Compré un apartamento para jóvenes en Yangzhou. ¿Qué debo hacer después de 40 años de uso?
Según las regulaciones nacionales, el terreno utilizado para la construcción urbana es de propiedad estatal, y los individuos y las empresas pueden usarlo pagando una tarifa y pueden negociar los derechos de uso.
La vida útil del suelo residencial es de 70 años, contados a partir de la fecha de adquisición del suelo.
Mientras la propiedad comprada tenga un título de propiedad legal, es propiedad privada de un individuo. Un individuo tiene el título de propiedad mientras la propiedad exista.
El artículo 21 de la "Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana" estipula que si el usuario del terreno necesita continuar utilizando el terreno después de la expiración del período acordado en el contrato, deberá solicitar la renovación al menos un año antes de su vencimiento, salvo que el interés público exija la recuperación de los terrenos, se concederá la aprobación. Si se renueva el plazo, se firmará un nuevo contrato de transferencia de derecho de uso de suelo y se pagará la tasa de transferencia de derecho de uso de suelo de acuerdo con la reglamentación. "Esta cláusula estipula que una vez que expire el período de uso del terreno, los usuarios que quieran continuar usando el terreno pueden solicitar el uso continuo.
Siempre que tenga un certificado de propiedad inmobiliaria, es lo mismo que un casa. El derecho a usar la casa es de 50 años, en su mayoría 70 años, vea cuántos años están escritos en el Pequeño Libro Rojo
Según la práctica de nuestro país, el período de transferencia del uso del suelo residencial. Los derechos son de 70 años, los terrenos comerciales e industriales son de 50 años y los terrenos temporales se utilizan por 50 años. Sin embargo, algunas áreas tienen estándares especiales.
El punto de partida para el uso de la tierra es de 70 años. El derecho es el momento en que el promotor obtiene el terreno, no el momento en que obtiene el título de propiedad de la comunidad. Es decir, si primero construye una zona industrial y cambia el uso del suelo a residencial después de 20 años, entonces el útil. La vida útil de su propiedad residencial será sólo de 50 años. O es demasiado pronto.
En este caso, la vida útil será muy baja y tendrá un gran descuento, por lo que debe conocer el servicio restante específico. vida del apartamento al comprar.
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Recientemente, los apartamentos de alquiler se han convertido en un producto popular en el mercado inmobiliario de Guangzhou y también son bien recibidos por los inversores. Hay muchos apartamentos con diferentes usos del suelo, incluido el residencial. terrenos, terrenos para servicios comerciales, terrenos para oficinas, terrenos comerciales, etc. Sin embargo, diferentes propiedades de uso del suelo darán lugar a diferentes costos de compra y diferentes usos. Al comprar un apartamento, debe prestar atención a las propiedades del terreno del edificio de apartamentos para poder. obtener un mejor retorno de la inversión.
1. Apartamentos en terrenos residenciales (en lo sucesivo, apartamentos residenciales)
Muchos apartamentos en Guangzhou pertenecen a Estos apartamentos son residenciales y comerciales. y 2006, cuando hubo un auge de los apartamentos en Guangzhou, muchos proyectos inmobiliarios nuevos a gran escala se empaquetaron en forma de apartamentos, con servicios y servicios de administración de propiedades estilo hotel. Algunas instalaciones comerciales se convierten en apartamentos. que la vida útil de la propiedad es de 70 años, que es más larga que la de otros tipos de apartamentos, y la prima del seguro se puede renovar. Sin embargo, la desventaja es que no se puede obtener una licencia comercial. /p>
El costo de comprar una casa. es bajo
Los apartamentos residenciales son residenciales, por lo que el costo de comprar una casa es menor que el de las propiedades comerciales, como terrenos comerciales y terrenos de servicios comerciales.
El primero es el impuesto a la escritura. El impuesto sobre la escritura de propiedades residenciales es de 65.438 + 0,5 % del precio total de la vivienda, y el impuesto sobre la escritura de propiedades comerciales y de oficinas es del 3 % del precio total de la vivienda. El primero es la mitad más bajo que el segundo. 500.000 yuanes, el impuesto de escritura de este apartamento residencial se ahorra 7.500 yuanes.
En segundo lugar, el interés del préstamo es bajo si está comprando una casa por primera vez, puede solicitar un plazo de 30 años. préstamo hipotecario en un banco y puede solicitar una tasa de interés preferencial que es un 15% más baja que la tasa de interés comercial. Además, quienes compran apartamentos residenciales también tienen una tasa de interés baja. con un tipo de interés más bajo.
La vida útil máxima es de 70 años.
Según la normativa nacional, la vida útil de una residencia es de 70 años, que es más larga que otro tipo de vivienda. propiedades 20-30 años. Según las disposiciones de la Ley de Derechos de Propiedad sobre la renovación automática de los derechos de uso de la tierra, se establece claramente que los "terrenos residenciales" pueden "renovarse automáticamente". En otras palabras, siempre que no venda su apartamento después de 70 años de uso, no necesitará pagar una nueva prima. Este descuento no está disponible para otro tipo de propiedades.
El tipo de negocio no puede solicitar licencia industrial y comercial.
La política de Guangzhou prohíbe las operaciones residenciales, por lo que las propiedades residenciales no pueden solicitar licencias industriales y comerciales. Los pisos residenciales sólo se pueden alquilar a personas, no a empresas.
