Muchos lugares han reducido las tasas de interés de los préstamos de los fondos de previsión y se han profundizado de manera integral las políticas para estabilizar el mercado inmobiliario.
Antes del feriado del Día Nacional, el banco central, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, el Ministerio de Finanzas, la Administración Estatal de Impuestos y otros departamentos publicaron sucesivamente importantes beneficios, incluida la relajación del límite inferior de la primera -tasas de interés de préstamos hipotecarios, que reducen la tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión para la primera vivienda en 0,15 puntos porcentuales. Se han publicado oficialmente políticas como las concesiones del impuesto sobre la renta personal para los residentes que intercambian viviendas, y varias localidades también están implementando activamente políticas relevantes para liberar la demanda del mercado. .
Según estadísticas incompletas de los reporteros del 21st Century Business Herald, desde el primer día del feriado del Día Nacional hasta el presente, incluidas la provincia de Hunan, la provincia de Henan, la provincia de Anhui, la ciudad de Dongguan, la ciudad de Nanjing, la ciudad de Hangzhou, Las 51 provincias y ciudades de la ciudad de Wuxi y la ciudad de Hefei, incluidas Beijing y Ningbo, han anunciado oficialmente reducciones en las tasas de interés para los préstamos del fondo de previsión de vivienda por primera vez, con tasas de interés para préstamos de menos de 5 años (incluidos 5 años) y de más de 5 años. años ajustándose al 2,6% y 3,1% respectivamente.
Por otro lado, la relajación del límite inferior de las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda en algunas ciudades significa que la tasa de interés de los préstamos comerciales para primera vivienda en las ciudades elegibles puede ser inferior al 4,1%.
La concesión de préstamos de fondos y préstamos comerciales tiene dos vertientes para reducir el costo real de compra de vivienda para los compradores de vivienda. Además de una serie de medidas recientes para promover la demanda de reemplazo de viviendas, la política para estabilizar la economía. El mercado inmobiliario se está profundizando en todos los aspectos.
Ya sea para reducir el coste de los compradores de viviendas, eliminar los obstáculos al intercambio de viviendas o mejorar la confianza del mercado, bajo la guía de los principios de "aprovechar al máximo las herramientas políticas" y " implementando políticas acordes a la ciudad", las autoridades reguladoras y los gobiernos locales han acelerado el ritmo para apoyar la rígida y mejorada demanda de vivienda y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Políticas favorables combinadas con promociones de los promotores para "arrebatar" el mercado inmobiliario. Los conocedores de la industria creen que se espera que el mercado inmobiliario se estabilice aún más. Sin embargo, los participantes del mercado también señalaron que, además de apoyar a las personas por primera vez. Los compradores de viviendas, se recomienda también prestar atención al apoyo financiero para los grupos de mejora de compra de viviendas, impulsando así aún más el mercado, mejorando las expectativas de los consumidores y promoviendo un círculo virtuoso en el sector inmobiliario.
(Provincias y ciudades que anunciaron oficialmente en octubre que reducirán la tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión para compradores de vivienda por primera vez)
Habla directamente sobre el costo de comprar una casa
El Sr. Han del distrito de Licheng, ciudad de Jinan, vive actualmente en Fue la primera casa comprada en 2019. En ese momento, *** solicitó un préstamo de fondo de previsión de 300.000 yuanes y un préstamo comercial de 600.000. El préstamo mensual del fondo de previsión requería un reembolso de 1.400 yuanes, y el pago mensual del préstamo comercial era de 3.500 yuanes.
A medida que Jinan reduzca la tasa de interés del préstamo del fondo de previsión para la primera vivienda al 3,1% a partir del 1 de octubre, el Sr. Han, como usuario de un préstamo del fondo de previsión para la primera vivienda vigente, también será elegible para el Préstamo del fondo de previsión para la primera vivienda el 1 de enero de 2023. Disfrute de la nueva tasa de interés ajustada todos los días.
