Cómo ver racionalmente la situación económica actual de China
En primer lugar, el mercado inmobiliario se calentó bruscamente en 2009
Bajo la influencia de la política de estímulo económico nacional, especialmente la política monetaria laxa y las expectativas de inflación, el desempeño de mi El mercado inmobiliario del país este año ha sido mucho mejor de lo esperado. Han surgido nuevas situaciones como la inversión acelerada, el aumento de las ventas, los rápidos aumentos de precios y abundantes fuentes de financiación.
■ 1. Crecimiento de la inversión: se acelera trimestre a trimestre y el impulso de la recuperación es mejor de lo esperado.
Promovido por factores como la recuperación del mercado y el crecimiento de las ventas, el crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario de China se ha acelerado trimestre a trimestre desde este año. En los primeros tres trimestres, la inversión en desarrollo inmobiliario fue de 2.505 millones de yuanes, un aumento interanual del 17,7%. La tasa de crecimiento fue de 7,8 puntos porcentuales y 13,6 puntos porcentuales más que en la primera mitad del año y el primer trimestre. respectivamente. Entre ellos, la inversión en viviendas comerciales fue de 175.820 millones de yuanes, un aumento interanual del 13,4%, 6,3 y 10,2 puntos porcentuales más que en el primer semestre y el primer trimestre, respectivamente. Las estimaciones muestran que en septiembre, la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario alcanzó el 37%, 2 puntos porcentuales más que en agosto, y la tasa de crecimiento de la inversión en activos fijos urbanos fue alta por segundo mes consecutivo. La industria había predicho anteriormente que el crecimiento de la inversión inmobiliaria este año estaría dentro del 10% o incluso negativo. La tasa de crecimiento actual en los primeros tres trimestres de este año alcanzó el 17,7% y se espera que la tasa de crecimiento para todo el año sea de alrededor del 20%, mucho mejor de lo esperado.
2. El volumen de ventas aumentó: se liberaron tres demandas principales y las ventas en el mercado se dispararon.
En 2009, a medida que el mercado se calentaba rápidamente, las ventas de bienes raíces aumentaron significativamente, lo que resultó en una "explosión" que nunca se había visto en los últimos años. En los primeros tres trimestres, la superficie de venta de viviendas comerciales a nivel nacional fue de 584 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 44,8%, el nivel más alto en el mismo período desde la reforma habitacional de 1998. Entre ellos, el área de ventas de edificios comerciales aumentó un 46,4%; el área de ventas de edificios de oficinas aumentó un 23,5% y el área de ventas de edificios comerciales aumentó un 30,6%; Las ventas totales de viviendas comerciales alcanzaron los 2.753,2 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 73,4%, mientras que cayeron un 15% en el mismo período del año pasado.
■En términos de regiones, en 2008, las ventas en las regiones con mayores ajustes de mercado crecieron más rápido. Por ejemplo, a medida que el mercado inmobiliario se recupera gradualmente, el volumen de transacciones en puntos críticos como Beijing, Shanghai y Zhejiang sigue aumentando. De junio a septiembre, el área de ventas y el monto de ventas en Beijing aumentaron más del 100% interanual, y el área de ventas y el monto de ventas en Jiangsu, Zhejiang, Fujian y Guangdong aumentaron más del 50% interanual. -año.
3. Incremento de precios: El incremento interanual pasó de negativo a positivo, aumentando mes a mes durante 7 meses consecutivos.
Si bien el volumen de transacciones continúa aumentando, los precios de la vivienda también continúan aumentando, pasando de negativos a positivos año tras año, aumentando mes a mes durante 7 meses consecutivos. En septiembre, los precios de venta de viviendas en 70 ciudades grandes y medianas de todo el país aumentaron un 2,8% interanual, un aumento de 0,8 puntos porcentuales más que en agosto, marcando el tercer mes consecutivo de aumentos interanuales. desde principios de año. Aumentó un 0,7% intermensual, aumentando mes a mes durante 7 meses consecutivos.
