Cómo el desarrollo inmobiliario puede ahorrar costos de impuestos corporativos
1. Técnicas de planificación fiscal para empresas promotoras inmobiliarias
Debido al amplio alcance empresarial y las complejas actividades comerciales de las empresas promotoras inmobiliarias, utilizan una variedad de técnicas de planificación. Dependiendo de sus características y funcionamiento empresarial, las técnicas de planificación fiscal que emplean se pueden resumir de la siguiente manera.
(1) Evite la planificación de plataformas
El impuesto al valor agregado de la tierra se aplica a tasas impositivas progresivas de cuatro niveles, y existe un punto crítico obvio para que la tasa impositiva aumente. Por lo tanto, se pueden planificar ahorros fiscales eludiendo las reglas de planificación de plataformas. La operación clave es controlar la tasa de crecimiento, lo que se puede lograr mediante ajustes y deducciones de precios.
(2) Tecnología de transformación de inversiones
Además del modelo de negocio tradicional de desarrollo y venta de bienes raíces, las empresas de desarrollo inmobiliario también pueden adoptar varios modelos de negocio como arrendamiento, inversión y empresas conjuntas. Para las empresas de promoción inmobiliaria, la tecnología de renovación tiene un efecto muy evidente.
(3) Tecnología de planificación de la base imponible
Las empresas de desarrollo inmobiliario ocupan una gran cantidad de fondos y necesitan recaudar fondos continuamente para mantener las capacidades de desarrollo El enfoque de la planificación fiscal en la planificación de capital. es cómo reducir la base imponible. La financiación mediante préstamos bancarios y la emisión de bonos son métodos de financiación y el efecto de deducción del impuesto sobre los intereses se puede utilizar para reducir la carga fiscal. Sin embargo, la emisión de acciones pertenece al modelo de fondo de capital y sólo puede distribuirse según las ganancias después de impuestos y no puede ser efectiva. reducir la base imponible.
Tecnología de implementación
El punto decisivo en la planificación de ingresos de las principales empresas es utilizar la tecnología de implementación para controlar y confirmar razonablemente la realización de los ingresos y reducir la carga fiscal. Para las empresas inmobiliarias, las políticas fiscales imponen requisitos muy estrictos sobre sus ingresos, los ingresos previos a la venta también deben aumentarse de acuerdo con la tasa de beneficio esperada y el impuesto sobre la renta empresarial debe pagarse por adelantado. Los depósitos de venta de bienes raíces y los pagos iniciales de bienes raíces deben incluirse en los ingresos brutos a efectos del impuesto comercial.
2. Modelo de planificación fiscal de empresas de promoción inmobiliaria
(1) Uso de puntos críticos para la planificación fiscal
El método de planificación de puntos críticos fiscales se refiere al impuesto. método de planificación de los contribuyentes en operaciones comerciales Evite pesadas cargas fiscales aumentando o reduciendo los ingresos o gastos cuando llegue a puntos de inflexión impositivos. Actualmente, el método más utilizado en la promoción inmobiliaria es la planificación del impuesto sobre el valor añadido del suelo. Según la ley tributaria, los contribuyentes que construyen casas estándar ordinarias para la venta y el valor agregado no excede el 20% del monto de la deducción están exentos del impuesto al valor agregado de la tierra si el valor agregado excede el 20% del monto de la deducción del proyecto; se gravarán según el valor añadido total. El “20% de valor agregado” aquí es lo que a menudo llamamos el “punto crítico”. La planificación fiscal se puede realizar en función del efecto de la carga fiscal en el punto crítico. Si la tasa de valor agregado de las casas estándar construidas por empresas de desarrollo inmobiliario se encuentra en el punto crítico del 20%, es necesario controlar adecuadamente el precio de venta. Si los ingresos por ventas disminuyen y el monto de los elementos de deducción permanece sin cambios, la tasa de valor agregado naturalmente disminuirá. Por supuesto, esto traerá otra consecuencia, que es una reducción de los ingresos. Sea o no deseable esta medida, tenemos que comparar la reducción de los ingresos con el gasto fiscal para controlar la caída de la tasa de valor añadido y tomar una decisión sopesando las ganancias y las pérdidas. El segundo es aumentar los artículos deducibles. Por ejemplo, aumentar los costos de desarrollo inmobiliario, costos de desarrollo inmobiliario, etc. , mejorando así aún más la calidad de la vivienda comercial. Sin embargo, al aumentar los costos de desarrollo inmobiliario, se debe prestar atención a las restricciones proporcionales estipuladas en la ley tributaria. La proporción de deducción de los costos de desarrollo no excederá el 10% de la suma del monto pagado para obtener los derechos de uso de la tierra y los bienes inmuebles. costos de desarrollo.