Además de Jinan, hay otras 50 provincias, incluidas la provincia de Hunan, la provincia de Henan, la provincia de Anhui, Dongguan, Nanjing, Hangzhou, Wuxi, Hefei, Ningbo, Nanning, Zhengzhou, Dalian, Shijiazhuang, Jilin, Huizhou. , etc. El centro de gestión de fondos de previsión de la ciudad emitió oficialmente un anuncio de ajuste, aclarando que a partir del 1 de octubre de 2022, el primer conjunto de préstamos del fondo de previsión para vivienda personal se basará en la tasa de interés ajustada por el banco central, es decir, el Tipo de interés a menos de 5 años (incluidos 5 años) y más de 5 años Ajustado al 2,6% y 3,1% respectivamente.
Después de la implementación de la nueva tasa de interés de los préstamos del fondo de previsión, los compradores de vivienda por primera vez se ahorrarán muchos costos de compra de la vivienda. Calculado sobre la base de un préstamo del fondo de previsión de 1 millón de yuanes con un plazo de 30 años, con la nueva tasa de interés para una vivienda por primera vez, el interés total del préstamo bajo el método de préstamo con capital e intereses iguales se reducirá en aproximadamente 30.000 yuanes. y el pago mensual se puede reducir en 82 yuanes.
El plazo para la adaptación de los tipos de interés de los préstamos de los fondos de previsión para primera vivienda en todas las ciudades es el 1 de octubre. Los colectivos con necesidades urgentes que aún no hayan adquirido su primera vivienda se beneficiarán directamente a partir del 1 de octubre y aquellos; que aún no hayan comprado su primera vivienda se beneficiarán directamente a partir del 1 de octubre de 2022. Los préstamos pendientes del fondo de previsión para vivienda personal que se han emitido recientemente también se implementarán a la nueva tasa de interés ajustada a partir del 1 de enero de 2023.
“El fondo de previsión es uno de los préstamos financieros importantes para los compradores de viviendas. También es un fondo de préstamos especial creado para la compra y venta de viviendas. Es el método de préstamo preferido para los compradores de viviendas en el proceso de compra. comprar una casa ". El analista Wang Xiaoqiang, jefe del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, dijo que esta reducción del fondo de previsión es principalmente para compradores de vivienda por primera vez, lo que refleja una vez más el apoyo de la política crediticia a los compradores con necesidades rígidas. Las ciudades harán un seguimiento y reducirán la tasa de interés de los préstamos para primera vivienda del fondo de previsión.
Para personas como el Sr. Han de la ciudad de Jinan que compraron su primera casa, en realidad más costos provienen de préstamos comerciales. Cuando se firmó el contrato de préstamo en 2019, la parte del préstamo comercial del Sr. Han era LPR 83,5BP. Afortunadamente, con la reducción de LPR, la tasa de interés de esta parte del préstamo también se reducirá el 1 de enero de 2023.
Desde principios de este año, la LPR para los tipos de interés hipotecarios a más de 5 años se ha reducido tres veces seguidas, con un descenso acumulado de 35 puntos básicos. Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han caído al 4,1% y el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos para segundas viviendas es del 4,9%. Según el seguimiento del Instituto de Investigación Shell, las tasas de interés hipotecarias convencionales en 86 ciudades cayeron al límite inferior en septiembre.
Como anunciaron el Banco Central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China el 29 de septiembre, en las ciudades donde los precios de venta de los edificios residenciales comerciales de nueva construcción han seguido disminuyendo mes a mes y año a año, año de junio a agosto de 2022, pueden decidir de forma independiente la etapa antes de finales de 2022. Mantener, reducir o cancelar el límite inferior de las tasas de interés de préstamos personales comerciales locales para viviendas por primera vez. En algunas ciudades, la tasa de interés para viviendas por primera vez. Los préstamos comerciales para primera vivienda pueden ser inferiores al 4,1%. "Las ciudades elegibles reducirán el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos comerciales para primera vivienda antes de fin de año, y se estima de manera conservadora que caerá a un nivel de alrededor del 3,6%-3,7%, similar a los préstamos operativos del Instituto de Investigación Shell". señaló.
Los ajustes integrales a los préstamos comerciales y a los préstamos de fondos de previsión tienen como objetivo reducir los costos de los compradores de viviendas.