■Por regiones, en septiembre, 57 de las 70 ciudades grandes y medianas del país experimentaron un aumento interanual, 26 más que en junio. Entre ellas, las cinco ciudades con. los mayores aumentos fueron: Shenzhen 11,1%, Wenzhou 8,2%, Jinhua 7,7%, Yinchuan 6,1%, Ningbo 4,9%. Fueron 13 ciudades con descensos de precios, 31 menos que en el primer semestre del año. Entre ellos, Shijiazhuang, Jilin, Yueyang, Tangshan y Xuzhou cayeron un 3,7%, un 3,3% y un 2,8% respectivamente. Aunque el crecimiento de los precios de la vivienda en ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai se ha desacelerado recientemente, el crecimiento de los precios de la vivienda en ciudades de segundo y tercer nivel como Xining, Yinchuan, Tianjin y Nanchang se está acelerando, lo que indica que el aumento de precios En el mercado inmobiliario de China se está pasando de las ciudades de primer nivel a las de segundo nivel, como las capitales de provincia, y las ciudades pequeñas y medianas se están extendiendo.
Cuadro 65438+Ciudades con rápido crecimiento del precio de la vivienda en septiembre
■ 4. Abundantes fuentes de fondos: el crecimiento de los préstamos internos y los préstamos hipotecarios personales se ha acelerado significativamente.
Afectados por una política monetaria laxa, un mayor volumen de ventas y un mayor financiamiento directo, los fondos de inversión para el desarrollo inmobiliario han sido abundantes y han aumentado rápidamente desde este año, aliviando efectivamente el problema de escasez de capital de los desarrolladores. En los primeros tres trimestres, las fuentes de capital de las empresas de desarrollo inmobiliario de este año fueron de 3.899,1 millones de yuanes, un aumento interanual del 38,8%. La tasa de crecimiento fue 15,2 puntos porcentuales mayor que la del primer semestre del año y 28,2 por ciento. puntos por encima del mismo periodo del año pasado. Es particularmente digno de mención que el crecimiento de los préstamos internos y de los préstamos hipotecarios personales se ha acelerado significativamente y la proporción de fuentes de financiación ha aumentado significativamente. En los primeros tres trimestres, el crecimiento de los préstamos internos alcanzó el 47,2%, una aceleración de casi 40 puntos porcentuales interanual, lo que representa el 21% de las fuentes de financiación, un aumento de 2 puntos porcentuales la tasa de crecimiento interanual; Los préstamos hipotecarios personales alcanzaron el 65.438+007,7%, una disminución con respecto al mismo período del año pasado 65.438+04,9%, lo que representa el 65.438+03,7% de las fuentes de financiación, un aumento interanual de 6,6 puntos porcentuales.
■ 5. La oferta se recuperó: la tasa de crecimiento del área de construcción dejó de caer y se recuperó, y el área de construcción recién iniciada se recuperó con fuerza.
En los primeros tres trimestres, el área de construcción de viviendas de las empresas promotoras inmobiliarias a nivel nacional fue de 2.775 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 15,4%, y la tasa de crecimiento fue de 2,7 puntos porcentuales. superior al del primer semestre del año. Este es el cuarto mes consecutivo de crecimiento positivo en el crecimiento del área de construcción. La superficie de viviendas recién construidas fue de 732 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 0,4%, y la disminución fue 5,5 puntos porcentuales menor que la de enero a agosto. La tasa de crecimiento del área de construcción continúa recuperándose y la disminución del área recién iniciada se reduce, lo que indica que a medida que el mercado inmobiliario "aumenta tanto el volumen como el precio" y se acelera el proceso de reducción de existencias, la confianza del mercado de los promotores se recupera gradualmente y las empresas La voluntad de ampliar la inversión sigue aumentando.
