Cómo ser un consultor inmobiliario residente

Como empresa de consultoría inmobiliaria, ¿cómo ser un verdadero consultor? Especialmente para aquellos que nunca han realizado trabajos de consultoría y están a punto de ingresar a esta industria, el siguiente contenido puede brindarles algo de ayuda.

Por lo general, los asesores inmobiliarios deben realizar de forma paulatina y en profundidad trabajos de consultoría en gestión inmobiliaria de acuerdo con el orden cronológico de construcción y entrega. En trabajos específicos, el trabajo de consultoría de gestión inmobiliaria desempeña principalmente diferentes funciones a través de las siguientes cuatro etapas diferentes: etapa de intervención temprana, etapa de orientación real, etapa de cierre del consultor y etapa de seguimiento posterior.

Fase de intervención temprana:

El diseño de los edificios modernos es complejo y de alta tecnología. Para garantizar el uso y funcionamiento normal de la propiedad e implementar una gestión eficaz de la propiedad, la empresa de administración de propiedades presenta con anticipación algunas sugerencias constructivas a la empresa de bienes raíces basadas en las lecciones aprendidas del trabajo diario de administración de propiedades para evitar problemas descubiertos. una vez finalizado el proyecto. En concreto, la intervención temprana se puede llevar a cabo desde los siguientes cuatro aspectos:

En primer lugar, intervenir anticipadamente desde el diseño del proyecto, participar en el diseño óptimo de los proyectos de construcción de inmuebles, implementar una gestión avanzada de los inmuebles y proponer mejoras. a la construcción de propiedades opiniones sexuales para facilitar el uso y administración de la propiedad una vez terminada.

En segundo lugar, comprender profundamente las características del mercado local y la personalidad del proyecto, combinar perfectamente la experiencia avanzada en administración de propiedades con las características del mercado local y la personalidad del proyecto, y utilizar esto para llevar a cabo la planificación general de la administración de propiedades. Esto servirá como guía para futuros trabajos de consultoría en gestión inmobiliaria y evitará la inadaptación al trabajo de consultoría debido a diferencias regionales.

En tercer lugar, participar activamente en la supervisión del proyecto, monitorear exhaustivamente la calidad de la construcción del proyecto y la instalación de equipos desde la perspectiva de la administración de la propiedad, descubrir y resolver problemas lo antes posible y evitar las desventajas causadas por el uso y la administración. servicios una vez terminada la propiedad.

En cuarto lugar, capacite al equipo de administración de la propiedad para que se familiarice con las instalaciones y equipos de la propiedad con anticipación para evitar errores indebidos causados ​​por apresurarse en el negocio. En la actualidad, durante mucho tiempo después de que la empresa administradora de propiedades se hace cargo de la propiedad, muchos de los problemas informados por los propietarios a la empresa administradora de propiedades son en realidad la continuación de la relación entre el promotor y el propietario. Por lo tanto, la intervención temprana juega un papel importante en la reducción de las quejas de los propietarios.

Además, en la etapa de intervención temprana, las empresas de consultoría inmobiliaria también deben hacer sugerencias sobre la gestión inmobiliaria desde diversas perspectivas profesionales para facilitar el trabajo futuro de gestión inmobiliaria. El trabajo específico incluye la planificación y el diseño generales de la comunidad y la gestión futura (si planificar y construir en grupos, si separar la gestión del estacionamiento para personas y vehículos, etc.) y hacer sugerencias basadas en la experiencia en gestión de propiedades, inspeccionar el diseño arquitectónico; (sótano, suelo, podio, piso estándar, techo) Si satisface las necesidades de la administración de la propiedad, brinde opiniones de referencia sobre la selección del sitio, el diseño, el diseño y los estándares de decoración de los edificios de la administración, brinde sugerencias racionales sobre aire acondicionado, protección contra incendios, ingeniería inteligente, diseño de instalación de ascensores e instalaciones de soporte de acuerdo con las leyes y regulaciones locales de administración de propiedades, políticas y la situación real de los bienes raíces, y hacer sugerencias sobre el modelo de administración, la configuración de puestos y la dotación de personal de las empresas inmobiliarias.

Etapa de orientación práctica:

Después de la intervención temprana, el trabajo de consulta entra en la etapa de orientación práctica. En esta etapa, la empresa consultora debe proporcionar las sugerencias correspondientes del consultor de administración de propiedades y organizar la implementación de acuerdo con el progreso del proyecto.

1. Ayudar a la empresa de administración de propiedades a formular y establecer un modelo de gestión profesional, una estructura organizativa y una dotación de personal; ayudar a la empresa de administración de propiedades a calcular los gastos de administración de propiedades en función de la situación real del proyecto inmobiliario y proponer la propiedad. estándares de cobro de administración e informes de precios para la aprobación del Departamento de gobierno local, ayudar a la empresa de administración de propiedades a formular planes de contratación, seleccionar y capacitar al personal profesional de administración de propiedades (administración y operaciones) y formar un equipo de trabajo; trabajadores técnicos.