Chen Wenjing, director de investigación de mercado de la División de Índices del Instituto de Investigación de Índices de China, dijo a un periodista del 21st Century Business Herald: "Un enfoque doble reducirá directamente los gastos por intereses de los hogares que compran casas con préstamos y reducir la carga de pago mensual después de comprar una casa, lo que ayudará a impulsar la economía. El sentimiento del mercado ha impulsado la liberación de la rígida demanda de vivienda y ha estabilizado las expectativas del mercado inmobiliario."
En combinación con regulaciones anteriores. Políticas como "aumentar el límite de préstamos del fondo de previsión" y "ayudar a una persona a comprar una casa para toda la familia" en algunas ciudades, la política del fondo de previsión se fortalecerá aún más esta vez. Chen Wenjing señaló además que, a corto plazo, las políticas de optimización de los fondos de previsión siguen siendo uno de los medios importantes para que las ciudades regulen los bienes raíces. Se espera que más ciudades reduzcan sucesivamente las tasas de interés de los préstamos de los fondos de previsión y apoyen políticas como "empresas". Préstamos "al público". La superposición de múltiples políticas impulsará la recuperación gradual del mercado.
Políticas para estabilizar las expectativas en todos los aspectos
Además de prestar atención al nuevo mercado inmobiliario y a los grupos con demanda urgente, las políticas para estabilizar el mercado inmobiliario también están promoviendo un círculo virtuoso en el mercado inmobiliario desde más aspectos.
El 30 de septiembre, el Ministerio de Hacienda y la Administración Estatal de Impuestos aclararon que desde el 1 de octubre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023, para la venta de vivienda propia y dentro de un año después de la vivienda actual se vende, los contribuyentes que recompren una vivienda recibirán un reembolso del impuesto sobre la renta personal pagado por la venta de su vivienda actual.
Según un reportero del 21st Century Business Herald, la implementación actual del impuesto sobre la renta personal a la vivienda en la mayoría de las ciudades de primer y segundo nivel es que "el único que haya cumplido cinco años" está exento Del impuesto. En los demás casos se gravará el 20% de la diferencia de la vivienda o el 1% del importe total.
Basado en el cálculo del impuesto sobre la renta personal que grava las ventas de casas en Beijing al 20% de la parte de ganancia de la transacción inmobiliaria, si el precio de transacción de una casa vendida es de 4 millones de yuanes, el El valor original de la casa es de 2 millones de yuanes, lo que no cumple con los requisitos del "plan quinquenal completo". La única condición es que la decoración, los impuestos y otros gastos sean de 500.000 yuanes, y el vendedor debe pagar un impuesto individual. de 300.000 yuanes.
Según la nueva política, si el vendedor compra una casa nueva dentro de un año y el precio total de la casa nueva no es inferior a 4 millones de yuanes, se reembolsará el impuesto personal de 300.000 yuanes. y el vendedor ahorra costos de hasta 300.000 yuanes.
Li Yujia dijo al reportero del 21st Century Business Herald que actualmente, debido a la confianza y las expectativas relativamente frágiles en el mercado inmobiliario, el proceso de transacción de reemplazo superpuesto de casas de segunda mano es relativamente largo y la demanda de El reemplazo de viviendas no es fuerte, lo que también es un obstáculo para el círculo virtuoso del sector inmobiliario. Él cree que la reducción y exención del impuesto sobre la renta personal sobre las viviendas de reemplazo tendrá un impacto relativamente grande en la reducción del costo de compra de una vivienda y se espera que tenga un buen efecto guía sobre las expectativas del mercado.
La demanda de reemplazo de viviendas es una parte importante de la demanda de compra de viviendas. Además de reducir el impuesto sobre la renta personal para viviendas de reemplazo, los reguladores y los gobiernos locales han emitido recientemente una serie de políticas para promover la demanda. para el reemplazo de viviendas, incluida la reducción del índice de pago inicial para viviendas de segunda mano, la promoción de la "transferencia con hipoteca" y el procesamiento paralelo de "pedidos en serie" para viviendas de segunda mano apuntan directamente a algunos puntos débiles y de congestión existentes en el mercado inmobiliario actual.
