En algunas ciudades, trasladar 500.000 metros cuadrados de complejos comerciales es un completo desperdicio.
En tercer lugar, el precio de subasta del terreno no excederá un tercio del precio actual del terreno. La remodelación de la ciudad antigua en el centro de la ciudad no se puede vender según el principio de no perder dinero, y la tarifa de transferencia en los suburbios se complementa con las áreas caras del centro de la ciudad.
2. Medidas financieras
Primero, mantener el resultado final. El propietario debe disponer de fondos propios para comprar el terreno. El principio es que la inversión total en bienes raíces por parte de los abridores es de uno a tres, con un capital que representa el 25%, y la de las empresas industriales es de uno a dos, con un capital que representa un tercio. La proporción total de fondos propios provenientes de tarifas de transferencia de tierras, préstamos para el desarrollo inmobiliario y fondos de preventa de los compradores de viviendas no debe exceder de uno a cuatro. Pero ahora algunas personas están financiando de uno a nueve proyectos de desarrollo, y sólo el 30% del terreno que compran es suyo. Los agentes inmobiliarios comparan la fortaleza del sistema financiero que los respalda. Quien tenga una fuerte capacidad de financiación obtendrá el título de propiedad y dependerá del aumento de los precios de la tierra para pagar las deudas. A la financiación inmobiliaria le falta un muro. No se permite tomar prestado todo el dinero para la compra del terreno, por lo que los m2 no tienen entrada al inmueble. Las empresas industriales de Chongqing solicitaron 17 préstamos de usura para comprar 3.000 millones de tierras. Como resultado, cinco años después, el monto del préstamo ascendió a 6 mil millones, la casa solo pudo venderse por más de 4 mil millones y finalmente quebró. Por lo tanto, es necesario cortar la cadena de préstamos de las subastas de tierras.
El segundo es vigilar de cerca la estructura de capital de los promotores inmobiliarios. El tercero es controlar el ratio de financiación y pago inicial de la compra de vivienda de los residentes, y la tercera casa debe pagarse en su totalidad. Estados Unidos es fácil. Hay 3.000 bancos en Estados Unidos, pero sólo hay 5 instituciones que otorgan préstamos hipotecarios sobre bienes raíces, cubriendo al 80% de la población. Los bancos ofrecen una amplia gama de préstamos a los residentes, e incluso los bancos tienen sus propios sellos de zanahoria para emitir certificados de ingresos a los clientes. Cada cuenta bancaria está aislada y la situación del cliente no está clara.
3. Sistema tributario
El primero es el ajuste de tres extremos. Hay contención en el extremo superior y aliento en el medio. El terminal está garantizado. Por ejemplo, el impuesto de escritura de una casa de lujo es 5, el impuesto de escritura de una residencia ordinaria es 1 y la garantía es 0,2. Si desea vender en el corto plazo, agregue el impuesto de timbre (aprenda de Hong Kong). Existen deducciones fiscales para las personas de clase media que compran casas, como préstamos hipotecarios que pueden deducirse del impuesto sobre la renta.
El segundo es el impuesto predial, que se calcula en función del valor añadido. Hay muchos tipos de deducciones, por lo que la gente corriente no tiene mucha presión. Favorece la asignación de recursos, resuelve el problema de las viviendas de alquiler desocupadas y ayuda a romper primero la ideología de la vivienda.
4. Régimen institucional para el alquiler de viviendas
Categoría tres: vivienda pública de alquiler. En las grandes ciudades, siempre hay un 20% de personas que no pueden permitirse una casa y necesitan que el gobierno las construya. Cinco puntos clave: primero, la proporción es 20 y está dirigida a trabajadores migrantes, estudiantes y familias necesitadas. Las instalaciones de apoyo segunda y tercera incluyen infraestructura pública, comisarías y comités vecinales. En tercer lugar, el país no puede permitir que propietarios de viviendas de segunda mano ganen dinero extra. En cuarto lugar, no se deben construir barrios marginales, y deben ser de uno a tres en comparación con las viviendas comerciales. Quinto, el alquiler representa una sexta parte del ingreso familiar. El fondo de previsión debe utilizarse para pagar el alquiler, que debe deducirse del impuesto sobre la renta personal. Los inquilinos pueden disfrutar de los recursos públicos sin discriminación.
5. Cupones de tierra
El trasfondo del sistema agrario de China es que no hay suficiente tierra cultivada para la alimentación, a diferencia de los 6 mil millones de acres de Brasil, que pueden dejarse en barbecho para la rotación. Hay dos cosas que hacer. El primero es utilizar la tierra de forma intensiva, ahorrar terrenos agrícolas y de construcción y proporcionar más viviendas comerciales. En segundo lugar, cuando los agricultores se trasladan a las ciudades, tienen que renunciar a sus tierras. De hecho, el proceso de urbanización del mundo no ha reducido la tierra cultivada. En las zonas rurales, la gente utiliza tierras dispersas, por lo que se reúnen en las ciudades. Por lo tanto, cuando los agricultores se trasladen a las ciudades, habrá más tierra en las zonas rurales. Sin embargo, los agricultores de nuestro país ocupan dos acres de tierra, por lo que la superficie cultivada disminuye cada año.
Después de que los agricultores se trasladan a las ciudades y convierten sus tierras en tierras de cultivo, necesitan recuperar sus propiedades y medidas públicas redundantes y abandonadas en las zonas rurales. Pero no es necesario recuperar todas las áreas y las pendientes superiores a 25 grados deben convertirse en bosques. Muchas zonas rurales carecen de recursos de recuperación. No recuperar terrenos baldíos, recuperar terrenos e instalaciones de viviendas abandonadas y dejar espacio para que los promotores inmobiliarios construyan casas. Los promotores inmobiliarios compran sellos territoriales para subsidiar los ingresos de los agricultores.
La tierra anual en Chongqing es de 15.000 a 200.000 acres, y los sellos de tierra anuales en Chongqing son de 20.000 acres. Los promotores inmobiliarios de las principales zonas urbanas compran títulos de propiedad y se conceden cuotas de tierras a ciudades más pequeñas como Wanzhou.