Diez políticas principales en la industria inmobiliaria: ¿Cuáles son controles adicionales? ¿Qué márgenes están flojos?
Se acabó el 2021. Este año, una regulación intensiva se ha convertido en una de las palabras clave en el mercado inmobiliario, afectando profundamente las tendencias y cambios en la industria inmobiliaria.
El Beijing News Real Estate News descubrió las "Diez políticas principales" para el sector inmobiliario, incluida la oferta centralizada de tierras, la represión de la especulación en "viviendas de distritos escolares", el inventario de préstamos operativos y los precios guía de viviendas de segunda mano. , órdenes de límite de precios, el lanzamiento de un piloto de impuestos a la propiedad, etc. ... Estas políticas guían el desarrollo de la industria mientras practican "la vivienda es para vivir, no para especular".
Cabe señalar que, aunque la política de control inmobiliario a lo largo del año sigue siendo mayoritariamente estricta, el recorte de la tasa de interés RRR a finales de año y las múltiples declaraciones del funcionario incluyen el apoyo a la compra de viviendas para necesidades urgentes. , Se han anunciado con frecuencia apoyos financieros para fusiones y reorganizaciones inmobiliarias, y la propuesta de un círculo virtuoso y un desarrollo saludable, etc., y se ha marginado la regulación de políticas. Según expertos de la industria, en el futuro, manteniendo el principio de que "la vivienda es para vivir, no para especular", se introducirán más políticas para apoyar el desarrollo saludable del sector inmobiliario.
La regulación intensiva se ha convertido en una de las palabras clave del mercado inmobiliario de 2021, afectando profundamente las tendencias y cambios en la industria inmobiliaria.
Oferta concentrada de suelo en 1 y 22 ciudades
La oferta concentrada de suelo se ha convertido en una de las políticas de regulación inmobiliaria de mayor alcance a lo largo del año. A principios de año, cuatro ciudades de primer nivel en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen y 18 ciudades populares de segundo nivel como Nanjing, Suzhou, Hangzhou, Xiamen, Fuzhou, Chongqing, Chengdu, Wuhan y Zhengzhou anunciaron la implementación. del método de transferencia de tierras de “dos concentraciones”, es decir, la publicación centralizada de anuncios de transferencia y la organización centralizada de las actividades de transferencia no excederán de 3 veces por año.
El suministro centralizado clandestino y las políticas de transferencia de tierras en varios lugares también han experimentado cambios significativos. Especialmente desde la segunda ronda de suministro centralizado de tierras, las reglas de subasta de tierras se han vuelto más estrictas, controlando las primas y elevando el umbral de entrada real. Las empresas inmobiliarias y el fortalecimiento de los precios de la vivienda, vinculados a los precios del suelo, la venta de casas existentes y la obtención de terrenos mediante lotería se han convertido en nuevas características en muchas ciudades.
Cambiar las transferencias de tierras dispersas por transferencias centralizadas, complementadas con varias nuevas reglas de licitación, reducir la competencia excesiva entre las empresas inmobiliarias y hacer subir los precios de la tierra, enfriar el mercado de tierras y fortalecer aún más el principio de "la vivienda es para vivir, no para especular". El tono general ayudará a lograr el objetivo de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas".
2. Censurar la especulación de "viviendas de distritos escolares"
Especular con los precios de las viviendas de "viviendas de distritos escolares" no es nada nuevo, pero este año se regula la especulación de "viviendas de distritos escolares" ha entrado en una "zona de aguas profundas".
Desde la segunda mitad del año, desde el gobierno central hasta los gobiernos locales, desde ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen hasta ciudades de segundo nivel como Hefu, Xi, Chengdu y Chongqing. , se han introducido políticas relevantes para rectificar la exageración de las "viviendas en distritos escolares" y, a través de muchas escuelas, medidas como la zonificación, el sistema de rotación de maestros, la inscripción en distritos universitarios y la regulación independiente de las viviendas en distritos escolares han promovido efectivamente el enfriamiento de las "viviendas en distritos escolares". alojamiento".
Tomemos a Beijing como ejemplo. Este año, ha reforzado la supervisión de las "viviendas en distritos escolares". No sólo implementa estrictamente la política de admisión de escuelas múltiples, sino que también enumera "el préstamo de viviendas en distritos escolares para especular". sobre los precios de la vivienda" como una de las nueve prioridades de este año. Uno de los puestos de trabajo.
En opinión de expertos del sector, en comparación con el sector inmobiliario común, la demanda de "viviendas en distritos escolares" es más rígida, lo que es un factor importante en el aumento de los precios de la vivienda y también se ha convertido en una "nariz" para regulación inmobiliaria, que evitará el "endeudamiento" La especulación de los precios de la vivienda en nombre de "viviendas de distritos escolares" ha alcanzado una posición regulatoria más alta, lo que no sólo muestra la seriedad de la exageración de las "viviendas de distritos escolares", sino también destaca las orientaciones del gobierno central sobre la regulación de las "viviendas en distritos escolares".