Dahai Real Estate Development Co., Ltd. construyó residencias estándar ordinarias y logró ingresos por ventas de 6,93 millones de yuanes. La empresa pagó 6,543,8 millones de yuanes por la construcción de casas estándar ordinarias e invirtió 3 millones de yuanes en costos de desarrollo inmobiliario (incluidos: 400.000 yuanes en compensación por adquisición de terrenos y demolición, 400.000 yuanes en trabajos preliminares, 6,5438 millones de yuanes en construcción e instalación, 400.000 yuanes en infraestructura, costos indirectos de desarrollo de 400.000 yuanes). Los gastos de desarrollo inmobiliario ascienden a 400.000 yuanes, así como los impuestos y tasas relacionados con la transferencia de bienes inmuebles. Según la ley fiscal, además de los gastos anteriores, las empresas inmobiliarias también pueden deducir (10300) × 20% = 800.000 yuanes. Por tanto, la tasa de valor añadido de esta inmobiliaria es (693-100-300-40-80-55)/(10304855)= 20,5%. Según la ley tributaria, la tasa del impuesto sobre el valor agregado de la tierra es del 30% (693-100-300-40-80-55) × 30% = 354.000 yuanes. El beneficio después de impuestos de la empresa es 693-100-300-40-80-55-35,4 = 826.000 yuanes. Si la empresa lleva a cabo una planificación fiscal y reduce el precio de venta de estas casas a 6,9 millones de yuanes, la tasa de valor añadido de la empresa será (693-100-300-40-80-55)/(1030480 +55)= 20 %. El beneficio después de impuestos de la empresa es 690-100-300-40-80-55 = 115.000 yuanes.
Después de la planificación fiscal, la empresa puede reducir su carga fiscal entre 115 y 82,6 = 324.000 yuanes.
Del mismo modo, las empresas inmobiliarias también pueden aprovechar el punto crítico del impuesto sobre el valor añadido del suelo y realizar una planificación fiscal aumentando las partidas de deducción. Por ejemplo, Huanghe Real Estate Development Company construye una casa estándar ordinaria con un precio de 6,5438 millones de yuanes. Según la ley fiscal, el monto deducible del proyecto es de 8,65438 millones de yuanes. La cantidad de valor agregado es de 19.000 yuanes y la tasa de valor agregado es 200/800 = 23,4%. Las empresas de bienes raíces deben pagar un impuesto sobre el valor agregado de la tierra de 190×30% = 570.000 yuanes, un impuesto comercial de 1000×5% = 500.000 yuanes, y un impuesto sobre mantenimiento y construcción urbanos y tasas de educación de 50× (7%+). Excluyendo el impuesto sobre la renta empresarial, el beneficio de la empresa inmobiliaria es 1000-810-57-50-5 = 780.000 yuanes. Si la empresa de bienes raíces lleva a cabo una planificación fiscal y realiza una decoración sencilla en la casa, el costo será de 6,5438+0,05 millones de yuanes y el precio de la casa aumentará a 6,5438+0,10 millones de yuanes. Luego, de acuerdo con la ley tributaria, la partida de deducción aumenta a 915.000 yuanes, la cantidad de valor agregado es 6,5438+0,85 millones de yuanes, la tasa de valor agregado es 654,38+0,85/965,438+0,5 = 20% y no hay necesidad de pagar el impuesto al valor agregado de la tierra. Las empresas de bienes raíces deben pagar un impuesto comercial de 1.100 × 5% = 550.000 yuanes, y un impuesto de construcción y mantenimiento urbano y un recargo educativo de 55 × (7% + 3%) = 55.000 yuanes. De manera similar, excluyendo el impuesto sobre la renta de las sociedades, el beneficio de la empresa inmobiliaria es de 1.100-915-55-5,5 = 1.245.000 yuanes. La planificación fiscal reduce la carga impositiva corporativa en 124,5-78 = 465.000 yuanes. Dado que el impuesto al valor agregado de la tierra es uno de los principales costos del desarrollo inmobiliario, las casas estándar ordinarias pueden estar exentas del impuesto al valor agregado de la tierra si la tasa del valor agregado no excede el 20%. Las empresas pueden disfrutar de la exención de impuestos aumentando los elementos de deducción de modo que la tasa del valor agregado inmobiliario no supere el 20%.
