¿Puedo comprar una casa con derechos de propiedad pequeños? ¿Cuáles son las características?
Las casas particulares no son un término legal, sino un concepto derivado de la vida real. Las llamadas pequeñas casas con derechos de propiedad se refieren a casas comerciales construidas en terrenos rurales de propiedad colectiva. El objetivo de la construcción de viviendas es la venta y los compradores son residentes urbanos u otras poblaciones rurales que no son miembros de la organización económica colectiva de la aldea.
(1) Naturaleza jurídica de las casas de pequeña propiedad
En la actualidad, el estado no reconoce la propiedad de los compradores de viviendas, y los compradores de viviendas no pueden obtener un certificado de propiedad de la vivienda emitido por el estado. En comparación con las viviendas comerciales que cumplen con las leyes nacionales y pueden obtener certificados de propiedad de la vivienda y certificados de uso de la tierra, los tipos de edificios ilegales mencionados anteriormente no pueden solicitar certificados de derechos de propiedad y certificados de uso de la tierra porque no han pasado por la adquisición de tierras y el proceso de adquisición de tierras por parte del gobierno. procedimientos de transferencia y solo pueden obtener certificados de derechos de propiedad y certificados de uso de la tierra que no estén reconocidos por el estado. Los llamados certificados de derechos de propiedad emitidos por organizaciones municipales y aldeanas se denominan pequeñas casas de derechos de propiedad.
Deberíamos tener una definición legal precisa de casas con derechos de propiedad pequeños. Las casas con derechos de propiedad pequeños son en realidad casas sin derechos de propiedad. Se dice que no tiene derechos de propiedad porque sabemos que las casas comerciales que compramos habitualmente tienen dos certificados, uno es el certificado de propiedad de la vivienda y el otro es el certificado de derecho de uso del suelo. En cuanto a las casas con derechos de pequeña propiedad, no tienen estos dos certificados, no hay registro de la propiedad y no hay registro de la casa. De hecho, una casa así no tiene derechos de propiedad. Por lo tanto, para ser precisos, no hay diferencia en el tamaño de los derechos de propiedad de las casas y los terrenos. Deberían definirse según si tienen derechos de propiedad, no por el tamaño de los derechos de propiedad. Una casa pequeña con derecho de propiedad es una casa sin derechos de propiedad.
(2) Características de las casas con pequeños derechos de propiedad
Primero, casas construidas en suelo colectivo. La característica más importante de las "pequeñas casas con derechos de propiedad" es que están construidas en terrenos colectivos. Según las leyes y reglamentos vigentes en mi país, las tierras rurales generalmente son propiedad de colectivos rurales. Si se van a desarrollar viviendas comerciales en terrenos rurales colectivos y venderlas al público, el Estado debe expropiarlas, convertirlas en terrenos de propiedad estatal y luego venderlas a los promotores. Los promotores sólo pueden desarrollar y construir después de pagar las tasas de transferencia de tierras y otros impuestos y tasas al estado.
La segunda es que no existen "cinco certificados". La razón por la que las viviendas comerciales se venden al público es que tienen las condiciones de desarrollo y los "cinco certificados" están completos, a saber, certificado de uso de suelo de propiedad estatal, licencia de planificación, licencia de proyecto de planificación, licencia de construcción y pre-licencia de vivienda comercial. licencia de venta (ventas). Sin embargo, dado que no existe un certificado de uso de suelo de propiedad estatal, es imposible obtener los "cuatro certificados", como las licencias de planificación para "pequeñas casas con derechos de propiedad".
En tercer lugar, el precio es barato. Las "casas pequeñas con derechos de propiedad" son fáciles de vender. Lo más importante es que sus precios son relativamente baratos, incluso más de la mitad que las casas comerciales normales. Porque no incluyen los gastos de adquisición de terrenos, los gastos de transferencia de terrenos y diversos impuestos. los precios son bajos.
En cuarto lugar, no existen derechos de propiedad legales. No se puede realizar el registro de derechos de propiedad de casas con derechos de propiedad pequeños y no se pueden obtener certificados de derechos de propiedad. Los residentes urbanos que compran "pequeñas casas con derechos de propiedad" no pueden registrar sus casas en la agencia de registro de viviendas ni obtener un certificado de propiedad de la vivienda.
En quinto lugar, se producen muchas violaciones durante el desarrollo. El desarrollo de "viviendas con derechos de pequeña propiedad" no es tan estricto como el desarrollo de viviendas comerciales. La mayoría de ellos son desarrollados por pueblos o empresas sin calificaciones de desarrollo. Algunos son desarrollados por empresas constructoras, mientras que unidades o individuos también participan en el desarrollo. Sin las calificaciones de desarrollo necesarias y las condiciones operativas de la empresa, no se puede garantizar la calidad del diseño y la construcción de la casa.