3. Verificar los préstamos operativos
Prevenir estrictamente la entrada ilegal de fondos de préstamos operativos se ha convertido en un factor regulatorio importante en el enfriamiento del mercado inmobiliario este año. El 26 de marzo, la Comisión Reguladora Bancaria de China, la Oficina General del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Oficina General del Banco Central emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la prevención del flujo ilegal de préstamos operativos al sector inmobiliario". ", que plantea nueve requisitos: fortalecer la verificación de la calificación del prestatario, fortalecer la revisión de la demanda de crédito y fortalecer las condiciones del préstamo. gestión, fortalecer la gestión de garantías de préstamos, fortalecer la gestión posterior al préstamo, fortalecer la gestión interna del banco, fortalecer la gestión de agencias intermediarias, continuar apoyando el desarrollo de la economía real y reforzar la supervisión y la inspección coordinadas.
Desde entonces, se ha llevado a cabo en varios puntos conflictivos una campaña de "cerco y represión" dirigida a la apropiación ilegal de préstamos comerciales para la especulación inmobiliaria. Ciudades como Beijing y Hangzhou han aclarado que no se permite que los préstamos comerciales fluyan hacia el mercado inmobiliario, y ciudades como Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y otras ciudades han intensificado la investigación y el castigo de la apropiación indebida de préstamos comerciales.
Los resultados de la investigación publicados en abril de este año mostraron que Shenzhen anunció la recuperación temprana de préstamos sospechosos ilegales de 21 y 518.000 yuanes, Guangzhou determinó que la cantidad de préstamos problemáticos sospechosos de entradas ilegales en el mercado inmobiliario era de 65.438 +47 millones de yuanes, y Beijing determinó que las entradas ilegales sospechosas eran 65.438+47 millones de yuanes. La cantidad de préstamos operativos personales en el mercado inmobiliario es de aproximadamente 340 millones de yuanes. Shanghai anunció que se sospechaba que se trataba de 123 préstamos comerciales y préstamos al consumo; malversado en el mercado inmobiliario, por un total de 339 millones de yuanes.
El sector inmobiliario es considerado el mayor "rinoceronte gris" del sistema financiero, con graves fenómenos de financiarización y burbujas. Los préstamos comerciales son un importante cajero automático y un apalancamiento para los especuladores inmobiliarios. El flujo ilegal de préstamos comerciales al mercado inmobiliario no sólo contribuye a aumentar los precios de la vivienda, sino que también crea enormes riesgos, como la falta de oferta de viviendas provocada por los préstamos. Una inspección estricta de los préstamos operativos inevitablemente exprimirá la burbuja y controlará estrictamente la causa fundamental del caos de la especulación inmobiliaria.
4. Precio guía de viviendas de segunda mano
Para frenar el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario, Shenzhen introdujo políticas de control estrictas en febrero de este año y estableció un mecanismo de publicación de precios de referencia para las viviendas. Transacciones de viviendas de segunda mano El mercado de viviendas de segunda mano que ha durado muchos años tiene un fuerte poder destructivo y el efecto de tomar medidas enérgicas contra la especulación inmobiliaria es obvio. Unos meses más tarde, el mercado de viviendas de segunda mano de Shenzhen se enfrió significativamente, con una caída tanto del volumen como de los precios.
Posteriormente, muchas ciudades siguieron su ejemplo, incluidas Guangzhou, Dongguan, Dongguan, Hefu, Xi'an, Chengdu, Shaoxing, Wuxi, Ningbo, Quzhou, Jinhua, Sanya y otras ciudades, y publicaron referencias para la segunda ciudad. realizar transacciones residenciales o realizar una verificación de precios para proporcionar orientación sobre precios para áreas clave o calientes.
Después de que el control de las ciudades calientes se vuelque hacia el mercado de la vivienda de segunda mano, la introducción de precios de referencia para la vivienda de segunda mano es una tendencia inevitable. También es necesario que el gobierno desempeñe un papel real. para mantener el orden básico del mercado de suministro y compensar los defectos del mercado.
5. Órdenes de reducción limitada
Mientras las ciudades calientes están frenando el rápido aumento de los precios de la vivienda, algunas ciudades no calientes están llevando a cabo una regulación "inversa" para evitar que los precios de la vivienda caigan. demasiado rápido. Desde la segunda mitad del año, muchas ciudades, incluidas Zhangjiakou, Kunming, Tangshan, Jiangyin, Zhuzhou, Yueyang, etc. , ha regulado el comportamiento sustancial de reducción de precios de las empresas inmobiliarias mediante la introducción de políticas o entrevistas con empresas inmobiliarias.