(2) Utilice diferentes métodos de inversión para la planificación fiscal
Hay dos formas diferentes para que las empresas de desarrollo inmobiliario inviertan en bienes raíces de inversión: una es alquilarlas; Las empresas conjuntas inmobiliarias comparten beneficios. Estos dos métodos de inversión implican diferentes tipos de impuestos y cargas fiscales, y hay más margen para la planificación fiscal.
Dahai Real Estate Development Company tiene una propiedad inactiva en la ciudad de Heze. El valor original de la propiedad es de 6,543,8 millones de yuanes y la superficie útil real es de 300 metros cuadrados. En junio de 2008 se preparará la inversión extranjera. Si se alquila, se espera que el alquiler anual sea de 2 millones de yuanes. Si se utiliza para operaciones de empresas conjuntas, se espera que comparta las ganancias de la empresa conjunta de 5 millones de yuanes cada año. Entonces, analicemos de qué manera se pueden ahorrar impuestos a las empresas.
Supongamos que el valor original de la propiedad es P y el área útil de la propiedad es L metros cuadrados. Si la propiedad se alquila, el ingreso anual por alquiler será R1, que se utilizará. para operaciones de empresas conjuntas. Se estima que la participación de Dahai Real Estate Development Company en las ganancias anuales de la empresa conjunta es R2, y las cargas fiscales sobre el arrendamiento y las empresas conjuntas son T1 y T2 respectivamente.
1. La carga fiscal que soporta el arrendamiento.
Impuesto comercial: el arrendamiento de bienes raíces pertenece a la industria de servicios y se grava con el 5% de los ingresos por alquiler, que debe ser del 5% × r 1. Impuesto sobre bienes raíces: el impuesto sobre bienes raíces se calcula y paga en base; sobre los ingresos por alquiler de bienes inmuebles, y la tasa impositiva es del 12%, por lo que el impuesto sobre bienes raíces es del 12% × r 1 impuesto a la construcción urbana: Suponiendo que Dahai Real Estate Development Company está ubicada en un área urbana, el impuesto a la construcción urbana; la tasa es del 7%. Según el impuesto comercial pagado por Dahai Real Estate Development Company, la carga impositiva sobre la construcción urbana es 5% × r 1 × 7% = 0,35% r 1, recargo por la tarifa de educación: 3% × 5% × r 1 = 0,15% r 1; ; impuesto de timbre: firma del contrato En ese momento, la empresa debe pagar el impuesto de timbre. Según el artículo 3 del "Reglamento provisional de la República Popular China sobre el impuesto de timbre", "el impuesto de timbre se aplica a una milésima parte del monto del arrendamiento", por lo que la carga tributaria del impuesto de timbre es del 0,1% r 1; el impuesto comercial, el impuesto a la construcción urbana y el recargo por matrícula educativa están sujetos a impuestos. Por lo tanto, el impuesto sobre la renta pagadero sobre los ingresos por alquiler de la empresa es del 25% × (r 1-5% r 1-0,35% r 1-0,15% r 1) = 23.
Carga fiscal global T1 = impuesto empresarial + impuesto inmobiliario + impuesto de construcción urbana + recargo educativo + impuesto de timbre + impuesto sobre la renta = 5% r 1+12% r 1+0,35% r 1+0,15% r 65438. 438+ 0, es decir, bajo el modelo de arrendamiento, la carga tributaria global de la empresa es T1=41,22%R1.
