Alquileres olímpicos en Estados Unidos
Nota del editor: Para el pueblo chino, hoy es definitivamente un día emocionante: el momento icónico de la primera cuenta regresiva para los Juegos Olímpicos de Beijing. Para el 30º aniversario de la reforma y apertura de China, los Juegos Olímpicos son una especie de expectativa y una especie de espera. ¿Puede la diosa olímpica aportar una vitalidad sin precedentes a la economía china? ¿Cómo seguirá interpretando el mercado de valores la historia de la "vaca de diez años" bajo el "trasfondo olímpico"? A medida que se acercan los Juegos Olímpicos, ¿cómo optimizar las estrategias de inversión? ¿Habrá un fenómeno posolímpico marcado por la caída de los precios inmobiliarios en China después de los Juegos Olímpicos? Con estos temas refrescantes, Hexun.com invitó a expertos relevantes a realizar entrevistas sobre la "Cuenta regresiva de un año para los Juegos Olímpicos".
□ Entrevista para el número 88 de inmediato.
Invitado:
Ji Ning, Director Ejecutivo del Comité de Expertos de la Asociación de Investigación Económica Olímpica de Beijing
Economista Jefe de Zuo Yinhe Securities
Zhu Ping Guangfa Director General Adjunto y Director de Inversiones del Fondo
Los Juegos Olímpicos tendrán poco impacto en la industria y la agricultura.
He Xun. com: Los Juegos Olímpicos serán una oportunidad importante para la economía china. ¿Qué impacto profundo cree que tendrán los Juegos Olímpicos en las tres industrias principales?
Jining: Creo que está bien. De hecho, los Juegos Olímpicos en sí no tendrán mucho impacto en la industria y la agricultura. El impacto principal se da en tres aspectos: el primero es la infraestructura y la modernización de toda la ciudad sede olímpica representada por Beijing; el segundo es la promoción del desarrollo general de toda la industria de servicios, la industria terciaria y el turismo de China; cultura encabezada por la industria del deporte. Creo que los Juegos Olímpicos cambiarán estos tres sectores, incluida la industria de servicios, y por supuesto también se irradiarán a la industria inmobiliaria en algunas ciudades. Tiene poco impacto en la industria y la agricultura.
Izquierda: Antes de 1984, los Juegos Olímpicos siempre perdían dinero. Durante los Juegos Olímpicos de 1984, un contratista estadounidense abrió un modelo en Los Ángeles, suscribió muchas transmisiones exclusivas y ganó dinero con ese evento. Pero luego no escuché que había otros Juegos Olímpicos que generarían dinero. Aparte de esa única vez, no parece haber mucha cobertura. Como no contamos con tales instalaciones en China, incluido el transporte, la inversión inicial es muy grande. Los Juegos Olímpicos pueden apoyar a algunas industrias, pero aún no hemos calculado si obtendrán ganancias o pérdidas en relación con la inversión.
Cabe decir que, al menos desde la perspectiva nacional actual, de hecho ha brindado oportunidades a muchas empresas, pero al final hay que saldar cuentas. A largo plazo, espero que haya un efecto de radiación que pueda mejorar los niveles de servicio, porque esta vez enviar 750 voluntarios y tarjetas de presentación sonrientes al mundo también es una sorpresa, mejorando todo el nivel de servicio y la calidad de cientos de miles. de personas y construir un Transformar la metrópoli internacional. Creo que todavía es algo a largo plazo y las sorpresas pueden promoverlo. Mirándolo con calma, hay un efecto tirón en este momento, pero al final habrá que ajustar cuentas.
Prepárate para un día lluvioso y considera los problemas que se pueden enfrentar en los "post-Olímpicos"
He Xun. com: ¿Cómo entiende la economía olímpica?