6. El índice del boom inmobiliario nacional sigue aumentando. En septiembre, el índice nacional de auge del desarrollo inmobiliario (denominado "índice nacional de auge inmobiliario") fue de 101,08, un aumento de 1,00 puntos con respecto a agosto y un aumento de 4,5 puntos con respecto a junio. Este es el segundo mes consecutivo este año que se mantiene por encima de 100. A juzgar por el índice de clasificación: el índice de clasificación de inversión en desarrollo inmobiliario es 100,01, un aumento de 2,26 puntos con respecto a agosto; el índice de clasificación de fuentes de financiación de este año es 107,75, un aumento de 1,93 puntos con respecto a agosto. El índice de clasificación del área de desarrollo territorial fue de 93,93, un aumento de 0,68 puntos con respecto a agosto. El índice de clasificación de áreas desocupadas de viviendas comerciales fue de 90,32, un aumento de 1,01 puntos con respecto a agosto. El índice de clasificación del área de construcción de viviendas fue de 99,06, un aumento de 4,11 puntos con respecto a agosto.
■2. Muchos factores han empujado al mercado inmobiliario a subir en contra de la tendencia.
1.
El sector inmobiliario es un sector típico que requiere mucho capital y la escasez de fondos tiene un impacto decisivo en el funcionamiento del sector inmobiliario. Desde principios de este año, en respuesta a la crisis financiera internacional y para promover el consumo de vivienda, el crédito bancario ha aumentado significativamente bajo la influencia de políticas monetarias moderadamente flexibles. Al mismo tiempo, una serie de políticas preferenciales, como tasas de pago inicial más bajas. , se han introducido tipos de interés preferenciales para los préstamos y exenciones fiscales y reducciones en los vínculos transaccionales, que estimulan eficazmente el consumo de vivienda. Por el lado de la oferta, una política monetaria moderadamente laxa ha proporcionado a los promotores fondos suficientes, aliviando sus limitaciones financieras; por el lado de la demanda, las tasas de interés de depósitos y préstamos se han reducido muchas veces y la proporción de pagos iniciales para la compra de viviendas se ha reducido; lo que resulta en una disminución de la inversión y la especulación, incluida la autoocupación y la especulación de inversión. La demanda del mercado interno se está amplificando simultáneamente. Cuando la elasticidad de la oferta es pequeña o incluso reducida, la demanda del mercado previamente reprimida se libera intensamente, lo que resulta en un fuerte aumento de los precios de la vivienda.
2. Las expectativas de inflación son incentivos indirectos.
Debido a las preocupaciones sobre la grave inflación causada por los países de todo el mundo que inyectan grandes cantidades de liquidez en el mercado, así como a la recuperación económica mejor de lo esperado en el país y en el extranjero, los inversores tienen expectativas cada vez más fuertes de Inflación futura, especialmente entre los grupos de altos ingresos. La demanda de preservación y apreciación del valor. En el contexto de recesión económica, lento desarrollo del mercado financiero y canales de inversión limitados, comprar una casa se ha convertido en la primera opción para que las personas de altos ingresos en China mantengan e incrementen el valor de sus activos. Si en el primer trimestre de este año la demanda del mercado inmobiliario estuvo dominada por la ocupación por propietarios y la demanda de mejoras, desde el segundo trimestre, la inversión y la demanda especulativa se han convertido en la fuerza principal de la demanda del mercado y el aumento de los precios de la vivienda. En el tercer trimestre, con el ajuste dinámico de la política monetaria (como el endurecimiento de las hipotecas para segundas viviendas), se suprimió la demanda de especulación inversora, lo que provocó que el volumen de transacciones en algunas ciudades (como Beijing, Shanghai y Shenzhen ) volvió a contraerse y surgió una situación de "incrementos de precios estancados".
