¿Cómo evaluar el valor al adquirir un proyecto hotelero?
Para garantizar la valoración precisa de los proyectos hoteleros, los compradores, vendedores o agencias de valoración que participen en la valoración utilizarán el método del costo de reposición, el método de comparación del monto de la transacción, el método del índice de capitalización único y el método de la fórmula de valoración simultánea. , etc. Métodos de valoración de proyectos hoteleros.
La adquisición de un hotel requiere valoración previa, siendo el método del coste de reposición aplicable a los hoteles de nueva apertura. El método del componente de reposición es un método de valoración tradicional. Se calcula restando el monto de la depreciación (basado en la vida útil) del costo de construcción del hotel, y el resultado final es el valor del hotel.
Cuando se vendan algunos hoteles recién inaugurados, sus costos de construcción y sus inversiones en infraestructura no se depreciarán mucho. Además, los ingresos netos del hotel, el mercado industrial y la rentabilidad futura se ven menos afectados por el tiempo. Por tanto, se valorarán por el método del componente de reposición.
Además, cuando el proyecto hotelero se ve obstaculizado por el gobierno y las políticas durante el proceso de preparación, o no puede continuar debido a algunos factores incontrolables, este método de valoración también se puede utilizar para valorar el proyecto y prepararse para el adquisición. Proporcionar datos de referencia.
Es más probable que ambas partes acepten utilizar el importe de la transacción reciente del hotel como elemento de referencia para la valoración. Para los compradores y vendedores de hoteles, el valor de transacción reciente de un hotel puede reflejar las condiciones actuales del mercado. Por lo tanto, al comprar un hotel, algunos vendedores solo se centran en el monto de la transacción reciente del hotel. Las agencias de valoración recomendarán que los compradores proporcionen datos de transacción confirmables y comparables de manera oportuna para facilitar la adquisición del hotel.
A diferencia del método de costo de reposición, el volumen de transacciones recientes del hotel no implica el costo de construcción e instalaciones del hotel, sino que solo recopila datos relacionados con el volumen de transacciones recientes del hotel. Pero una vez que hay una desviación en los datos proporcionados por el hotel o en los datos recopilados por la agencia de evaluación, se perjudicarán los intereses del adquirente.
El uso del índice de capitalización como elemento de valoración de hoteles es actualmente el método de evaluación principal. El índice de capitalización lo determina el mercado, lo que fundamentalmente garantiza la objetividad del valor. La agencia de evaluación utiliza el índice de ingresos netos y el índice de capitalización del hotel en un año determinado como referencia para determinar los datos de valoración del hotel. De manera similar al método del componente de reemplazo y al método de comparación del monto de la transacción, el método del índice de capitalización único no tiene en cuenta la tasa de rendimiento futura del hotel. Por tanto, para entender los beneficios económicos futuros del hotel, la agencia de valoración debe combinar otros métodos de valoración como referencia.
El método de la fórmula de valoración simultánea añade los ingresos futuros del hotel a la valoración, complicando el proceso de valoración. El método de la fórmula de valoración simultánea es similar al método del flujo de caja descontado: suma los ingresos futuros del hotel en el proceso de valoración y utiliza el período de amortización, la relación de valor, la tasa de interés, etc. del préstamo del hotel como factores de referencia. es complicado.
Sin embargo, el vendedor compró el hotel como inversión. Es muy prospectivo predecir los ingresos futuros del hotel mediante el método de la fórmula de valoración simultánea. Se tienen en cuenta muchos factores y los resultados de la valoración también son bastante convincentes.
Además de los métodos de valoración anteriores, la valoración de un hotel también se puede realizar mediante el método de reducción de ingresos, el método de descuento de flujos de caja, el método de inversión conjunta, etc. Sin embargo, no importa cómo se estime el valor de un hotel, es inseparable de factores como los costos de construcción e instalaciones del hotel, los ingresos y el desempeño del hotel y las ganancias futuras. Si se pregunta cómo estimar el valor de un hotel, deberá emitir juicios en función de las circunstancias para ser objetivo e imparcial.