Izquierda: La economía olímpica que se promueve actualmente es como la de Japón y Corea del Sur, pero Canadá todavía no se ha visto. Creo que Canadá es una mala representación. Esos sitios han estado vacíos durante mucho tiempo. La construcción del lugar puede tener algunos efectos estimulantes en el transporte y otras industrias relacionadas en la etapa inicial, pero todos estos efectos estimulantes son únicos. Otros, como la gestión posterior al evento, pueden comercializarse. De hecho, Yunnan tiene esa experiencia. En los últimos años, la Exposición de Horticultura de Yunnan recibió una gran cantidad de inversión financiera nacional, lo que avanzó la construcción de toda la ciudad en más de diez años. Sin embargo, el uso final del lugar será como máximo una visita similar a un parque para todos después de la conferencia, lo que tiene pocos beneficios económicos y será difícil reflejar el llamado efecto de arrastre posterior. De lo que estamos hablando ahora es del impacto actual. Desde la perspectiva de China, al ser una acción gubernamental, hay muchas cosas en las que pueden participar algunas empresas de otros lugares. En este caso, las inversiones chinas pueden en ocasiones ser mayores que las de otros países. Deberíamos pensar en cosas como las futuras operaciones comerciales.
Las industrias con "características chinas" deben aprovechar las oportunidades de negocio olímpicas.
Hexun.com: ¿Cómo deberían las empresas chinas aprovechar esta oportunidad de oro?
Jining: Las empresas chinas se dividen principalmente en dos niveles, uno es el marketing olímpico y el otro son las oportunidades comerciales olímpicas. El llamado marketing olímpico se refiere al nivel de los patrocinadores olímpicos. En la actualidad hay más de 60 patrocinadores olímpicos, y los patrocinadores olímpicos realizan marketing olímpico dentro del alcance de la protección de los derechos de propiedad intelectual olímpicos. Además, existen oportunidades comerciales olímpicas. Por ejemplo, la incorporación de derechos de propiedad intelectual olímpicos brindará importantes oportunidades comerciales a muchas empresas. Por ejemplo, los Juegos Olímpicos de Corea frieron kimchi y los Juegos Olímpicos japoneses frieron sushi.
Si se lleva a cabo en China, ¿hará que la industria del té sea popular? Incluyendo otras cosas con características chinas, todas son oportunidades de negocio. Por lo tanto, es crucial que muchas empresas en China, incluidos algunos hoteles, restaurantes e industrias turísticas, aprovechen las oportunidades comerciales olímpicas. En este nivel, hay que aprovechar las oportunidades.
¿Qué impacto tendrán los Juegos Olímpicos en la bolsa?
He Xun. com: El actual mercado alcista en el mercado de capitales y el efecto de aglomeración generado por los Juegos Olímpicos de Beijing 2008 ya han surgido. ¿Cree que los Juegos Olímpicos se convertirán en un "talismán" para la bolsa china?
Zhu Ping: Creo que los Juegos Olímpicos no son importantes en absoluto. Los Juegos Olímpicos tuvieron dos efectos. Uno es el impacto psicológico en las personas, es decir, algunas personas utilizarán los Juegos Olímpicos para crear algunos de los llamados conceptos olímpicos, pero no le darán un análisis de cuántos pedidos recibirá la empresa debido a los Juegos Olímpicos y cuánto. el rendimiento de esta orden aumentará. Además, los Juegos Olímpicos son a muy corto plazo y nuestras valoraciones se basan en relaciones precio-beneficio de 20, 30 o incluso 40 o 50 veces. No habrá Juegos Olímpicos el año que viene, por lo que se puede decir que el impacto será mínimo. Pero algunas personas sólo quieren especular psicológicamente.
El segundo es el impacto en la propia economía, que tiene impactos tanto a corto como a largo plazo. A corto plazo, significa que la cantidad de negocios e inversiones que acabo de mencionar tendrá poco impacto en el desempeño de las empresas que cotizan en bolsa. Puede haber efectos a largo plazo. Por ejemplo, si una empresa o incluso China en su conjunto aprovecha los Juegos Olímpicos, se producirán algunos cambios en una empresa o en la economía de China. Esta posibilidad existe, pero creo que este cambio en los Juegos Olímpicos no es el foco en comparación con la propia base económica de China, la tendencia de la globalización y la intensidad de la reforma del sistema chino.
Jining: De hecho, no existe una conexión inevitable entre el mercado de valores chino y los Juegos Olímpicos. El ascenso del mercado de valores de China es el crecimiento del agregado económico de China y el crecimiento del propio mercado de valores. Si hay una burbuja, es nuestra propia burbuja, no la burbuja olímpica. Creo que los Juegos Olímpicos tendrán un pequeño impacto en un sector de la industria del deporte, incluido el sector inmobiliario, pero no en otros.
