¿Cómo cambiar el mercado inmobiliario en una región?
32. Grandes empresas ingresan a la industria: Debido a diversos factores como el mercado, las materias primas, la tecnología, etc., la competencia en diversas industrias es cada vez más feroz. Por el contrario, el sector inmobiliario siempre ha sido una industria con márgenes de beneficio relativamente altos, y muchas grandes empresas calificadas están prestando atención y entrando en esta industria una tras otra;
33. En aumento, muchas ciudades suburbanas de mi país tienen El parque industrial se está desarrollando rápidamente. Hoy en día, estos parques a menudo se han convertido en parte de áreas urbanas ampliadas, y el desplazamiento de los parques industriales ha reemplazado una enorme superficie de terreno para la construcción de viviendas;
Ir al extranjero: según un análisis de Según una organización alemana, casi el 40% de las nuevas construcciones del mundo se realizan en China. En la actualidad, el nivel de desarrollo de la industria inmobiliaria de China ha mostrado ventajas considerables en el mundo. Los promotores nacionales tienen muchas oportunidades de desarrollarse en el extranjero y los competidores locales son, en general, débiles.
35. Progreso en la agricultura, las zonas rurales y los agricultores: La agricultura tradicional ha hecho que el uso de la tierra sea ineficiente, y el desarrollo de una nueva agricultura liberará gradualmente una gran cantidad de tierra para el desarrollo económico. En el pasado, las zonas rurales de mi país no prestaban atención a una buena planificación. Había una gran cantidad de "aldeas naturales" formadas naturalmente esparcidas en los campos, lo que afectaba la escala y la eficiencia de las tierras agrícolas. En el futuro, el progreso rural llevará a los agricultores a mudarse gradualmente a edificios de apartamentos, liberando así grandes cantidades de tierra. En la actualidad, el ajuste de la política de "fincas" rurales también se ha incluido en la agenda. Los cambios en la política de fincas crearán recursos de tierra para bienes raíces rurales y suburbanos;
36. En algunos lugares de China, "la "integración urbano-rural" se está convirtiendo en una nueva dirección y modelo de desarrollo, y las aldeas naturales que se han formado durante mucho tiempo en las zonas rurales están evolucionando hacia aldeas centrales y pequeñas ciudades. El desarrollo integrado de las áreas urbanas y rurales brinda enormes oportunidades para los edificios comerciales y residenciales;
37 Mejora del transporte: en los últimos años y en los próximos años, el transporte de alta velocidad y el transporte ferroviario en las ciudades y ciudades de China. los suburbios han progresado rápidamente, allanando el camino para la suburbanización y proporcionando condiciones importantes para la vida a larga distancia;
38. El rápido progreso tecnológico en la industria de la construcción de China conducirá inevitablemente a una construcción más rápida y cómoda. y construcción de espacios habitables más económicos en la industria inmobiliaria;
39. Inmigración de proyectos: la inmigración a gran escala como la del área del embalse de las Tres Gargantas del río Yangtze no es única en China. los proyectos traerán enormes oportunidades de negocio para la construcción de nuevas ciudades;
40. Reconstrucción post-desastre: China tiene un vasto territorio e inevitablemente se ve afectada por desastres geológicos y climáticos. La reconstrucción posterior al desastre está evolucionando desde una reconstrucción simple hasta una planificación unificada y un punto de partida elevado.
La industria inmobiliaria de China todavía tiene un enorme margen de desarrollo en el futuro, que contiene factores de apoyo positivos como la política, la economía, la cultura y el mercado. Al mismo tiempo, también debemos darnos cuenta de que todavía hay muchos problemas en esta industria, como los altos precios de la tierra, los altos precios de la vivienda, el sobrecalentamiento de las inversiones, los desequilibrios estructurales, las grandes superficies habitacionales, el alto consumo de energía, los pobres efectos regulatorios, la "talla única" "Se adapta a todos", bajas tasas de producción de la tierra, grupos vulnerables Muchas opiniones.