(3), Modelo de desarrollo de viviendas con pequeños derechos de propiedad
La "vivienda con pequeños derechos de propiedad" ha pasado durante mucho tiempo desde cero, de pequeña a grande, de individual a múltiple. En términos generales, existen cuatro modelos principales:
1. Liderados por aldeas o townships (pueblos), bajo las denominaciones de "transformación de aldeas antiguas", "nueva construcción rural" y "nuevas aldeas de agricultores", los existentes Hay caseríos o terrenos colectivos, e incluso se ocupan terrenos cultivados para construir viviendas. Además de satisfacer las necesidades de vivienda de los agricultores locales, algunas se "comercializan" para compensar la falta de fondos necesarios para la construcción de viviendas, y las ganancias son propiedad del colectivo. Este tipo se distribuye principalmente en las vastas áreas de tierra colectiva en la periferia urbano-rural, y se planea dividirlo en áreas urbanas (como la ciudad de Chengguan, condado de Wuzhi). Generalmente, este tipo de casas se desarrollan principalmente en bloques, y algunas cuentan con unas pocas o más de una docena de viviendas. Este es el modelo más común de vivienda pequeña.
2. Los promotores utilizan la construcción de viviendas de reasentamiento como una oportunidad para participar en el "desarrollo inmobiliario" de forma gratuita, lo que dio lugar a la ley de derechos de pequeña propiedad. A principios de la década de 1990, debido a las necesidades de urbanización y construcción urbana, con el fin de dar cabida a los hogares urbanos demolidos, las casas de reubicación y las casas de reasentamiento desarrolladas y construidas en terrenos colectivos en áreas de planificación maestra urbana, como las zonas periféricas urbano-rurales, se vendieron silenciosamente. por algunos promotores inmobiliarios para compensar la falta de fondos.
3. Las empresas de desarrollo alquilan directamente tierras colectivas rurales de ciudades o pueblos durante 30 a 50 años y llevan a cabo el desarrollo de viviendas en nombre del desarrollo agrícola, como parques turísticos agrícolas y jardines de recolección agrícola. Este modelo se está convirtiendo gradualmente en un modelo importante para la vivienda de pequeña propiedad. El comité de la aldea arrienda tierras en la aldea y, en nombre del desarrollo de proyectos agrícolas, parte de la tierra se convierte en una base de desarrollo para frutas, verduras, acuicultura y otros productos agrícolas, y la otra parte se convierte en una zona de baja densidad. viviendas comerciales de alta gama y vendidas en nombre de granjas, algunas personas en nombre del desarrollo agrícola, en realidad alquilan tierras agrícolas, firman un contrato de arrendamiento de tierras a largo plazo y luego construyen sus propias villas para la venta. La mayoría de los compradores son residentes de la ciudad. Algunos están de vacaciones de fin de semana y otros compran y alquilan a extranjeros para plantar. Algunas personas viven en el centro de la ciudad debido a los precios extremadamente altos de las viviendas.
4. La aldea u organización económica colectiva rural libera la tierra, y los promotores participan conjuntamente en el desarrollo inmobiliario, acuerdan dividir la tierra en casas en proporción y vender sus propias casas. Distribuido principalmente en tierras colectivas rurales en la franja urbano-rural (como Zhongcun al este del condado de Wuzhi).
(4) Riesgos de las casas con derechos de propiedad pequeños
Para un mercado inmobiliario regulado, no hay distinción entre "grandes o pequeños", "estatales" o "colectivos". " en derechos de propiedad comercial . Las llamadas "pequeñas casas con derechos de propiedad" son casas sin derechos de propiedad y son un producto ilegal. También es un hecho indiscutible que las "pequeñas casas con derechos de propiedad" y los bajos precios son ciertos, pero detrás de los bajos precios se esconden enormes riesgos. Un número considerable de compradores de viviendas no prestan suficiente atención o no comprenden los riesgos de comprar una vivienda.
