R&F Group adquiere el Wanda Hotel
R&F comenzó en Guangzhou. El rápido desarrollo de los últimos 20 años y sus audaces decisiones comerciales reflejan el espíritu emprendedor de R&F. Lo más conocido es que en 2017, R&F gastó 20 mil millones para comprar más de 70 hoteles de Wanda, uniéndose a las filas de los mayores operadores hoteleros del mundo. Pero ahora R&F se ve acosado por una disminución de los ingresos y una elevada deuda.
En sus inicios, R&F era líder en la industria inmobiliaria. En 2008, las ventas inmobiliarias del Grupo R&F ocuparon el cuarto lugar en la industria. Más de una década después, R&F claramente se ha quedado atrás. En 2017, el volumen de ventas ocupó el puesto 23. En 2018, el volumen de ventas aumentó ligeramente, ocupando el puesto 19. Obviamente, no se puede comparar con el Honor anterior.
En 2020, la agencia evaluadora entregó una lista de las diez mejores empresas inmobiliarias según el valor de marca. Entre las tres principales empresas, China Shipping, Vanke, Evergrande y R&F ocuparon el noveno lugar. China Resources y Sunac, que todavía estaban detrás en 2018, superaron a R&F.
Desde 2005, las ventas inmobiliarias de R&F han ido creciendo lentamente. La razón principal es que R&F Group se centra en bienes raíces comerciales y R&F ha realizado una planificación con visión de futuro. Aprovechando el nuevo CBD de la ciudad como oportunidad, ingresaremos al sector inmobiliario comercial, estableceremos formatos comerciales únicos y diversificados y lideraremos el desarrollo de la industria.
Por lo tanto, el desarrollo de R&F en los últimos diez años es obviamente inconsistente con el progreso de toda la industria inmobiliaria. Al mismo tiempo, otras empresas inmobiliarias similares están desarrollando vigorosamente desarrollos residenciales y logrando elevadas ganancias gracias a una alta rotación. En comparación con el desarrollo residencial, el desarrollo inmobiliario comercial requiere una mayor inversión inicial y el proceso general es más lento, lo que extiende directamente el ciclo de retorno.
A partir de ahora, la toma de decisiones de R&F ha cometido errores estratégicos. Aunque la retrospectiva aporta sabiduría, el largo ciclo de retorno del capital hizo que R&F perdiera la posición de liderazgo que había acumulado inicialmente. Además, R&F no ha logrado dominar el ritmo de compra de terrenos. 2005 fue el año en que R&F salió a bolsa. Se puede decir que R&F en este momento está lleno de confianza, como su nombre, lleno de poder.
Desde la perspectiva general de adquisición de terrenos, el diseño de R&F es muy razonable, cubre áreas importantes y las ciudades de tercer y cuarto nivel se han convertido en el foco de las operaciones, y los riesgos se diferencian al expandir el área. alcance. El sector inmobiliario de China es una industria diferenciada, con diferencias obvias entre regiones. Un alcance empresarial más amplio favorece la mitigación del impacto de las fluctuaciones del mercado regional y, al mismo tiempo, puede captar eficazmente ciudades potenciales en diferentes períodos de crecimiento.
En 2006, R&F comenzó a comprar terrenos a gran escala y en dos años la reserva de terreno aumentó a 20 millones de metros cuadrados. Las compras de tierras a gran escala aumentaron la deuda de R&F, y la llegada de 2008 supuso un duro golpe para R&F. La crisis financiera estalló en 2008 y la economía mundial estaba en recesión. Este fue también el peor año para el mercado de valores de China. La crisis económica provocó que el índice del auge inmobiliario cayera 10 puntos, formando una pendiente en el gráfico de líneas.
En ese momento, R&F gritó el lema: deben sobrevivir el próximo año. En 2009, cuando el gobierno rescató, R&F estaba en el barco de rescate. Además, la Panda City invertida por R&F en Chengdu en 2006 y los 700.000 metros cuadrados de terreno reservados en Shanghai en 2007 no han obtenido beneficios y se consideran transacciones deficitarias. En ese momento, R&F perdió gradualmente su estatus como los Cinco Tigres del Sur de China (Evergrande, Country Garden, Agile y Hesheng).