3. La mejora de la estructura de consumo es una base importante
La experiencia internacional muestra que a medida que aumentan los niveles de ingresos de los residentes, aumenta la proporción del consumo básico de supervivencia, como alimentos y ropa, en la estructura de consumo. de la mayoría de los países disminuye, la proporción de consumo placentero y orientado al desarrollo, como vivienda, atención médica, educación, transporte, etc., ha aumentado (es decir, el coeficiente de Engel ha ido disminuyendo). El PIB per cápita de China alcanzó los 3.266,8 dólares EE.UU. en 2008 y superará los 3.500 dólares este año. De acuerdo con la cambiante ley de la estructura de consumo de los residentes de mi país, la vivienda y los automóviles siempre serán la fuerza principal en la mejora de la estructura de consumo de los residentes de mi país, ahora y en los próximos años. Desde principios de este año, el mercado inmobiliario se ha calentado, no sólo por la liberación concentrada de inversión y demanda especulativa, sino también por la mejora continua de la estructura residencial de China y la creciente demanda de vivienda por parte de los consumidores.
En tercer lugar, la posibilidad de un reajuste del mercado inmobiliario de China
Ya sea analizando el ciclo de desarrollo de la industria o el nivel de precios, todavía hay margen y posibilidad para futuros ajustes en el mercado inmobiliario de China. , e incluso relativamente grande.
1. Desde la perspectiva del ciclo de desarrollo de la industria, la última ronda de ajuste del mercado inmobiliario de mi país no fue suficiente.
En las cuatro etapas del ciclo de auge macroeconómico (depresión, recuperación, prosperidad, recesión), hay "bajo crecimiento, precios bajos", "alto crecimiento, precios bajos", "bajo crecimiento, precios bajos". ", y "bajo crecimiento" entre crecimiento económico y precios. Hay cuatro combinaciones: "alto crecimiento, altos precios" y "bajo crecimiento, precios altos". De hecho, la industria inmobiliaria también tiene reglas cíclicas similares: (1) En términos generales, el ajuste del mercado inmobiliario siempre precede a la disminución del volumen de transacciones, pero en este momento los precios de la vivienda siguen siendo fuertes y hay un -llamada etapa de "caída del volumen y del precio" (2) Luego, tanto el precio como el volumen caen, es decir, la etapa de "caída del volumen y del precio" (3) a medida que el precio baja, la demanda efectiva aumenta y el volumen de operaciones comienza a disminuir; repuntar, entrando en la etapa de "aumentos de volumen y caídas de precios" (4) Finalmente, a medida que la macroeconomía mejora y el volumen de transacciones continúa aumentando, la demanda especulativa continúa activa, que ha evolucionado hacia una etapa de "aumento de ambos"; volumen y precio". El tiempo necesario para pasar de una etapa a otra depende principalmente de la etapa de desarrollo inmobiliario y de los cambios en el entorno externo.
Según el ciclo de desarrollo de la industria, el proceso de desarrollo inmobiliario de China desde 2000 se puede dividir en tres etapas:
La primera etapa (2000-2002): "aumento del volumen y etapa de caída de precios". A juzgar por los datos del Cuadro 2, los precios de la vivienda en todo el país aumentaron ligeramente durante este período, siendo el aumento anual promedio del índice de precios de venta de viviendas en los últimos tres años del 2,0%. Debido a la liberación concentrada de una gran cantidad de demanda real acumulada antes de la reforma del sistema de vivienda, junto con el pequeño aumento de precios, el volumen de transacciones del mercado aumentó significativamente durante esta etapa (crecimiento anual promedio de más del 20%).
Tabla 2. Índice nacional de precios de venta de viviendas de 2000 a 2009, cambios en las ventas de viviendas
■ La segunda etapa (2003-2007): la etapa de "aumento tanto del volumen como de los precios". Desde 2003, afectadas por factores como el creciente ciclo económico y los preparativos para los Juegos Olímpicos de Beijing, las ventas de viviendas a nivel nacional han seguido creciendo (un crecimiento anual promedio de alrededor del 24%; al mismo tiempo, los precios de las viviendas a nivel nacional también han entrado en un rápido crecimiento); canal de crecimiento. Durante estos cinco años, el índice nacional de precios de venta de viviendas aumentó más de un 7% anual.