El segundo es compilar y revisar gradualmente un conjunto de documentos de sistemas de gestión rigurosos y estandarizados basados ​​en la rica experiencia en gestión de propiedades y la situación real del proyecto para estandarizar el trabajo futuro de gestión de propiedades.

3. Proporcionar un conjunto completo de procedimientos de entrega y aceptación de equipos para ayudar a la empresa de administración de propiedades (desarrollador) en la entrega y aceptación de diversas instalaciones y equipos profesionales (incluida la entrega de los datos de finalización de varios proyectos profesionales). , etc.).

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4. Prepare un plan de mudanza, establezca un grupo de trabajo de mudanza y realice capacitación (reúna y resuelva algunas preguntas sobre administración de propiedades que los propietarios puedan hacer). con antelación), realizar simulacros de mudanza y familiarizar a cada administrador de la propiedad con todo el proceso de trabajo, para minimizar errores en el trabajo de mudanza y evitar que los propietarios piensen que la empresa administradora de la propiedad no es lo suficientemente profesional.

5. Ayudar a la empresa de administración de propiedades a compilar diversos sistemas de administración y establecer información relevante del propietario, información profesional y técnica y otros archivos y brindar consultas y orientación sobre la organización de los archivos de administración de propiedades.

6. Según las necesidades del proyecto, introducir oportunamente el sistema CI y los estándares de garantía de calidad ISO9000; ayudar y guiar al hotel para crear excelencia y ayudar a mejorar la marca de la propiedad, etc.

Etapa de orientación práctica:

Siete. capacitación. La capacitación es una tarea importante que se aplica durante todo el proceso de consultoría. La eficacia de la formación está directamente relacionada con el éxito o el fracaso de todo el trabajo del consultor.

La formación se puede dividir a grandes rasgos en la siguiente serie de temas:

1. Formación de incorporación, como manuales de trabajo y concienciación sobre seguridad

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3. Cómo realizar la formación en entrega y aceptación;

4. Formación en gestión financiera de la propiedad

5. gestión:

6 .Cómo capacitar en la entrega y aceptación de instalaciones y equipos;

7. Cómo realizar la formación profesional;

8. leyes y regulaciones relacionadas con la administración de propiedades;

9. Cultivo de conciencia de equipo;

10. Capacitación sobre leyes y regulaciones inmobiliarias estrechamente relacionadas con la administración de propiedades; 11. Capacitación en conciencia de servicio, normas de comportamiento, cortesía y habilidades de comunicación;

12 Capacitación en métodos de gestión de materiales, archivos y documentos;

13. inspección de decoración;

14. Capacitación sobre los documentos, normas y reglamentos del sistema de gestión de la empresa, y responsabilidades laborales.

15. Capacitación sobre cómo establecer sistemas públicos que los residentes en áreas residenciales deben cumplir; por;

16. Cómo recibir, manejar quejas y volver a visitar;

17. Capacitación en análisis de casos de administración de propiedades;

18. realizar actividades culturales comunitarias

19. Serie de capacitaciones sobre el trabajo diario de gestión de seguridad

20. Capacitación para diversas emergencias; 21. Capacitación en gestión de limpieza y paisajismo;

22. Capacitación en inspección in situ de equipos;

23. Clasificación de tecnología de ingeniería especial;

24. tipos de capacitación en gestión de equipos (incluidos planes de mantenimiento anuales y mensuales, gestión de clasificación de equipos, diversos tipos de mantenimiento de equipos, procedimientos de mantenimiento, adquisición de equipos, identificación, desguace y otros procesos de gestión);

25. Capacitación en mantenimiento de instalaciones públicas;

26. Capacitación sobre cómo controlar la calidad, eficiencia y actitud del mantenimiento del hogar;

27. Cómo establecer la gestión del club y el sistema de gestión de capacitación. p>

28. Cómo establecer y optimizar la capacitación sobre el flujo de trabajo de gestión, el trabajo y los estándares de evaluación;

29. Cómo llevar a cabo la capacitación del personal de inspección de calidad de varios departamentos;

30. IS09000\IS014000 conocimientos básicos y otra serie de capacitaciones;

31. ¿Cómo cultivar la comunidad de administración de propiedades para crear excelencia?

Toda la formación debe realizarse por etapas de forma planificada y específica. Es necesario integrar la teoría con la práctica, explicar completamente los conceptos básicos y las características de la administración de propiedades a los estudiantes, implementar las cosas mencionadas en la capacitación en el trabajo real y luego analizar nuevas situaciones, nuevos problemas, procesos de manejo y sus soluciones encontradas durante la implementación. proceso. Los resultados se analizan y resumen para realizar mejoras. Sólo así los métodos de formación podrán ser realmente implementados y eficaces.

