Contrato de Arrendamiento Futuro de Vivienda TAL
[Palabras clave] Regulación inmobiliaria, aumento del precio de la vivienda, macrocontrol
La industria inmobiliaria se ha convertido en un pilar de la economía nacional de China. Debido a su alta correlación industrial, su fuerte fuerza motriz y su estrecha conexión con la vida de las personas, sus fluctuaciones de precios afectarán directamente el funcionamiento normal de toda la economía nacional. El rápido aumento de los precios inmobiliarios ha provocado que una gran cantidad de capital se acumule en algunas regiones, exacerbando la brecha entre ricos y pobres en China. Además, los altos precios de la vivienda a largo plazo pueden fácilmente causar distorsión de las señales de precios, desencadenar una falsa prosperidad en el mercado inmobiliario, crear burbujas inmobiliarias, aumentar los riesgos financieros bancarios y poner en peligro la seguridad financiera. La cuestión del precio de la vivienda se ha convertido en un tema candente de preocupación social generalizada. Al mismo tiempo, los departamentos pertinentes del gobierno central chino han introducido continuamente políticas y regulaciones para estabilizar los precios de la vivienda y fortalecer el macrocontrol del mercado inmobiliario. Sin embargo, en una economía de mercado, estabilizar y regular los precios de la vivienda es un proyecto muy complejo. Sólo mediante un estudio en profundidad de las diversas razones del aumento de los precios inmobiliarios y la mejora continua de las medidas de control se podrá promover el sano desarrollo del mercado inmobiliario.
1. Análisis de los motivos del aumento de los precios inmobiliarios en China
1. La ausencia de gestión gubernamental es un motivo importante del aumento de los precios inmobiliarios.
La ausencia de departamentos de gestión gubernamental ha resultado en la falta de un mecanismo de mercado abierto, justo y equitativo en el mercado inmobiliario. Debido al imperfecto sistema de acceso al mercado de las empresas de desarrollo e intermediarios, se han producido una gran cantidad de comportamientos ilegales e ilegales de venta de viviendas comerciales, como contratos de venta ficticios y acaparamiento de casas, se ha publicado información falsa sobre precios y progreso de las ventas para aumentar maliciosamente las viviendas; precios y atraer a los consumidores a comprar; y hora de inicio y finalización ejecutables, etc. Ante estas violaciones, los departamentos administrativos pertinentes de los gobiernos en todos los niveles no tomaron medidas oportunas y efectivas para proporcionar una intervención administrativa, lo que resultó en una grave asimetría de información en el mercado inmobiliario y no lograron crear un mercado inmobiliario transparente y ordenado para consumidores. Además, para lograr logros políticos, muchos gobiernos locales apoyan abierta o encubiertamente la inversión de los promotores inmobiliarios, pero no restringen ni guían la dirección de la inversión. Como resultado, en los últimos años, el mercado inmobiliario de mi país ha experimentado. un desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda, lo que resulta en una acumulación de algunos productos inmobiliarios de alta gama, mientras que la oferta de viviendas comerciales ordinarias con alta demanda supera la demanda, formando una tendencia de precios al alza.
2. El aumento de costes es la causa interna de la subida de los precios inmobiliarios.
Bajo el mecanismo del mercado, la determinación de los precios de la vivienda también depende del coste de construcción de la casa. En el desarrollo de la vivienda comercial urbana en nuestro país, el costo de construcción de la vivienda continúa aumentando. Hay tres factores principales que conducen al aumento de los costos de construcción de viviendas: primero, el aumento de los costos de la tierra. Actualmente, la proporción del terreno en el coste de construcción de una casa es de alrededor del 25% y es mayor en algunas zonas. Debido a las necesidades del desarrollo económico y la urbanización nacional de mi país, la demanda de tierras aumenta día a día, lo que provoca que los precios de la tierra aumenten rápidamente. El aumento de los precios de la tierra conducirá inevitablemente a un aumento de los costos generales de desarrollo de viviendas, promoviendo así un rápido aumento de los precios de la vivienda. El segundo es el aumento de los precios de los materiales de construcción. En los últimos años, los precios del cemento, las barras de acero, las aleaciones de aluminio y otros materiales de construcción han aumentado significativamente, convirtiéndose en un factor determinante del aumento de los precios de la vivienda. En tercer lugar, los costos de apoyo y los impuestos a la construcción urbana están aumentando. Esto también ha aumentado en cierta medida los costos de desarrollo de viviendas y ha hecho subir los precios de venta de viviendas.