Para resolver fundamentalmente los problemas existentes en la industria inmobiliaria actual, esta industria no debe restringirse ni siquiera suprimirse, sino que debe guiarse bien a través de políticas correctas, como formular políticas basadas en las condiciones locales, aumentar adecuadamente oferta de suelo y fomento de "Cuatro Secciones y una Protección Ambiental", fortalecer el control de planificación y diseño, aumentar el desarrollo de políticas de vivienda, etc.
Lo que realmente esperan la economía y la vida de la gente de China es el desarrollo constante del mercado inmobiliario de China, en lugar de la industria pilar originalmente importante que algunos expertos y la opinión pública han hecho todo lo posible por restar importancia y cantar palabras vacías. , o cantar malas palabras sobre. Lo que la mayoría de los desarrolladores realmente quieren es un entorno competitivo sano y justo, una plataforma ideal para contribuir a la economía y el desarrollo urbano del país, y no debería ser criticado de manera irresponsable y generalizada. Es inapropiado utilizar la "teoría del punto de inflexión" y la "teoría del cambio de cien días" para comentar sobre el futuro mercado inmobiliario de China. Si la economía de China todavía tiene espacio para un crecimiento rápido durante al menos 30 años en el futuro, tenemos todas las razones para creer que la industria inmobiliaria de China todavía tendrá espacio para crecer durante al menos 30 años en el futuro. Las siguientes razones deberían ser suficientes. para ilustrar esta inferencia. 1. Crecimiento económico: la economía de China ha estado creciendo a dos dígitos durante muchos años. El crecimiento económico sostenido traerá inevitablemente desarrollo urbano, expansión de la vivienda, aumento de la inversión y exceso de liquidez.
El ingreso promedio del pueblo chino se duplicará casi cada cuatro años, y la capacidad de la gente para comprar casas e invertir también aumentará. El número de familias de clase media que necesitan cambiar con mayor urgencia la cantidad y calidad de la vivienda está "aumentando, aumentando". todos los barcos";
2. Industrias pilares: a juzgar por la proporción del impacto en la economía y el número de industrias relacionadas (más de 90), la industria inmobiliaria ha sido una industria pilar importante para el país. y la mayoría de las ciudades durante mucho tiempo;
3. Población: la población de China ha superado los 654,38+300 millones de habitantes y sigue creciendo. Entre la enorme población y familias de China, todavía hay una proporción considerable (alrededor del 70%) que realmente no ha resuelto el problema de la vivienda;
4. Aumento de la población: el aumento anual de la población de China es de unos 10 millones, cerca de Para la población total de Australia (su superficie terrestre es cercana a la de China), el aumento anual de viviendas causado solo por este aumento de población es de aproximadamente 100 millones de metros cuadrados (teniendo en cuenta la tasa de urbanización);
5. China La calidad de la población está cambiando. Con el desarrollo de la economía, la ciencia y la tecnología, la esperanza de vida promedio está aumentando (en comparación con 1995, la esperanza de vida promedio de la población china ha aumentado en casi 2 años), las condiciones de salud están mejorando y la estructura del conocimiento está mejorando. , las necesidades de la gente en cuanto a la cantidad y calidad de la vivienda también están cambiando;
6. Estructura de la población: el envejecimiento de la población se ha convertido en una tendencia inevitable y el número de personas mayores de 60 años en mi país ha aumentado. superó los 300 millones. La ampliación del promedio de vida de la población tiene un impacto directo en el mercado inmobiliario, y las "personas de cabello plateado" han comenzado a elegir diferentes tipos de vida, como la vida familiar y la vida no familiar;
7. Demanda de vivienda: Actualmente, China es el sitio de construcción y el mercado inmobiliario más grande del mundo. Bajo una competencia feroz, los productos residenciales se actualizan constantemente para atraer personas calificadas para invertir. En el actual mercado inmobiliario comercial de China, la estructura más importante es la demanda de mejoras, es decir, la demanda de reemplazo de viviendas. Más de la mitad de los residentes están insatisfechos con las condiciones de vivienda existentes. En la actualidad, la superficie habitacional per cápita en el país es de unos 26 metros cuadrados, lo cual no es grande y necesita mejorarse. Por cada aumento de 1 metro cuadrado en la superficie habitable per cápita, la demanda de vivienda de mi país aumentará en 130 millones de metros cuadrados.