Insista en invertir en valor y no exagere ciegamente el concepto olímpico.
He Xun. Un año después, los Juegos Olímpicos se celebrarán en China. ¿Qué estrategia de inversión debería utilizarse para hacer frente a las fluctuaciones del mercado de valores antes de los Juegos Olímpicos? Con los Juegos Olímpicos como tema, ¿cuáles son las trampas y cuáles las oportunidades?
Zhu Ping: Como acabo de decir, no hay ajuste, solo cambios psicológicos. No existe una herramienta particularmente clara para analizar los cambios psicológicos.
Jining: Elegir acciones significa elegir empresas. Aconsejo a todos los inversores que analicen racionalmente si esta empresa está haciendo algo con los pies en la tierra y que juzguen el funcionamiento real de estos proyectos por parte de estas empresas, en lugar de especular ciegamente sobre conceptos.
He Xun. com: ¿Afectará el gobierno chino al mercado de valores debido a los Juegos Olímpicos de 2008? ¿Los Juegos Olímpicos significarán el fin del mercado alcista?
Zhu Ping: Esto todavía depende de los fundamentos. Valoramos que los inversores siempre crean en los fundamentos. Si la economía de China continúa manteniendo esta tendencia después de los Juegos Olímpicos, puede tener algún impacto psicológico en el corto plazo, pero creemos que retrocederá con el tiempo. Pero es innegable que si el aumento actual es particularmente alto, como el índice compuesto de Shanghai que aumenta a 50, 60, 60 o 70 veces, entonces la caída psicológica se reducirá a 20, 30 o incluso 10 veces. veces, lo que puede causar un impacto muy grande. Pero sigo diciendo que después de una caída, todavía tenemos que mirar los fundamentos. Una caída así podría ser significativa, pero también podría no ocurrir. En última instancia, no está claro si este impacto se debe al impacto de los Juegos Olímpicos en el mercado de valores o si la psicología de la gente considera los Juegos Olímpicos como una oportunidad.
Los precios de la vivienda definitivamente no bajarán después de los Juegos Olímpicos.
He Xun. com: ¿Cree que los precios de la vivienda bajarán después de los Juegos Olímpicos?
Jining: No lo creo. Debido a los llamados precios de la vivienda olímpicos, mire a Japón. Cuando los precios de la vivienda en los Juegos Olímpicos de Tokio se dispararon, fue porque los precios de la vivienda aumentaron escandalosamente durante los Juegos Olímpicos, aumentaron al menos cinco, ocho o incluso diez veces. Pero el crecimiento de los precios de la vivienda en Beijing, incluidas otras ciudades, está dentro de un rango razonable. Por ejemplo, sin los Juegos Olímpicos, mi aumento se controlaría entre el 30% y el 50%, lo cual es un aumento razonable. Y si pensamos en el sector que impulsará la Villa de los Juegos Asiáticos después de los Juegos Asiáticos. Los Juegos Olímpicos definitivamente harán que los precios de la vivienda aumenten en lugar de bajar, porque el consumo total de China es demasiado enorme. Piensas que los ricos de todo el mundo vendrán a comprar casas debido a la formación de sectores culturales y económicos. Hay dos razones: en primer lugar, el aumento de precios está dentro de un rango razonable. En segundo lugar, el poder de consumo de todo el sector inmobiliario es enorme.
Izquierda: No lo sé, porque el mercado inmobiliario de China es un mercado muy extraño y distorsionado. La economía de mercado no suele utilizarse para el análisis.
Por supuesto, desde la perspectiva del hype, también hay muchas pruebas extranjeras que son influyentes. Como los precios en el mercado inmobiliario de China aún no están totalmente orientados al mercado, no pueden considerarse desde una perspectiva orientada al mercado. Algunas personas ahora tienen muchas casas, pero la tasa de desocupación es alta. Si quieren alquilar una casa, no bajarán el precio porque no tienen prisa por conseguir dinero, lo que significa que subirán el precio.
Hay dos problemas con los precios de la vivienda: uno es la demanda, que nos falta, pero cuando hablamos de precios de la vivienda, todo el mundo puede tener dos, tres o incluso más casas, lo cual es una inversión. Sin embargo, el mercado de inversiones le permitió hipotecar su casa y luego pedir un préstamo. El costo es muy bajo, por lo que no le importa el alto precio, lo que le importa es el aumento de precio. Por lo tanto, no se puede ajustar el mercado inmobiliario de esta manera.
