Cómo entender las cuestiones legales en el contrato de arrendamiento
1. Cuestiones legales relacionadas con la responsabilidad de mantenimiento de la casa
La responsabilidad de mantenimiento de la casa debería ser la cláusula más común en el contrato de arrendamiento. Las partes del contrato se ajustarán con carácter general a lo dispuesto en el artículo 220 de la Ley de Contratos, es decir, "el arrendador deberá cumplir con las obligaciones de mantenimiento del bien arrendado, salvo acuerdo en contrario de las partes para llegar a un acuerdo sobre las responsabilidades de mantenimiento". Sin embargo, en realidad, a menudo no es sencillo aplicar esta cláusula para resolver disputas sobre alimentos, porque las responsabilidades en materia de alimentos a menudo están ocultas en otros asuntos, lo que resulta en una división poco clara de las responsabilidades. En general, las reparaciones se incluyen en las reparaciones normales de la casa, las reparaciones posteriores a la decoración y la responsabilidad adicional maliciosa. Por lo tanto, ambas partes del contrato de arrendamiento deben considerar de manera integral a la hora de acordar las responsabilidades de mantenimiento.
1. Responsabilidad por reparaciones de la casa
La responsabilidad por reparaciones de la casa se refiere a la cuestión de qué parte es responsable de las reparaciones si se producen daños naturales o provocados por el hombre durante el período de alquiler. Según las "Medidas de Gestión del Arrendamiento de Viviendas Urbanas", "Si la casa arrendada sufre daños naturales o el contrato estipula que debe ser reparada por el arrendador, el arrendador será responsable de las reparaciones. Si la casa no se repara a tiempo, causando un accidente destructivo, resultando en pérdida de propiedad o lesiones personales al arrendatario, debe ser responsable de la compensación Si la casa se alquila para actividades productivas y comerciales, la responsabilidad de reparación estará estipulada en el contrato de arrendamiento por ambas partes. , el arrendador está obligado a realizar una inspección y un mantenimiento oportunos y cuidadosos de la casa y su equipamiento para garantizar la habitabilidad y la seguridad del uso de la casa, pero “si la casa sufre daños por culpa del inquilino, el inquilino será responsable de ello. reparación o compensación”.
2. La responsabilidad del inquilino por las reparaciones después de la renovación cambia la estructura de la casa.
El artículo 223 de la “Ley de Contratos” estipula: “El arrendatario podrá mejorar el bien arrendado o añadir otras cosas con el consentimiento del arrendador. El arrendatario podrá modificar o modificar el bien arrendado sin el consentimiento del arrendador." Si se realizan mejoras o se añaden otros elementos, el arrendador puede exigir al arrendatario que lo restaure a su estado original o compense las pérdidas. "En realidad, el arrendador acepta el cambio por parte del arrendatario de la estructura de la casa arrendada ( que por supuesto no implica la seguridad de la estructura principal), y la responsabilidad por las reparaciones durante el uso es menos controvertida. Para evitar tales disputas, como arrendador, debe aceptar cuidadosamente los requisitos de modificación del inquilino y aceptar que si usted es responsable de las reparaciones, no debe alquilar la casa primero para evitar el problema de la responsabilidad por las reparaciones.
3. La responsabilidad del arrendatario por anexos maliciosos
En la práctica, si el arrendatario remodela, modifica o añade anexos a la vivienda, con el consentimiento del arrendador o de conformidad con la finalidad del alquiler. se agrega razonablemente lo estipulado en el contrato, se tramitará de la siguiente manera: Primero, si está estipulado en el contrato de arrendamiento de la casa, se tramitará según lo acordado; segundo, si no hay estipulación en el contrato, no se puede negociar; alcanzado, y la demolición no afectará gravemente a su valor, generalmente será demolido por el arrendatario. Si no se puede eliminar, se puede evaluar el valor actual del embargo y pertenece al arrendador, y se puede dar una compensación adecuada al arrendatario tercero, el arrendador no está de acuerdo con el embargo o el arrendatario no lo embarga de acuerdo con; el objeto del arrendamiento estipulado en el contrato, y el contrato de arrendamiento de la casa no ha sido acordado y no se puede llegar a la negociación, si la demolición no afecta su valor, el arrendatario puede demolerla por sí mismo, si no puede ser demolida, generalmente el arrendador lo hará; No compensar las pérdidas de decoración. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento, es necesario acordar el tratamiento de las ampliaciones o mejoras.