3. Las expectativas de los consumidores son el motivo fundamental de la subida de los precios inmobiliarios.
En condiciones de economía de mercado, lo importante no es cuántas casas quieren vender los promotores ni cuántas casas necesitan los residentes para consumir, sino las expectativas económicas generales de la sociedad. Las expectativas económicas tienen un impacto mucho mayor en los precios de la vivienda que la relación real entre oferta y demanda. En los últimos años, la macroeconomía de China ha ido mejorando, con un rápido crecimiento del PIB y un aumento del ingreso per cápita. En general, la gente es optimista sobre las expectativas económicas futuras. Por tanto, el continuo aumento de los precios inmobiliarios también hace que los compradores de viviendas tengan mayores expectativas sobre los precios futuros, por lo que deciden comprar lo antes posible. El gobierno ha restringido la oferta de préstamos para proyectos de desarrollo inmobiliario a través de los bancos, ha controlado estrictamente la escala de conversión de tierras agrícolas en tierras de construcción y ha controlado estrictamente la oferta de tierras para el desarrollo inmobiliario a través de políticas como la restricción de la oferta de préstamos para aumentan los proyectos de desarrollo inmobiliario y otras políticas.
4. Una gran cantidad de demanda es la causa directa del aumento de los precios inmobiliarios.
La demanda de bienes inmuebles se divide principalmente en demanda de consumo y demanda de inversión. En términos de demanda de los consumidores, en los últimos años, con el desarrollo económico de mi país, la urbanización acelerada, la reconstrucción acelerada de las ciudades antiguas y la llegada del pico de natalidad en la década de 1980, el número de matrimonios ha aumentado significativamente en los últimos años, creando enormes tasas reales. demanda del mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, con el aumento de los ingresos y la implementación de políticas hipotecarias para la vivienda, es muy posible que su deseo de comprar una casa se haga realidad y se convierta en una importante fuerza consumidora en el mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, con el mayor avance de la urbanización, un gran número de personas está llegando a las ciudades centrales, y factores como la adquisición de terrenos y la demolición durante la construcción urbana crearán inevitablemente una gran cantidad de demanda rígida de los consumidores.
En términos de demanda de inversión, en los últimos años, con el sano y rápido desarrollo de la economía de mi país, el ingreso disponible per cápita ha aumentado, los fondos privados son abundantes y una gran cantidad de fondos necesitan encontrar inversión. canales, mientras que los rendimientos de las herramientas de inversión como acciones, futuros y fondos no están garantizados.
Junto con el efecto de demostración de las bajas tasas de interés a largo plazo y el aumento de los precios de la vivienda, la inversión en viviendas ha crecido rápidamente y ha mantenido una alta proporción. Algunos ciudadanos comunes también utilizan sus propios ahorros para comprar casas para mantener y aumentar su valor. La entrada a gran escala de capital extranjero en el mercado inmobiliario de China también ha aumentado la demanda de inversión en bienes raíces.