2. La carga fiscal que soporta la empresa conjunta.
Impuesto sobre bienes inmuebles: según la ley tributaria, el valor residual del impuesto sobre bienes inmuebles se deduce a una tasa única del 10 % al 30 % sobre la base del valor original de la propiedad, con un impuesto tasa del 1,2%. Suponiendo que la tasa de deducción es del 30%, entonces la carga del impuesto a la propiedad = 1,2% × (1-30%) p. Impuesto sobre el uso de la tierra (este impuesto se aplica a una cantidad fija y los estándares varían de un lugar a otro. Tomando la ciudad de Heze por ejemplo, el impuesto unitario urbano es 0,68 yuanes / metro cuadrado), entonces la carga impositiva sobre el uso de la tierra es 0,68 × L = 0,68 L impuesto sobre la renta: el impuesto sobre la renta pagadero sobre las ganancias de la empresa conjunta, la carga fiscal sobre la renta =; R2 × 25% = 25% R2.
Carga fiscal general T2 = carga fiscal sobre bienes inmuebles + carga fiscal sobre el uso del suelo + carga fiscal sobre la renta = 1,2% × (1-30%) P + 0,68 l + 25% R2 = 0,0084 P + 0,68 l + 25% R2.
Buscar saldo fiscal.
Dado que los ingresos por alquiler son relativamente fijos y pueden acordarse antes del arrendamiento, mientras que los ingresos de las empresas conjuntas son más inciertos debido a muchos factores que influyen, el alquiler se puede utilizar para predecir los ingresos de las empresas conjuntas. Cuando las cargas tributarias son iguales, es decir,
41,22% r 1 = 0,0084 p+0,68 l+25% R2, entonces R2 =(41,22 r 1-0,84 p-68l)/25.
Al invertir en bienes raíces, puede utilizar la fórmula funcional anterior para calcular. La conclusión básica es la siguiente: si el ingreso esperado de la empresa conjunta R2> (41,22 × ingreso por alquiler-0,84 × valor original de la propiedad +68 × área de uso real)/25, la carga del impuesto a la propiedad de la operación de empresa conjunta es más ligera que la del arrendamiento, por lo que es apropiado adoptar la operación de empresa conjunta desde una perspectiva fiscal si los ingresos esperados R2 de la empresa conjunta; es inferior a (465, 438 + 0,22 × ingresos por alquiler - 0,84 × valor original de la propiedad + 68 × área de uso real)/25, la carga fiscal sobre la propiedad arrendada es más ligera que la de la empresa conjunta. En este caso, porque la participación de Dahai Real Estate Development Company es de 5 millones de yuanes y 500
(3) Utilice diferentes métodos de financiación para la planificación fiscal
El capital de la empresa de desarrollo inmobiliario La demanda es enorme y la forma de recaudar fondos de mejor manera juega un papel vital en las operaciones de la empresa. Desde una perspectiva fiscal, los diferentes modelos de financiación soportan cargas fiscales diferentes.
Supongamos que Dahai Real Estate Development Company desarrolla un nuevo proyecto entre junio de 5438 y octubre de 2008, que requiere 1.000.000 de yuanes. Debido a los diferentes métodos de financiación utilizados por la empresa, el impacto sobre la carga fiscal de la empresa será inevitablemente diferente.
Si la empresa opta por la financiación mediante préstamos bancarios, basada en una tasa de interés anual del 8%, deberá pagar un interés de 800.000 yuanes al año. Según la ley tributaria, los gastos por intereses son deducibles antes de impuestos. Por lo tanto, el método de financiación del préstamo bancario afectará las ganancias de la empresa en 800.000 yuanes y le ahorrará a la empresa un 80 × 25% = 200.000 yuanes. Si se aprueba a Dahai Real Estate Development Company para emitir bonos para financiamiento, los bonos corporativos pueden emitirse al público o limitarse a los empleados internos de la empresa. Según la ley tributaria, los dividendos de capital no pueden deducirse antes de impuestos, mientras que los intereses de los bonos pueden cargarse como gastos antes de impuestos. Si la tasa de interés anual de los bonos es del 10%, el impacto de la financiación con bonos en las ganancias de la empresa es de 1 millón de yuanes, es decir, la empresa puede ahorrar 250.000 yuanes (100 × 25%) emitiendo financiación con bonos. Ambos métodos de financiación anteriores pueden lograr ahorros fiscales, pero el grado de impacto es diferente. Sin embargo, si una empresa recauda fondos mediante la emisión de acciones, sólo puede distribuirlas según las ganancias después de impuestos, por lo que no puede reducir efectivamente la base imponible.
