Artículo 21 del Reglamento de Arbitraje para Controversias sobre Plazas de Aparcamiento y Garajes en Zonas Residenciales.
1. Base jurídica
1. Ley de propiedad de la República Popular China (16 de marzo de 2007)
Artículo 74 Dentro de la zona de construcción, lo previsto El uso de plazas de aparcamiento y garajes para aparcar coches debe satisfacer en primer lugar las necesidades de los propietarios.
La propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes previstos para el estacionamiento de vehículos dentro del recinto del edificio se acordará entre las partes mediante venta, donación o arrendamiento.
Las plazas de aparcamiento para coches en las vías u otros lugares de propiedad del propietario serán de propiedad del propietario.
2. Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en los juicios de casos de disputas sobre propiedad de viviendas (Interpretación Fa [2009] No. 7, 14 de mayo de 2009)
Artículo 5 Si la unidad de construcción distribuye plazas de aparcamiento y garajes a los propietarios según el reparto mediante venta, cesión, arrendamiento, etc., se considerará que su comportamiento cumple con lo dispuesto en el artículo 74, apartado 1. de la Ley de Propiedad, que "debe atender en primer lugar a las necesidades de los propietarios".
El ratio de asignación a que se refiere el párrafo anterior se refiere a la proporción de plazas de aparcamiento, garajes y viviendas previstas para el estacionamiento de vehículos dentro de la superficie edificable prevista.
Artículo 6 Además de las plazas de aparcamiento previstas para el estacionamiento de coches, las plazas de aparcamiento añadidas en la calle del propietario u otros sitios dentro del área del edificio se considerarán como las plazas de aparcamiento mencionadas en el apartado 3 del artículo 74 de la Ley de Propiedad de las plazas de aparcamiento.
En segundo lugar, los puntos clave del caso
1. El estacionamiento en la azotea no puede existir independientemente del techo. Salvo prueba en contrario o acuerdo especial, pertenecerá a todos los propietarios de la comunidad.
La propiedad del estacionamiento en la azotea debe considerarse de manera integral en función de las circunstancias específicas del caso. Los cimientos, la estructura portante, los muros exteriores, el techo y demás partes estructurales básicas del edificio pertenecerán al propietario. El estacionamiento está construido sobre el techo del propietario. Pertenece a la estructura básica del edificio y está directamente integrado con el techo. No puede existir independientemente del techo. Salvo prueba en contrario o acuerdo especial, el aparcamiento en la azotea será propiedad de todos los propietarios de la comunidad. La propiedad del ascensor de cabina de apoyo debe ser coherente con la del aparcamiento en la azotea.
Índice de casos: Tribunal Popular Intermedio N° 2 de Shanghai [2010] N° 728, 730 Shanghai Er Er (Civil) Palabra final "Comité de propietarios de edificios Jinou Wanguo del distrito de Shanghai Huangpu contra Shanghai Guohong Real Estate Co. , Ltd., Shanghai Baoding Investment Co., Ltd.", véase Zhang Xiaopin: Legal Analysis of the Ownership of Rooftop Parking Lot, "People's Justice of the Supreme People's Court".
2. Para los espacios de estacionamiento propiedad de todos los propietarios y alquilados por la unidad de administración de la propiedad, los ingresos por alquiler pertenecen a todos los propietarios.
Las plazas de aparcamiento para coches en las vías u otros lugares de propiedad del propietario serán de propiedad del propietario. Las plazas de aparcamiento de todos los propietarios son alquiladas por la unidad de gestión de la propiedad y los ingresos por alquiler pertenecen a todos los propietarios. Si bien el arrendatario alquila el espacio a través de la unidad de administración de propiedades y paga la tarifa correspondiente, la administración del espacio de alquiler debe basarse en los requisitos del orden comunitario armonioso y estable y la estabilidad y conveniencia de la vida del propietario, y seguir las resoluciones de la asamblea de propietarios de la comunidad, el contrato de administración de la propiedad y las prácticas de administración de la comunidad y los requisitos reglamentarios de la unidad de administración de la propiedad.
Índice de casos: Tribunal Popular del Distrito Minhang de Shanghai [2013] Wu (Ciudadano) No. 418 "Caso de disputa por infracción de Xu y Miao", véase Yin Xue, "Disputa sobre el derecho a utilizar el espacio de alquiler de una comunidad propietario" "Definición de propiedad", contenida en el Caso de Juicio Civil del Tribunal Supremo Popular No. 655 de 2015
Tercer punto práctico
1. Estacionamientos subterráneos, espacios de estacionamiento de pago en el terreno y las violaciones de los requisitos urbanísticos La construcción de plazas de aparcamiento y garajes que no pertenecen a toda la comunidad no están dentro del ámbito de adaptación de la Ley de Propiedad.
Los párrafos primero y segundo del artículo 74 de la "Ley de Derechos de Propiedad" se aplican a la propiedad de "plazas de aparcamiento y garajes previstos para aparcar coches dentro de la zona de construcción". En la práctica, la situación de las plazas de aparcamiento y garajes no es uniforme, algunas están dentro del plan de construcción, otras ocupan terrenos baldíos y otras ocupan carreteras, por lo que deberían recibir un trato diferente. La Ley de Derechos de Propiedad sólo aclara la propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes previstos para aparcar coches dentro de las zonas de construcción. Los estacionamientos subterráneos, los espacios de estacionamiento de pago en el terreno y los espacios de estacionamiento y garajes que no forman parte de toda la comunidad y se construyen en violación de los requisitos de planificación no están dentro del alcance de la Ley de Derechos de Propiedad.