En segundo lugar, cuestiones legales relacionadas con el subarrendamiento de una casa
1. Cuando un arrendatario subarrenda una casa, debe obtener el consentimiento del arrendador.
El artículo 224 de la “Ley de Contratos” estipula: “Con el consentimiento del arrendador, el arrendatario podrá subarrendar a un tercero el bien arrendado. Si el arrendatario subarrenda, el arrendatario y el arrendador deberán. El contrato de arrendamiento entre las partes continúa siendo válido y un tercero causa pérdidas al bien arrendado, el arrendatario deberá compensar las pérdidas. Si el arrendatario subarrenda sin el consentimiento del arrendador, el arrendador podrá resolver el contrato. “Con el consentimiento del arrendador, el arrendatario podrá subarrendar la vivienda arrendada de conformidad con estas Medidas.” Según las dos disposiciones legales anteriores, el arrendatario puede subarrendar la vivienda, pero deberá obtener previamente el consentimiento del arrendador. Por lo tanto, ambas partes del contrato de arrendamiento deben acordar claramente los términos del subarrendamiento, y el arrendador puede adjuntar algunas condiciones necesarias al subarrendamiento, siempre que no viole las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos.
2. Tanto el arrendador como el arrendatario pueden beneficiarse del subarrendamiento.
El artículo 27 de las “Medidas para la Administración del Arrendamiento de Viviendas Urbanas” estipula: “El arrendador podrá obtener beneficios del subarrendamiento”. El alquiler que obtiene el arrendatario por subarrendar la casa es la contraprestación que paga el subarrendatario por utilizar la casa. El arrendador, como propietario, tiene derecho a extraer de ella una determinada cantidad de ingresos. Generalmente, el inquilino subarrenda el inmueble en beneficio del inmueble arrendado. Según el artículo 30 de las "Medidas de Gestión del Arrendamiento de Vivienda Urbana", "Una vez que el contrato de subarrendamiento entre en vigor, el subarrendatario gozará y asumirá los derechos y obligaciones del arrendador estipulados en el contrato de subarrendamiento, y cumplirá con las obligaciones del arrendatario estipuladas en el contrato de arrendamiento original. "Por lo tanto, las obligaciones del arrendatario deben aumentarse después del subarrendamiento, por lo que la ley permite que el arrendatario se beneficie del subarrendamiento.
Dado que tanto el arrendador como el arrendatario pueden beneficiarse del subarrendamiento, ambas partes deben acordar claramente la proporción de la distribución de los ingresos del subarrendamiento en el contrato de arrendamiento, y la inversión posterior del arrendatario en reparaciones de la casa debe considerarse dentro de esta proporción. , para garantizar la equidad y evitar disputas.
3. Una vez subarrendada la vivienda, el subarrendatario tiene derecho de tanteo.
Cuando el contrato de subarrendamiento es legal y válido, cuando el arrendador transmite la casa, el arrendatario y el subarrendatario tienen derecho de tanteo en las mismas condiciones. El subarrendador tiene derecho de tanteo contra el arrendatario porque éste efectivamente ha ocupado y utilizado el local.
En tercer lugar, el derecho de tanteo del arrendatario
Según el artículo 230 de la Ley de Contratos de la República Popular China, cuando un arrendador vende una casa arrendada, primero debe Notificar al arrendatario en un plazo razonable, teniendo el arrendatario el derecho de tanteo en las mismas condiciones. El artículo 118 de las "Opiniones sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de los principios generales del derecho civil de la República Popular China (juicio)" del Tribunal Supremo Popular estipula que cuando un arrendador vende una casa arrendada, debe notificar al arrendatario tres meses por adelantado. El arrendatario tiene derecho de tanteo en las mismas condiciones; si el arrendador no vende la casa de acuerdo con este reglamento, el arrendatario puede solicitar al Tribunal Popular que declare inválida la venta de la casa.
