¿A qué debo prestar atención al comprar una casa de segunda mano en Taiyuan? ¿Cuál es el proceso para completar los trámites? (No te preocupes, pide ayuda a alguien).
1. Verificar la identidad del vendedor. Si es una persona física, verificar su cédula de identidad; si es una organización, acudir a la Oficina Industrial y Comercial para consultar sus archivos, si el vendedor tiene un apoderado, verificar si tiene un poder notarial;
2. Acude a la Autoridad de Vivienda para comprobar el certificado de propiedad del vendedor. Vea si la casa tiene dueño. Si la casa es propiedad de varias personas, el vendedor debe proporcionar los documentos de identidad de todos * * * propietarios y documentos escritos que acuerden vender la casa si la pareja posee la propiedad, si debe obtener el consentimiento por escrito del cónyuge del vendedor; La casa ha sido alquilada, el vendedor debe proporcionar al inquilino. Si la casa está hipotecada, el vendedor debe proporcionar el consentimiento por escrito del acreedor hipotecario para vender la casa.
3. Si compra una casa a través de una agencia inmobiliaria, el comprador debe elegir un intermediario formal con cierta credibilidad. Si es necesario, puede verificar los "dos certificados" que debe tener la agencia intermediaria, uno es la licencia comercial emitida por el departamento industrial y comercial y el otro es el certificado de calificación de agencia intermediaria emitido por la Oficina de Administración de Vivienda y Tierras.
4. Verifique cuidadosamente si el nombre en la tarjeta de identificación del vendedor o en el expediente comercial coincide con el propietario de la propiedad en el certificado de propiedad. En principio no puede haber ni una sola palabra equivocada.
5. Si compra una taberna, necesita saber si la taberna comprada está al precio de costo o al precio estándar. Para las tabernas compradas al precio estándar, el costo debe pagarse. el precio de costo al transferir la propiedad. Dado que la unidad original generalmente conserva el derecho de preferencia para la vivienda pública, se debe exigir al vendedor que proporcione una opinión por escrito sobre la unidad que renuncia al derecho de preferencia. Además, las viviendas públicas en unidades militares, hospitales y escuelas no se pueden vender. sin el consentimiento de la unidad debido a su especial naturaleza.
6. Si la casa comprada es vivienda pública o vivienda asequible, el vendedor también debe proporcionar una carta de aprobación del departamento gubernamental para su transacción de listado.
7. Si sabes que la casa que quieres comprar se encuentra en las siguientes situaciones, entonces no debes comprarla: una casa que ha sido incluida en el aviso de demolición o una casa que ha sido expropiada por el Estado; el tribunal popular o agencia administrativa deberá cumplir con la ley casas confiscadas construidas ilegalmente o ilegalmente casas con derechos de propiedad en disputa;
8. Revisión de la calidad de la vivienda y otras instalaciones de apoyo. En este enlace, además de una comprensión más intuitiva del tipo de casa, la estructura, los materiales, etc., los compradores de viviendas también necesitan comprender mejor detalles como el suministro de energía, la calidad del agua, la presión del agua, el gas, la calefacción y las direcciones de las tuberías. Comprender los servicios y estándares de cobro proporcionados por la empresa de administración de propiedades.
9. Los compromisos clave deben quedar reflejados en el contrato de compraventa de la vivienda. Cuando el precio de transacción informado por ambas partes al departamento de gestión inmobiliaria es significativamente inferior al precio de mercado, o cuando la casa comprada está hipotecada, se debe evaluar la casa comprada durante el proceso de firma, se debe prestar especial atención a cualquier clave; acuerdos sobre la transacción o el compromiso del vendedor debe reflejarse en el contrato y no puede ser reemplazado por un acuerdo oral, porque en caso de disputa, un acuerdo oral no se puede probar. Los términos necesarios del contrato incluyen principalmente: área de la casa e instalaciones auxiliares, precio y forma de pago, período de uso del suelo, período de entrega de la casa, responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc. Si elige una forma de pago de un préstamo hipotecario, deberá realizar los trámites del préstamo de acuerdo con la normativa.
La referencia fiscal es la siguiente:
Cheque 20 yuanes.
Precio de transacción de la tasa notarial*0,3
Impuesto empresarial: precio de transacción*5,6
1, exento de residencia habitual durante 5 años (incluidos 5 años).
2. Si la residencia ordinaria tiene menos de 5 años, se cobrará el importe íntegro.
3. Para residencias no ordinarias, la diferencia se cobrará durante 5 años.
4. Para residencias no ordinarias menores de 5 años se cobrará el importe íntegro.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: Precio de transacción*1
1, residencia habitual durante 5 años (incluidos 5 años), y es la única residencia de la familia del vendedor, exenta de impuestos.