Etapa de orientación práctica:

La formación puede utilizar los siguientes métodos:

1. Estilo de aula

(1) Método de enseñanza. Se trata principalmente de conferencias impartidas por consultores y el rendimiento académico de los estudiantes se evalúa mediante respuestas escritas o defensas orales.

(2) Método de discusión. La discusión, o discusión, es cuando el capacitador plantea algunas preguntas (análisis de casos), organiza a los estudiantes para discutir activamente cómo abordar estos problemas y luego el capacitador hace comentarios. A través de discusiones, los estudiantes dominan los métodos para abordar problemas relacionados y podrán abordarlos cuando encuentren problemas relacionados en su trabajo diario.

2. Tipo de simulación

(1) Análisis de casos. Primero, el profesor presentará un caso o ejemplo, y los estudiantes analizarán y discutirán el caso y expondrán sus opiniones personales y métodos para resolver el problema.

(2) ¿Gestión? ¿juego? . Este método de formación consiste en dividir a los alumnos en varios grupos y desempeñar los roles de clientes y gerentes respectivamente. Los estudiantes tendrán algunos problemas y todos realizarán ejercicios de simulación para lograr el efecto del entrenamiento.

Para las empresas consultoras, el trabajo en esta etapa son principalmente operaciones in situ. Para lograr el efecto de consultoría, los consultores in situ deben controlar estrictamente cada vínculo de trabajo y formular cada paso y plan adecuado para el proyecto basándose en una comprensión detallada del mismo.

Durante todo el proceso de consulta, el consultor debe tener la mente clara y saber qué hacer, cómo hacerlo y qué hacer en cada paso. Todas estas son cuestiones que nuestros consultores residentes deben afrontar. ¿Los gerentes de proyectos consultivos deben ser fuertes en la gestión, proactivos en todo el trabajo de gestión y organizar y supervisar con valentía el trabajo del personal de la propiedad del proyecto en la gestión de asuntos profesionales, en lugar de encargarse de todo? ¿Ayuda? Es fácil que la empresa consultora se vuelva pasiva y el efecto del trabajo de consultoría se verá comprometido, especialmente en las etapas intermedia y tardía del trabajo de consultoría, cuando el personal relevante del consultor haya dominado ciertas habilidades laborales, el consultor se verá afectado. . ¿Patada? Peligro. Por lo tanto, los consejeros deben reunirse durante todo el proceso de consulta, ser proactivos y poder relajarse y descansar en la gestión. Sólo así el trabajo de consultoría podrá desarrollarse de acuerdo con las ideas de la empresa consultora y, en última instancia, lograr una situación en la que todos ganen. Durante el proceso de consulta, es mejor que los consultores no actúen arbitrariamente cuando se trata de cuestiones monetarias, sino que involucren a personas relevantes del cliente para evitar problemas innecesarios y un impacto negativo en el trabajo de consulta.

Manténgase en contacto con los consultores con frecuencia, obtenga toda la información del proyecto de manera oportuna, lleve a cabo el trabajo en cada etapa de manera planificada de acuerdo con los requisitos de la Parte A y el progreso del proyecto, y ajuste las ideas de trabajo de manera oportuna. . ? Como consultor, quiero pedirle que me ayude, que no le permita ir en mi contra. Por lo tanto, el consultor debe cooperar con el Partido A en el trabajo, pero si todos escuchan a nuestro Partido A, entonces no es necesario que lo hagamos. contratar una empresa consultora. ¿Se requieren consultores para brindar orientación profesional en esta área? (Citando las palabras originales del líder del proyecto del cliente). Por lo tanto, debemos aprovechar al máximo nuestra experiencia en administración de propiedades y nuestros conocimientos profesionales, presentar varias sugerencias racionales con previsión, analizar sus ventajas y desventajas y enumerar varios métodos de mejora. Después de obtener la aprobación de la Parte A, podemos seguir las sugerencias. La implementación integral del plan sólo puede considerarse básicamente completada si se hacen sugerencias racionales.

La dirección debe dejar huellas, por lo que lo mejor es que cada dirección formule textos escritos, como: cartas de recomendación, registros de formación (incluidos los formularios de firma de formación), planes de trabajo, resúmenes de trabajo, actas de reuniones y documentos de entrega Información, etc. y pedirle a alguien que lo firme. El texto principal del documento oficial (carta) debe estar estrictamente estandarizado, incluido el formato, la puntuación, la hora, etc. Se debe revisar cuidadosamente. Al mismo tiempo, es mejor que los consultores residentes desarrollen el hábito de escribir diarios de trabajo y llevar registros detallados del trabajo del consultor para que puedan hacer resúmenes posteriores y mejorar continuamente el nivel del consultor.

