La relación entre la renta del suelo y los precios inmobiliarios

1. La relación entre precio del suelo y renta del suelo

(1) Los conceptos de precio del suelo y renta del suelo

1. La teoría tradicional sostiene que la renta de la tierra es la porción de los productos creados por los productores directos en la agricultura u otras industrias que están ocupadas por los terratenientes. En otras palabras, es la distribución del valor excedente del producto. Para los propietarios de tierras, la renta de la tierra es el precio que se cobra por vender los derechos de uso de la tierra durante un cierto período de tiempo, y su esencia económica es la forma de realización económica de la propiedad de la tierra. En nuestro país, el cobro de la renta anual de la tierra mediante el arrendamiento de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal es una de las formas importantes de lograr el uso remunerado de la tierra de propiedad estatal, y también es un medio importante para la realización económica de la propiedad de la tierra.

2. El concepto de precio del suelo. El precio de la tierra se refiere al precio determinado por el tiempo de trabajo socialmente necesario que los humanos dedican a la tierra para utilizarla. El precio de la tierra es la forma directa de realización económica de la propiedad de la tierra. La esencia del precio de la tierra es la suma del valor descontado de la renta del suelo durante el período de transferencia de la tierra, es decir, la capitalización de la renta del suelo. Generalmente se cree que el precio de la tierra = renta de la tierra + capital de la tierra + monto de interés. Actualmente, nuestro país expresa los precios de la tierra en términos de tarifas limitadas de transferencia de tierras, que son esencialmente el precio de los derechos de uso de la tierra de plazo limitado. Generalmente se compone de los siguientes seis factores: renta de la tierra (renta absoluta y renta diferencial de la tierra), tarifas de desarrollo de la tierra, tarifas de apoyo a la infraestructura, tarifas de demolición e intereses generados por las tarifas de demolición y desarrollo. El mercado inmobiliario de mi país es en realidad un mercado de transferencia de derechos de uso de la tierra. Por tanto, el precio del suelo es la tarifa de transferencia de los derechos de uso del suelo.

(2) La relación entre el precio de la tierra y la renta de la tierra

La teoría clásica del precio de la tierra cree que la esencia del precio de la tierra es la capitalización de la renta de la tierra. Marx señaló: "El precio de la tierra no es más que el ingreso capitalizado por el arrendamiento de tierras". En términos de cantidad, la renta de la tierra y el precio de la tierra son funciones inversas entre sí, y el precio de la tierra es igual a la renta de la tierra dividida por el interés. tasa. El modelo matemático de esta relación es: P=R/r, R=P*r, donde: P—precio de la tierra, R—alquiler de la tierra, r—tasa de interés. La fórmula P=R/r muestra que el precio de la tierra es la capitalización de la renta de la tierra con r como tasa de interés; la fórmula R=P*r muestra que la renta de la tierra es la interestización del precio de la tierra con r como tasa de interés; . Esta relación mutuamente inversa también muestra que la renta y el precio de la tierra son esencialmente idénticos. La renta de la tierra y el precio de la tierra son esencialmente idénticos y son categorías económicas relativamente independientes.

Aunque la renta y el precio de la tierra son funciones inversas entre sí, los cambios en la renta y el precio de la tierra no son necesariamente sincrónicos o proporcionales. Por lo tanto, al predecir los precios futuros de la tierra basándose en los precios de la tierra existentes, si no hay una estimación precisa de la tendencia ascendente de los precios de la tierra, inevitablemente se producirán precios de la tierra falsos y similares a burbujas. Además, la divergencia entre la renta de la tierra y el precio de la tierra está estrechamente relacionada con el contraste significativo entre la demanda de tierras alquiladas y compradas en el mercado de tierras. Si la "compra" es significativamente mayor que el "alquiler", los precios de la tierra aumentarán relativamente y la renta de la tierra caerá relativamente. Por el contrario, los precios de la tierra caerán relativamente y la renta de la tierra aumentará relativamente. Sólo cuando las condiciones de oferta y demanda de los dos son aproximadamente equivalentes, la relación teórica de que los valores reales de los dos son funciones inversas entre sí se puede expresar con mayor precisión.