8. Segunda casa: Con el desarrollo de la clase media y la gente rica (la proporción de la clase media en China es del 11,9%), la "Encuesta de clase media de China" publicada por Social Science Literature Press publicó estos datos. . ), el número de familias que pueden comprar una segunda o incluso más casas aumenta día a día, con fines de autoocupación, inversión, inversión más autoocupación;
9. : El proceso de urbanización significa el desarrollo continuo de la ciudad Renovación y expansión. El número de viviendas unifamiliares que es necesario demoler cada año en nuestro país alcanza los 654,38 mil millones de metros cuadrados. Según las actuales políticas de compensación "1" y "2" en muchas ciudades, la demanda de vivienda aumentará entre 150 y 200 millones de metros cuadrados cada año. Teniendo en cuenta que algunos hogares reubicados optarán por comprar sus propias casas con una compensación monetaria, la demanda anual de vivienda seguirá aumentando entre 100 y 150 millones de metros cuadrados;
10. Política de vivienda: actualmente, el gobierno está promoviendo. Las viviendas de bajo alquiler y las viviendas asequibles, las viviendas de precio limitado y otras políticas de vivienda aumentarán el desarrollo de dichas viviendas y ayudarán a segmentar el mercado de viviendas comerciales. Para garantizar vivienda a las familias de bajos ingresos, especialmente a las familias de bajos ingresos, los gobiernos de todos los niveles están adoptando una serie de políticas. El plan para lograr verdaderamente la "propiedad de vivienda" para 654,38 mil millones de personas seguramente creará un mercado de demanda enorme;
11 Vivienda especial: en China, donde la mayoría de las familias tienen hijos únicos, muchas personas compran o alquilan casas cercanas. las escuelas de sus hijos para cuidar de sus hijos. Además, a diferencia de antes, las condiciones para que los jóvenes se casen también están cambiando ahora, y las casas que los jóvenes necesitan para casarse se han convertido en una de las estructuras importantes del mercado. Algunos expertos señalaron que en algunos países europeos y americanos los jóvenes generalmente compran casas unos diez años después de graduarse de la universidad, y los principales compradores son personas mayores de 35 años. En China, los compradores de viviendas no son sólo jóvenes de entre 25 y 30 años que compran casas tan pronto como se gradúan y compran casas grandes. Una encuesta muestra que los jóvenes de entre 25 y 28 años se han convertido en la columna vertebral de los compradores de vivienda.
12. Despertar de la conciencia inversora: en la actualidad, el saldo de los depósitos de ahorro de los residentes urbanos y rurales de mi país ha superado los 20 billones de yuanes. En general, la mayoría de la gente acaba de empezar a tomar conciencia de su conciencia inversora. En la actualidad, los canales efectivos para que los chinos realicen inversiones financieras en China son muy limitados. Las fluctuaciones de "montaña rusa" del mercado de valores hacen que muchas personas estén aún más interesadas en la inversión inmobiliaria;
13. una casa en otro lugar: ya sea una inversión personal, ayudar a familiares y amigos a comprar casas también es conveniente para trabajar en otros lugares. Cada vez más personas compran casas en otros lugares.