Evaluar el proyecto periódicamente cada mes, realizar una inspección exhaustiva del contenido y alcance de cada especialidad, señalar problemas, analizar las causas y proponer sugerencias de rectificación, y realizar un seguimiento de la implementación de las rectificaciones. Los consultores deben ser buenos para resumir, descubrir problemas al resumir y realizar mejoras oportunas. Sólo así se podrá mejorar continuamente la eficiencia de los consultores.

Etapa final de consultoría:

Cuando el periodo de consultoría de gestión inmobiliaria está por finalizar, con el fin de asegurar los intereses de ambas partes en el proyecto de consultoría y mantener la marca corporativa de la consultoría. empresa, el proyecto de consultoría debe completarse, y la empresa consultora y el equipo del proyecto de consultoría deben hacer un buen trabajo para terminar el proyecto para que el proyecto de consultoría tenga un final feliz.

El cierre del proyecto es la última etapa del ciclo de vida de la gestión de la consultoría, que incluye principalmente: revisión del proyecto; recopilación, organización y archivo de los documentos del proyecto; contabilidad final del costo real del proyecto de consultoría; lecciones del proyecto de consultoría; aclarar el proyecto de consultoría La persona a cargo del trabajo de seguimiento (período de supervisión del consultor presenta la carta de finalización del proyecto de consultoría);

El trabajo final del proyecto de consultoría se puede dividir en dos vertientes: revisión del proyecto y resumen del trabajo de consultoría.

1. Revisión del proyecto

1. Reexaminar los resultados del trabajo completado por el consultor durante el período de consulta y verificar e implementar el estado de finalización de diversas actividades dentro del alcance del proyecto. plano del proyecto? Específicamente, por ejemplo:

①Preparación, presentación e implementación de planes de consultoría

(2) Presentación, respuesta e implementación de cartas de propuesta,

③Planes de trabajo mensuales del proyecto e informes de finalización.

(4) Estado de finalización del trabajo especial

⑤ Varios registros de trabajo durante el período de consulta.

2. Evaluación global de la eficacia de los servicios de consultoría.

La forma más objetiva, justa, integral y efectiva de evaluar la efectividad de los servicios de consultoría es evaluar el estado operativo general de la empresa consultora, y examinar y evaluar el desempeño de los proyectos de consultoría a través de las operaciones y Estado de gestión de la empresa consultora.

3. Analizar el índice de satisfacción de la Parte A con el trabajo de consultoría.

Durante el período de consultoría, la empresa consultora generalmente emitirá un "Formulario de evaluación de la calidad del trabajo de consultoría" a la empresa consultora cada trimestre. Este formulario también se puede utilizar como base para la revisión del proyecto de consultoría. Se completa el proyecto de consultoría.

4. De acuerdo con los requisitos de cada cláusula del contrato de servicios de consultoría, verificar uno por uno si el trabajo se realiza de acuerdo con el contrato.

5. Contabilidad de costos:

Liquidación del saldo de los honorarios de consultoría con la empresa consultora; liquidación final de los gastos reales durante el período de consultoría.

2. Resumen del trabajo del proyecto de consultoría

Recopilar y organizar documentos del proyecto de consultoría, publicar información del proyecto, resumir experiencias y lecciones, etc. Cada proyecto, exitoso o no, debe verse como una oportunidad de aprendizaje. La tarea más importante en el cierre administrativo es recopilar, organizar, editar y archivar todos los documentos relacionados con el proyecto, como informes de investigación de mercado de administración de propiedades donde se encuentra el proyecto, información relevante de la industria, fotografías de trabajo durante el período de consulta, cartas de consulta, cartas de recomendación, planes de trabajo, informes de trabajo, resúmenes de trabajo, información de trabajo, etc.

El primer propósito es proporcionar una base para futuras consultas sobre la situación relevante de este proyecto, y el segundo es proporcionar una referencia para la implementación de proyectos de consultoría similares en el futuro. Lo mejor es pedirle al consultor gerente de proyectos que escriba un resumen escrito de la experiencia y las lecciones aprendidas en el proceso de gestión de proyectos de consultoría. Si se hace bien, se puede extender a otros proyectos; evitarse en el futuro; y se deben recopilar y resumir una serie de casos ocurridos durante el período de consulta de este proyecto; Esto no sólo permite al director del proyecto consultor mejorar, sino que también proporciona una referencia para el futuro personal del proyecto consultor.

Etapa de post-seguimiento

Una vez finalizada la consulta presencial, el trabajo de consulta entra en la etapa de post-seguimiento. Para la consultora, esta etapa de trabajo es en realidad la consolidación de todo el trabajo anterior. En esta etapa, la empresa consultora puede enviar equipos de consultoría al sitio del proyecto de vez en cuando para realizar inspecciones y proporcionar opiniones y sugerencias de rectificación por escrito sobre problemas o deficiencias en el funcionamiento del contenido profesional relevante.

Todo el proceso de trabajo del consultor residente anterior también es mi experiencia trabajando como consultor residente. Espero que pueda proporcionar alguna referencia para futuros colegas.