2. Los no residenciales (sin límite anual) gravan el 1% del precio de la transacción.
3. Si se traspasa la casa donada se cobrará el 20% de la diferencia.
4. Regalo directo, si ves la tarjeta antigua, quedará exenta durante 5 años.
Impuesto de escrituración:
1, el precio de transacción es *1, si el comprador no es la única casa, se cobrará el 3% del precio de transacción.
2. Para casas ordinarias con precio de transacción de *1,5, mayores a 90 metros cuadrados y menores a 144 metros cuadrados, si se comprueba que el comprador no es la única casa, el 3% de la transacción. se cobrará el precio.
3. Precio de transacción*3, (144 metros cuadrados o más incluyendo 144 metros cuadrados)
Renta del terreno:
Precio de transacción*0,5, que será que se cobra por la reforma de la vivienda.
Impuesto sobre el valor añadido del suelo:
1, precio de transacción*1, residencia libre de impuestos.
2. Para propiedades no residenciales, se grava el monto total (sin límite anual) y se grava el “valor agregado” × 30.
Impuesto de timbre: precio de transacción * 0,05
1, tipo residencial, exento temporalmente.
2. Donación, no residencial, expropiación (0,05 para ambas partes).
Tarifa de transferencia:
1, área * 2,5 yuanes/metro cuadrado, vivienda pública comprada (vivienda de reforma de vivienda, vivienda pública de gestión directa, vivienda asequible, vivienda para recaudación de fondos).
2. Área*6 yuanes/metro cuadrado, vivienda comercial.
3. Área*8 yuanes/metro cuadrado, villas y edificios no residenciales.
Cuota de registro de transferencia de propiedad:
1,80 yuanes/libro, garajes residenciales y de apoyo
2.550 yuanes/libro, garajes no residenciales y no compatibles.
3. 10 yuanes/libro, * * * con certificado.
Impuesto de timbre: 5 yuanes/pieza.
Por ejemplo, para el precio de una vivienda de 400.000 yuanes, 5,6 = 22.400,00 yuanes.
Proceso de compraventa de vivienda de segunda mano:
En primer lugar, busca los datos del intermediario para registrarte. Los compradores y vendedores acuden al intermediario para consultar las políticas pertinentes para las transacciones de vivienda de segunda mano. La empresa de corretaje relaciona a los compradores y vendedores en función de la situación real, y los compradores y vendedores registran la información de compra y venta de la vivienda por separado. En este sentido, es muy importante que compradores y vendedores elijan un intermediario verdaderamente confiable, lo que está directamente relacionado con la seguridad de la transacción y la entrega fluida del pago de la vivienda.
Dos. Aprobación de calificación de acceso al mercado El vendedor debe solicitar un "Aviso de aprobación de cotización" del departamento de gestión de transacciones de bienes raíces del distrito o condado donde se encuentra la casa y seguir los procedimientos de aprobación de cotización. Si va a comprar una taberna, el anuncio debe estar sellado con tres sellos. El primer capítulo está estampado en el formulario de encuesta de ventas. Lo utiliza principalmente la unidad para demostrar la naturaleza del uso del suelo y si la propiedad donde se encuentra la casa está alquilada o asignada de forma gratuita. El Capítulo 2 está estampado en el formulario de consulta de cotización. Posteriormente, Beijing promulgó regulaciones y explicaciones complementarias. Si no existe un acuerdo especial entre el propietario de la propiedad pública comprada y la unidad de propiedad original, no es necesario que la unidad original acepte colocar un sello. El "Formulario de Confirmación de Solicitud de Listado" deberá llevar el sello del Capítulo 3, el cual será revisado y aprobado por el departamento de bienes raíces de cada distrito antes de la firma del contrato de venta. Principalmente compruebe en la tabla si pertenece a los tipos de casas cuya lista está prohibida en el "Reglamento". Las siguientes casas con título no pueden comercializarse: 1. Vivienda pública para agencias directamente dependientes del gobierno central; 2. Vivienda pública para la producción de la industria militar, producción de hospitales (academias), producción de escuelas (escuelas) y edificios de oficinas en el recinto de la unidad; Adquisición a precio estándar, precio residual No compensado a precio de costo 5. Casas construidas en terrenos colectivos rurales, casas comerciales de segunda mano con certificados de propiedad rural 6. Ya incluidas en el alcance de los avisos de demolición; es propiedad de * * * y otros * * * no están de acuerdo en vender; 8. La propiedad está en disputa 9. Ha sido hipotecada sin el consentimiento escrito del deudor hipotecario 10. Nuevas dificultades de vivienda surgirán después de ser puesta en venta; mercado para la venta; 11. Ha sido sellada según la ley o la transferencia de propiedad ha sido restringida según la ley; 12. La casa ha sido alquilada a otros y el vendedor no notificó al arrendatario como se requiere, lo que violó el contrato; derecho de tanteo del arrendatario y otros derechos.