4. No se puede priorizar la vivienda en alquiler para la implementación del proyecto.
El artículo 286 de la "Ley de Contratos" y la "Respuesta sobre la prioridad en el reembolso de los precios de los proyectos de construcción" del Tribunal Supremo Popular otorgan a las empresas de construcción la prioridad legal para recibir el pago de los precios de los proyectos, es decir, "contratar "Si el contratista no paga dentro del plazo, podrá acordar con el contratista descontar el precio del proyecto o solicitar al tribunal popular la subasta del proyecto de conformidad con la ley, excepto cuando la naturaleza del proyecto de construcción sea no apto para descontar o subastar el precio del proyecto "En este caso, debe existir un requisito previo para que el contratista reclame prioridad para la compensación, es decir, el objeto de la prioridad legal para la compensación del contratista debe ser el inmueble del promotor. Si pertenece a un tercero, no existe prioridad legal. Por tanto, la casa del arrendador no debe ser objeto de ejecución de reclamaciones en el contrato de construcción.
5. Resolución del contrato de arrendamiento y pago del alquiler.
1. Disposiciones pertinentes del contrato de arrendamiento.
El artículo 13 de las “Medidas de Gestión del Arrendamiento de Vivienda Urbana” estipula: “En cualquiera de las siguientes circunstancias, las partes del arrendamiento de vivienda podrán modificar o rescindir el contrato de arrendamiento: (1) De conformidad con las disposiciones legales o estipulaciones del contrato, el contrato de arrendamiento puede modificarse o rescindirse. Terminación de los términos del contrato. (2) El contrato de arrendamiento no puede continuar ejecutándose debido a fuerza mayor; (3) Si las partes llegan a un acuerdo y causan pérdidas al; partes por cambio o terminación del contrato de arrendamiento, el responsable será responsable de la indemnización salvo que la responsabilidad pueda ser eximida conforme a la ley”
2.
Según el artículo 24 de las "Medidas de Ordenación del Arrendamiento de Vivienda Urbana": "Si el arrendatario comete cualquiera de los siguientes actos, el arrendador tiene derecho a resolver el contrato y recuperar la vivienda. Si hubiere pérdidas son causadas por ello, el arrendatario deberá compensar por: (1) Subarrendar la casa arrendada sin autorización; (2) Transferir, prestar o permutar la casa arrendada sin autorización; (3) Demoler o cambiar el uso de la casa arrendada; sin autorización; (4) Acumulación de atrasos de alquiler por más de 6 meses; (5) Vivienda pública dejada inactiva por más de 6 meses sin motivos justificables; (6) Alquiler de vivienda en alquiler por actividades ilegales; vivienda
3. Pago del alquiler. p>
En cuanto a la cuestión del pago del alquiler, cabe señalar que el artículo 136 de los “Principios Generales del Derecho Civil” estipula: “Si el pago de Si se retrasa o rechaza el alquiler, el plazo de prescripción será de un año."
6. Otras cuestiones destacables en el contrato de arrendamiento
1. La vigencia del contrato de arrendamiento verbal
El artículo 215 de la “Ley de Contratos” establece que “si el plazo del arrendamiento fuera superior a seis meses, deberá constar por escrito. Si las partes no adoptan la forma escrita, se considerará un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido.
"Por lo tanto, un contrato de arrendamiento oral con un plazo inferior a seis meses es legal, válido y está protegido por la ley. Ambas partes del contrato también deben cumplir con el acuerdo oral. Si el plazo del arrendamiento excede los seis meses, debe ser en escrito si las partes no lo hacen por escrito, se considera un contrato de arrendamiento no periódico, y el contrato continúa vigente
2. >De acuerdo con el artículo 6 de las "Medidas de gestión del arrendamiento de viviendas urbanas" de mi país, no se permite el alquiler de las siguientes casas: (1) No obtener un certificado de propiedad de la vivienda de conformidad con la ley (2) Órganos judiciales y administrativos; regla, decide sellar o restringir de otra manera los derechos de propiedad de conformidad con la ley; (3) * * posee una casa sin obtener * * * * consentimiento (4) ) tiene objeciones a la propiedad de la casa; está construida ilegalmente (6) no cumple con las normas de seguridad; (7) la casa ha sido hipotecada sin el consentimiento del acreedor hipotecario; (8) no cumple con las normas de seguridad pública, protección ambiental, saneamiento y otras normas pertinentes; autoridades competentes; (9) Otras situaciones en las que el arrendamiento está prohibido por las leyes y regulaciones pertinentes. El material de referencia proviene de / Espero que le resulte útil
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