Zhu Ping: Personalmente, no creo que baje, porque los precios de la vivienda no aumentaron debido a los Juegos Olímpicos. El aumento de los precios de la vivienda es una simple ley económica. Es decir, cuando la productividad laboral de un país aumenta rápidamente, los precios de la vivienda aumentarán. Esto se conoce como ley de Sam Milton-Barassa.
Intuitivamente, producimos ordenadores. En el pasado, una persona sólo podía producir una computadora. Ahora podemos producir cuatro computadoras. Sin embargo, el precio de las computadoras no bajará. Esto se debe principalmente al impacto del terreno. Se puede aprovechar mucha tierra. Así que el precio de las casas se ha cuadruplicado y no tiene nada que ver con los Juegos Olímpicos.
Sigue siendo apropiado invertir en bienes raíces antes de los Juegos Olímpicos.
He Xun. com: ¿Es apropiado invertir en bienes raíces antes de los Juegos Olímpicos?
Zhu Ping: Acabo de decir que los bienes raíces no tienen nada que ver con los Juegos Olímpicos. En cuanto a si es apropiado invertir en bienes raíces o si los precios de la vivienda son demasiado altos, o si la mejora en la productividad laboral de China continuará, no puedo dar una conclusión general.
Jining: Sí, definitivamente.
Izquierda: Ese es asunto del propio inversor.
Cualquiera que se atreva a decir si los precios de la vivienda subirán o bajarán es un tonto.
He Xun. com: ¿Qué piensan los profesores sobre el continuo aumento de los precios inmobiliarios antes de los Juegos Olímpicos?
Izquierda: Que los precios de la vivienda suban o bajen depende de si el gobierno toma medidas duras. Se pueden ignorar algunos precios y permitir que aumenten, pero se pueden controlar algunos recursos, como los préstamos y la tierra. No te preocupes por esto, pero debes controlar los recursos, como la asignación de tierras, la licitación de tierras y los préstamos bancarios.
Además, el mercado inmobiliario requiere mucha intervención gubernamental, por lo que esto no es racional. Quienes dicen que los precios inmobiliarios subirán o bajarán no tienen sentido, porque no hay forma de decir si lo harán. subirá o bajará. Por lo tanto, considero que si en el futuro el mercado puede distinguir claramente entre el mercado de inversión y el mercado de demanda, creo que los precios serán más pacíficos, porque el mercado residencial debería estar estrictamente controlado por el gobierno y los precios son buenos, incluido el segundo. -mercado de mano. Después de comprar una vivienda asequible, sólo puede volver a venderla al gobierno y no se le permite ganar dinero aumentando los precios en el mercado secundario, porque está subsidiada por el gobierno y los subsidios están subsidiados a grupos de bajos ingresos. Esta es la segunda distribución del ingreso.
No se puede decir que primero compraste una casa asequible y ahora tienes que mejorarla. Ahora que tengo más dinero, quiero vivir en viviendas comerciales de alto nivel. Quiero vender esta casa o ponerla en el mercado por un precio más alto. Esto es incompatible con el principio de equidad. Los recursos son limitados, por lo que si separa este tipo de cosas, no importa si un mercado sube a precios altísimos y no causará riesgos bancarios, porque usted es responsable de ello, el préstamo debe tener un límite. y tienes dinero. Si tienes dinero, vive en un gobierno de alto nivel y de alto precio y encuentra la manera.
Los "precios de las viviendas de estilo olímpico" no son comparables entre China y otros países.
He Xun. com: ¿Cómo serán los precios de la vivienda en otros países después de los Juegos Olímpicos?
Izquierda: Otros países no tienen nuestros problemas. Por ejemplo, Japón, Canadá y Atenas no son como nosotros. Viven una vida muy estable allí. En aquel entonces no construíamos muchas casas. Hablando de los Juegos Olímpicos, tenemos muchas ganas de construir edificios. La gente no es así. Estamos haciendo algo inesperado. Además, ¿crees que los precios de la vivienda tienen algo que ver con los Juegos Olímpicos? Además de los hoteles, para los turistas, para los espectadores, puede aumentar un poco. En cuanto a la relación entre las casas populares y los Juegos Olímpicos, no es muy importante. Especulamos que este concepto es una especulación engañosa.