Los bienes raíces en destinos turísticos y vacacionales están comenzando a valorarse gradualmente;
14. Estilo de vida: las ciudades de China han pasado de ser ciudades industriales modernas a ciudades posindustriales posmodernas, y los requisitos de estilo de vida de las personas también lo son. experimentando cambios fundamentales. Con el avance de la vida cultural, las personas tienen mayores exigencias en las zonas residenciales. Las nuevas zonas residenciales prestan más atención a los temas de la cultura residencial, como la salud, el bienestar, los deportes, el arte, el ocio, etc. Las vacaciones anuales de los chinos y las vacaciones anuales corporativas representan alrededor del 20% de los días calendario, y muchas familias necesitan una vida "5+2" (viviendo en los suburbios durante las vacaciones);
15. Cultura residencial: inversión tradicional en el pueblo chino En mi opinión, la vivienda siempre es lo primero. Si tienes dinero, primero debes comprar una casa. Esta cultura es difícil de cambiar en el corto plazo. Según las encuestas, hasta el 30% de los ingresos de los residentes urbanos chinos se gastan en la compra de casas. Además, los hábitos tradicionales del pasado de "tres generaciones viviendo bajo un mismo techo" y "cuatro generaciones viviendo bajo un mismo techo" han cambiado. Hoy en día, tanto los jóvenes como los mayores quieren vivir separados, sin interferir entre sí, pero manteniendo una distancia de "plato de sopa" (no muy separados, para poder cuidarse unos a otros). Además, la mayoría de los chinos no están acostumbrados a alquilar, lo que hace que la tasa de alquiler china parezca bastante baja en el mundo. Las personas que pueden comprar una casa prefieren comprarla que alquilarla, lo cual es un hábito cultural difícil de cambiar;
16 Desarrollo empresarial: según un análisis de instituciones italianas, la industria minorista de China en 2004 fue. equivalente a Italia en ese momento; a partir de 5 años después (2009), el crecimiento anual de la industria minorista de China será igual al de Italia. Con la rápida mejora del poder adquisitivo de la gente, el comercio urbano y rural de China tendrá un enorme margen de desarrollo en el futuro, y el desarrollo del comercio traerá nuevos estilos de vida y oportunidades de desarrollo;
17. El desarrollo del país se basa en el desarrollo local, una de las fuerzas impulsoras más importantes del desarrollo local es la utilización en cascada de la tierra y la realización de su valor. En la actualidad, la proporción de los ingresos por transferencias de tierras en los ingresos fiscales locales llega al 50%, lo que puede denominarse "financiación de tierras". Por lo tanto, existen suficientes motivaciones políticas detrás del desarrollo inmobiliario en varios lugares;
18. Proceso de urbanización: Hace treinta años, la población urbana de China era sólo de 65.438+72 millones, y ahora ha llegado a 577 millones. . En la actualidad, la tasa de urbanización de la población de mi país es de aproximadamente el 45%, la de los países moderadamente desarrollados es del 61% y la de los países de altos ingresos es del 78%. Brasil, un gran país sudamericano, es un país en desarrollo con una proporción urbana del 86%. Todavía hay mucho espacio para el desarrollo urbano en China. Cada aumento del 1% en la tasa de urbanización de la población significa una población urbana adicional de aproximadamente 130.000 personas y una demanda de vivienda adicional de aproximadamente 325 millones de metros cuadrados.
19. Ciudades progresistas: Hay casi 3.000 ciudades a nivel de condado o superior en todo el país. Con el inevitable aumento de los costos comerciales en el desarrollo de ciudades de nivel superior, varios tipos de ciudades se encontrarán en un estado de "crecimiento en cascada", lo que a menudo conduce a la transferencia de ubicaciones y direcciones de inversión;
20. Transformación urbano-rural: En los últimos años, la transformación de las ciudades antiguas de China nunca se ha detenido. Además de los necesarios edificios de protección, una gran parte del casco antiguo debería, debe y puede reconstruirse. La transformación de las aldeas en muchos suburbios urbanos también está en pleno apogeo, lo que favorece la transformación de la economía rural y el uso eficiente de la tierra;
21 Oferta de tierra: debido a factores históricos y geográficos, China tiene más gente y menos tierra. El suelo urbano edificable está estrictamente controlado. Cuanto más escasa es la oferta de suelo, mayor es la demanda de vivienda. Es necesario controlar "65.438+08 millones de acres" de tierra cultivada, pero cabe señalar que menos del 654,38+00% de la tierra cultivada se utiliza cada año para desarrollo comercial y residencial, y el resto es retorno ecológico a tierras de cultivo. , tierras agrícolas para ajuste estructural, tierras dañadas por desastres y tierras especiales. China tiene una larga costa. Con una planificación razonable, es una buena idea aprovechar al máximo los recursos marinos y recuperar terrenos para desarrollo residencial en áreas relativamente desarrolladas del este.