La tercera etapa (2008): la etapa de “caída tanto del volumen como de los precios”. A medida que el mercado continúa activo y aumentan las actividades especulativas, los precios de la vivienda en todo el país continúan aumentando. Sin embargo, el aumento de los precios de la vivienda ha desplazado a la mayoría de los compradores de mejoras para el hogar, junto con la supresión del macrocontrol nacional en el primer semestre de 2008. y la crisis financiera mundial en la segunda mitad de 2008. El impacto de la crisis ha provocado una fuerte caída en el volumen de operaciones del mercado en esta etapa. En 2008, el volumen nacional de transacciones inmobiliarias cayó casi un 20%, lo que supuso la primera caída anual desde la reforma inmobiliaria de 1998.
Según las reglas de desarrollo de la industria y la experiencia internacional, el ciclo de ajuste del mercado inmobiliario es generalmente de más de tres años, mientras que el período de ajuste del mercado inmobiliario de mi país desde 2008 ha durado menos de un año. Si se utiliza el crecimiento negativo de los precios de la vivienda como señal de ajuste, la última ronda de ajuste sólo duró siete meses (agosto de 2008 a febrero de 2009). En 2009, afectado por la política nacional de estímulo económico, especialmente la política monetaria, el mercado inmobiliario finalizó su ajuste antes de lo previsto. Puede verse que la última ronda de ajuste en el mercado inmobiliario de China fue incompleta e insuficiente.
2. Los precios de la vivienda son elevados y hay mucho margen de ajuste.
Hay muchas formas de medir los precios de la vivienda. Aquí medimos el nivel general de precios de la vivienda en nuestro país a través de tres métodos: método de precio absoluto, relación precio-ingreso de la vivienda y relación precio-alquiler.
(1) La relación precio-ingresos de la vivienda es relativamente alta.
Cuando la vivienda se utiliza para satisfacer las necesidades de los propietarios, el poder adquisitivo real de los residentes es el principal factor que sustenta el nivel de precios, generalmente expresado por la "relación precio-ingreso de la vivienda". Después de estudiar las capitales de más de 50 países, la Agencia de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos cree que el precio razonable de una casa debería ser de dos a tres veces el ingreso anual de los residentes. Si supera seis veces, la mayoría de la gente no podrá permitírselo y habrá un problema con el mercado. Según estimaciones, la relación precio-ingreso de la vivienda en mi país alcanzó 7,8:1 en 2007. La relación precio-ingreso de la vivienda en ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai y Shenzhen supera el 10:1, y en las áreas centrales de Beijing llega a 22:1, lo que es significativamente más alto que en ciudades internacionales como Tokio, Londres y Vancouver.
(2) La relación precio-alquiler aumenta año tras año y las burbujas y los riesgos del mercado continúan acumulándose.
Cuando el sector inmobiliario se considera una demanda de inversión, el factor importante que determina los precios de la vivienda es el alquiler. A nivel internacional, la "relación precio-alquiler" se suele utilizar para expresar el nivel de precios de la vivienda. Debido a la disponibilidad de datos, aquí utilizamos la relación entre el índice de precios de venta de viviendas comerciales y el índice de precios de alquiler publicado por la Oficina Nacional de Estadísticas para expresar los cambios relativos en los precios de la vivienda y los precios de alquiler. Si la relación es mayor que 1, significa que los precios y los alquileres son relativamente altos, y la especulación y las burbujas del mercado están aumentando; por el contrario, si la relación es menor que 1, significa que los precios y los alquileres son relativamente bajos, y la especulación y las burbujas; en el mercado están disminuyendo. Según los datos del Cuadro 3, en los últimos años, la "relación precio-alquiler" del mercado inmobiliario de mi país ha sido continuamente superior a 1. En 2003, era de 1,03 a nivel nacional y ha estado por encima de 1,04 desde 2004. a 2008, alcanzando 1,04 en los tres primeros trimestres de 2009. La relación precio-alquiler es superior a 1, lo que indica que con el aumento de los precios de la vivienda en los últimos años, la especulación y los elementos de burbuja en el mercado inmobiliario de China están aumentando.