Canadá es un país vasto y escasamente poblado. Cada uno tiene su propia casa y la gente no gana dinero con sus casas. A excepción de los promotores inmobiliarios, la gente corriente que vive en una casa está satisfecha con su vida básica, que es diferente a la nuestra. Japón tiene un territorio pequeño y una gran población, y todo el mundo es muy realista. ¿Por qué los precios de la vivienda son tan altos? Los precios de la vivienda en Japón siempre han sido muy altos. Más tarde bajó durante la crisis económica porque todos vivían en casas pequeñas. Ningún japonés dice que tengo que comprar una gran mansión que está fuera de mis posibilidades.
Las personas que son muy, muy ricas son otra cosa, pero la persona promedio es muy realista porque los precios de la vivienda son muy altos.
El pensamiento del pueblo chino es muy extraño y son muy inciertos e inestables en el proceso de transformación. Tienes que ser dueño de una casa, por lo que tienes que comprar más casas y luego invertir para ganar dinero. Esto está relacionado con el concepto de los Juegos Olímpicos. Dijiste que comprarías muchas casas después de los Juegos Olímpicos y se las alquilarías a algunas personas durante los Juegos Olímpicos. No puedes alquilarlos después de los Juegos Olímpicos. Es lógico que otros países no tengan el problema de los auges y caídas del sector inmobiliario, simplemente porque China ha vinculado estos conceptos.
La economía de China no caerá en la trampa “postolímpica”
He Xun. com: ¿Cómo se desarrollará la economía de China después de los Juegos Olímpicos? ¿Caerá en la trampa post-olímpica como los Juegos Olímpicos de Tokio y los Juegos Olímpicos de Atenas?
Zuo: No lo creo. Todo en China es diferente. No plagies. Como China es tan grande como China, la mayoría de los llamados sitios que los Juegos Olímpicos pueden promover se encuentran alrededor de Beijing y algunos en Qingdao. Un gran número de lugares no se han visto directamente afectados por los Juegos Olímpicos, por lo que no tendrán un gran impacto en los impulsos de inversión y el crecimiento del PIB de esos gobiernos locales. Lo único a lo que vale la pena prestar atención es si la inversión y el gasto se calcularán en ese momento para ver si realmente obtuvimos una ganancia o una pérdida. En el concepto chino, a menudo salimos a cualquier precio para conseguir algo.
Zhu Ping: Todos son países pequeños, no tan buenos como China. Es difícil compararlos. Mientras hablamos ahora, el mercado de valores ha subido mucho. Ésta es la misma razón por la que hemos visto algunas ganancias en el mercado de valores en el pasado. Los Juegos Olímpicos son un hito en el crecimiento económico de China. Pero es un poco más importante porque los Juegos Olímpicos mostrarán la influencia de China al mundo, pero no creo que tengan ningún impacto en la economía china. En comparación con la adhesión a la OMC, el impacto de los Juegos Olímpicos es mucho menor.
Jining: No creo que se produzca el llamado fenómeno económico posolímpico en China. De hecho, algunos países pequeños organizan los Juegos Olímpicos porque su agregado económico es demasiado pequeño, como España y Grecia. Entonces, una vez que hay un vacío legal y los contribuyentes pagan la deuda, China en su conjunto va muy bien sin pagar la deuda. Me he comunicado con funcionarios del Comité Organizador Olímpico sobre el funcionamiento general y ha sido muy bueno. En segundo lugar, nuestro agregado económico es enorme. De hecho, el impacto de los Juegos Olímpicos en el nivel económico general de China no es grande. Proviene principalmente de la apertura del país, las relaciones públicas nacionales y el impacto de la imagen de China en el proceso de integración al mundo. Por lo tanto, el fenómeno posolímpico de la economía china definitivamente no existirá.
Se fortalecerán las estrategias de internacionalización de las empresas económicas globales, se fortalecerán los intercambios económicos de China y toda la economía se transformará hacia una dirección más internacional y transparente, incluidas algunas industrias culturales, y las políticas se ajustarán en gran medida. . y flexible, por lo que creo que el nivel general será más abierto, transparente e internacional.
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