Detrás de la orden de precio límite se esconde el enfriamiento general del mercado inmobiliario. Los datos sobre los cambios en los precios de la vivienda en 70 ciudades publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en junio 5438+065438+octubre, 59 ciudades experimentaron una disminución mensual en los precios de las viviendas nuevas, el mayor número de ciudades con una caída mensual descenso mensual de los precios de la vivienda desde marzo de 2015, mientras que los precios de venta de viviendas de segunda mano aumentaron mes a mes en 59 ciudades.
Los rápidos altibajos pueden provocar las fluctuaciones esperadas. La introducción de la "orden de límite de precios" demuestra una vez más que "estabilidad" es la palabra clave más segura para el mercado inmobiliario.
6. Comienza el programa piloto de impuesto predial.
Desde la legislación hasta los proyectos piloto, el impuesto sobre bienes inmuebles ha logrado avances sustanciales este año. En mayo se propuso una reforma del impuesto sobre bienes inmuebles. De junio a octubre de 2018, se aprobó la "Decisión del Comité Permanente de la APN sobre la autorización al Consejo de Estado para llevar a cabo trabajos piloto de reforma del impuesto sobre bienes raíces en algunas áreas". Tiene una duración de 5 años. Cuando las condiciones estén maduras, se formulará en el tiempo.
Según las últimas noticias oficiales, el impuesto sobre bienes inmuebles se pondrá a prueba durante cinco años y se promulgará una ley cuando las condiciones estén maduras.
En opinión de expertos de la industria, el impuesto sobre bienes inmuebles es muy importante en el sistema tributario nacional. El ciclo legislativo es relativamente largo y el avance debe ser riguroso. El piloto es una "piedra de toque" muy importante y brindará un apoyo importante para el trabajo legislativo posterior.
Pero ¿cuándo empezará el piloto? ¿Qué ciudades serán las primeras en entrar en la lista piloto? ¿Cuál es el alcance de la exención fiscal específica y la tasa impositiva? Hay más preguntas por responder.
7. La renovación urbana debe evitar la demolición y la construcción.
Este año la renovación urbana ha marcado un nuevo punto de inflexión. El 31 de agosto se implementó oficialmente el "Aviso sobre la prevención de demoliciones y construcciones a gran escala durante la implementación de la renovación urbana", que enfatizó que las demoliciones y construcciones a gran escala no deben ser demolidas. Se deben controlar estrictamente los edificios ilegales y los edificios que han sido identificados como peligrosos e inseguros por instituciones profesionales. Se excluyen los edificios con valor de reparación. En principio, la superficie de edificación demolida en una unidad (área) o proyecto de renovación urbana no excederá el 20% de la superficie total de edificación actual.
Al mismo tiempo, el aviso anterior exige un control estricto de las ampliaciones a gran escala. En principio, la relación entre demolición y construcción de unidades (distritos) o proyectos de renovación urbana no debe ser superior a 2; se requiere conservar la memoria de la ciudad, mantener la escala del patrón de la ciudad antigua y no destruir la ciudad; patrón tradicional y textura callejera de la ciudad vieja.
La renovación urbana es un medio importante para resolver las "enfermedades urbanas" y proporciona nuevos puntos de crecimiento para el desarrollo urbano. Sin embargo, en el proceso de promoción ha habido una tendencia a demoler y construir proyectos a gran escala y a buscar un éxito rápido y beneficios instantáneos. En algunos lugares, los edificios antiguos se derriban a voluntad, los residentes son reubicados y los árboles viejos se talan, lo que eleva los precios de la vivienda y los costos de vida de manera encubierta, creando nuevos problemas urbanos.
Las nuevas regulaciones aclaran el resultado final de la renovación urbana, determinan el tono principal de la futura renovación urbana y pasan de un "método de desarrollo" único a un "modelo de negocio" para evitar repetir el antiguo camino de la renovación urbana extensiva. desarrollo urbano y construcción.
8. "Lo que ves es lo que obtienes" en la sala de modelos
En los últimos años, en el mercado de viviendas nuevas se han producido fenómenos de "agotamiento" y "grave falta de existencias". "medias" se han producido con frecuencia. El 16 de agosto, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing emitió oficialmente el "Aviso sobre una mayor regulación del comportamiento de venta de viviendas comerciales nuevas". El que más llama la atención es el establecimiento de habitaciones modelo de entrega. Antes de la preventa de viviendas comerciales, el desarrollador deberá entregar la habitación modelo de acuerdo con el estilo de la casa, las dimensiones estructurales, los estándares de entrega y la tecnología de construcción establecidos en los planos de construcción y planos de preventa que hayan sido revisados y aprobados por el dibujo. Agencia de revisión y organización de muestras de proceso en la sala de modelos de entrega. Si el proyecto tiene varias unidades, se deben configurar las salas de modelo de entrega de la unidad principal (no menos de dos). La sala de modelo de entrega y el área de modelo de proceso deben conservarse durante al menos tres meses después de la entrega del proyecto.