2. La relación entre los precios de la vivienda y los alquileres

El precio de alquiler es la expresión del precio de la vivienda, y el precio de venta es la expresión monetaria del valor de la vivienda, reflejando la relación de oferta y demanda de vivienda en un período determinado. Los precios de la vivienda y los alquileres son expresiones monetarias del valor de la vivienda, ambos son formas de precios de las viviendas y ambos reflejan el valor de las viviendas. El valor de la vivienda es la cadena que une los precios del alquiler y de la vivienda.

La comparación entre los precios de la vivienda y los alquileres se denomina ratio alquiler-compra de una vivienda. Se refiere a la relación entre el precio de alquiler y el precio de compra de la misma propiedad. La fórmula para calcular el ratio alquiler-compra de una casa es: Ratio alquiler-compra de una casa = alquiler/precio de la casa o igual al alquiler mensual/precio de la casa

(1) Excluyendo el alquiler del terreno (precio del terreno ), la relación simple de comparación de precios entre el alquiler y el precio de la vivienda

Estrictamente hablando, en teoría, la relación alquiler-venta de viviendas se refiere a la relación científica proporcional entre el alquiler simple y el precio de la vivienda, excluyendo el precio del suelo (terreno). alquilar). Expresado por la fórmula: Ri=R/P; R=P*Ri; P=R/Ri Ri—relación alquiler-venta (tasa de alquiler); P—precio de la vivienda, simplemente precio de la vivienda y alquiler; precio de la tierra y la renta de la tierra, y no está sujeto a El impacto de la renta diferencial de la tierra simplemente refleja el valor total de la producción de viviendas; En las condiciones de la economía de mercado, los precios de la vivienda y los alquileres se basan en el valor. A medida que cambia la relación entre la oferta y la demanda, fluctúan alrededor del eje del valor. Además, las amplitudes de las dos fluctuaciones están aproximadamente sincronizadas, es decir, los múltiplos de los cambios de las tres son básicamente los mismos. Por lo tanto, en las condiciones de la economía de mercado, la relación de precios entre el alquiler y el precio de la vivienda debería ser una relación proporcional relativamente fija, inmutable y científica (independientemente de la ubicación; diferencias estructurales).

Expresado por la fórmula: Ri=R/P; R*(1+x)=P*(1+x)=R/P. x: los múltiples cambios en el alquiler y el precio de la vivienda.

Los precios y alquileres de las viviendas reflejan el valor de cambio de las casas en las dos formas de venta y arrendamiento de viviendas, respectivamente. Independientemente de qué casa se compre, se venda o se alquile, el valor de cambio reflejado debe ser igual o similar. Si el valor de cambio reflejado por diferentes formas de intercambio para la misma casa es muy diferente, inevitablemente afectará la elección de las formas de intercambio por parte de las personas. Si la comparación de precios real es mayor que la comparación de precios normal, promoverá la compra de una casa, y si la comparación de precios real es menor que la comparación de precios normal, promoverá el alquiler de una casa. Esta es una ley objetiva. . Sólo cuando la comparación de los precios de alquiler y venta de viviendas sea científica y razonable podrá haber igualdad de oportunidades para elegir entre alquilar y vender.

(2) La relación de precios entre el alquiler del suelo residencial y el precio de la casa y el suelo, incluido el alquiler del suelo (precio del suelo)

Aunque la relación de precios entre el alquiler simple y el precio de la vivienda es muy importante en Teoría, sigue siendo una teoría después de todo. Comparación de precios de alquiler y venta. En la práctica, los bienes raíces y la tierra son inseparables, y los precios de la tierra están ocultos en los precios de la vivienda y son un factor importante que afecta los precios de la vivienda. En términos generales, el precio de venta de la vivienda comercial es el precio de la vivienda y del terreno, incluido el precio del terreno, y el alquiler de la vivienda comercial (incluido el alquiler de mercado del stock) es también el alquiler de la vivienda y del terreno, incluido el alquiler del terreno.

La relación entre el alquiler de la vivienda y el suelo y los precios de la vivienda y el suelo es la misma que la relación entre el alquiler simple y los precios de la vivienda en el sentido de que ambas son relaciones proporcionales entre dos formas de precios de la vivienda: el alquiler y los precios de la vivienda; la diferencia es que la relación entre el alquiler simple y los precios de la vivienda es La proporción de alquiler de vivienda y terreno no cambia debido a diferentes estructuras de vivienda (diferentes precios de vivienda) y diferentes calidades de terreno y precios de terreno en la ubicación de la casa. diferentes (diferentes precios de la tierra). Sin embargo, en el mismo período, en el mismo mercado, en el mismo lugar y para casas similares, la relación entre la renta de la casa y el terreno y el precio de la casa y el terreno es la misma y no cambia.