En 2013, la clasificación de R&F en la industria cayó al puesto 16, y el desempeño de ventas de Vanke está a la par con el de las cuatro compañías de R&F. R&F comenzó a buscar cambiar el status quo. En 2013, R&F realizó su segunda compra de terrenos a gran escala. Ese año, agregamos 20 millones de metros cuadrados de reservas de tierra, enfocándonos en expandir la inversión en ciudades que no son de primer nivel. En ese momento, el ratio de deuda neta de R&F también alcanzó el 110%. En 2013, el Estado intensificó los controles en los mercados inmobiliarios de segundo y tercer nivel, y R&F se vio nuevamente afectada, enfrentando una severa presión de inventario y un crecimiento casi estancado.
Posteriormente, R&F propuso una estrategia de diversificación. El evento histórico tuvo lugar en 2017, cuando R&F adquirió 77 hoteles Wanda, incluido el edificio de oficinas Dalian Wanda Center, con un valor de transacción de 1.895,5 mil millones de RMB. Claramente, R&F espera reducir los riesgos e impactos de la industria inmobiliaria mediante el desarrollo de propiedades propias.
Después de adquirir Wanda Hotel, los activos de R&F en hoteles, centros comerciales y edificios de oficinas representaron casi una quinta parte. Esta adquisición aumentó aún más el apalancamiento de R&F.
De hecho, el negocio hotelero gestionado por R&F también sufre pérdidas. La pérdida neta en 2016 fue de 180 millones y la pérdida neta en 2017 fue de 150 millones. Tras la adquisición en 2018, la facturación aumentó en 1,8 millones, pero aun así perdió 1,8 millones. En términos de bienes raíces, las políticas inmobiliarias se han relajado ligeramente en los últimos dos años, el desempeño de las ventas de R&F ha aumentado y la rentabilidad se ha recuperado. Sin embargo, debido al elevado endeudamiento de R&F, los ingresos globales no son especialmente evidentes.
El ratio de endeudamiento de R&F siempre ha estado a la vanguardia de sus pares. En el nivel promedio del ratio de deuda neta de 10 años, R&F ocupó el segundo lugar con un 127%. El primer lugar lo ocupa Evergrande, con un ratio de endeudamiento del 240%, seguido de Sunac, Greentown y Poly.
También se puede ver que la estrategia comercial de R&F es tener altas reservas y altos pasivos, y lograr el propósito de apreciación a través de reservas de tierra a largo plazo. Por supuesto, antes era común en la industria extender el ciclo de desarrollo inmobiliario. Sin embargo, con la regulación de las políticas, altas reservas y altos pasivos también pueden significar altos riesgos. En la industria, Vanke y China Shipping tienen índices de endeudamiento mucho más bajos y métodos de gestión más estables.
En 2020, R&F parece ser consciente de los riesgos. El informe anual afirma que R&F reducirá su deuda en 2020. La forma más rápida y sencilla de reducir la deuda es vender activos, como lo ha hecho R&F. Guangzhou R&F International Airport Logistics Park vendió el 70% de su capital y obtuvo una ganancia de 6 mil millones de yuanes. Los edificios de oficinas de Guangzhou y otras propiedades tienen un retorno de transacción de casi 6 mil millones de yuanes.
Al mismo tiempo, Li Silian (presidente de R&F) también dijo que continuará vendiendo activos como centros comerciales, edificios de oficinas y hoteles a precios adecuados. Además, R&F despidió al 40% de su plantilla en 2020, en parte debido a la venta de propiedades.
A pesar de vender tanto, la deuda neta de R&F sigue siendo tan alta como el 130% y la relación entre efectivo sin restricciones y deuda a corto plazo es de 0,4, lo que sigue siendo una empresa de calificación roja. Li Silian dijo que la compañía tiene suficientes reservas de efectivo en sus libros y espera reducir la deuda a menos del 65.438+000% dentro de un año y salir del "grupo rojo" en 2022.
De hecho, las presiones y los desafíos que enfrenta R&F siguen siendo enormes, las perspectivas de la industria inmobiliaria no son claras y el "expediente rojo" de empresas solo será más limitado en términos de políticas. Las medidas anteriores de R&F no funcionaron muy bien y todavía les falta previsión en la toma de decisiones.