¿Qué tareas se deben realizar durante la consulta previa de la propiedad?

En general, existen tres formas de intervención temprana en la gestión inmobiliaria, a saber, la consulta temprana, la intervención temprana y la gestión temprana, con diferentes contenidos y diferentes métodos de trabajo. El autor analiza la necesidad de la preconsulta inmobiliaria y varias tareas que se deben realizar bien.

La necesidad de la consulta previa inmobiliaria

Las empresas de gestión inmobiliaria son el vínculo entre los proyectos de desarrollo y construcción de los promotores inmobiliarios y la operación y gestión de la propiedad. Para las empresas de desarrollo inmobiliario, es muy beneficioso contratar una empresa de administración de propiedades con un alto nivel profesional y cierta experiencia en gestión para realizar consultas preliminares sobre la propiedad durante la etapa de diseño preliminar del proyecto o incluso en la etapa de estudio de viabilidad y planificación. Esto no solo ayuda a mejorar el diseño preliminar y el diseño detallado del proyecto, sino que también reduce o evita los inconvenientes o pérdidas causados ​​por defectos de diseño causados ​​por una mala consideración de las ventas, el uso y la gestión futuros. Para las empresas de administración de propiedades, aquellas con cierta experiencia en administración y personal técnico profesional deben postularse activamente para participar en todo el proceso de desarrollo de proyectos de las empresas inmobiliarias. Basándose en la experiencia adquirida en la práctica, deben abordar cuestiones contractuales que se pasan por alto fácilmente y. deben optimizarse en la etapa de consulta inicial de los proyectos inmobiliarios. Proporcionar opiniones y sugerencias sobre el proyecto a través de la eficacia de la consulta inmobiliaria en las etapas iniciales, ganarse la confianza y el reconocimiento de la empresa de desarrollo en sus capacidades de gestión y servicio; lograr la intervención de la propiedad en la etapa inicial de la etapa de construcción; completar la encomienda de administración de la propiedad en la etapa inicial antes de ingresar a la aceptación de finalización. Esto no sólo permite a la empresa de administración de propiedades comprender completamente el proyecto inmobiliario y sus distintas partes, sino que también le permite convertirse en la empresa más adecuada para aceptar el encargo de administración de propiedades.

¿Qué tareas se deben realizar durante la consulta previa de la propiedad?

1. Determinar el nivel de gestión del proyecto y formular un plan de gestión preliminar.

De acuerdo con el tipo de desarrollo del desarrollador, el formato de negocio, la escala, el posicionamiento en el mercado, el posicionamiento del cliente, el posicionamiento de la calidad del producto y el posicionamiento del precio del proyecto, la ubicación geográfica del proyecto de consultoría, el entorno circundante y el estado actual de los proyectos relacionados. y mercado Realizar investigaciones e investigaciones en profundidad sobre análisis comparativos, necesidades futuras de los clientes, etc. para determinar el nivel de gestión del proyecto y formular los correspondientes planes de gestión de propiedades en las primeras etapas a través de análisis y cálculos preliminares para facilitar el posicionamiento de los subelementos de las primeras etapas. -Trabajo de consultoría inmobiliaria en etapa.

2. Determinar el nodo de tiempo de consulta del proyecto y formular un plan de consulta.

De acuerdo con el plan de diseño del proyecto preliminar del desarrollador y la unidad de diseño, realice análisis e investigaciones en profundidad sobre la estructura del edificio, el diseño estructural, la configuración de las instalaciones y equipos, las instalaciones funcionales y los edificios de soporte, y el estado general. entorno del proyecto de consultoría, y Con base en la experiencia del diseño del proyecto, el progreso del proyecto y la práctica de administración de la propiedad, determinar el nodo de tiempo de consulta del proyecto y formular un plan de consulta. El contenido y los tiempos de la consulta preliminar de propiedad deben coordinarse con el diseño del proyecto y el progreso de la ingeniería para facilitar la adopción y la toma de decisiones por parte del desarrollador.

3. Determinar el contenido clave de la consulta y organizar y establecer un grupo de consulta especial.

Basado en la demanda del mercado de productos inmobiliarios y el análisis del mercado de productos inmobiliarios en venta y en uso, desde los aspectos de estructura del proyecto, distribución funcional, equipamiento e instalaciones, instalaciones de seguridad, organización del tráfico, jardín. paisaje, señales guía, etc., combinando la profundidad del diseño de la etapa del proyecto, la experiencia práctica en la administración de propiedades, los planes de administración de propiedades en las primeras etapas y las condiciones reales del proyecto, investiga y determina el contenido clave de la consulta de propiedades en las primeras etapas, organiza y establece un grupo de consulta especial, aprovechar al máximo la fortaleza del equipo profesional, completar la consulta especial de acuerdo con el plan del nodo de consulta y asegurar la propiedad.