Tabla 3. Índice nacional de precios de venta de vivienda
Índice de precios de alquiler (último año = 100)
■Nota: *Datos del tercer trimestre de 2009.
(3) Desde una perspectiva absoluta, los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel de China son cercanos o incluso superiores a los de los países desarrollados.
En 2008, en Chicago, Estados Unidos, el precio de venta medio de una villa unifamiliar con una superficie de 200 metros cuadrados era de 264.000 dólares estadounidenses por unidad, y el precio unitario era de aproximadamente 9.240 yuanes. /metro cuadrado. El precio de un edificio de apartamentos con una superficie de 80 metros cuadrados y una plaza de aparcamiento en Tokio, Japón, es de unos 30 millones de yenes, equivalente a 6,5438 RMB + 9.200 yuanes, lo que equivale a unos 24.000 yuanes por metro cuadrado. Mirando retrospectivamente a China, en 2009, más del 70% de las propiedades dentro del Cuarto Anillo de Beijing se vendieron por 20.000 yuanes por metro cuadrado. Teniendo en cuenta la paridad del poder adquisitivo, la vivienda en China solo tiene derechos de uso del suelo por 70 años. Teniendo en cuenta que el ingreso per cápita de Estados Unidos y Japón es decenas o incluso decenas de veces mayor que el de China, los precios de la vivienda en ciudades de primer nivel. En China, como Beijing, Shanghai y Shenzhen, en realidad tienen muchos más que los países desarrollados.
Por lo tanto, no importa desde la perspectiva del ciclo de desarrollo de la industria o de los tres indicadores principales para medir los precios de la vivienda, el nivel general actual de los precios de la vivienda en nuestro país es obviamente alto, y hay espacio y posibilidad para Incluso se puede decir que es relativamente alto.
4. El mercado inmobiliario en 2010
Es poco probable que se produzcan ajustes importantes.
Aunque es probable que el mercado inmobiliario de China se ajuste nuevamente, el momento específico y la magnitud del ajuste dependen principalmente de dos factores: la política, especialmente la política monetaria, y las tendencias macroeconómicas. Desde la perspectiva de los factores de política, a medida que se establezca la tendencia de estabilización y recuperación económica y aumente la presión inflacionaria, el funcionamiento de la política monetaria seguirá siendo más estricto, lo que conducirá a ajustes en el mercado inmobiliario, pero desde la perspectiva macroeconómica; operaciones, el impacto de la crisis financiera internacional El peor período ha pasado, y la situación económica el próximo año será mejor que este año, lo que a su vez impulsará el mercado inmobiliario. En términos generales, aunque existe la posibilidad de un ajuste en el mercado inmobiliario de China, es poco probable que el mercado inmobiliario nacional se ajuste en 2010, es decir, los precios de la vivienda y el volumen de transacciones caerán significativamente. Si no se introducen nuevas políticas regulatorias, no se puede descartar que los precios de la vivienda sigan aumentando irracionalmente el próximo año.