Tres. La agencia de inspección y evaluación de detalles de la casa verificará la tarjeta de identificación y el certificado de propiedad de la propiedad (incluso si los derechos de propiedad son * * *, si la casa está hipotecada, etc.) y los conservará en la agencia para su registro. El agente realiza una inspección in situ para comprender los detalles de la casa, como el techo, las paredes, el baño, el suministro de agua y el drenaje de la cocina, si hay decoración estructural, si hay una construcción altruista y si la plataforma del techo y los pasillos. están ocupados. La evaluación preliminar proporciona una referencia para determinar el precio de venta.
Cuatro. Después de firmar el acuerdo de inspección de la vivienda, el intermediario de la transacción firma acuerdos de consignación y compra de vivienda con el comprador y el vendedor, respectivamente. Después de que el comprador y el vendedor confirman el precio de la casa y los asuntos relacionados, acuden a la agencia para firmar un contrato de compraventa. Generalmente, el contrato debe indicar los detalles de la casa del vendedor y pagar los honorarios de agencia.
Generalmente, la tarifa de intermediación la paga el comprador y el importe es el 2,5 del precio de la vivienda, pero también se cobra al comprador y al vendedor respectivamente. Para reducir los posibles riesgos en las transacciones de vivienda de segunda mano, serán imprescindibles las siguientes disposiciones: 1. Se debe incluir la información básica: los nombres, residencias e información de contacto del comprador y del vendedor. 2. El vendedor o intermediario debe anotar claramente la información básica de la casa, incluida la ubicación, la naturaleza, el área, la estructura, la distribución, decoración, instalaciones y equipamiento, si existe hipoteca, si se acepta vender, etc. 3. Cuestiones de precio: indicar el precio total de la casa en el contrato, indicar si es pago único, pago fraccionado; o solicitar un préstamo, indicar el plazo de pago y acordar las condiciones de pago 4. Anotar los plazos de entrega Tiempo y condiciones, procedimientos y honorarios para tramitar los trámites pertinentes 5. Responsabilidad por incumplimiento de contrato: se considera incumplimiento; del contrato, cuándo se produce, cálculo y pago de la indemnización, depósitos e indemnizaciones, y cómo resolver las controversias (arbitraje, litigio, etc.) si fracasa la negociación 6. Indicar la entrada en vigor, suspensión, terminación o cancelación del contrato; contrato 7. El contrato estipula las condiciones de cambio y transferencia, o estipula prohibiciones de cambio y transferencia. Además, al agregar algunos términos, se deben implementar por escrito, y el intermediario debe sellar en ellos el sello oficial de la empresa.
Verbo (abreviatura de verbo) mediador intermediario envía el pago de la casa Para garantizar los intereses vitales del comprador y vendedor de bienes raíces y evitar disputas innecesarias en la transacción, el intermediario acepta la encomienda del comprador. y vendedor para proporcionar "pago de la casa" para la transacción inmobiliaria Proporcionar servicios de intermediario y mediador para el pago y la entrega de la propiedad. Después de que el comprador y el vendedor firman el contrato de venta, firman un contrato de seguro de intermediario con el intermediario y pagan la prima de intermediario. El vendedor deberá presentar el original y copia del certificado de propiedad de la vivienda y el aviso de aprobación del listado de vivienda pública, y estampar su sello con su nombre. El comprador debe presentar una copia de un certificado de identidad válido y un sello con su nombre, y las personas de otras provincias y ciudades también deben solicitar el "Aviso de aprobación para la compra de una vivienda en Beijing".
Acuerdo de transferencia de verbo intransitivo El comprador y el vendedor pagan los impuestos y tasas pertinentes y pasan por los procedimientos de transferencia de escritura. Luego, después de que el comprador y el vendedor confirmen que la propiedad es correcta, el mediador ayudará al comprador y al vendedor con la entrega de la propiedad y la liquidación de los honorarios de administración de la propiedad y saldrá de la cuenta del vendedor. El mediador entregará las llaves de la casa en venta. El comprador y el pago de la casa del comprador al vendedor. Acuerdo entre tres partes. La empresa de corretaje debe ayudar en el trámite del cambio de derechos de propiedad; si el comprador necesita un préstamo, la empresa de corretaje ayudará en el proceso y proporcionará una garantía periódica.
Materiales de referencia:
Preguntas y respuestas de Soufun