“Promover a los propietarios a vender casas de segunda mano existentes y comprar casas nuevas también promoverá el asentamiento de nuevos ciudadanos y liberará más opciones para los nuevos ciudadanos, los jóvenes y otros grupos que necesitan urgentemente ser propietarios de una vivienda. —añadió Li Yujia.
Los efectos de una serie de políticas para estabilizar el mercado inmobiliario han comenzado a mostrarse durante el feriado del Día Nacional, con un repunte de las transacciones de viviendas de segunda mano en muchas ciudades.
Los datos del Instituto de Investigación Shell muestran que durante el período festivo del Día Nacional de este año (del 1 al 7 de octubre), el número promedio diario de transacciones de viviendas de segunda mano en las 50 ciudades de Shell aumentó aproximadamente un 54%. interanual, y aumentó aproximadamente un 3% en comparación con el mismo período de 2020. %.
En términos de ciudades, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en el 90% de las 50 ciudades aumentó año tras año. Entre ellas, el número de transacciones de viviendas de segunda mano en Dongguan, Chengdu, Xiamen, Foshan, Suzhou y otras. ciudades duplicaron con creces la del mismo período del año pasado.
También ha aumentado la actividad de visualización de viviendas desde el lado de la demanda. El número medio diario de clientes de casas de segunda mano en las 50 ciudades de Shell aumentó un 7% interanual. Más del 60% de las ciudades experimentaron un aumento interanual en el número de clientes. y otras ciudades experimentaron un aumento interanual de más del 50%.
El Instituto de Investigación Shell cree que las transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano durante el feriado del Día Nacional de este año han aumentado en comparación con el mismo período del año pasado, principalmente porque el banco central, el Ministerio de Finanzas y otros han emitió políticas de incentivos como recortes de tasas de interés y recortes de impuestos para los intercambios de casas en algunas ciudades antes de las vacaciones, lo que ayudará a aumentar la confianza del mercado y acelerar el ritmo de entrada de los compradores de viviendas al mercado.
Vale la pena señalar que, aunque la reducción de las tasas de interés de los préstamos para la primera vivienda aumentará teóricamente la demanda de los consumidores para la compra de viviendas, los compradores de viviendas todavía están preocupados por los asuntos pendientes.
El mencionado Sr. Han, ciudadano de Jinan, tiene un caso así. Antes del feriado del Día Nacional, el amigo del Sr. Han, el Sr. Zhang, pertenece al grupo de personas que aún no han comprado su primera casa. Ha estado buscando casas durante un tiempo para comprar una para su boda. Debido a las reducciones en las tasas de interés hipotecarias, el Sr. Zhang también cree que las tasas de interés hipotecarias se han reducido a un nivel apropiado. Sin embargo, debido a las preocupaciones sobre si la propiedad sobre plano podría entregarse a tiempo, finalmente compró una de segunda mano. casa.
Xu Xiaole, analista jefe de mercado del Instituto de Investigación Shell, señaló que considerando que las expectativas del mercado aún son inestables, se espera que la cobertura de las garantías financieras se amplíe aún más en el futuro para guiar a las instituciones financieras a reducir el costo de los préstamos a empresas de vivienda privadas de alta calidad y ayudar a las empresas inmobiliarias a reparar el crédito en el mercado de bonos, optimizar los métodos de supervisión de fondos de preventa, reparar la circulación de la cadena de capital y mejorar las expectativas del mercado de consumidores.
Los colegas y amigos antes mencionados alrededor del Sr. Han también mantienen una actitud de esperar y ver qué sucede con los beneficios de la caída de las tasas de interés hipotecarias. Creen que la liquidez actual es más importante que los activos fijos, y así es actualmente. menos dispuestos a aumentar sus tenencias de una segunda o segunda hipoteca.
“En general, somos optimistas en cuanto a que las políticas para estabilizar el mercado inmobiliario son cada vez más fuertes, pero la confianza de los consumidores aún no se ha recuperado por completo. El mercado espera políticas más potentes, incluidos fondos para la renovación del mercado inmobiliario. edificios sin terminar y recortes de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes”. Zhongyuan Zhang Dawei, analista jefe de bienes raíces, dijo que las expectativas de ingresos de los compradores de viviendas también afectan la liberación del poder de consumo.