4. Recopilar y utilizar información analógica sobre temas de consultoría y presentar sugerencias de consultoría basadas en la situación real del proyecto.

De acuerdo con los requisitos del contrato preliminar de servicios de consultoría firmado con el desarrollador, investigar y determinar el contenido clave de la consultoría, los diferentes formatos de propiedad y la información relevante involucrada en los temas de consultoría, y enriquecer los temas de consultoría a través de la investigación. discusión, recopilación y clasificación Materiales de información analógica, combinados con diferentes etapas del proyecto, diferentes profundidades de diseño profesional, de acuerdo con los requisitos estándar de la administración de propiedades, experiencia profesional adquirida en la práctica de administración de propiedades, necesidades de administración profesional en el plan de administración de propiedades inicial, y las necesidades del cliente, combinadas con el proyecto. Con base en la situación real, hacemos pleno uso de la información y los datos de la simulación para presentar sugerencias de consultoría, de modo que las sugerencias estén estrechamente integradas con el mercado y el contenido de la consultoría sea consistente con el proyecto.

5. Fortalecer la comunicación con desarrolladores y diseñadores para mejorar la aplicabilidad de las sugerencias de consultoría.

Basado en la información proporcionada por el desarrollador y la unidad de diseño sobre la descripción del diseño del proyecto, el diseño preliminar y los dibujos de diseño detallados, a través de una investigación cuidadosa, se descubrieron algunos defectos de diseño durante el proceso de dibujo, así como en el futuro. administración de la propiedad y usuario Para problemas que requieren una mayor optimización durante el uso, los departamentos y el personal relevantes de la empresa de administración de la propiedad deben establecer diferentes enfoques con los desarrolladores y las unidades de diseño. Durante el desarrollo de proyectos inmobiliarios, existen muchos factores como la temporada, el avance de la construcción y la superposición de procesos. , los desarrolladores tienen diferentes grados de adopción de sugerencias y opiniones tempranas de consultoría inmobiliaria. Las empresas de administración de propiedades deben aprovechar la oportunidad para hacer sugerencias y enviarlas de manera oportuna. Se debe realizar un seguimiento del estado de adopción del informe de sugerencias de consulta presentado, especialmente las sugerencias y opiniones de consulta que tienen un impacto significativo en la operación, gestión, control y uso del consumo de energía posterior de la propiedad, con el fin de promover la adopción e implementación de sugerencias clave y evitar ambigüedad en el desarrollo, diseño y El mejor momento para adoptar sugerencias se pierde durante la construcción y se mejora el efecto real de las sugerencias de consulta.

6. Fortalecer la investigación y el seguimiento de los efectos reales de la adopción de sugerencias por parte de los desarrolladores y proporcionar comentarios a los desarrolladores.

Una vez completado y puesto en funcionamiento el proyecto inmobiliario, el departamento de consultoría de la empresa de gestión inmobiliaria debe seguir realizando un seguimiento de los efectos reales de las sugerencias y opiniones que tengan un impacto significativo en las operaciones, la gestión y la energía posteriores de la propiedad. control de consumo y son adoptados por los desarrolladores.

A través del análisis resumido, los resultados reales se transmiten a los desarrolladores y las unidades de diseño, de modo que los desarrolladores puedan crear proyectos inmobiliarios con buena aplicabilidad y alta calidad en futuros proyectos de desarrollo. Esta es una buena manera para que las empresas de administración de propiedades establezcan una buena relación con los desarrolladores. y unidades de diseño.

La ingeniería inmobiliaria es un proyecto sistemático. A veces, los diseñadores no tienen muy claros los problemas del uso y la administración futuros, e inevitablemente ignorarán la conveniencia del uso futuro por parte de los propietarios y las necesidades de la empresa de administración de propiedades. Esto requiere que los consultores de la empresa de administración de propiedades hagan preguntas a tiempo. y realizar correcciones durante el diseño. Por lo tanto, cuanto más temprana sea la etapa inicial de la consulta sobre la propiedad, mejor, y cuanto más profunda sea la consulta, mejor.

¿Sobre la intervención temprana en la gestión inmobiliaria? ¿Todos ganan? Visión Estratégica

Resumen: Los promotores y empresas de gestión inmobiliaria son stakeholders estrechamente relacionados con las propiedades. Los desarrolladores planifican y construyen propiedades para formar el cuerpo de hardware; las empresas de administración de propiedades brindan servicios de administración de software a desarrolladores y propietarios. La clave para una intervención temprana en el sector inmobiliario es comprender a los stakeholders, encontrar el equilibrio entre las necesidades de inversión y uso, obtener retornos de la inversión y garantizar el confort de los propietarios y el desarrollo sostenible del inmueble.

