Cómo manejar disputas derivadas de la validez de un contrato de alquiler de casa
En primer lugar, la validez de un contrato de alquiler de casa debe basarse en el establecimiento del mismo.
1. Ambas partes deben llegar a un acuerdo, es decir, en principio, el establecimiento de un contrato de arrendamiento debe pasar por dos etapas: oferta y aceptación.
En principio, el establecimiento de un contrato de arrendamiento debe pasar por dos etapas: oferta y aceptación. En la práctica, la práctica de algunos arrendadores de escribir las palabras "Esta casa está en alquiler" antes de alquilar una casa debe considerarse como una invitación a ofrecer. Si el arrendatario manifiesta su deseo de arrendar pero el arrendador se niega, se tendrá por no establecido el contrato.
2. El contrato de arrendamiento es un contrato necesario, debiendo las partes celebrarlo por escrito.
Según el artículo 53 de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de mi país, un contrato de arrendamiento de vivienda deberá adoptar la forma de un contrato escrito, estipulando derechos y obligaciones como el plazo del arrendamiento, el objeto del arrendamiento, el alquiler, la reparación. responsabilidades, etc. Ambas partes deberán presentar la Presentación ante el departamento de administración inmobiliaria. Por tanto, aunque las partes no hayan pactado por escrito los términos principales, no se establecerá un contrato de arrendamiento.
Sin embargo, el artículo 36 de la "Ley de Contratos" estipula: "Si la ley, los reglamentos administrativos o las partes acuerdan celebrar un contrato por escrito, pero una parte ha cumplido sus obligaciones principales y la otra parte lo acepta, el contrato queda establecido." Por lo tanto, si ambas partes en el arrendamiento de la vivienda efectivamente ejecutan el contrato, el contrato se tendrá por establecido.
2. La validez del contrato de alquiler de vivienda debe juzgarse en función de los requisitos legales del contrato.
Los requisitos de validez son el estándar para medir si un contrato tiene efectos jurídicos. El artículo 55 de los “Principios Generales del Derecho Civil” estipula que los actos jurídicos civiles deben cumplir las siguientes condiciones:
1. El actor tiene la correspondiente capacidad para la conducta civil;
2. El significado es verdadero;
3. No viola la ley ni el interés público social.
3. Las siguientes son las cuestiones de validez de los contratos de alquiler de viviendas que son propensas a disputas en la práctica.
1. Inscripción y vigencia del contrato de alquiler de vivienda.
Conclusión: El registro no afecta a la validez del contrato.
Base jurídica: El artículo 53 de la "Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana" del Tribunal Supremo "Acerca de la aplicación" no estipula que el registro sea un requisito importante para la validez o el establecimiento de una contrato de alquiler de casa. El artículo 17 de las "Medidas de Gestión del Arrendamiento de Vivienda Urbana" emitidas por el Ministerio de la Construcción estipula que el certificado de alquiler de vivienda es un certificado legal y válido para el arrendamiento. Si una casa se alquila para dedicarse a actividades productivas y comerciales, el certificado de alquiler de la casa servirá como prueba legal de la ubicación del negocio. Si la casa se alquila para residencia, el certificado de alquiler de la casa se puede utilizar como uno de los documentos registrados por el departamento de seguridad pública en el registro del hogar.
Se puede observar que la obtención de un "Certificado de Arrendamiento de Vivienda" mediante el registro de arrendamiento es sólo prueba de la legalidad del arrendamiento, y no es un requisito importante para el establecimiento o efectividad de un contrato de arrendamiento de vivienda. De hecho, el objetivo principal del registro de un contrato de alquiler de viviendas es evitar el alquiler ilegal de viviendas y la pérdida de ingresos fiscales nacionales. Es un medio para que el Estado gestione y controle los alquileres de viviendas y tiene fuertes funciones administrativas. No tiene nada que ver con la validez de los actos civiles. Por lo tanto, el registro o no no afecta la validez del contrato de alquiler de la casa.