La relación entre el alquiler de la vivienda y el suelo y el precio de la vivienda y el suelo, es decir, la tasa de alquiler de la vivienda y el suelo, es la base para calcular el alquiler de mercado con base en el precio de mercado de compra y venta residencial, es decir, el alquiler del mercado residencial: el precio del mercado de compra y venta residencial * la tasa de alquiler de vivienda y suelo.

(3) Determinación y aplicación del punto de equilibrio de la relación alquiler-alquiler de viviendas comerciales

Al establecer la relación entre los precios de la vivienda y los alquileres, se puede establecer un punto de equilibrio encontrado para analizar específicamente la compra de vivienda actual El punto de corte para determinar si es un buen negocio o no. Los métodos específicos son los siguientes:

1.

(1) El alquiler del terreno debe incluirse en los precios de la vivienda, pero para simplificar el cálculo, el alquiler del terreno se omite de la composición del alquiler de la vivienda. (2) El alquiler anual aumenta al mismo ritmo año tras año. (3) El precio de la vivienda es un pago único.

2. Establecer la relación entre los precios de la vivienda y los alquileres.

Supongamos: El precio de compra de una casa y el precio de alquiler de una casa son iguales durante el período de durabilidad de la casa.

Así: el precio total de compra de una casa: el precio total de alquiler de una casa

Es decir: precio de la casa y sus intereses + gastos de mantenimiento acumulados y sus intereses + prima de seguro acumulada y su interés = Alquiler acumulado de la casa y su interés

Precio de la vivienda y su interés = Alquiler acumulado y su interés - Tarifas de mantenimiento acumuladas y su interés - Prima de seguro acumulada y su interés

En En esta ocasión, el precio de la vivienda y sus intereses no incluyen el mantenimiento, el alquiler acumulado, las primas de seguros ni los intereses de las mismas.

3. Encuentra el punto de equilibrio.

Supongamos: P es el precio de la vivienda, G es el alquiler del primer año, d es la proporción de las cuotas de mantenimiento y las primas de seguro en el alquiler, i es la tasa de interés, a es la tasa promedio anual de aumento del alquiler. , y n es la casa.

Cuando el precio de la vivienda y sus intereses, el alquiler acumulado y sus intereses, la cuota de mantenimiento acumulada y sus intereses, la prima de seguro acumulada y sus intereses se transforman en una relación algebraica, se convierte en:

p (1+i)n=G(1-d)*[(1+i)n(1-s)n]/(i-s)

G/P=(1 +i)n( i-s)/(1-d)[(1+i)n-(1+s)n]

Sea K=G/P=(1+i)n(i-s) )/(1- d) [(1+i)n-(1+s)n]

K es el ratio del punto de equilibrio alquiler-compra. Cuando la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler del primer año es igual al valor K del punto de equilibrio, significa que el costo económico de alquilar una casa y comprarla es el mismo. Cuando el G/P>K real, es decir: la relación alquiler-compra real entre alquilar y comprar una casa, se desvía de este punto de equilibrio, está sesgado a favor de comprar una casa y no conduce a alquilar una casa. el costo de alquilar una casa es alto y comprar una casa es rentable; cuando el G/P real

Se puede ver que cuando el Estado formula políticas de reforma de la vivienda, es posible racionalizar el sistema de vivienda sólo considerando plenamente la cuestión de una relación razonable entre el precio de alquiler y el de venta; La relación precio-venta alcanza un nivel razonable, el desarrollo de viviendas, la construcción y los operadores no perderán dinero ya sea que vendan o alquilen casas. Sólo así los consumidores podrán ver que los beneficios de comprar una casa y alquilarla son iguales, y podrán elegir adecuadamente el método de consumo de vivienda de acuerdo con sus propias condiciones económicas; sólo así se podrá profundizar la reforma del sistema habitacional; , y el mercado de alquiler y venta de viviendas puede desarrollarse de forma saludable.