1. La tasa de crecimiento de la inversión en promoción inmobiliaria rondará el 15%.
En 2010, la inversión en desarrollo inmobiliario crecerá rápidamente y la situación de crecimiento negativo del área de construcción de viviendas nuevas mejorará significativamente. En primer lugar, el aumento de los precios de la vivienda y un repunte de las ventas este año promoverán un aumento de la inversión en desarrollo. En segundo lugar, la reducción por parte del Estado del ratio de capital de los proyectos de desarrollo inmobiliario reducirá el umbral de financiación de la industria y mejorará las capacidades de inversión de los promotores. En tercer lugar, el aumento de las ventas de viviendas ha reducido considerablemente el inventario de viviendas. El inventario limitado impulsará a los promotores a acelerar la inversión. Cuarto, la introducción de los diez principales planes de revitalización de la industria estimulará la inversión en industrias relacionadas, lo que seguramente impulsará el rápido crecimiento de la inversión en viviendas comerciales. Junto con la expansión continua de la escala de construcción de viviendas asequibles por parte del gobierno, se espera que la inversión en desarrollo inmobiliario mantenga un rápido crecimiento el próximo año, con una tasa de crecimiento anual de aproximadamente el 15%.
2. Es poco probable que los precios de la vivienda caigan significativamente en todo el país.
Con el endurecimiento de la política monetaria, varios lugares han endurecido sus políticas de préstamos para segundas viviendas, y la demanda de inversión y especulación se suprimirá hasta cierto punto. No se puede descartar que los precios de la vivienda y los volúmenes de transacciones bajen el próximo año en algunas ciudades. Pero en general, con el apoyo de factores como la creciente prosperidad macroeconómica, el aumento de los ingresos de los residentes, la liquidez generalmente floja y la mejora de la estructura de consumo, es poco probable que los precios de la vivienda caigan significativamente el próximo año.
3. Los riesgos en el mercado inmobiliario nacional se concentran principalmente en las ciudades de primer nivel.
La "relación precio-ingreso de la vivienda" todavía se utiliza aquí para medir los precios reales de la vivienda y el grado de burbujas. Hemos compilado estadísticas sobre la relación precio-ingreso de la vivienda de 34 capitales de provincia y ciudades bajo planificación estatal separada. Los resultados (ver Tabla 4) muestran que:
(1) La mayoría de las ciudades tienen una alta relación precio-ingreso de la vivienda. Entre los 35 municipios, capitales de provincia y ciudades bajo planificación estatal separada en China continental, sólo 2 tienen una relación precio-ingresos de la vivienda inferior a 6,0:1, y 12 tienen una relación precio-ingresos de la vivienda superior a 6,0:1 y por debajo de 8:1, entre 8:1 y 10:65438 Sin espera.
(2) Las ciudades con altas relaciones precio-ingreso de la vivienda se concentran principalmente en ciudades de primer nivel y ciudades económicamente desarrolladas. Por ejemplo, en ciudades de primer nivel como Beijing, Shenzhen, Guangzhou y Shanghai, así como en ciudades costeras desarrolladas como Dalian, Xiamen, Tianjin y Hangzhou, la relación precio-ingresos de la vivienda ha superado el 10:1. La relación precio-ingreso de la vivienda en la mayoría de las ciudades de las regiones central y occidental es generalmente baja.
(3) La relación precio-ingreso de la vivienda en algunas ciudades de las regiones central y occidental también es relativamente alta, lo que requiere atención. Como Lanzhou y Xi en el noroeste, Chengdu, Nanning y Kunming en el suroeste, y Nanchang y Taiyuan en la región central.
Tabla 4. Comparación de la relación precio-ingreso de la vivienda a nivel nacional
■Nota: Debido a la limitación de los datos, esta tabla utiliza datos de 2007. Los ingresos se refieren a los ingresos disponibles de los hogares urbanos y la superficie de la vivienda se calcula en 90 metros cuadrados por unidad.