La intervención preliminar en la administración de propiedades se refiere al proceso en el que las empresas administradoras de propiedades participan en la planificación, diseño y construcción del inmueble antes de hacerse cargo del mismo. Desde la perspectiva de los propietarios (usuarios) y la administración de la propiedad, se presentan algunas sugerencias racionales para que la propiedad satisfaga en la mayor medida las necesidades de los propietarios y la administración de la propiedad.

Los edificios modernos de gran altura tienen las características de diseño complejo, alto contenido tecnológico, largo período de construcción y difícil instalación y construcción. Para garantizar el uso normal de la propiedad una vez finalizada, es muy necesaria la intervención temprana de la empresa administradora de la propiedad. Actualmente, algunos promotores con visión de futuro han comenzado a intentar implementar una gestión previa a la intervención en los proyectos inmobiliarios, pero la mayoría de las intervenciones previas comienzan aproximadamente medio año antes de que los propietarios se instalen. Principalmente hacen algunas sugerencias sobre los trabajos posteriores de instalación del edificio y hacen los preparativos preliminares para la aceptación de la adquisición. Existen ciertas fallas tanto en profundidad como en amplitud, y muchos problemas planteados por los desarrolladores a la administración de propiedades aún son difíciles de resolver. La verdadera intervención temprana de las empresas de gestión inmobiliaria debe comenzar desde el diseño inicial del proyecto y finalizar con la aceptación de la propiedad.

La intervención temprana en la gestión inmobiliaria es muy necesaria tanto para los promotores inmobiliarios como para las empresas de gestión inmobiliaria. Los promotores inmobiliarios se encargan de la construcción de hardware y las empresas de gestión inmobiliaria se encargan de la gestión de software. El primero es la construcción de la propiedad y el segundo el papel de la propiedad. Ambos son diferentes pero relacionados. Para los desarrolladores, el propósito de tomar decisiones de inversión, planificar y diseñar, seleccionar ubicaciones, habitaciones e instalaciones auxiliares apropiadas y formar propiedades a través de la construcción es mejorar el atractivo para los propietarios. Pero a los propietarios no sólo les preocupa si la ubicación del edificio es razonable, sino también si el propietario sopesará la calidad de la gestión de la propiedad. Por lo tanto, los desarrolladores deben elegir una buena empresa de administración de propiedades durante la etapa de planificación y diseño, utilizar la experiencia y el conocimiento profesional de la empresa de administración de propiedades para presentar sugerencias y opiniones sobre planificación y diseño, de modo que la planificación y el diseño puedan cumplir mejor con los requisitos. de gestión de uso y sentar una base sólida para la gestión futura. Las empresas de administración de propiedades también deben establecer un modelo de gestión moderno, considerar plenamente las necesidades de uso y gestión una vez completada la fase de desarrollo inmobiliario, tener en cuenta la necesidad de mejorar los niveles de vida e interactuar y comunicarse activamente con los desarrolladores sobre estos temas.

Primero, intervenir con anticipación desde la etapa de diseño del proyecto, participar en el diseño optimizado del proyecto de construcción de la propiedad, implementar la gestión anticipada de la propiedad, presentar sugerencias constructivas para mejorar la construcción de la propiedad y evitar problemas durante la fase de uso una vez terminada la propiedad.

Al participar en la planificación y el diseño de propiedades, las empresas de administración de propiedades pueden proponer medidas correctivas y de mejora basadas en problemas o defectos de planificación y diseño anteriores encontrados en las prácticas de administración de propiedades residenciales y en la vida de los residentes, para que estos problemas puedan ser abordados en la planificación y el diseño. Antes de comenzar un nuevo proyecto, la empresa de administración de propiedades puede primero formular un plan de diseño y planificación de propiedad residencial y perspectivas de planificación de desarrollo, presentarlo al desarrollador por escrito y trabajar con el diseñador del desarrollador para determinar el plan de diseño y planificación de propiedad. el cual será implementado luego de ser firmado por los líderes de ambos partidos. Los aspectos específicos son los siguientes:

1. Instalaciones de apoyo

Por ejemplo, la planificación y el diseño de áreas residenciales deben tener en cuenta los jardines de infancia, las viviendas con derechos de propiedad, los estacionamientos de vehículos de motor, cobertizos para bicicletas, clubes de propietarios y locales comerciales.

2. La planificación y el diseño de los proveedores de agua, electricidad, calefacción, televisión por cable, comunicaciones y gas deben considerar plenamente las características regionales y las necesidades de desarrollo de la comunidad, y dejar espacio para la capacidad de suministro de agua y electricidad. .

3. Materiales de construcción

La empresa de administración de propiedades proporcionará materiales de construcción detallados a la unidad de diseño basándose en la información sobre los materiales de construcción en la implementación de la administración de propiedades y el uso anterior de los mismos por parte del desarrollador. Marcas y modelos de materiales de construcción, así como otros materiales propensos a generar problemas en la administración de la propiedad, para evitar dañar la imagen del desarrollador debido a la mala calidad de los materiales de construcción.