2. Sugerencias para mejorar la regulación de precios inmobiliarios
1. Mejorar la estructura de oferta del mercado inmobiliario y mejorar el sistema de seguridad habitacional.
En primer lugar, desarrollar vigorosamente viviendas asequibles y de bajo alquiler. El gobierno debe controlar adecuadamente el desarrollo y la construcción de viviendas comerciales de alto nivel, apartamentos y villas de alto nivel a través de una planificación científica y una orientación política relevante, garantizar la oferta de suelo para viviendas comerciales ordinarias, viviendas asequibles y viviendas de alquiler bajo, y mejorar la oferta de vivienda comercial ordinaria, vivienda asequible y proporción de oferta de vivienda de alquiler bajo. Al mismo tiempo, continuaremos mejorando y mejorando las políticas de oferta relacionadas con viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler, fortaleceremos las funciones de seguridad de vivienda del gobierno, identificaremos objetivos de oferta de viviendas asequibles, implementaremos diversas medidas preferenciales y controlaremos estrictamente el número de unidades de vivienda. y normas de construcción, aprobar los precios de venta de viviendas y fortalecer la compra de viviendas y la supervisión posventa para hacer que los precios de las viviendas sean compatibles con la asequibilidad de la vivienda para la mayoría de las familias, especialmente para resolver el problema de la vivienda de las familias de ingresos bajos y medios.
En segundo lugar, acelerar la construcción del mercado de vivienda de segunda mano y el desarrollo del mercado de alquiler de vivienda. En la actualidad, el mercado de viviendas de segunda mano y el mercado de alquiler de viviendas en China no están muy desarrollados. Al simplificar aún más los procedimientos de transacción y promover la circulación de viviendas existentes, ayudará a estabilizar los precios de la vivienda y satisfacer las necesidades de vivienda de las familias de ingresos bajos y medios. Reducir los alquileres de las viviendas de alquiler mediante la competencia y reducir los costos de alquiler, y alentar a las personas de ingresos bajos y medios a alquilar casas para resolver sus problemas de vivienda.
2. Prestar atención al papel regulador de la política de oferta de tierras sobre los precios de la tierra y mejorar el sistema de reservas de tierras.
Al implementar el sistema de reserva y adquisición de tierras, podemos regular racionalmente la oferta de tierras y los precios de mercado, mejorar la apertura y transparencia del mercado de transacciones de tierras, mejorar las leyes y regulaciones pertinentes, establecer los mecanismos de supervisión necesarios y racionalmente asignar intereses gubernamentales y de uso original de la tierra entre las partes. El centro de adquisición y reserva de tierras debe captar información del mercado de manera oportuna y regular la oferta total de tierras de acuerdo con los objetivos de desarrollo económico y la demanda del mercado. El desarrollo de viviendas comerciales de alto nivel debe restringirse adecuadamente en la oferta total de terrenos; el desarrollo de terrenos para viviendas comerciales y viviendas asequibles para el público en general debe flexibilizarse adecuadamente, y se deben otorgar políticas fiscales preferenciales, de modo que el gobierno, el El público en general y los promotores inmobiliarios pueden convertirse en verdaderos beneficiarios. Por lo tanto, prestar atención y utilizar eficazmente las políticas de oferta de tierras, fortalecer la regulación de los precios de la tierra y mejorar el sistema de reserva de tierras conducirá al uso racional y eficiente de los escasos recursos de tierra y al funcionamiento eficaz de todo el mercado inmobiliario.
3. Mejorar la reforma del sistema fiscal inmobiliario y reforzar el control del crédito inmobiliario.
Para el pago de las tasas de uso de la tierra, se pueden imponer impuestos sobre la propiedad anualmente, lo que no sólo reduce la carga para los promotores inmobiliarios y los consumidores, sino que también promueve el crecimiento sostenido y estable de los ingresos del gobierno. La fijación de impuestos y tasas también se puede ajustar de acuerdo con los cambios en las condiciones del mercado. Podemos aprender de las políticas fiscales extranjeras de "base impositiva amplia, menos tipos de impuestos y tasas impositivas bajas" para fortalecer gradualmente los impuestos sobre bienes inmuebles y los impuestos a la propiedad. reducir los impuestos a la transferencia de bienes inmuebles, promoviendo así la circulación de bienes inmuebles y el consumo. Al mismo tiempo, continuaremos mejorando las políticas de crédito para vivienda, desarrollaremos vigorosamente el negocio de préstamos de cartera que combine fondos de previsión para vivienda con préstamos comerciales y aprovecharemos plenamente el papel de los fondos de previsión para vivienda en el apoyo a los préstamos para vivienda individuales. Además, es necesario fortalecer la supervisión de los préstamos inmobiliarios, mejorar el sistema de gestión del fondo de previsión para la vivienda y el mecanismo de supervisión de los préstamos hipotecarios para viviendas personales, dispersar y reducir los riesgos de inversión en el mercado inmobiliario y proporcionar servicios financieros integrales y de alta calidad. Apoyo y servicios para residentes urbanos en la compra de viviendas.