Verbo (abreviatura de verbo) aumentar la oferta y suprimir la demanda
Promover el sano desarrollo del mercado inmobiliario
Aunque la recuperación del mercado inmobiliario este año ha desempeñado un papel positivo en la expansión de la demanda interna y el mantenimiento del crecimiento. Sin embargo, el alto y rápido aumento de los precios de la vivienda no favorece el desarrollo de la industria ni la estabilidad macroeconómica y financiera. Por lo tanto, en el futuro, la regulación del mercado inmobiliario de mi país se centrará en la "estabilidad", insistirá en aumentar la oferta, frenar la demanda irrazonable y alentar la demanda de compra de vivienda por primera vez, proteger la demanda de mejoras secundarias y frenar la demanda de especulación de inversión como el base básica para formular la siguiente etapa de las políticas del mercado inmobiliario.
1. Adherirse tanto a la protección como a la presión, tratarlas de manera diferente y adoptar políticas diferentes según las diferentes necesidades.
En la actualidad, el subconsumo y el exceso de consumo coexisten en el mercado inmobiliario de China. El subconsumo significa que las necesidades de vivienda de las personas de ingresos bajos y medios no se han resuelto fundamentalmente, mientras que el consumo excesivo significa que una proporción considerable de personas de ingresos altos poseen varias casas y hay demasiados recursos habitacionales. Por lo tanto, en vista de los altos precios generales de la vivienda y los aumentos excesivos de precios en mi país, así como la situación actual de subconsumo y exceso de consumo en el mercado inmobiliario de mi país, la política de regulación inmobiliaria de mi país en el futuro debería hacer que aumentar la oferta y suprimir la demanda irrazonable es la principal prioridad de la regulación política. Satisfacer las necesidades de ocupación y mejora por parte de los propietarios, frenar las necesidades de inversión y especulación y promover el desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario.
2. Las políticas fiscales y monetarias adoptan un enfoque múltiple para frenar la demanda irrazonable.
Implementar estrictamente la política de índice de pago inicial de las hipotecas y suspender las políticas de estímulo inmobiliario introducidas a principios de año, incluido un descuento del 30% en las tasas de interés, índices de pago inicial más bajos e impuestos a las transacciones más bajos. Restringir estrictamente la entrada ilegal de fondos crediticios al mercado inmobiliario. A medida que la economía se recupere y los precios sigan subiendo (por ejemplo, hasta el 3%), las tasas de interés aumentarán a su debido tiempo. Reforzar aún más la supervisión y las restricciones a la inversión extranjera en el mercado inmobiliario. Existen ciertas restricciones políticas sobre la compra de viviendas por parte de residentes no locales. Acelerar la introducción de políticas de impuestos a la propiedad para frenar la demanda de especulación inversora.
3. Mejorar la estructura de oferta y aumentar aún más la construcción de viviendas asequibles.
Aunque el país ha aumentado el ritmo de construcción de viviendas asequibles en los últimos años, a juzgar por la proporción de viviendas asequibles en la oferta total de viviendas y la demanda de viviendas de familias de ingresos bajos y medios, la oferta de La vivienda asequible en nuestro país sigue siendo insuficiente y la construcción El ritmo sigue siendo lento. En los próximos años, el Estado debe fortalecer aún más la construcción de viviendas asequibles, aumentar la oferta efectiva en el mercado y lograr el objetivo de estabilizar los precios de la vivienda, satisfacer la demanda y promover el desarrollo sano y estable del sector inmobiliario. Las políticas restringen la entrada de grandes empresas estatales al mercado inmobiliario y compiten por convertirse en "reyes de la tierra", lo que eleva los precios de la tierra y de la vivienda.
4. Orientar a la industria bancaria para implementar políticas crediticias diferenciadas bajo presión según las condiciones locales.
Insistir en adaptar las medidas a las condiciones locales, con protección y presión, y guiar a los bancos comerciales para que implementen políticas crediticias diferenciadas basadas en el desarrollo económico, la demanda del mercado, los niveles de precios de la vivienda, los costos de construcción, los ingresos de los residentes y la ubicación geográfica. ambiente y otros factores. Ampliar el crédito a zonas con precios inmobiliarios razonables, burbujas y bajos riesgos.