2. ¿Tiene efecto contradictorio la inscripción de un contrato de alquiler de vivienda?
La inscripción de un contrato de arrendamiento no produce efectos frente a terceros.
La eficacia de la inscripción de un contrato de arrendamiento de vivienda frente a terceros significa que un contrato de arrendamiento registrado puede utilizarse frente al comprador de la vivienda u otros arrendatarios. De hecho, estas fuerzas opuestas no son la eficacia de la inscripción, sino el propio contrato de alquiler de la vivienda.
Primero, para los compradores. Este es el efecto de la regla de "la venta no rompe el contrato de arrendamiento", y el contrato de arrendamiento es válido incluso si no está registrado.
En segundo lugar, un arrendatario registrado que no ocupa la vivienda no puede luchar contra el arrendatario que sí ha ocupado la vivienda.
El principio del derecho de la deuda sostiene que las deudas son iguales, y pueden contraerse dos o más deudas por la misma cosa, no existiendo efecto antagónico entre ellas, y la inscripción del contrato de arrendamiento no tiene efecto de transferencia de propiedad. derechos. Por tanto, el arrendatario puede luchar contra el tercero basándose en el hecho de la posesión.
3. Utilizar edificios ilegales (ilegales) o casas sin certificados de propiedad como objeto del contrato de alquiler de la casa.
El artículo 6 de las "Medidas de gestión del arrendamiento de viviendas urbanas" del Ministerio de Construcción estipula que las casas y edificios ilegales que no hayan obtenido un certificado de propiedad de vivienda de conformidad con la ley no se alquilarán. De hecho, esta disposición es sólo un reglamento administrativo. Según la interpretación pertinente del Tribunal Popular Supremo, no debe utilizarse como base para que el tribunal popular determine la validez del contrato.
De hecho, el derecho a alquilar una casa proviene de la posesión legal y no de la propiedad. Por ejemplo, si se alquila una casa hipotecada, ¿significa que el alquiler no es válido porque no se han obtenido íntegramente los derechos de propiedad? Aparentemente no.
Si alquilar una casa sin un certificado de propiedad es una infracción administrativa y si un edificio viola las leyes y regulaciones son cuestiones administrativas. No hay absolutamente ninguna necesidad de hacer un comentario negativo sobre el comportamiento civil. En la práctica, hay muchos casos en los que los propietarios no obtienen los certificados de derechos de propiedad, pero esto no afectará la ejecución del contrato de alquiler de la casa. Incluso si se trata de un edificio ilegal, según el artículo 40 de la "Ley de Planificación Urbana de la República Popular China", si el edificio ilegal afecta la planificación urbana y aún se pueden tomar medidas correctivas, el departamento administrativo de planificación urbana de la población local El gobierno a nivel de condado o superior le ordenará que haga correcciones dentro de un límite de tiempo e impondrá una multa. En la práctica, existen muchos tipos de construcciones ilegales con distintos grados de ilegalidad, y bastantes de ellas pueden corregirse. Por lo tanto, este tipo de contrato de alquiler de vivienda no debe considerarse construcción ilegal y debe considerarse inválido.
4. La vigencia del contrato de prearrendamiento.
Para casas en construcción o incluso aún no terminadas, no es posible firmar un contrato de alquiler de casa existente, sino sólo un contrato de prearrendamiento condicional. El principio del derecho privado es "libertad sin prohibición". Y según el espíritu del derecho contractual, un contrato es un acuerdo entre las partes. Además de los contratos bien conocidos, es posible que las partes deseen celebrar contratos anónimos o contratos híbridos. Respecto de la aplicación de los contratos sin nombre, el artículo 124 de la Ley de Contratos establece claramente: “Para los contratos que no estén expresamente previstos en las incisos de esta Ley u otras leyes, se aplicarán las disposiciones generales de esta Ley, y las más similares podrán referirse a las disposiciones de esta Ley u otras leyes.” Por lo tanto, el contrato de prearrendamiento debe considerarse válido.