Índice de puntos clave: Véase "Comprensión y aplicación de las disposiciones de la ley de propiedad de la República Popular China", editado por el Grupo de Investigación sobre Derecho de Propiedad del Tribunal Popular Supremo, People's Court Press, edición de 2007, página 239.
2. Las "plazas de estacionamiento" y "garajes" previstas en el segundo párrafo del artículo 74 de la "Ley de Derechos de Propiedad" se refieren a las plazas de estacionamiento y garajes que estén aprobadas para su construcción de conformidad con la plan en la etapa inicial de la construcción del proyecto; el tercer párrafo de este artículo Los "espacios de estacionamiento" estipulados se refieren a los espacios de estacionamiento agregados por el propietario en las carreteras u otros sitios además de los espacios de estacionamiento planificados para estacionar automóviles dentro de la zona de construcción.
Las "plazas de estacionamiento" y "garajes" estipuladas en el párrafo 2 del artículo 74 de la "Ley de Derechos de Propiedad" en realidad se refieren a la propiedad de las plazas de estacionamiento y garajes construidos de acuerdo con el plan al principio. de la construcción del proyecto. La unidad de construcción tiene derecho a disponer de estos espacios de estacionamiento y garajes. Sin embargo, las circunstancias previstas en el apartado 3 son distintas de las previstas en el apartado anterior de este artículo. El significado legislativo original de plazas de aparcamiento mencionadas en el artículo 3 se refiere en realidad a plazas de aparcamiento creadas de forma independiente a la planificación original. La ley de derechos de propiedad se refiere a la propiedad de los espacios de estacionamiento y garajes construidos según el plan durante el proceso de construcción del proyecto, que se determina mediante negociación entre las dos partes. Sin embargo, después de que se apruebe la construcción del proyecto de acuerdo con el plan, si la unidad de construcción o la empresa de servicios inmobiliarios ocupa los espacios de estacionamiento recién agregados en carreteras u otros sitios propiedad del propietario * * * *, se aplicarán las disposiciones del párrafo 3 y se considerará perteneciente al propietario * * *.
Índice de puntos clave: Véase "Comprensión y aplicación de la interpretación judicial del Tribunal Popular Supremo sobre la propiedad diferenciada de edificios y servicios inmobiliarios", Editor Jefe de la Primera División de Juicio Civil del Tribunal Popular Supremo, Court Press, edición de 2009, página 100.
3. Al planificar plazas de aparcamiento y garajes, primero se deben satisfacer las necesidades de los propietarios comunitarios. Este es el principio básico que se debe seguir al abordar cuestiones de propiedad de plazas de aparcamiento y garajes en comunidades.
La propiedad de plazas de aparcamiento y garajes implica los intereses vitales de la mayoría de propietarios. A la hora de planificar plazas de aparcamiento y garajes como instalaciones auxiliares del edificio, primero deben tenerse en cuenta las necesidades de los propietarios de la comunidad. Este es el principio básico que se debe seguir al abordar cuestiones de propiedad de plazas de aparcamiento y garajes en zonas residenciales. Esto puede entenderse desde dos aspectos: en primer lugar, para distinguir la construcción de todos los edificios, se debe garantizar un cierto número de plazas de aparcamiento y se prohíbe a los promotores desarrollar de forma independiente instalaciones de aparcamiento para todos los edificios dentro de su propio ámbito de propiedad; la unidad de construcción debe cumplir con los requisitos de planificación. Las instalaciones de estacionamiento de vehículos motorizados configuradas deben ser proporcionadas para uso de los propietarios de la comunidad. Con la premisa de garantizar el uso de los propietarios de la comunidad, solo se puede permitir su uso a personas que no sean propietarios de la comunidad.
Índice de puntos clave: Véase "Comprensión y aplicación de las disposiciones de la ley de propiedad de la República Popular China", editado por el Grupo de Investigación sobre Derecho de Propiedad del Tribunal Popular Supremo, People's Court Press, edición de 2007, página 239.
4. "Satisfacer las necesidades de los propietarios" solo pueden ser las necesidades dentro de un período de tiempo específico, y solo pueden ser las necesidades básicas de estacionamiento de todos los propietarios, y la cantidad debe ser limitada.
La planificación de plazas de aparcamiento y garajes para coches comienza por satisfacer las necesidades de los propietarios. Las "necesidades del propietario" pueden entenderse desde tres niveles:
(1) El tiempo debe ser razonable para satisfacer las necesidades del propietario. No todos los propietarios necesitan plazas de aparcamiento y garajes en todo momento, los promotores deberían tenerlos en cuenta.
(2) Las necesidades del propietario deben ser razonables en cantidad. Satisfacer las necesidades de los propietarios de automóviles solo puede ser una necesidad razonable, es decir, siempre que se satisfagan las necesidades básicas de estacionamiento de los propietarios de automóviles, se considera que se han satisfecho.
(3) Las necesidades de los propietarios también deben interpretarse como las necesidades de todos los propietarios, o las necesidades de la mayoría de los propietarios, en lugar de las necesidades de los propietarios individuales.
Índice de puntos clave: Véase "Comprensión y aplicación de la interpretación judicial del Tribunal Popular Supremo sobre la propiedad diferenciada de edificios y servicios inmobiliarios", Editor Jefe de la Primera División de Juicio Civil del Tribunal Popular Supremo, Court Press, edición de 2009, páginas 86-87.
5. La planificación de plazas de aparcamiento y garajes para aparcar coches "debe atender en primer lugar a las necesidades de los propietarios" y no otorga a éstos el derecho de preferencia en la compra o en el arrendamiento.
(La respuesta anterior se publicó el 26 de octubre de 2016. Consulte la política actual de compra de vivienda).
Para obtener más información sobre bienes raíces, interpretaciones de políticas e interpretaciones de expertos , haga clic para ver.