4. Ampliar los canales de inversión de capital privado y fortalecer la gestión del capital extranjero que ingresa al mercado inmobiliario chino.
En la ola de aumento de los precios de la vivienda, parte del capital privado y parte del capital extranjero han participado en la especulación y la inversión inmobiliaria, lo que también ha contribuido al aumento de los precios de la vivienda. Por lo tanto, para el capital privado, el gobierno debería tomar activamente medidas para activar la inversión de capital privado en otros campos ajustando la política de acceso al mercado para el capital privado, relajando aún más las áreas de inversión y ampliando los canales de inversión. En cuanto a la entrada de capital extranjero en el mercado inmobiliario de mi país, debemos otorgar gran importancia a su impacto en el mercado inmobiliario desde la perspectiva de mantener la seguridad económica nacional y prevenir la pérdida de riqueza nacional. Deben formularse las contramedidas correspondientes para restringir la inversión extranjera en la especulación a corto plazo, promover su participación en el desarrollo a largo plazo de la industria inmobiliaria de China y promover verdaderamente el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria de China.
5. Fortalecer la supervisión del mercado y la construcción de informatización, y establecer un entorno de transacciones del mercado inmobiliario abierto, transparente y estandarizado.
Fortalecer la transformación de las ideas de gestión en la industria inmobiliaria, desde la preaprobación original del proyecto hasta el servicio completo y la supervisión, aumentar los esfuerzos de rectificación del mercado, llevar a cabo una rectificación especial del mercado inmobiliario y seriamente investigar y abordar el desarrollo inmobiliario, las transacciones y los servicios de intermediación de diversos tipos de infracciones, exponiendo y sancionando las empresas ilegales. Establecer y mejorar el sistema de crédito inmobiliario, fortalecer la supervisión de la opinión pública, castigar a las entidades deshonestas del mercado, promover la competencia justa en el mercado y establecer un entorno de transacciones en el mercado inmobiliario abierto, transparente y estandarizado. Además, acelerar la construcción del sistema de información del mercado inmobiliario, aumentar las funciones del servicio de información del mercado, centrarse en el análisis de los datos generados por el sistema de información del mercado, reflejar y evaluar científicamente varios tipos de precios de la vivienda, cambiar oportunamente la información y las tendencias de desarrollo del mercado. , y proporcionar información inmobiliaria a través de desarrolladores y consumidores completos, oportunos y precisos, brindan información del mercado y guían el desarrollo racional del mercado.
Materiales de referencia:
[1] Chen: Análisis de las causas y el impacto de los altos precios inmobiliarios en China [J]. Modernización de centros comerciales, 2005 (12)
[2]Jin Yueping.
Factores y tendencias de los cambios en los precios inmobiliarios [J]. Estadísticas de Zhejiang, 2006(3)
[3] Li Wei: Análisis de las causas del aumento de los precios de la vivienda y sugerencias para mejorar las medidas de control [J]. Teoría y práctica de precios, 2006 (7)
[4] He·: Análisis de los factores que afectan los precios inmobiliarios de mi país e investigación sobre contramedidas [J].
[5] Liu Xiufu: Estabilidad de los precios inmobiliarios, promueve el desarrollo saludable del mercado inmobiliario [J China Prices, 2005(9)
[6] Ye Huinan Tan: Estabiliza el mercado inmobiliario. precios del mercado inmobiliario y promover el desarrollo armonioso de la economía social [J Foro Jiangnan, 2006 (8)