(4) Utilizar diferentes métodos de recaudación para la planificación fiscal
Las empresas promotoras de bienes raíces reconocen los ingresos por ventas después de que se transfiere la propiedad legal del inmueble, pero en el trabajo real deben adoptar el principio de prudencia y ser objetivo Evaluar la realización de ingresos. Si el precio estimado no puede recuperarse, no puede reconocerse como ingreso; sólo la parte del precio recuperado se reconoce como ingreso.
Debido al alto valor unitario de los bienes inmuebles, es difícil para los compradores de viviendas gastar una gran suma de dinero para comprar bienes inmuebles a la vez. Las empresas de desarrollo inmobiliario generalmente utilizan el método de pago a plazos para vender. De esta manera, la empresa no puede reconocer los ingresos basándose en el precio de venta total y luego transferir los costos en respuesta, lo que desempeña un papel de ahorro de impuestos.
Dahai Real Estate Development Co., Ltd. firmó un contrato para vender bienes raíces a plazos, de los cuales el precio total de la vivienda comercial es de 8 millones de yuanes, con un pago inicial del 40%. Después del pago inicial, se transfiere la propiedad de la casa comercial. Si se reconocen ingresos en este momento, el impuesto comercial a pagar es 800 × 5% = 400.000 yuanes. Si los ingresos se reconocen a plazos, el primer impuesto comercial a pagar es 800×40%×5%=16 (mil yuanes). El impuesto comercial pagado las últimas tres veces es 800 × 20% × 5% = 8 (diez mil yuanes), * * * es 16 + 3 × 8 = 40 (diez mil yuanes). Aunque el impuesto comercial pagado por ambos métodos es de 400.000 yuanes, el tiempo de pago del impuesto puede retrasarse reconociendo los ingresos en cuotas.
Cabe señalar que Guoshuifa [2009] No. 31 "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la Recaudación del Impuesto sobre la Renta de las Empresas sobre Negocios de Desarrollo Inmobiliario" estipula el reconocimiento de ingresos normas en cinco circunstancias especiales. Si el producto desarrollado se vende a plazos, la realización de los ingresos debe reconocerse con base en la fecha de pago especificada en el contrato o acuerdo de venta. Si el pagador paga por adelantado, la realización del ingreso se reconocerá en función de la fecha real de pago. Si una empresa de desarrollo inmobiliario vende sus productos de desarrollo en forma de preventa, los ingresos de preventa obtenidos en el período actual deberán cumplir con las disposiciones de las leyes y reglamentos pertinentes, como la tasa de ganancia estipulada (los proyectos de vivienda social deben cumplir con los avisos del Ministerio de Construcción, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y el Ministerio de Tierras y Recursos, así como el "Aviso del Banco Popular de China sobre la emisión de medidas para la administración de viviendas asequibles" (Yinjianfa [2004] No. 77), la tasa de ganancia bruta imponible de los ingresos de preventa no será inferior al 3% para las preventas de proyectos de viviendas asequibles. Al realizar la declaración inicial de impuestos sobre los ingresos de ventas, se presentarán los documentos justificativos pertinentes, como por ejemplo. Se deben adjuntar los documentos de aprobación de los departamentos pertinentes. Si no se cumplen las condiciones o no se adjuntan los documentos de aprobación y otros documentos de respaldo relevantes de los departamentos pertinentes, el impuesto sobre la renta de las sociedades se pagará de acuerdo con las normas sobre la venta de bienes no asequibles. Vivienda El margen de ganancia bruta imponible estimado de los proyectos de desarrollo de viviendas no asequibles se determina de acuerdo con las siguientes normas: 1. Si el proyecto de desarrollo está ubicado en las áreas urbanas y suburbanas donde están los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas o municipios directamente dependientes. 3. No menos del 5% para proyectos de desarrollo ubicados en áreas urbanas y suburbanas de ciudades a nivel de prefectura. en otras áreas.
4. Para viviendas asequibles, viviendas de precio limitado y viviendas en ruinas, el tipo no será inferior al 3%. ) para calcular la ganancia operativa estimada y luego incorporarla a la renta imponible del período actual para pagar el impuesto sobre la renta corporativo de manera uniforme y luego realizar ajustes de liquidación una vez completado el desarrollo del producto.