3. La relación causal entre los precios de la vivienda y los precios del suelo

La explicación de la relación causal entre los precios del suelo y los precios de la vivienda debe analizarse desde diferentes perspectivas de la demanda, la oferta y el funcionamiento del mercado. .

1. Desde la perspectiva de la demanda, el aumento de los precios de la vivienda conduce a un aumento de los precios del suelo. Los precios de la tierra y de la vivienda son esencialmente precios de los derechos de propiedad, y ambos están determinados por la relación entre la oferta y la demanda. La diferencia entre los dos es que, en la situación interna actual, el precio de la tierra determinado por el mercado de la tierra tiende a ser un precio de demanda. Debido a que la oferta natural de tierra es inelástica, su oferta económica está limitada por la oferta natural y es inelástica. Además, la oferta de tierra está monopolizada por el gobierno. Por lo tanto, en este caso, los precios de la tierra están determinados principalmente por el lado de la demanda. Cuando la demanda aumenta, los precios de la tierra aumentan y cuando la demanda cae, los precios de la tierra bajan.

El precio de la tierra como precio de demanda en realidad es causado por la demanda inducida, es decir, la demanda de tierra resulta de la demanda de productos de la tierra. Los altos precios de la vivienda estimulan la demanda de suelo, lo que conduce a un aumento de los precios del suelo debido a la baja elasticidad precio de la oferta de suelo. Las diferencias regionales en los precios del suelo también se derivan de diferencias en los precios de la vivienda en distintos lugares, es decir, diferentes ciudades tienen diferentes precios del suelo debido a su diferente demanda de bienes raíces. En varias regiones, debido a la apertura y competencia del mercado, los costos de construcción e instalación y las ganancias de los desarrolladores varían muy poco. Por tanto, se puede considerar que las diferencias en los precios del suelo en distintos lugares se reflejan principalmente en las diferencias en los precios de la vivienda.

En resumen, en cualquier ciudad, el aumento de la demanda de bienes inmuebles incrementales conduce a un aumento de la demanda de suelo, lo que conduce a un aumento de los precios del suelo debido a la baja elasticidad precio de la oferta de suelo. Por lo tanto, desde la perspectiva de la demanda, el precio de la tierra es principalmente un precio de demanda. Al mismo tiempo, los altos precios de la tierra son sólo el resultado, no la causa, de los altos precios de la vivienda.

2. Desde la perspectiva de la oferta, el aumento de los precios del suelo es un factor que conduce al aumento de los precios de la vivienda. En el mercado incremental de bienes raíces, los bienes raíces son un producto de producción. Por tanto, los precios de la vivienda no son sólo un precio de demanda, sino también un precio de oferta. En el proceso de desarrollo inmobiliario, dado que el desarrollo y la gestión de terrenos son el comienzo y la base de toda la actividad económica inmobiliaria, los promotores siempre obtienen primero el derecho a utilizar el terreno y luego pueden desarrollar y operar casas. , primero se forma el precio del terreno, luego se genera el costo de construcción de la vivienda y finalmente se forma el precio de costo de los bienes inmuebles incrementales (incluida la ganancia razonable). Este precio de costo pasa por la relación de oferta y demanda en el mercado en ese momento y finalmente forma un precio incremental real de transacción inmobiliaria, que generalmente es más alto que su precio de costo.

Como resultado, el aumento de los precios de la tierra ha hecho subir aún más los precios de la vivienda. Sin embargo, los precios de la tierra en este momento no son al mismo tiempo que los precios incrementales de los bienes raíces. ciclo de construcción inmobiliaria, es decir, desde la oferta hasta Desde una perspectiva, el precio de la tierra es uno de los costos de los precios de la vivienda, y el aumento de los precios de la tierra es un factor que conduce al aumento de los precios de la vivienda.

En definitiva, los precios del suelo y los precios de la vivienda están determinados por la oferta y la demanda del mercado del suelo y del mercado inmobiliario respectivamente. El aumento y la caída de los precios de la tierra y de la vivienda también están determinados por las condiciones de oferta y demanda del mercado de la tierra y del mercado inmobiliario en ese momento. No se puede decir en general que los precios de la vivienda determinen los precios de la tierra, o que los precios de la tierra determinen los precios de la vivienda. El aumento de los precios del suelo y de la vivienda se debe en última instancia a factores socioeconómicos provocados por el desarrollo y el aumento de la demanda de vivienda y suelo. (