22. Después de "esperar y ver": el aumento de los precios de las viviendas de productos básicos se debe principalmente al aumento de los precios de la tierra, el aumento de los costos de demolición, el aumento de los costos de los materiales y la inflación. En la actualidad, la gente en muchas ciudades nacionales está adoptando una actitud de esperar y ver qué pasa con la compra de viviendas en el futuro cercano. Esperan que los precios de la vivienda caigan bruscamente, lo que no significa una "reducción de la demanda". Cuando no se logra el objetivo de esperar y ver, la rígida demanda original conducirá inevitablemente a un nuevo estado del mercado, y pueden producirse efectos de "explosión" a corto plazo en algunos lugares;
23. : El RMB se ha apreciado casi un 7% en los últimos seis meses. La continua apreciación del RMB ahora y en el futuro ha cambiado silenciosamente la confianza y la capacidad de inversión del pueblo chino.
24. Diferencias internacionales: en comparación con ciudades similares en la región de Asia y el Pacífico (como Tokio, Seúl, Taipei, Hong Kong y Singapur), ciudades importantes de la costa este de China, especialmente ciudades internacionales. como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen Los precios de la vivienda siguen siendo varias veces diferentes.
Además, la industria inmobiliaria y de la construcción de China representa poco más del 10% del PIB, mientras que los bienes raíces en los países desarrollados han representado más del 20% del PIB durante un largo período de tiempo;
25. Dinero especulativo: La expectativa de apreciación del RMB hace que muchos inversores especulativos extranjeros quieran obtener beneficios especiales comprando casas en China. Según las estadísticas, la entrada de dinero especulativo en el primer trimestre de este año alcanzó los 85,1 mil millones de dólares estadounidenses, la más alta de la historia;
26. "Ingresos grises": es un hecho indiscutible que algunas personas en China tiene "ingresos grises". En muchos lugares, los ingresos grises de varios cuadros administrativos son superiores a sus salarios, que pueden suponer billones de yuanes, y se han convertido en un factor importante en la estructura del mercado inmobiliario;
27. Debido al papel pilar de los bienes raíces en las economías nacional y local, los gobiernos de todos los niveles no quieren que los precios y las ventas de la vivienda fluctúen. Este es un problema grave que puede poner en peligro la seguridad económica del país. Un país donde más del 80% de la población ya posee sus propios bienes raíces no estará de acuerdo con el estado de "equidad negativa" de la gente causado por la fuerte caída de los precios de la vivienda;
28. Debido a la industria inmobiliaria y su mercado, con su estatus especial en la economía nacional y en la vida de las personas, el sano desarrollo del sector inmobiliario tiene un gran impacto en el desarrollo integral del país. La estabilidad es la primera prioridad y las políticas regulatorias de la industria deben adaptarse a las condiciones locales y tener un resultado final;
29 Ajuste de políticas: todavía hay algunos contenidos irrazonables en la política inmobiliaria actual, y algunos lo son. sólo políticas temporales. Con el progreso y la mejora de las políticas futuras, el sector inmobiliario ganará un espacio de desarrollo más racional;
30. Retorno a la racionalidad: después de una serie de medidas políticas severas en los últimos años, el comportamiento de desarrollo de los promotores inmobiliarios y el comportamiento de la gente en el mercado se ha racionalizado gradualmente, lo que afectará efectivamente la racionalización del crecimiento futuro de la industria;
Mars Jiong