Los alquileres de oficinas son más altos que los de viviendas y los inversores deben ser conscientes de la situación a la hora de comprar un apartamento.
2. Departamentos de servicios comerciales (en adelante, departamentos de servicios comerciales)
Actualmente, muchos departamentos en venta son terrenos comerciales. La mayor diferencia entre suelo comercial y suelo comercial es que además del uso comercial, hay más usos de servicios. En concreto, es más fácil obtener una licencia hotelera. En el mercado inmobiliario actual, Times You Apartment (ver mapa) y Miki Apartment entran en esta categoría de propiedades.
El costo de comprar una casa es mucho más alto que el de los departamentos de servicios comerciales.
En primer lugar, en comparación con los apartamentos residenciales, los apartamentos de servicios comerciales son propiedades comerciales y el impuesto sobre la escritura de compra es el 3% del precio total de la vivienda, que es el doble que el de los apartamentos residenciales.
En segundo lugar, el índice hipotecario de las propiedades comerciales es pequeño y la tasa de interés del préstamo es alta. El índice máximo de préstamos para propiedades comerciales es solo del 50% y el plazo del préstamo es de solo 10 años. En términos relativos, el costo de inversión de los apartamentos de servicios comerciales es mayor que el de los apartamentos residenciales, y el umbral de inversión también es mayor.
Por ejemplo, para un apartamento con un precio total de 500.000 yuanes, si es un apartamento residencial, generalmente se puede solicitar una hipoteca del 70% a 30 años, con un pago inicial de sólo 15.000 yuanes y un pago mensual de 2.248 yuanes; para un apartamento de servicios comerciales, sólo se puede solicitar una hipoteca del 50 % a 10 años, un pago inicial de 250.000 yuanes y un pago mensual de 3.010 yuanes. Según este cálculo, el costo de inversión inicial de comprar un departamento de servicios comerciales es mucho mayor.
En tercer lugar, los propietarios de apartamentos de servicios comerciales tienen que afrontar elevados impuestos sobre el uso del suelo. Según el "Aviso sobre la recaudación del impuesto sobre el uso del suelo urbano en 2007 y 2008" emitido por la Oficina de Impuestos Locales de Guangzhou el mes pasado, todas las propiedades comerciales están sujetas al impuesto sobre el uso del suelo. El monto del impuesto anual estándar es de 3 a 27 yuanes/m2, dividido en seis niveles, el más alto es de 27 yuanes/m2, el segundo nivel es de 18 yuanes/m2 y el tercer nivel es de 10 yuanes/m2. La mayor parte del terreno en el centro de Guangzhou se encuentra dentro de este rango.
El método de cálculo es: área de terreno imponible de la casa = área de terreno de la casa * * * × (área de construcción de la casa / área total de construcción). Por ejemplo, si un edificio de apartamentos comerciales en Shangjiu Road tiene una superficie de 10.000 metros cuadrados y un área total de construcción de 30.000 metros cuadrados, y el apartamento del propietario tiene 50 metros cuadrados, el impuesto anual sobre el uso de la tierra es de 10.000 × (50/30.000) × 27 = 450 yuanes.
Los apartamentos residenciales no necesitan pagar esta tasa.
La vida útil es de 40 años para negocio y 50 años para oficina.
Los edificios de departamentos de servicios comerciales pueden tener dos funciones, una de oficinas y otra comercial. El primero tiene una vida útil del suelo de 50 años, mientras que el segundo tiene una vida útil del suelo de 40 años, mucho más corta que la de los apartamentos residenciales.
Cabe señalar que la "Ley de Derechos de Propiedad" sólo estipula que las propiedades residenciales pueden renovarse automáticamente una vez cumplida su vida útil, no las propiedades comerciales. Por lo tanto, es posible que los inversores tengan que afrontar altas primas una vez que expiren los apartamentos de servicios comerciales.
Además, el plazo de uso del suelo se computa a partir del momento en que el promotor firma el “Contrato de Aprovechamiento Compensado de Suelos de Propiedad del Estado”. Algunos terrenos comerciales se retrasan varios años antes de su desarrollo y su vida útil a menudo se acorta varios años cuando se entrega el edificio. Además, la vida útil de estos apartamentos es más corta, de 40 a 50 años, lo que resulta más desventajoso que los apartamentos residenciales.
Tipo de gestión
Se puede solicitar licencia de hotel
Se entiende que la naturaleza del suelo de servicios comerciales incluye la industria de servicios. para licencias comerciales generales para oficinas y comercios, pero también será más fácil solicitar una licencia de hotel. A menudo, el comprador promete alquilar y operar muchos apartamentos con servicios en Guangzhou cuando se venden. Sin apartamentos en tierra con servicios comerciales, sería difícil realizar verdaderamente la gestión hotelera.
3. Apartamentos con terrenos comerciales y de oficinas (en adelante, apartamentos comerciales y apartamentos de oficinas)
El costo de compra y las funciones de uso de los apartamentos con terrenos puramente comerciales y terrenos puros de oficinas son consistente con el estilo de servicio comercial. Los apartamentos son básicamente iguales. La diferencia es que el período de uso del suelo para apartamentos comerciales es de 40 años, mientras que el período de uso del suelo para apartamentos de oficinas es de 50 años, por lo que generalmente no se puede obtener una licencia de hotel.