En primer lugar, los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas no se pueden proteger: no se puede realizar el registro de la vivienda, el Estado no emite certificados de propiedad de la vivienda y los derechos e intereses de los propietarios en posesión, uso e ingresos , eliminación, etc. no se pueden proteger completa y eficazmente. En junio de 2007, el Ministerio de la Construcción advirtió que los miembros de organizaciones económicas no colectivas no podrían registrar sus derechos de propiedad y que sería difícil proteger sus derechos legales cuando compraran una casa de este tipo. Algunos proyectos que prometen manejar "derechos de propiedad rural" y "derechos de pequeña propiedad" no cumplen con las disposiciones legales y no están protegidos por la ley, es decir, no pueden manejar procedimientos legales como certificados de uso de suelo, certificados de propiedad inmobiliaria y escrituras. . De acuerdo con la actual ley de gestión de tierras de mi país y otras leyes y reglamentos pertinentes, los no miembros de organizaciones económicas colectivas (es decir, los residentes urbanos) compran casas desarrolladas y construidas en tierras colectivas rurales sin un certificado de uso de tierras de propiedad estatal emitido por el departamento de gestión de tierras. y un permiso de planificación emitido por el departamento de planificación y un certificado y una licencia de construcción emitidos por el departamento de administración de viviendas, o incluso una licencia de venta (preventa) de viviendas comerciales emitida por el departamento de administración de viviendas, no podrá gestionar el registro de viviendas. estipulado en la "Ley de Propiedad" y las "Medidas". Los derechos e intereses legítimos del propietario, como la posesión, el uso, los ingresos y la disposición durante el uso de la casa, no están protegidos por la ley. Incluso si la casa está completamente ocupada, no hay registro de la casa ni certificado de propiedad de la casa, lo que significa que el comprador de la casa no es el propietario legal de la propiedad y no puede usar la ley como arma para proteger sus propios derechos e intereses. Los compradores de viviendas no tendrán apoyo legal en caso de demandas colectivas para la recuperación de terrenos y casas o la exclusión de casas de los planes gubernamentales. El responsable del Ministerio de Tierras y Recursos señaló una vez públicamente: "La expropiación de tierras, si implica cambios en la planificación vial, municipal y de otro tipo en el futuro, el estado expropiará la tierra y sólo podrá compensar a los propietarios reales de la tierra - los pueblos y ciudades locales, pero no los compradores. "Las subvenciones estatales para la reubicación sólo se concederán a los "aldeanos" originales de las tierras colectivas, y los compradores no recibirán ninguna subvención para la reubicación.
2. El contrato de compraventa no es válido: Un contrato de compraventa no válido no está protegido por la ley. De acuerdo con el "Reglamento sobre la planificación y gestión de la construcción de aldeas y ciudades comerciales", es legal que los aldeanos construyan casas en sus propias aldeas o ciudades comerciales, y también es legal que algunas organizaciones económicas colectivas de las aldeas construyan casas de agricultores. en tierras colectivas en sus propias aldeas para alojar a los miembros de sus organizaciones económicas colectivas. Sin embargo, ampliar las ventas a precios relativamente bajos a miembros fuera de la organización económica colectiva, es decir, residentes urbanos, viola las disposiciones legales pertinentes. El desarrollo y la construcción de "pequeñas casas con derechos de propiedad" y "casas de bienes raíces" son ilegales, y las transacciones y contratos de venta y contratos de viviendas comerciales de "pequeñas casas con derechos de propiedad" y "casas de bienes raíces" sin procedimientos legales de uso de la tierra y Los procedimientos de desarrollo son inválidos y los contratos de venta inválidos no están protegidos por la ley. El Ministerio de Tierras y Recursos ha señalado que el contrato o acuerdo de compra de "casas con derechos de propiedad pequeños" no está protegido por las leyes actuales. Si el comité del pueblo quiere recuperar la casa, el comprador no obtendrá apoyo judicial. .
En tercer lugar, los derechos del comprador no pueden ejercerse normalmente: las transacciones, transferencias y herencias están muy restringidas.
Dado que "xiaopinfang" solo pueden ser utilizados por miembros de organizaciones económicas colectivas, durante las transacciones de mercado, no pueden negociarse públicamente en el mercado inmobiliario unificado ni en las ferias inmobiliarias, y solo pueden comercializarse de forma privada, lo que aumenta el riesgo y aumenta enormemente el riesgo Las transacciones están restringidas durante el uso de la casa, la vida diaria como el registro del hogar, la escolarización de los niños, el pago de la tarifa de calefacción, la transferencia, la herencia, la hipoteca y la notarización están muy restringidas, y el valor de la propiedad. la casa no puede reflejarse y continuarse plenamente; el comprador no puede ejercer sus derechos normales y el debido efecto.
En cuarto lugar, el riesgo de la propia casa: falta de limitaciones y restricciones legales.
Mi país tiene un estricto sistema de supervisión para el desarrollo, venta y administración de propiedades de viviendas comerciales. Existen ciertas normas y especificaciones para el diseño, construcción y supervisión de viviendas comerciales. sistema para proyectos de viviendas comerciales terminados. Por tanto, el riesgo de comprar vivienda comercial es bajo, la calidad de los productos inmobiliarios está garantizada y existen ciertas medidas de protección en caso de problemas. Sin embargo, las "viviendas con derechos de pequeña propiedad" no cuentan con un correspondiente sistema de supervisión y garantía de aceptación desde el terreno hasta el desarrollo y desde la construcción hasta las ventas, y la calidad de los productos de vivienda no se puede garantizar de manera efectiva. Además, si hay problemas de calidad en la propia casa, hay menos formas de remediarlos y renovarlos, y el comprador correrá un mayor riesgo después de comprarla.