Cómo ampliar los canales de financiación de la vivienda pública en alquiler para atraer capital privado
La salida de la vivienda pública de alquiler a través de las ventas resuelve la actual "casi sed" de recuperación de la inversión en algunos Vivienda pública de alquiler, pero no tiene la Sostenibilidad. Esto se debe a que es probable que aumente la demanda de viviendas asequibles. El gobierno necesitará construir nuevas viviendas asequibles después de vender viviendas públicas de alquiler. Los fondos necesarios para la nueva construcción pueden exceder los ingresos de la venta de viviendas públicas de alquiler, lo que significa que el gobierno debe hacerlo. invertir más fondos.
En resumen, si bien la venta de vivienda pública en alquiler puede recuperar rápidamente fondos fiscales y acelerar la rotación de fondos fiscales en el corto plazo, la eficiencia del uso de los fondos fiscales puede verse reducida, volviéndola insostenible. a la larga. Por tanto, la vivienda pública de alquiler no debe venderse en el corto plazo; en el largo plazo, si se resuelve básicamente la contradicción entre oferta y demanda de vivienda asequible, se puede vender con el fin de revitalizar los activos acumulados del gobierno y recuperar fondos fiscales. .
2.3.4 Resumen
La vivienda pública de alquiler es un proyecto de sustento durante el período del "Duodécimo Plan Quinquenal" e incluso durante mucho tiempo. Su escala de inversión es enorme y las necesidades de inversión duran mucho tiempo, pero el apoyo financiero directo es limitado y todavía hay un gran déficit de financiación. Es necesario establecer canales de financiación diversificados, estables y de largo plazo. Sin embargo, según la política de que no se permite la venta de viviendas públicas de alquiler (esta política es razonable), la naturaleza de seguridad de las viviendas públicas de alquiler determina que su retorno de la inversión es bajo, su período de recuperación es largo y tiene ciertos riesgos. lo que dificulta atraer capital social para obtener ganancias (especialmente en la etapa inicial). Este cuello de botella en la inversión y financiación de la vivienda pública de alquiler obstaculizará sin duda el desarrollo de la vivienda pública de alquiler.
2.4 Problemas
En la actualidad, todavía existen algunos problemas en la inversión y financiación de la construcción y operación de viviendas públicas de alquiler, incluido el hecho de que la presión ambiental objetiva de las necesidades de financiación es grande. , y las características de ingresos del proyecto en sí no pueden satisfacer las "deficiencias innatas" de los requisitos de capital privado.
(1> Desde la perspectiva de la demanda total de capital, la demanda de fondos operativos para la construcción de viviendas públicas de alquiler es grande y la cantidad de fondos que se pueden recaudar a través de los canales de financiación existentes es limitada. Tomando 2011 como Por ejemplo, según el informe de trabajo del gobierno de 2011, mi país construirá 1 millón de unidades de vivienda asequible en 2011, 4 billones, lo que requerirá una inversión de 1,3 a 1,4 billones de yuanes. En términos de canales de financiación, el gobierno central planea subsidiar. 654,38+00,3 mil millones de yuanes, y el Banco de Desarrollo de China ha prometido agregar 654,38+00 mil millones de yuanes. En términos de fondos de previsión para vivienda e ingresos netos por transferencia de tierras, en 2010 se emitieron 49,300 millones de yuanes en préstamos del fondo de previsión para vivienda. y 46.362 millones de yuanes de fondos de seguridad para viviendas de alquiler bajo se extrajeron de los ingresos netos de la transferencia de tierras. Se supone que los ingresos netos de los préstamos del fondo de previsión para viviendas y la transferencia de tierras en 2011. Los ingresos son de 1 billón de yuanes, y todavía hay. 1 billón de yuanes. Cómo ampliar las fuentes de fondos y aprovechar al máximo el capital privado es la clave para resolver esta contradicción.
(2) Desde la perspectiva del ciclo de financiación, la recuperación de la inversión en viviendas públicas de alquiler. El ciclo de inversión de los canales de financiación existentes es generalmente corto. Tomando como ejemplo el proyecto de viviendas públicas de alquiler de Changying en el distrito de Chaoyang, Beijing, el costo unitario es de _5610 yuanes/m2 y el interés del alquiler mensual se reduce en un 10%. % del capital, se necesitarán entre 4 y 5 años para completar el reembolso del principal y los intereses. ①El período de préstamo del Banco de Desarrollo de China y los bancos comerciales es generalmente de _5 años, y el período más largo generalmente no supera los 10 años; varios bonos nacionales son de 10 años Principalmente; el período de inversión de los fondos de seguridad social y de seguros es relativamente largo, pero suelen ser más cautelosos a la hora de invertir en nuevas áreas y acortar el largo período de recuperación de la vivienda pública de alquiler. La nueva ciudad reduce el entusiasmo de la inversión de capital social sobre cómo utilizar el período de inversión. La clave para resolver esta contradicción es cómo realizar el reciclaje de otros fondos y cómo acortar el período de recuperación de la inversión para fondos de seguridad social y fondos de seguros relativamente largos.