4.Seguridad.

Por ejemplo, instalación de centinelas, vallas, caminos, vigilancia, etc.

5. Eliminación de basura

Establecer salas de basura y estaciones de basura para solucionar el problema de las emisiones contaminantes.

6. Lucha contra incendios

La colocación y utilización de bocas de incendio y agua verde.

7. Otros aspectos

como el establecimiento y mantenimiento de clubes de propietarios, establecimientos y edificios de administración de propiedades.

En segundo lugar, proporcionar sugerencias racionales para la planificación, el diseño y la construcción de la propiedad.

1. Revisar la racionalidad de las estructuras civiles, direcciones de tuberías, líneas de acceso, sistemas de seguridad, decoración interior y exterior, construcción de instalaciones e instalación de equipos.

La atención se centra en equipos de seguridad contra incendios, equipos de automatización, equipos de monitoreo de seguridad, equipos de comunicación, equipos de suministro y drenaje de agua, equipos de aire acondicionado, equipos de garaje y estacionamiento público, equipos eléctricos, equipos de transporte y ascensores, equipos de servicio, etc.

2. Hacer sugerencias que satisfagan las necesidades de gestión inmobiliaria de la obra y negociar soluciones.

3. Registre los puntos clave de futuros mantenimientos y reparaciones en el sitio de construcción, y registre los puntos clave de los cambios en el dibujo.

4. Participar en la aceptación del proyecto, realizar inspecciones de equipos, inspecciones de apariencia, inspecciones de desempeño y pruebas funcionales, y supervisar la rectificación de acuerdo con el plan de rectificación.

La empresa administradora de la propiedad debe contratar profesionales relevantes para participar en la supervisión de la construcción. Durante el proceso de supervisión, el personal de administración de la propiedad recopilará todo tipo de información sobre el edificio residencial de la manera más completa posible y, al mismo tiempo, conocerá cada parte y comprenderá los proyectos subterráneos y ocultos. Esto hará que sea más fácil estar completamente preparado para la gestión futura. En este proceso, el promotor debe cooperar con la empresa gestora de la propiedad.

En tercer lugar, diseñar el modelo de gestión, redactar y formular el sistema de gestión.

En la fase inicial de la intervención, la empresa de gestión inmobiliaria debe diseñar el futuro modelo de gestión de acuerdo con las esperanzas y necesidades. de los propietarios y usuarios, formular las normas y reglamentos correspondientes, y también debe redactar los documentos y sistemas pertinentes junto con los desarrolladores.

1. Establecer un comité de gestión de propietarios para salvaguardar los intereses de los propietarios.

2. Trabajar con el promotor para redactar normas y reglamentos de propiedad, reglamentos de gestión del comité de propietarios, convenios de propietarios y medidas de gestión para la construcción decorativa dentro de la jurisdicción.

3. Establecer una organización de administración de propiedades dentro de la jurisdicción, estipular las responsabilidades laborales del personal en cada departamento y preparar un "Manual del propietario" y medidas integrales de administración de propiedades.

4. Desarrollar e implementar planes de formación de los empleados.

Debido a una intervención temprana, la unidad de administración de la propiedad debe tener un conocimiento básico de la planificación y el diseño general, la estructura y el diseño de las tuberías, el equipo y las instalaciones de la propiedad, y estar familiarizado con los posibles peligros ocultos en la propiedad. esforzarse por resolver los problemas descubiertos antes de que se vaya el grupo de construcción e instalación. No solo ahorra costos, sino que también acorta en gran medida el período de transición de desarrollo, operación y uso de la propiedad. Si puede obtener la autorización del desarrollador para supervisar y coordinar la calidad de la construcción e instalación en nombre del desarrollador y la unidad de construcción e instalación durante la etapa de aceptación de finalización para garantizar la calidad de la construcción de la propiedad, la empresa de administración de propiedades puede garantizar el desarrollo sin problemas. progreso de la aceptación de la adquisición y después de la adquisición Proporcionar servicios oportunos y confiables a los propietarios. Además, la intervención temprana de la administración de la propiedad también puede capacitar al equipo para evitar errores provocados por apresurarse a la batalla y dejar una mala impresión a los propietarios.

La intervención temprana de la gestión inmobiliaria permite que el personal técnico y de ingeniería de las empresas gestoras de propiedades esté plenamente capacitado en el proceso de gestión de intervención temprana, lo que favorece su desarrollo técnico integral y el cultivo de la ingeniería y Personal técnico de empresas gestoras de inmuebles. La gestión de intervención temprana de la empresa de administración de propiedades debe llevar a cabo una gestión interna estricta de acuerdo con los diversos sistemas de gestión de la empresa y establecer un sistema de trabajo eficaz sobre esta base para garantizar el funcionamiento estandarizado de la intervención temprana de la administración de propiedades.

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