Bajo el sistema de preventa de viviendas comerciales, las casas modelo son cruciales para que los compradores compren casas nuevas, y la experiencia intuitiva de las casas modelo a menudo se convierte en una base importante para que los compradores de viviendas tomen decisiones. Sin embargo, a la hora de decorar la habitación modelo, el plan de decoración presentado por el promotor es más avanzado, y las marcas de electrodomésticos y puertas utilizadas también son de "alta gama". Sin embargo, en la entrega real, los compradores a menudo descubren que los productos no están en el lado correcto y el precio se reduce seriamente.
Se puede decir que las nuevas regulaciones de venta de viviendas comerciales de Beijing han abordado los puntos débiles de los compradores de viviendas, han resuelto la grave asimetría de la información sobre la compra de viviendas, han garantizado eficazmente la calidad de la entrega de viviendas y han hecho que la "casa modelo" “Un verdadero “modelo”.
9. Se introducirá la primera versión local de la normativa de alquiler de viviendas.
Siguiendo el “Reglamento de Alquiler de Vivienda Pública” del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, se espera que se publique la primera versión local del “Reglamento de Alquiler de Vivienda”. El 24 de agosto, el "Reglamento de Arrendamiento de Vivienda de Beijing (Borrador para Comentarios)" (en adelante, el "Borrador para Comentarios") redactado por la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing se hizo público para comentarios.
A la vista de los problemas persistentes y las enfermedades crónicas en el mercado de alquiler de viviendas, el borrador para comentarios presenta algunas innovaciones y prescribe la medicina adecuada. Por ejemplo, el gobierno puede "intervenir" cuando los alquileres aumentan bruscamente y el monto del alquiler cobrado en un momento es generalmente dentro de los tres meses, y la parte cobrada de más será supervisada y será severamente castigada, con una multa máxima de 300.000; quienes publiquen información falsa de alquiler, serán eliminados de la plataforma de Internet.
Durante mucho tiempo, la industria del alquiler de viviendas ha estado plagada de caos, con fenómenos como "agencias negras", "alquiler en grupo", "aumento de alquileres" y "acaparamiento de viviendas". La promulgación del "Reglamento sobre arrendamiento de viviendas" no sólo eliminará el caos y salvaguardará los derechos e intereses legítimos de los inquilinos, sino que también promoverá aún más el desarrollo sostenible a largo plazo del mercado de alquiler.
Más importante aún, esta es la primera versión local de las regulaciones de alquiler del país, lo que tiene un significado simbólico muy importante y significa que otras ciudades pueden seguir su ejemplo en el futuro, lo que tendrá un profundo impacto en el alquiler de viviendas. Los cambios pueden incluso convertirse en un punto de inflexión en el desarrollo del mercado.
10. Beijing impide que los compradores de “divorcios falsos” compren casas.
Para frenar el "divorcio falso" en la compra de viviendas, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing emitió el "Anuncio sobre nuevas mejoras en la política de restricción de compras de viviendas comerciales", que proponía que a partir de 5 de agosto de 2021, parejas que se divorcian y la familia original antes del divorcio. Si la cantidad de casas que poseen no cumple con la política de restricción de compra de viviendas comerciales de la ciudad, ninguna de las partes podrá comprar viviendas comerciales en la ciudad dentro de los 3 años a partir de la fecha. de divorcio.
La anterior política de divorcio de Beijing para la compra de viviendas se introdujo en 2017. Para los solicitantes de hipotecas que han estado divorciados por menos de un año, los bancos comerciales deben consultar la política de crédito para préstamos para segunda vivienda. Al solicitar un préstamo del fondo de previsión para la vivienda, se seguirá la segunda política de préstamos del fondo de previsión para la vivienda. Esto significa que para los compradores de viviendas de "divorcio falso", aunque antes existían restricciones en la política de crédito, no regulaba las calificaciones para la compra de una vivienda y había lagunas en la política.
El responsable de la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing también dijo que sólo en el período reciente, alrededor del 14% de las transacciones de vivienda fueron compradas por familias divorciadas. Esto no sólo afecta la eficacia de la supervisión, sino que también desencadena fácilmente una serie de riesgos legales y morales.
Esta vez, Beijing bloquea "los divorcios falsos y las compras de casas reales" y llena las "lagunas" de las compras de casas por divorcio. No sólo puede reducir efectivamente la popularidad de las transacciones en el mercado inmobiliario, sino también devolver el matrimonio a su lugar. esencia desde una perspectiva moral y detener la farsa del "falso divorcio".